Boligutleie Holding II AS

Transkript

1 O B L I G O I N V E S T M E N T M A N A G E M E N T Boligutleie Holding II AS Kvartalsrapport mars 2015

2 Innhold Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Aksjerkurs og utbetalinger 4 Kursutvikling 4 Porteføljeoversikt 5 Drift, forvaltning og finansiering 6 Struktur 7 Generelt om selskapet 7 Markedskommentar 8 Om rapporten 9 Last ned flere rapporter fra

3 Hovedpunkter Verdijustert egenkapital har det siste kvartalet hatt en positiv utvikling på 9,5 prosent. Siste kurs er beregnet til 13,35 kroner per aksje. I desember 2014 solgte BUH, sammen med sitt svenske søsterselskap HFH II, 5,7 millioner aksjer i D. Carnegie til en kurs på 43,50 svenske kroner. Oppgjøret fra dette aksjesalget, i tillegg til selskapets øvrige kontantbeholdning, gjorde at BUH i februar tilbød aksjonærene og selge sine aksjer i selskapet begrenset oppad til totalt 250 millioner norske kroner. Resultatet av tilbakekjøpsprogrammet var at BUH totalt kjøpte aksjer til en kurs på 12,95 kroner per aksje. Selskapet har siden det ble etablert hatt en positiv avkastning på 179,2 prosent, justert for utbetalinger på totalt 10,00 kroner per aksje.* nøkkeltall for boligutleie holding ii as Markedsverdi av eiendommer i D. Carnegie (MSEK) GEOGRAFISK FORDELING Sverige 100 % SEGMENTFORDELING Bolig 100 % INNTEKTER, LEDIGHET OG AREAL Årlig leieinntekt (MSEK) Areal (Kvm) SENESTE VERDIJUSTERTE EGENKAPITAL (VEK) * Utvikling siste kvartal 9,5 % Utvikling siste år 28,2 % Utvikling siste tre år 66,7 % Utvikling siden start 179,2 % HISTORISKE UTBETALINGER , , , , , , ,50 Totalt 10,00 * Beregnet verdiutvikling forutsetter at utbetalinger har fulgt samme avkastning som selskapet. KVARTALSRAPPORT MARS

4 AKSJEKURS OG UTBETALINGER INNLEDNING Aksjekursen i Boligutleie Holding II AS (BUH) har steget med 9,5 prosent det siste kvartalet. Den viktigste årsaken til kursutviklingen er den positive utviklingen aksjekursen i D. Carnegie har hatt siden forrige kvartal. FORUTSETNINGER Estimert verdi per aksje er basert på regnskapsinformasjon, verdi av aksjer i D. Carnegie, gjelds-instrumenter i D. Carnegie og valutakurser per 27. februar Eventuell opsjonsverdi på de konvertible obligasjonene hensyntas ikke i aksjekursen. UTVIKLING VALUTA Det siste kvartalet har norske kroner styrket seg med cirka 2,6 prosent mot svenske kroner. Dette påvirker aksjekursen negativt. KURSUTVIKLING Siste beregning av verdijustert egenkapital (VEK) per 16. mars gir en kurs per aksje på 13,35 kroner. Samlet verdiutvikling for selskapet siden oppstart er på 179,2 prosent. kursutvikling NOK 30 NOK 28 NOK 26 NOK 24 NOK 22 VEK per aksje NOK 20 NOK 18 NOK 16 NOK 14 NOK 12 NOK 10 NOK 8 NOK 6 NOK 4 NOK 2 NOK 0 * Utbyttejustert VEK * Beregnet verdiutvikling forutsetter at utbetalingene følger samme avkastning som selskapet. 4 KVARTALSRAPPORT MARS 2015

5 porteføljeoversikt Datterselskap/Portefølje Beliggenhet Antall eiendommer Utleibart areal, kvm Kista Fastighetsförvaltning AB Kista/Husby Flemingsberg Fastighetsförvaltning AB Flemingsberg Bromsten Fastighetsförvaltning AB Bromsten/Rinkeby Spånga Förvaltning AB Spånga Vårberg Förvaltning AB Vårberg Solnanord Fastigheter AB Solna Trojeborgsfastigheter i Sverige AB Tyresö 1 - Turemalm Fastigheter AB Sollentuna Kungskatten Holding AB Södertälje Markarydsbostäder i Södertälje AB Södertälje Markarydsbostäder i Södertälje AB Vårby Markarydsbostäder i Stockholm AB Bro Markarydsbostäder i Stockholm AB Märsta Fastighetsbolaget Kullerstensvägen KB Jordbro Fastighets AB Linrepan Uppsala Graflunds Byggnads AB Eskilstuna Graflunds Byggnads AB Strängnäs Graflunds Byggnads AB Mariefred 1 - Graflunds Byggnads AB Vagnhärad 1 - Graflunds Byggnads AB Flen 1 - Fastighetsbolaget Gropens Gård KB Göteborg Fastighetsbolaget Bredfjäll KB Göteborg Östgötaporten AB Norrköping Akalla Centrumfastigheter Akalla Total KVARTALSRAPPORT MARS

6 DRIFT, FORVALTNING OG FINANSIERING D. CARNEGIE Etter sammenslåingen av boligporteføljene til BUH og D. Carnegie & Co. (D. Carnegie) i sommer eier ikke lenger BUH aksjer i HBS II, men aksjer i D. Carnegie og gjeldsinstrumenter (selgerkreditt og konvertible lån) utstedt av D. Carnegie. BUH har med dette fått en mindre eierandel i en større eiendomsportefølje. D. Carnegie er et eiendomsselskap som eier og forvalter boligeiendom i Stockholmsregionen. I tillegg til effektiv forvaltning renoverer selskapet leilighetene suksessivt i forbindelse med at leietakere flytter ut. Dette gjøres raskt og meget kostnadseffektivt gjennom den egenutviklede renoveringsmetoden Bosystem. Som en følge av dette vil leieinntektene normalt kunne økes med prosent samt at driftskostnadene reduseres med cirka 10 prosent. Selskapet søker også å utvikle eiendommene i selskapet gjennom regulering av tomter til boligformål. Dagens drift i D. Carnegie startet i 1995 da eiendomsselskapet Stendörren ble etablert. Selskapet har i løpet av nesten 20 år bygget opp en betydelig portefølje med både boliger, handel og logistikk. I 2014 skilte Stendörrens eier, Kvalitena, ut Stendörrens boligportefølje til D. Carnegie som ble notert på NASDAQ OMX First North 9. april Etter sammenslåing med HBS II har D. Carnegie blitt Sveriges største børsnoterte boligselskap. Per 31. desember 2014 var D. Carnegie & Co sin totale eiendomsportefølje verdsatt til cirka SEK 11,5 milliarder med en gjeldsgrad på cirka 58 prosent. Porteføljen består av på cirka leiligheter med et totalt areal på cirka 1,2 millioner kvadratmeter, og cirka SEK 1 milliard i årlige leieinntekter. NOTERING PÅ NASDAQ OMX FIRST NORTH PREMIER Den 11. desember 2014 ble D. Carnegie tatt opp for handel på NASDAQ OMX First North Premier. Selskapet vil fortsette å handle med samme kortnavn, DCAR. Videre har D. Carnegie innledet en prosess med målsetting om å listes på NASDAQ OMX Mid Cap. INNLØSNINGSPROGRAM Som et ledd i å tilrettelegge for et tilbakekjøp av aksjer solgte BUH, sammen med sitt svenske søsterselskap HFH II, aksjer i D. Carnegie til en kurs på 43,50 svenske kroner den 18. desember Dette utgjorde cirka 250 millioner svenske kroner og cirka 20 prosent av selskapets aksjer i D. Carnegie. Oppgjøret fra dette aksjesalget, sammen med selskapets øvrige kontantbeholdning, gjorde at BUH var i stand til å tilby aksjonærene og selge sine aksjer i selskapet begrenset oppad til totalt 250 millioner norske kroner. Resultatet av dette tilbakekjøpsprogrammet var at BUH totalt kjøpte aksjer til en kurs på 12,95 kroner per aksje. Selskapet planlegger å tilby nye muligheter for salg periodevis fremover og vil gjøre dette skriftlig til alle aksjonærer. Det er enda ikke fastsatt et endelig tidspunkt for neste tilbud, men aksjonærene vil bli holdt løpende oppdatert gjennom kvartalsrapporter og aksjonærbrev. KJØP AV AKSJER Finansdirektøren i D. Carnegie & Co AB, har den 22. januar 2015 kjøpt ytterligere aksjer i D. Carnegie & Co AB. Hans beholdning etter kjøpet er aksjer. 6 KVARTALSRAPPORT MARS 2015

7 struktur Cirka 3400 aksjonærer i Norge (hovedsakelig privatpersoner) Cirka 2600 aksjonærer i Sverige (hovedsakelig privatpersoner) Boligutleie Holding II AS Hyresfastigheter Holding II AB Andre aksjonærer 80 % 20 % 71 % Svensk Bolig Holding AB 100 % 29 % Gjeldsinstrumenter i D. Carnegie & Co. AB Aksjer i D. Carnegie & Co. AB generelt om selskapet OM SELSKAPET Selskapet gjennomførte emisjoner i 2004, og eier aksjer i D. Carnegie og gjeldsinstrumenter (selgerkreditt og konvertible lån) utstedt av D. Carnegie. AVKASTNINGSMÅL Målsettingen for porteføljen er å skape en stabil avkastning for aksjonærene gjennom verdi-økning i eiendomsporteføljen, både gjennom nyinvesteringer og foredling av eksisterende portefølje. INVESTERINGSMANDAT BUH sitt mandat er å investere, direkte eller indirekte i det svenske eiendomsmarkedet. Investeringene skal fortrinnsvis gjøres i boligeiendommer med en mindre andel naturlig tilhørende kommersielle lokaler i Stockholms-regionen og Mälardalen og andre sentrale områder med sterk demografi. BUH kan også, direkte eller indirekte, drive eiendomsutvikling og annen relatert virksomhet, inkludert men ikke begrenset til kjøp og salg av fast eiendom, reinvestering, refinansiering, emisjoner og andre egen- og fremmedkapitaltransaksjoner. PERIODISKE UTBETALINGER Selskapet vil gjøre utbetalinger, dersom styret mener det er optimal bruk av frie likvider, innenfor det som følger av gjeldende regler og forsvarlig drift. Selskapets utbetalinger er i stor grad væreavhengig av utbytter fra underliggende selskaper. KVARTALSRAPPORT MARS

8 Markedskommentar Den globale økonomien forventes å vokse med 3,5 prosent i år, ifølge Det Internasjonale Valutafondet (IMF). USA vil trolig forbli motoren i verdensøkonomien og landets bruttonasjonalprodukt (BNP) forventes å vokse med 3,6 prosent i Den økonomiske veksten i Europa og Japan vil trolig styrke seg som følge av en lavere oljepris og en mer ekspansiv pengepolitikk. IMF forventer at Eurosonen vil vokse med 1,2 prosent og Japan med 0,6 prosent. De fremvoksende økonomiene forventes å vokse med 4,3 prosent. Dette er på samme nivå som i fjor. Den avtagende veksttakten i Kina vil trolig fortsette og IMF anslår at økonomien vil øke med 6,8 prosent i Rentemarkedene var i fjor preget av fall i lange statsrenter over hele verden. Spesielt gjelder dette den tyske 10-årige statsobligasjonsrenten, som fra begynnelsen av 2014 frem til i dag har falt fra 2,0 prosent til historisk lave 0,3 prosent. Den tilsvarende amerikanske statsobligasjonsrenten ligger nå på rundt 2,2 prosent, mens den svenske og norske 10-årsrenten ligger på henholdsvis 0,8 og 1,8 prosent. I løpet av året kommer den amerikanske sentralbanken trolig til å heve styringsrenten for første gang siden I begynnelsen av mars innførte Den europeiske sentralbanken kvantitative lettelser (kjøp av statsobligasjoner). Dette vil tilføre markedet mer likviditet og vil trolig føre til et ytterligere fall i europeiske statsobligasjonsrenter. siste året har den svenske kronen svekket seg med 4 prosent mot euroen og 30 prosent mot dollaren. Svenske boligpriser har den siste tiden steget mye som følge av økt innenlandsk kjøpekraft og etterspørsel. En rask urbaniseringsprosess har ført til en kraftig økning i boligprisene i de største byene. Spesielt har boligprisene i Stockholm og Göteborg økt betydelig med en årlig veksttakt på mer enn 10 prosent. Sveriges sentralbanksjef, Stefan Ingves, valgte å starte 2015 med å kutte styringsrenten med 10 basispunkter til -0,10 prosent. Dermed er renten for første gang i bankens 347 år lange historie negativ. Bakgrunnen for kuttet er blant annet den svake inflasjonen, som i januar falt med 1,0 prosent, godt under inflasjonsmålet om en 2 prosent årlig prisvekst. Riksbanken vil også kjøpe statsobligasjoner for 10 milliarder svenske kroner. I sin begrunnelse peker Ingves på at selv om inflasjonen i Sverige kanskje har bunnet ut så er utsiktene for omgivelsene fortsatt usikre. Likevel er Riksbanken positiv til utsiktene fremover og mener at den lave oljeprisen, den svake svenskekronen og den veldig lave renten skal gi økonomisk vekst i årene som kommer. Sverige Ifølge statistikkbyrået SCB vokste den svenske økonomien med 2,7 prosent i Høyere realinntekt, hovedsakelig på grunn av de lave rentene, har ført til økt kjøpelyst blant svenske konsumenter. Dette er positivt for den svenske økonomien ettersom husholdningssektoren står for hele 45 prosent av Sveriges BNP. Derimot vil den viktige industrisektoren fortsatt være svak som følge av lav etterspørsel fra resten av Europa. Til tross for at mange svenske selskaper sliter med lav etterspørsel fra utlandet, er den svake svenskekronen positivt for eksportbedriftenes lønnsomhet. I løpet av det 8 KVARTALSRAPPORT MARS 2015

9 om rapporten Denne rapporten er utarbeidet av Obligo Investment Management AS, et datterselskap av Agasti Holding ASA. Rapporten er basert på kilder som Obligo Investment Management AS anser som pålitelige, men Obligo Investment Management AS kan ikke garantere at informasjonen i rapporten er riktig eller fullstendig. Alle opplysninger om fremtiden er basert på en rekke forutsetninger og gir ingen garanti for fremtidig utvikling. Denne usikkerheten er knyttet til både forhold i markedet og til selskapet BUH. Endringer i markedet kan forekomme raskt og kan få stor betydning for verdien av investeringene i BUH. Historisk avkastning er ingen garanti for fremtidig avkastning. Obligo Investment Management AS tar ikke ansvar for direkte eller indirekte tap eller kostnad som måtte oppstå som følge av anvendelsen av denne rapporten. Investorer er kjent med at det finnes risiko for tap på investeringer i finansielle instrumenter, og Obligo Investment Management AS garanterer ikke for et visst resultat. Denne rapporten skal ikke oppfattes som noe tilbud eller anbefaling om kjøp eller salg av aksjer i BUH. Denne rapporten er tiltenkt selskapets aksjonærer og ikke for offentlig distribusjon. KVARTALSRAPPORT MARS

10 Obligo Investment Management AS PB 1753, 0122 Oslo, Norge