US Opportunities AS. Kvartalsrapport juni 2014

Transkript

1 US Opportunities AS Kvartalsrapport juni 2014

2 INNHOLD Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Aksjekurs og utbetalinger 4 Porteføljeoversikt 5 Drift, forvaltning og finansiering 6 Struktur 7 Generelt om selskapet 7 Markedskommentar 8 2 KVARTALSRAPPORT JUNI 2014

3 HOVEDPUNKTER Verdijustert egenkapital har i siste kvartal hatt en negativ utvikling på 0,4 prosent, justert for en utbetaling på 1,30 kroner per aksje. Siste kurs per aksje er beregnet til 9,79 kroner. I begynnelsen av juni tok Atlantic Pacific (AP) over som eiendomsforvalter i Murano. AP har lang erfaring som forvalter i Florida og har også ansvaret for to andre eiendommer i selskapet. I løpet av året har selskapet aktivt jobbet med å få opp leien samt å redusere leierabatter i Discovery Palms. Hittil i år har leierabattene blitt redusert med 36 prosent. På ordinær generalforsamling i selskapet 21. mai ble det vedtatt en utbetaling til aksjonærene på 1,30 kroner per aksje. Selskapet har siden det ble etablert hatt en positiv avkastning på 16,2 prosent, justert for utbetalinger på 1,80 kroner per aksje. NØKKELTALL FOR US OPPORTUNITIES AS Markedsverdi av eiendommer (MNOK) 908 GEOGRAFISK FORDELING USA 100 % SEGMENTFORDELING Bolig 76 % Annet 24 % INNTEKTER, LEDIGHET OG AREAL Årlig brutto leieinntekt (MNOK) 66 Økonomisk ledighet 11,9 % Areal (Kvm) MANDAT Etableringsår 2008 Forventet avviklingsperiode SENESTE VERDIJUSTERTE EGENKAPITAL (VEK) PER * Utvikling siste kvartal -0,4 % Utvikling siste år 6,4 % Utvikling siste tre år 35,1 % Utvikling siden start 16,2 % HISTORISKE UTBETALINGER , ,30 Totalt 1,80 * Beregnet verdiutvikling forutsetter at utbetalinger har fulgt samme avkastning som selskapet. KVARTALSRAPPORT JUNI

4 AKSJEKURS OG UTBETALINGER INNLEDNING Aksjekursen i US Opportunities AS (USO) har sunket med 0,40 prosent det siste kvartalet, justert for en utbetaling på 1,30 kroner per aksje. Den viktigste årsaken til kursutviklingen er utviklingen i amerikanske dollar målt mot norske kroner. UTBETALING TIL AKSJONÆRENE Generalforsamlingen i USO vedtok i midten av mai en utbetaling på 1,30 kroner per aksje, tilsvarende 13 prosent av investert egenkapital i den første emisjonen i selskapet. Aksjekursen i USO er justert for denne utbetalingen. FORUTSETNINGER Estimert verdi per aksje er basert på regnskapsinformasjon og valutakurs per 31. mars Det har ikke blitt foretatt noen verdifastsettelse av eiendommene i dette kvartalet. KURSUTVIKLING Siste beregning av verdijustert egenkapital (VEK) per 16. juni gir en kurs per aksje på 9,79 kroner. Samlet verdiutvikling for selskapet siden oppstart er på 16,2 prosent. UTVIKLING VALUTA Det siste kvartalet har amerikanske dollar svekket seg med cirka 1,6 prosent mot norske kroner. Valutautviklingen påvirker aksjekursen negativt. NOK 16 NOK 14 NOK 12 VEK per aksje NOK 10 NOK 8 NOK 6 NOK 4 NOK 2 NOK 0 VEK Utbyttejustert * * Beregnet verdiutvikling forutsetter at utbetalingene følger samme avkastning som selskapet. 4 KVARTALSRAPPORT JUNI 2014

5 PORTEFØLJEOVERSIKT Investering Beliggenhet Segment Valuta Eierandel Antall kvm* Årlig leie (tnok) Andel av årlig leie Paramount Orlando Bolig USD 80 % 34,037 30, % Waterscape Fort Walton Beach Bolig USD 75 % 13,856 10,577 Discovery Palms Kissimmee Bolig USD 100 % 13,764 10,646 Whitney West Palm Beach Bolig USD 100 % 16,489 6,084 9 % Murano Delray Beach Bolig USD 100 % 10,427 7, % Atlanta Land I JV Atlanta Tomter USD 100 % % Atlanta Land II JV Atlanta Tomter USD 75 % % Fieldstone Land Kissimmee Tomter USD 80 % % Sum 88,573 66, % *100% uavhengig av eierandel GEOGRAFISK FORDELING (andel av kvm) PORTEFØLJE FORDELING (andel av årlig leie) Delray Beach 12 % Delray Beach 12 % Whitney 9 % Whitney 9 % Kissimmee Kissimmee Orlando 38 % Orlando 38 % Murano 12 % Murano 12 % Paramount 47 % Paramount 47 % Discovery Palms Discovery Palms Fort Walton Beach Fort Walton Beach West Palm Beach 19 % West Palm Beach 19 % Waterscape Waterscape * ikke hensyntatt tomtene * ikke i hensyntatt Kissimmee tomtene og Atlanta i Kissimmee og Atlanta * ikke hensyntatt tomtene * ikke i hensyntatt Kissimmee tomtene og Atlanta i Kissimmee og Atlanta Kartet viser den geografiske lokaliseringen av selskapets investeringer. KVARTALSRAPPORT JUNI

6 DRIFT, FORVALTNING OG FINANSIERING MURANO - DELRAY BEACH I begynnelsen av juni tok Atlantic Pacific (AP) over som eiendomsforvalter i Murano. AP har lang erfaring som forvalter i Florida og har også ansvaret for to andre eiendommer i USO. Syv leiligheter i porteføljen ble påvirket av en kraftig flom i vinter, men skadene er reparert og leilighetene er igjen utleid. PARAMOUNT (80 PROSENT EIERANDEL) Arbeidet med lånefinansieringen av eiendommen pågår og det eneste som gjenstår før lånet kan bli utbetalt er at parkeringsplassene blir fordelt riktig mellom leilighetene i henhold til lokale bestemmelser. Leieprisene har nå kommet opp til «normale» nivåer etter en liten nedgang mellom juli 2013 og mars 2014, og ledigheten er for øyeblikket kun 2 prosent. Selskapet jobber sammen med eksterne entreprenører/arkitekter for å forsøke å finne en god løsning for de ledige lokalene i andre etasje. DISCOVERY PALMS - ORLANDO, FL En ny hovedvei har åpnet som forbedrer forbindelsen mellom eiendommen og nærmiljøet. Dette gjør både eiendommen og området mer attraktivt. I løpet av året har selskapet aktivt jobbet med å få opp leien samt redusere leierabatter. Hittil i år har leierabattene blitt redusert med 36 prosent. De nye leiekontraktene har i gjennomsnitt vært 50 dollar høyere enn hva eksisterende leietakere betaler. WATERSCAPE (75 PROSENT EIERANDEL) Det er solgt tre leiligheter i Waterscape så langt i 2014 til en samlet verdi av 1,1 millioner dollar. Discovery Palms Paramount 6 KVARTALSRAPPORT JUNI 2014

7 STRUKTUR Cirka aksjonærer i Norge (hovedsakelig privatpersoner) Cirka aksjonærer i Sverige (hovedsakelig privatpersoner) US Opportunities AS (Norge) US Opportunities AB (Sverige) 54 % 46 % US Opportunities Norway AS 100 % 75 % 100 % 100 % 100 % 80 % 75 % 80 % Atlanta Land Atlanta Land II JV Whitney Murano Discovery Palms Paramount Waterscape Fieldstone Land JV Boligtomter Boligtomter West Palm Beach 141 leiligheter Delray Beach 93 leiligheter Orlando 145 leiligheter Orlando 264 leiligheter Fort Walton Beach 115 leiligheter Boligtomter GENERELT OM SELSKAPET OM SELSKAPET Selskapet gjennomførte en emisjon i 2008 og eier investeringer i to delstater i USA. Selskapet har investert i cirka 700 leiligheter i Florida og i cirka tomter totalt, der cirka ligger i og rundt Atlanta, Georgia og de resterende ligger i Florida. AVKASTNINGSMÅL Selskapets målsetting er netto egenkapitalavkastning før skatt tilsvarende minst prosent per år, målt som gjennomsnitt over perioden selskapet har virksomhet. Det gis ingen garanti for at avkastningsmålet blir nådd. INVESTERINGSMANDAT USO er et unotert aksjeselskap, etablert og registrert i Norge. Selskapets formål er å investere i tomter, boligutviklingsprosjekter og boliger i USA. Det skal hovedsakelig investeres i aktiva som har falt betydelig i verdi. PERIODISKE UTBETALINGER Det tas ikke sikte på å utbetale periodiske (årlige) beløp til aksjonærene. Utbetalinger til aksjonærene vil fortrinnsvis skje når eiendommer blir solgt. I henhold til selskapets investeringsmandat er eiendomsporteføljen tenkt realisert i perioden fra 2014 til 2016, avhengig av når markedet gjør dette mest lønnsomt for investor. KVARTALSRAPPORT JUNI

8 MARKEDSKOMMENTAR Det internasjonale pengefondet (IMF) nedjusterte i april sine vekstprognoser for den globale økonomien med 0,1 prosentpoeng til 3,6 prosent for inneværende år. USAs økonomi forventes å vokse med 2,7 prosent i år mens Eurosonen forventes å vokse med 1,3 prosent. De siste PMI-tallene for Eurosonen viser at industrilederne endelig ser ut til å ha tro på fremtiden. Indeksen for mai var på 54,9, noe som indikerer økonomisk vekst fremover. IMF anslår en vekst på 1,3 prosent for Eurosonen inneværende år og 1,5 prosent for USA En uvanlig hard vinter rammet den amerikanske aktiviteten i begynnelsen av året og den økonomiske veksten var negativ med 1 prosent i årets første kvartal. De makroøkonomiske nøkkeltallene som har kommet i løpet av de siste månedene har derimot vært positive og mye tyder på at den amerikanske økonomien er på rett vei. ISM-indeksen for industrien, som måler industriledernes forventninger til aktiviteten fremover, steg i mai til 55,4 fra 54,9 i april. Indeksen er godt over det kritiske 50-nivået, som indikerer forventninger om økt vekst i økonomien. Boligmarkedet har bedret seg det siste året og Case-Shiller-indeksen, som måler boligprisene i 20 av USAs største byer, har steget med 12,9 prosent siden april Sysselsettingen økte i april med hele personer. Samtidig har arbeidsledigheten falt til 6,3 prosent fra 6,7 prosent i mars. Fallet i arbeidsledigheten skyldes hovedsakelig at arbeidsstyrken har blitt redusert de siste månedene. Til tross for bedring i bolig- og arbeidsmarkedet er det lite som tyder på at den amerikanske sentralbanken vil sette opp styringsrenten før tidligst til neste år. EUROPA Europa er endelig ute av resesjon og den finansielle uroen knyttet til de hardest rammede kriselandene har avtatt. Konflikten mellom Russland og Ukraina kan få en viss negativ effekt for den europeiske økonomien siden Russland er den største eksportøren av gass til Europa. Den europeiske sentralbanken (ECB) har over lang tid vært under press ettersom prisveksten er langt under målsettingen. I mai var inflasjonen på bare 0,5 prosent, noe som er betraktelig lavere en målet på rett under 2 prosent. ECB senket styringsrenten fra 0,25 til 0,15 prosent på rentemøtet i begynnelsen av juni. Samtidig innførte de negativ rente på 0,1 prosent på innskudd i sentralbanken. ECB ønsker at bankene ikke skal parkere innskudd i sentralbanken, men låne ut penger til næringslivet og husholdningene. Hvis inflasjonen fortsetter å være lav forventes det at ECB vil innføre ytterligere tiltak. NORDEN Det forventes en moderat vekst for norsk økonomi fremover og veksten vil være mer avhengig av andre næringer enn petroleumssektoren. OECD anslår en vekst på 2,0 prosent for inneværende år og 2,4 prosent for neste år. Det er spesielt petroleumsinvesteringene som ventes å avta. Arbeidsledigheten vil trolig holde seg relativ lav på rundt 3,0 prosent. Norges Banks nåværende prognoser tilsier at styringsrenten vil være uendret på 1,5 prosent fram til sommeren Signalene som kommer fra den svenske økonomien er blandet. Det er husholdningene og boligbyggingen som driver veksten, mens eksportindustrien henger etter. OECD forventer at den svenske økonomien vil vokse med 2,7 prosent i år og 3,1 prosent til neste år. Prisveksten er fortsatt lav og etter at ECB kuttet styringsrenten i begynnelsen av juni har presset økt på den svenske Riksbanken om å kutte styringsrenten ytterligere i begynnelsen av juli. 8 KVARTALSRAPPORT JUNI 2014

9 OM RAPPORTEN Denne rapporten er utarbeidet av Obligo Investment Management AS, et datterselskap av Agasti Holding ASA. Rapporten er basert på kilder som Obligo Investment Management AS anser som pålitelige, men Obligo Investment Management AS kan ikke garantere at informasjonen i rapporten er riktig eller fullstendig. Alle opplysninger om fremtiden er basert på en rekke forutsetninger og gir ingen garanti for fremtidig utvikling. Denne usikkerheten er knyttet til både forhold i markedet og til selskapet USO. Endringer i markedet kan forekomme raskt og kan få stor betydning for verdien av investeringene i USO. Historisk avkastning er ingen garanti for fremtidig avkastning. Obligo Investment Management AS tar ikke ansvar for direkte eller indirekte tap eller kostnad som måtte oppstå som følge av anvendelsen av denne rapporten. Investorer er kjent med at det finnes risiko for tap på investeringer i finansielle instrumenter, og Obligo Investment Management AS garanterer ikke for et visst resultat. Denne rapporten skal ikke oppfattes som noe tilbud eller anbefaling om kjøp eller salg av aksjer i USO. Denne rapporten er tiltenkt selskapets aksjonærer og ikke for offentlig distribusjon. KVARTALSRAPPORT JUNI

10 Obligo Investment Management AS PB 1753, 0122 Oslo, Norge