Næringsbygg Holding III AS. Kvartalsrapport juni 2014

Transkript

1 Næringsbygg Holding III AS Kvartalsrapport juni 2014

2 INNHOLD Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Aksjekurs og utbetalinger 4 Porteføljeoversikt 5 Drift, forvaltning og finansiering 6 Struktur 7 Generelt om selskapet 7 Markedskommentar 8 2 KVARTALSRAPPORT JUNI 2014

3 HOVEDPUNKTER Verdijustert egenkapital har i siste kvartal hatt en negativ utvikling på 1,3 prosent justert for en utbetaling på 0,15 kroner per aksje. Siste kurs per aksje er beregnet til 5,28 kroner. I TRES-porteføljen har det gjennom det siste året pågått en omfattende ombygging og utvidelse av eiendommen i Jönköping. Prosjektet ble ferdigstilt i april 2014 og PostNord har flyttet inn i påbygget. På ordinær generalforsamling i selskapet 20. mai ble det vedtatt en utbetaling til aksjonærene på 0,15 kroner per aksje. Selskapet har siden det ble etablert hatt en negativ avkastning på 33,6 prosent, justert for utbetalinger på totalt 1,45 kroner per aksje.* NØKKELTALL FOR NÆRINGSBYGG HOLDING III AS Markedsverdi av eiendommer (MNOK) GEOGRAFISK FORDELING Sverige 55 % Latvia 19 % USA 9 % Tyskland 8 % Norge 4 % Finland 3 % SEGMENTFORDELING Industri/lager 58 % Handel 23 % Kontor 7 % Hotell 4 % Annet 7 % INNTEKTER, LEDIGHET OG AREAL inntekt (MNOK) 671 Økonomisk ledighet 4,8 % Areal (Kvm) FINANSIERING Totalt lån (MNOK) Rentebinding 79 % Gjennomsnittlig lånerente 4,1 % Gjennomsnittlig løpetid lån (år) 2,7 Over- underkurs MNOK** -218 MANDAT Etableringsår 2006 Forventet avviklingsperiode SENESTE VERDIJUSTERTE EGENKAPITAL (VEK) PER * Utvikling siste kvartal -1,3 % Utvikling siste år 14,8 % Utvikling siste tre år 40,8 % Utvikling siden start - 33,6 % HISTORISKE UTBETALINGER , , , , , ,15 Totalt: 1,45 * Beregnet verdiutvikling forutsetter at utbetalinger har fulgt samme avkastning som selskapet. ** 50 % av overkursen er hensyntatt i beregningen av verdijustert egenkapital. KVARTALSRAPPORT JUNI

4 AKSJEKURS OG UTBETALINGER Aksjekursen i Næringsbygg Holding III AS (NBH) er redusert med 1,3 prosent det siste kvartalet, justert for en utbetaling på 0,15 kroner per aksje. Den viktigste årsaken til den negative kursutviklingen er at den norske kronen har styrket seg mot den svenske kronen, euroen og den amerikanske dollaren. FORUTSETNINGER Estimert verdi per aksje er basert på regnskapsinformasjon, over/underkurs på fastrentelån og valutakurser per 31. mars Det har ikke blitt foretatt noen verdifastsettelse av eiendommene i dette kvartalet. UTVIKLING VALUTA Det siste kvartalet har den den norske kronen styrket seg med respektive 2,7, 1,6 og 1,5 prosent mot svenske kronen, amerikanske dollaren og euroen. Totalt sett påvirker utviklingen i valutakursen aksjekursen negativt. UTBETALING TIL AKSJONÆRENE Generalforsamlingen i NBH vedtok i midten av mai en utbetaling på 0,15 kroner per aksje, tilsvarende 1,5 prosent av investert egenkapital i den første emisjonen i selskapet. Aksjekursen i NBH er justert for denne utbetalingen. UTVIKLING I LÅNEPORTEFØLJEN Selskapets låneportefølje er sikret med cirka 79 prosent fastrentelån. Gjennomsnittlig gjenværende løpetid på lånene er 2,7 år. Overkursen på selskapets fastrentelån er redusert sammenlignet med forrige kvartal. Dette påvirker aksjekursen positivt. Beregnet overkurs er den kompensasjonen selskapet måtte ha betalt for å innfri alle fastrentelånene per 31. mars Så lenge selskapets lån løper som planlagt frem til avtalt forfall medfører dette ingen kontantutlegg for selskapet. KURSUTVIKLING Siste beregning av verdijustert egenkapital (VEK) per 16. juni gir en kurs per aksje på 5,28 kroner. Samlet verdiutvikling for selskapet siden oppstart er på -33,6 prosent. NOK 12 NOK 10 NOK 8 VEK per aksje NOK 6 NOK 4 NOK 2 NOK 0 VEK Utbyttejustert * * Beregnet verdiutvikling forutsetter at utbetalingene følger samme avkastning som selskapet. 4 KVARTALSRAPPORT JUNI 2014

5 PORTEFØLJEOVERSIKT Investering Beliggenhet Segment Valuta Eierandel Antall kvm* (tnok) Andel av årlig leie TRES Sverige Logistikk / Industri SEK 75 % % Riga Riga Handel EUR 100 % % Arlington Washington DC. Hotell USD 64 % % Curanum Tyskland Bolig EUR 100 % % 44 Wall Street New York Kontor USD 100 % % Skårersletta Lørenskog Logistikk / kontor NOK 100 % % Alpha Finland Handel EUR 100 % % Denver Denver Kontor USD 65 % % Gävle Gävle Hotell SEK 100 % % Sum % *100 % uavhengig av eierandel GEOGRAFISK FORDELING (andel av kvm) PORTEFØLJE FORDELING (andel av årlig leie) USA 9 % Tyskland 8 % Norge 4 % USA 9 % Finland 3 % Tyskland 8 % Norge 4 % Finland 3 % Skårersletta 5 % Arlington 5 % Curanum 12 % 44 Wall Street 3 % Gävle Alpha Alpha 2 % Denver 3 % 13 % 44 Wall Street 3 % Skårersletta 5 % Arlington 5 % Curanum 12 % Gävle 2 % Denver 1 % TRES 44 % TRES 44 % Latvia 19 % Latvia 19 % Sverige 55 % Sverige 55 % Riga 26 % Riga 26 % Kartet viser den geografiske lokaliseringen av selskapets investeringer. KVARTALSRAPPORT JUNI

6 DRIFT, FORVALTNING OG FINANSIERING TRES (75 PROSENT EIERANDEL) I TRES-porteføljen har det gjennom det siste året pågått en omfattende ombygging og utvidelse av eiendommen i Jönköping. Prosjektet ble ferdigstilt i april 2014 og Posten har flyttet inn i påbygget. Posten har signert en 15 års leieavtale for hele eiendommen. På selskapets eiendom i Solna like utenfor Stockholm fortsetter arbeidet med å sikre nye leietakere til lokalene der Posten vil flytte ut fra store logistikkarealer i løpet av WALL STREET En leietaker flyttet ut av niende etasje i slutten av april. Det fraflyttede lokalet vil nå bli oppusset og delt i to mindre arealer. Det forventes at disse arealene vil bli leid ut i løpet av året. Videre har imidlertid tre andre leieavtaler blitt inngått i niende etasje, på tilsammen cirka 750 kvadratmeter. Grunnleien på disse avtalene strekker seg fra cirka 375 til 400 dollar per kvadratmeter. CURANUM Renoveringsprogrammet selskapet inngikk med operatøren i 2012 for pleiehjemmene, pågår for fullt. Det forventes at alle tiltak vil være ferdigstilt innen utgangen av Utbedringen av skadene etter kraftig nedbør sommeren 2013 vil, som planlagt, bli avsluttet i juni Det totale skadeomfanget beløper seg til 1,3 millioner euro, hvorav 0,2 millioner euro er leiereduksjon fra operatøren. Det forventes at skadene blir dekket av forsikringsselskapet. Videre jobber selskapet med å etterkomme krav vedrørende drift av pleiehjem som kan tre i kraft fra og med Dette kan innebære blant annet minimumskrav i forhold til antall enkeltrom, størrelse per rom, antall bad, etc. Lovene vil ha en betydelig effekt på operatørens inntektsnivå, og dermed leietakers betalingspotensial. Forhandlingene med myndighetene, som føres sammen med operatøren, er viktig for porteføljenes framtid. ARLINGTON Hotellet er utsatt for sterk konkurranse etter at flere aktører enten nylig har entret markedet eller gjort større investeringer og utbedringer i sine hoteller. Hovedfokuset til nåværende forvalter er derfor å øke hotellets omsetning gjennom en markedsføringskampanje som blant annet fokuserer på utdanningsmarkedet. Det vurderes også andre kostnadsbesparende tiltak. RIGA Selskapet har mottatt bekreftelse fra bygningsrådet i Riga at utvidelsesprosjektet for Alfa er godkjent. Dette betyr at det kan igangsettes teknisk design. Videre diskusjoner og planlegging med Linstow angående prosjektet fortsetter. LÅNEFORFALL Finansieringssituasjonen i selskapet er god og ingen låneavtaler har forfall før i Postterminalen i Västerås 44 Wall Street 6 KVARTALSRAPPORT JUNI 2014

7 STRUKTUR Cirka aksjonærer i Norge (hovedsakelig privatpersoner) Cirka aksjonærer i Sverige (hovedsakelig privatpersoner) Næringsbygg Holding III AS (Norge) Kommersiella Fastigheter Holding III AB (Sverige) 63 % 37 % Næringsbygg i Norge III AS (Norge) 100 % 75 % 100 % 100 % 100 % 100 % 63,5 % 65 % 100 % Skårersletta TRES 44 Wall Street Riga Curanum Gävle Arlington Denver Alpha Lørenskog Kontor/lager kvm Mar MNOK 23.2 Spredt 12 logistikklokaler kvm Feb MSEK.0 New York Kontor kvm Mai MEUR 5.9 Riga Handel kvm Sep MEUR 8.7 Spredt Eldrebolig kvm Des MEUR 5.4 Gävle Hotell kvm Des MEUR 4.4 Washington DC Hotell kvm Jun MEUR 16.7 Denver Kontor kvm Des MSEK 39.9 Finland Handel kvm Des MSEK 39.9 GENERELT OM SELSKAPET OM SELSKAPET Selskapet gjennomførte emisjoner i 2006 og eier investeringer i Norge, Sverige, Finland, Tyskland, USA og Latvia. Totalt sett er eiendomsporteføljen på cirka kvadratmeter. Selskapet har eiendommer innenfor flere ulike segmenter, som logistikk, hotell, kontor, kjøpesenter og eldreboliger. INVESTERINGSMANDAT NBH er et unotert aksjeselskap, etablert og registrert i Norge. Selskapets formål er å investere i forretningsbygg kontorbygg, hoteller, butikklokaler og lagerbygg i Europa og Nord-Amerika. I henhold til selskapets investeringsmandat er eiendomsporteføljen tenkt realisert i perioden fra 2015 til 2018, avhengig av når markedet gjør dette mest lønnsomt for investor. AVKASTNINGSMÅL Selskapets målsetting er netto egenkapitalavkastning før skatt tilsvarende minst 9 prosent per år, målt som gjennomsnitt over perioden selskapet har virksomhet. Det gis ingen garanti for at avkastningsmålet blir nådd. PERIODISKE UTBETALINGER I henhold til prospekt har selskapet en målsetting om årlige utbetalinger til aksjonærene. Basert på selskapets økonomiske situasjon vurderer styret om det kan gjøres årlige utbetalinger. Det er generalforsamlingen i selskapet som eventuelt vedtar utbetalinger. Det gis ingen garanti for at selskapet betaler ut årlige beløp til aksjonærene. KVARTALSRAPPORT JUNI

8 MARKEDSKOMMENTAR Det internasjonale pengefondet (IMF) nedjusterte i april sine vekstprognoser for den globale økonomien med 0,1 prosentpoeng til 3,6 prosent for inneværende år. USAs økonomi forventes å vokse med 2,7 prosent i år mens Eurosonen forventes å vokse med 1,3 prosent. De siste PMI-tallene for Eurosonen viser at industrilederne endelig ser ut til å ha tro på fremtiden. Indeksen for mai var på 54,9, noe som indikerer økonomisk vekst fremover. IMF anslår en vekst på 1,3 prosent for Eurosonen inneværende år og 1,5 prosent for USA En uvanlig hard vinter rammet den amerikanske aktiviteten i begynnelsen av året og den økonomiske veksten var negativ med 1 prosent i årets første kvartal. De makroøkonomiske nøkkeltallene som har kommet i løpet av de siste månedene har derimot vært positive og mye tyder på at den amerikanske økonomien er på rett vei. ISM-indeksen for industrien, som måler industriledernes forventninger til aktiviteten fremover, steg i mai til 55,4 fra 54,9 i april. Indeksen er godt over det kritiske 50-nivået, som indikerer forventninger om økt vekst i økonomien. Boligmarkedet har bedret seg det siste året og Case-Shiller-indeksen, som måler boligprisene i 20 av USAs største byer, har steget med 12,9 prosent siden april Sysselsettingen økte i april med hele personer. Samtidig har arbeidsledigheten falt til 6,3 prosent fra 6,7 prosent i mars. Fallet i arbeidsledigheten skyldes hovedsakelig at arbeidsstyrken har blitt redusert de siste månedene. Til tross for bedring i bolig- og arbeidsmarkedet er det lite som tyder på at den amerikanske sentralbanken vil sette opp styringsrenten før tidligst til neste år. EUROPA Europa er endelig ute av resesjon og den finansielle uroen knyttet til de hardest rammede kriselandene har avtatt. Konflikten mellom Russland og Ukraina kan få en viss negativ effekt for den europeiske økonomien siden Russland er den største eksportøren av gass til Europa. Den europeiske sentralbanken (ECB) har over lang tid vært under press ettersom prisveksten er langt under målsettingen. I mai var inflasjonen på bare 0,5 prosent, noe som er betraktelig lavere en målet på rett under 2 prosent. ECB senket styringsrenten fra 0,25 til 0,15 prosent på rentemøtet i begynnelsen av juni. Samtidig innførte de negativ rente på 0,1 prosent på innskudd i sentralbanken. ECB ønsker at bankene ikke skal parkere innskudd i sentralbanken, men låne ut penger til næringslivet og husholdningene. Hvis inflasjonen fortsetter å være lav forventes det at ECB vil innføre ytterligere tiltak. NORDEN Det forventes en moderat vekst for norsk økonomi fremover og veksten vil være mer avhengig av andre næringer enn petroleumssektoren. OECD anslår en vekst på 2,0 prosent for inneværende år og 2,4 prosent for neste år. Det er spesielt petroleumsinvesteringene som ventes å avta. Arbeidsledigheten vil trolig holde seg relativ lav på rundt 3,0 prosent. Norges Banks nåværende prognoser tilsier at styringsrenten vil være uendret på 1,5 prosent fram til sommeren Signalene som kommer fra den svenske økonomien er blandet. Det er husholdningene og boligbyggingen som driver veksten, mens eksportindustrien henger etter. OECD forventer at den svenske økonomien vil vokse med 2,7 prosent i år og 3,1 prosent til neste år. Prisveksten er fortsatt lav og etter at ECB kuttet styringsrenten i begynnelsen av juni har presset økt på den svenske Riksbanken om å kutte styringsrenten ytterligere i begynnelsen av juli. 8 KVARTALSRAPPORT JUNI 2014

9 OM RAPPORTEN Denne rapporten er utarbeidet av Obligo Investment Management AS, et datterselskap av Agasti Holding ASA. Rapporten er basert på kilder som Obligo Investment Management AS anser som pålitelige, men Obligo Investment Management AS kan ikke garantere at informasjonen i rapporten er riktig eller fullstendig. Alle opplysninger om fremtiden er basert på en rekke forutsetninger og gir ingen garanti for fremtidig utvikling. Denne usikkerheten er knyttet til både forhold i markedet og til selskapet NBH. Endringer i markedet kan forekomme raskt og kan få stor betydning for verdien av investeringene i NBH. Historisk avkastning er ingen garanti for fremtidig avkastning. Obligo Investment Management AS tar ikke ansvar for direkte eller indirekte tap eller kostnad som måtte oppstå som følge av anvendelsen av denne rapporten. Investorer er kjent med at det finnes risiko for tap på investeringer i finansielle instrumenter, og Obligo Investment Management AS garanterer ikke for et visst resultat. Denne rapporten skal ikke oppfattes som noe tilbud eller anbefaling om kjøp eller salg av aksjer i NBH. Denne rapporten er tiltenkt selskapets aksjonærer og ikke for offentlig distribusjon. KVARTALSRAPPORT JUNI

10 Obligo Investment Management AS PB 1753, 0122 Oslo, Norge