Boligutleie Holding II AS. Kvartalsrapport september 2014

Transkript

1 Boligutleie Holding II AS Kvartalsrapport september 2014

2 INNHOLD Hovedpunkter 3 Nøkkeltall 3 Aksjekurs og utbetalinger 4 Eiendomsoversikt 5 Drift, forvaltning og finansiering 6 Generelt om selskapet 7 Markedskommentar 8 2 KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014

3 HOVEDPUNKTER Verdijustert egenkapital har det siste kvartalet hatt en negativ utvikling på 1,8 prosent. Siste kurs er beregnet til 16,80 kroner per aksje. Sammenslåingen av boligporteføljene til Hyresbostäder i Sverige II AB (HBS II), som er eid av Boligutleie Holding II AS (BUH) og Hyresfastigheter Holding II AB, og D. Carnegie & Co AB (D. Carnegie) ble gjennomført 4. juli Transaksjonen ble vedtatt på ekstraordinær generalforsamling i BUH 26. juni Selskapet eier som følge av transaksjonen ikke lenger aksjer HBS II, men aksjer i D. Carnegie. BUH har dermed en mindre eierandel i en større eiendomsportefølje. I tillegg til aksjene i D. Carnegie har selskapet betydelige verdier i form av lån (selgerkreditt og konvertible lån) utstedt av D. Carnegie. Selskapet har planlagt en utbetaling på 5,50 kroner per aksje i løpet av 3. kvartal i år betinget av godkjenning på ekstraordinær generalforsamling som er planlagt avholdt 18. september. Selskapet har siden det ble etablert hatt en positiv avkastning på 142,1 prosent, justert for utbetalinger på totalt 4,50 kroner per aksje.* NØKKELTALL FOR BOLIGUTLEIE HOLDING II AS Markedsverdi av eiendommer i D. Carnegie (MSEK) GEOGRAFISK FORDELING Sverige 100 % SEGMENTFORDELING Bolig 100 % INTEKTER, LEDIGHET OG AREAL Årlig leieinntekt (MSEK) Areal (Kvm) SENESTE VERDIJUSTERTE EGENKAPITAL (VEK) * Utvikling siste kvartal -1,8 % Utvikling siste år 21,1 % Utvikling siste tre år 56,0 % Utvikling siden start 142,1 % HISTORISKE UTBETALINGER , , , , , , ,00 Totalt 4,50 * Beregnet verdiutvikling forutsetter at utbetalinger har fulgt samme avkastning som selskapet. KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER

4 AKSJEKURS OG UTBETALINGER INNLEDNING Aksjekursen i Boligutleie Holding II AS (BUH) er redusert med 1,8 prosent det siste kvartalet. Den viktigste årsaken til den negative kursutviklingen er at aksjekursen i D. Carnegie har falt fra 48 til 46 svenske kroner. FORUTSETNINGER Estimert verdi per aksje er basert på regnskapsinformasjon, verdi av aksjer i D. Carnegie, gjeldsinstrumenter i D. Carnegie og valutakurser per 1. september UTVIKLING VALUTA Det siste kvartalet har norske kroner styrket seg med cirka 0,6 prosent mot svenske kroner. Dette påvirker aksjekursen negativt. KURSUTVIKLING Siste beregning av verdijustert egenkapital (VEK) per 15. september gir en kurs per aksje på 16,80 kroner. Samlet verdiutvikling for selskapet siden oppstart er på 142,1 prosent. KURSUTVIKLING NOK 26 NOK 24 NOK 22 NOK 20 NOK 18 VEK per aksje NOK 16 NOK 14 NOK 12 NOK 10 NOK 8 NOK 6 NOK 4 NOK 2 NOK 0 VEK Utbyttejustert * * Beregnet verdiutvikling forutsetter at utbetalingene følger samme avkastning som selskapet. 4 KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014

5 EIENDOMSOVERSIKT Datterselskap/Portefølje Nr Utleibart areal m 2 Brutto leie SEKm Kista Huddinge Bromsten Spånga Vårberg Solna Trojeborg Uppsala Märsta Bro Haninge Huddinge Södertälje - Ronna Park Södertälje - Wasagårdarna Strängnäs Eskilstuna Göteborg Totalt D. Carnegie portfeføljer HBS II porteføljer KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER

6 DRIFT, FORVALTNING OG FINANSIERING BUH ETTER TRANSAKSJONEN Sammenslåingen av boligporteføljene til Hyresbostäder i Sverige II AB (HBS II), som er eid av Boligutleie Holding II AS (BUH) og Hyresfastigheter Holding II AB, og D. Carnegie & Co AB (D. Carnegie) ble gjennomført 4. juli Transaksjonen ble vedtatt på ekstraordinær generalforsamling i BUH 26. juni Som følge av transaksjonen eier ikke lenger BUH aksjer i HBS II, men aksjer i D. Carnegie. BUH har med dette fått en mindre eierandel i en større eiendomsportefølje. I tillegg til aksjene i D. Carnegie har selskapet betydelige verdier i form av gjeldsinstrumenter (selgerkreditt og konvertible lån) utstedt av D. Carnegie. Med disse eiendelene har selskapet eksponering mot det svenske boligmarkedet, geografisk begrenset i hovedsak til Mälardalen og Stockholmsområdet, både gjennom egenkapital og fremmedkapital. En innløsningsmekanisme for de investorene som ønsker å realisere sin investering vil bli presentert i løpet av de neste seks månedene. D. Carnegie ønsker å ta vare på og utnytte den erfaringen Obligo Investment Management (OIM) har i forhold til forvaltning av eiendomsporteføljen fra HBS II. På bakgrunn av dette vil OIM bistå D. Carnegie med blant annet utvikling av strategi, investeringsbeslutninger, finansiering samt oppfølging av drift og forvaltning. D. CARNEGIE D. Carnegie er et eiendomsselskap som eier og forvalter boligeiendom i Stockholmsregionen. I tillegg til effektiv forvaltning renoverer selskapet leilighetene suksessivt i forbindelse med at leietakere flytter ut. Dette gjøres raskt og meget kostnadseffektivt gjennom den egenutviklede renoveringsmetoden Bosystem. Som en følge av dette vil leieinntektene normal kunne økes med prosent samt at driftskostnadene reduseres med cirka 10 prosent. Selskapet søker også å utvikle eiendommene i selskapet gjennom regulering av tomter til boligformål. Dagens drift i D. Carnegie startet i 1995 da eiendomsselskapet Stendörren ble etablert. Selskapet har i løpet av nesten 20 år bygget opp en betydelig portefølje med både boliger, handel og logistikk. I 2014 skilte Stendörrens eier, Kvalitena, ut Stendörrens boligportefølje til D. Carnegie som ble notert på Nasdaq OMX First North 9. april Etter sammenslåing med HBS har D. Carnegie blitt Sveriges største børsnoterte boligselskap. UTBETALING TIL AKSJONÆRENE Styret planlegger å foreslå en utbetaling til aksjonærene på 5,50 kroner per aksje i september. Aksjonærene vil med dette ha mottatt utbetalinger tilsvarende den initiale emisjonskursen på 10,00 kroner per aksje. Utbetalingen må godkjennes på en ekstraordinær generalforsamling som forventes gjennomført 18. september. Ved positivt vedtak vil utbetalingen til aksjonærene gjøres innen cirka 10 dager etter den ekstraordinære generalforsamlingen. SKATT I forbindelse med bokettersyn fra Skatteetaten har selskapet mottatt vedtak om endring av ligning for perioden Selskapet påklaget Skatteetatens vedtak til skatteklagenemnda, hvor selskapet ikke fikk medhold. Selskapet og dets juridiske rådgiver er ikke enige i Skatteetatens og skatteklagenemdas vurdering, og selskapet valgte derfor å reise sak mot staten. Saken ble behandlet i Oslo Tingrett i desember 2012 og dom ble avsagt i mars Skatteetaten fikk medhold, og selskapet anket saken til Lagmannsretten. Saken ble behandlet i Borgarting Lagmannsrett, og dom ble avsagt 10. april Skatteetaten fikk igjen medhold, og selskapet anket saken til høyesterett. Ankeutvalget avviste saken, og dermed er dommen rettskraftig. Vedtaket om endring er knyttet til skattemessig behandling av emisjonskostnader. Skatteetaten hevder at kostnadene ikke er fradragsberettiget for selskapet. Skattekontoret har ved endring av ligning beregnet at selskapet er skyldig til å betale totalt 31,8 millioner kroner, hvorav 21,0 millioner kroner utgjør betaling av skatt og resterende utgjør renter og tilleggsskatt. Beløpet har i sin helhet forfalt til betaling. Beløpet er allerede hensyntatt i den verdijustert egenkapitalen og påvirker ikke kursutviklingen i dette kvartalet. 6 KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014

7 STRUKTURKART Cirka 3900 aksjonærer i Norge (hovedsakelig privatpersoner) Cirka 2600 aksjonærer i Sverige (hovedsakelig privatpersoner) Boligutleie Holding II AS Hyresfastigheter Holding II AB Andre aksjonærer 80 % 20 % 65 % Svensk Bolig Holding AB 100 % 35 % Gjeldsinstrumenter i D. Carnegie & Co. AB Aksjer i D. Carnegie & Co. AB 100 % Hyresbostäder I Sverige II AB Stendörren Bostäder AB GENERELT OM SELSKAPET OM SELSKAPET Selskapet gjennomførte emisjoner i 2004, og eier aksjer i D. Carnegie og gjeldsinstrumenter (selgerkreditt og konvertible lån) utstedt av D. Carnegie. INVESTERINGSMANDAT BUH sitt mandat er å investere, direkte eller indirekte i det svenske eiendomsmarkedet. Investeringene skal fortrinnsvis gjøres i boligeiendommer med en mindre andel naturlig tilhørende kommersielle lokaler i Stockholms-regionen og Mälardalen og andre sentrale områder med sterk demografi. BUH kan også, direkte eller indirekte, drive eiendomsutvikling og annen relatert virksomhet, inkludert men ikke begrenset til kjøp og salg av fast eiendom, reinvestering, refinansiering, emisjoner og andre egen- og fremmedkapitaltransaksjoner. AVKASTNINGSMÅL Målsettingen for porteføljen er å skape en stabil avkastning for aksjonærene gjennom verdiøkning i eiendomsporteføljen, både gjennom nyinvesteringer og foredling av eksisterende portefølje. PERIODISKE UTBETALINGER Selskapet vil gjøre utbetalinger, dersom styret mener det er optimal bruk av frie likvider, innenfor det som følger av gjeldende regler og forsvarlig drift. Selskapets utbetalinger er i stor grad væreavhengig av utbytter fra underliggende selskaper. KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER

8 MARKEDSKOMMENTAR Den globale økonomien har vært preget av flere geopolitiske hendelser det siste kvartalet. Spesielt har den pågående konflikten i Ukraina samt den politiske spenningen mellom Russland og Vesten vært i fokus. Det internasjonale pengefondet (IMF) nedjusterte i juli sin vekstprognose for den globale økonomien fra 3,7 til 3,4 prosent for inneværende år. IMF forventer at den amerikanske økonomien vil vokse med 1,7 prosent i år mens økonomien i eurosonen vil vokse med 1,1 prosent. Kina er fortsatt det landet som bidrar mest med en forventet vekst på 7,4 prosent for inneværende år. USA Det har kommet flere gode makroøkonomiske nøkkeltall fra USA den siste tiden. Den økonomiske veksten for årets andre kvartal var bedre enn ventet med en årlig veksttakt på fire prosent. ISMindeksen, som måler stemningen blant amerikanske industriledere, steg i juli fra 55,3 til 57,1. Et nivå over 50 signaliserer forventninger om BNP-vekst fremover. Arbeidsmarkedet har også bedret seg den siste tiden og juli ble den femte måneden på rad med en sysselsettingsvekst på over personer. Økt optimisme blant industrilederne og sterke arbeidsmarkedstall tilsier fortsatt bra vekstpotensial fremover. Gode veksttall for andre kvartal og en rekke gode makroøkonomiske nøkkeltall de siste månedene fikk sentralbanksjef Janet Yellen til å indikere på et møte for kongressen i midten av juli at en renteøkning kan komme tidligere enn antatt. Mange analytikere tror nå at styringsrenten kan bli satt opp i mars 2015 istedenfor midten av neste år som er sentralbankens eksisterende anslag. I dag ligger styringsrenten i intervallet 0-0,25 prosent. Europa Europa har blitt påvirket av den geopolitiske uroen, og de siste BNP-tallene var lavere enn forventet. Fransk økonomi hadde nullvekst i årets andre kvartal mens Italia for tredje gang på seks år havnet i resesjon. I Tyskland falt BNP med 0,2 prosent i samme periode. Landet sees på som Europas lokomotiv og anses å være en viktig indikator for resten av regionen. Den pågående konflikten mellom Russland og Ukraina samt EUs sanksjoner mot Russland har gitt lavere etterspørsel etter europeiske varer. Dette har fått investorene til å bli bekymret over inntjeningene til bedriftene samt deres investeringsvillighet. Flere har derfor flyttet sine investeringer over til mer trygge plasseringer som blant annet tyske statspapirer. Renten på 10-årige tyske statsobligasjoner handles nå under 1,0 prosent, noe som er det laveste rentenivået noensinne. Fallende aktivitet og trussel om negativ prisvekst påvirker Europas økonomi. I juni besluttet den europeiske sentralbanken (ECB) å kutte styringsrenten ytterligere til rekordlave 0,15 prosent, i et forsøk på å stimulere økonomien. Samtidig innførte ECB negativ rente på 0,1 prosent på innskudd i sentralbanken. Det ble også annonsert en handlingspakke på 400 milliarder euro som bankene skal bruke til å finansiere bedrifter i den private sektoren. Skulle ikke disse tiltakene virke, kommer trolig ECB til å innføre kvantitative lettelser i løpet av høsten. Norden Norsk økonomi har vokst med jevn takt det siste året. Arbeidsledigheten holder seg lav, inflasjonen ligger rundt Norges Banks målsetting og forbrukernes kjøpelyst har tatt seg opp. Derimot har boligbygging stagnert og investeringene i oljesektoren har falt. I sin siste prognose forventer Norges Bank en BNP-vekst på 2,0 prosent for inneværende år og 2,3 prosent til neste år. Norges Bank indikerer at styringsrenten blir holdt uendret på 1,5 prosent frem til sommeren Sveriges finansdepartement justerte i august forventningene til landets BNP-vekst. De forventer en vekst på 1,9 prosent for inneværende år, og at den tar seg opp til omlag 3,0 prosent til neste år. Dette er noe lavere enn den svenske Riksbankens prognoser i juli, hvilket trolig skyldes lavere vekstutsikter for Europa. I begynnelsen av juli valgte Riksbanken å kutte styringsrenten til rekordlave 0,25 prosent, samtidig ble rentebanen også nedjustert. Finansminister Anders Borg uttalte nylig at kutt i offentlige utgifter og skatteøkninger vil være nødvendig for å styrke landets statsfinanser. Dette vil gi Sverige bedre handlingsrom i tiden fremover. 8 KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER 2014

9 OM RAPPORTEN Denne rapporten er utarbeidet av Obligo Investment Management AS, et datterselskap av Agasti Holding ASA. Rapporten er basert på kilder som Obligo Investment Management AS anser som pålitelige, men Obligo Investment Management AS kan ikke garantere at informasjonen i rapporten er riktig eller fullstendig. Alle opplysninger om fremtiden er basert på en rekke forutsetninger og gir ingen garanti for fremtidig utvikling. Denne usikkerheten er knyttet til både forhold i markedet og til selskapet BUH. Endringer i markedet kan forekomme raskt og kan få stor betydning for verdien av investeringene i BUH. Historisk avkastning er ingen garanti for fremtidig avkastning. Obligo Investment Management AS tar ikke ansvar for direkte eller indirekte tap eller kostnad som måtte oppstå som følge av anvendelsen av denne rapporten. Investorer er kjent med at det finnes risiko for tap på investeringer i finansielle instrumenter, og Obligo Investment Management AS garanterer ikke for et visst resultat. Denne rapporten skal ikke oppfattes som noe tilbud eller anbefaling om kjøp eller salg av aksjer i BUH. Denne rapporten er tiltenkt selskapets aksjonærer og ikke for offentlig distribusjon. KVARTALSRAPPORT SEPTEMBER

10 Obligo Investment Management AS PB 1753, 0122 Oslo, Norge