Investorrapport H2 2011

Størrelse: px

Begynne med side:

Download "Investorrapport H2 2011"

Peder Ødegård
8 år siden
Visninger:

Investorrapport H2 USA Property Norway KS Florida Residential KS Kort markedsbeskrivelse Første kvartal i har vist at det amerikanske markedet fremdeles er volatilt og at veien frem til full vekst

Det har blitt noe høyere kontorledighet hovedsakelig på grunn av nedskalering hos eksisterende leietakere og lite tilflyt av nye leietakere. Arbeidsledighet Nasjonalt ligger ledigheten på ca.

1 Investorrapport H2 USA Property Norway KS Florida Residential KS Kort markedsbeskrivelse Første kvartal i har vist at det amerikanske markedet fremdeles er volatilt og at veien frem til full vekst vil være stedvis og avhengig av lokale konjunkturer. Kontormarkedet i Tampa har startet året relativt rolig. Det har blitt noe høyere kontorledighet hovedsakelig på grunn av nedskalering hos eksisterende leietakere og lite tilflyt av nye leietakere. Arbeidsledighet Nasjonalt ligger ledigheten på ca. 8,3 prosent (topp på 10,1 prosent i oktober ). Tampa og Florida har normalt sett en høyere ledighet enn det nasjonale gjennomsnittet i USA, men den lokale arbeidsledigheten er kraftig redusert. Arbeidsledigheten i Tampa Bay Metropolitan Area er nå 10 prosent, ned fra 12,2 prosent sammenlignet med Q4. Økte investeringer i Tampa og området rundt bidrar positivt til å skape nye arbeidsplasser, og spesielt bedrifter innen medisin og elektronikk, finansielle og it- relaterte tjenesteleverandører og advokatvirksomheter forventes å skape nye arbeidsplasser i Kort om det amerikanske boligmarkedet Den viktigste indikatoren for boligpriser i de største byene i USA, Case Shiller Home Price Index, viste noe overraskende en nedgang på 3,8 prosent i desember målt på de 20 største byene. Mange trodde at fallet hadde stabilisert seg i midten av, men året avsluttet veldig skuffende.

2 Boligmarkedet i Tampa-området brytes normalt ned på 15 undermarkeder fordelt på 4 såkalte counties (fylker). Florida Residential KS sin investering The Bentley ligger i Pinella County. For Tampa Bay området er det registrert ca. 700 såkalte utleiekomplekser tilsvarende The Bentley med totalt ca utleieenheter. Gjennomsnittlig salgspris for leiligheter i Tampa Bay området i desember var $75.200, en nedgang på 18 prosent fra desember. Antall salg var opp 9 prosent i samme periode. Kontormarkedet i Tampa, Florida Gjennomsnittlig arealledighet i Tampa for 4.kvartal var 15,5 prosent, ned fra 16,2 prosent i 4 kvartal. Tallene for 4 kvartal viser et positivt arealopptak, hvilket betyr at markedet tar opp mer areal enn hva som blir ledig. Westshoremarkedet stod frem med et netto arealopptak på 214,254 sqft hvorav 185,213 sqft var såkalt A- klasse kontor (WS500 er klassifisert som A-klasse kontor). Dette tyder igjen på at bedrifter velger å re-lokalisere til bedre kontorlokaler. Utleieprisene ble ytterligere svekket, med en gjennomsnittsleie på $19,60/sqft, svakt ned fra $19,80 sqft. Markedet preges fremdeles av å være et leietakers marked hvor det gis leiefritak og eiere må dekke en betydelig andel av leietakertilpasninger. Westhoreområdet har Tampas høyeste leiepriser med snitt på $23,44 sqft.

USA Property Norway KS Alle planlagte investeringer i kontorbygget WS500 er nå ferdigstilt og tilbakemeldingene fra leietakerne har vært god.

3 USA Property Norway KS Alle planlagte investeringer i kontorbygget WS500 er nå ferdigstilt og tilbakemeldingene fra leietakerne har vært god. Følgende oppgraderinger er ferdigstilt siden vi kjøpte bygget sammen med Eola Capital (nå Parkway Properties Inc); Nytt Inngangsparti Teknisk materiell til heisene er oppgradert og heiskabinene er pusset opp Garasjeanlegget er oppgradert Utearealene er oppgradert slik at vi har lavere kostnader tilknyttet grøntarealene Prosessen for refinansiering av eiendomsselskapets bankgjeld er i gang og den lokale Tampaavdelingen i banken (BMO Harris Bank) som vi har finansiert WS500 hos, har innstilt på en 2 års forlengelse på noe økte marginer. Utløp av swap avtalen vi tegnet ved kjøp vil gjøre at vi vil ende opp med ganske like finansieringsvilkår, forutsatt at kredittkomiteen i banken godkjenner forlengelsen som forelagt. Kredittkomiteen hadde ikke anledning til å behandle vår finansieringssøknad i februar og vi har derfor fått en 3 måneders forlengelse (ut mai) i påvente av behandling. På grunn av refinansieringen i vinter/vår 2012 har ikke selskapet i løpet av hatt anledning til utbytte for dekning av løpende kostnader. Den positive innstillingen til banken og håp om en rask beslutning vil gjøre at det muligens kan deles ut et utbytte fra det amerikanske eiendomsselskap som kan dekke de utestående driftskostnadene som selskapet US Property Norway KS har pådratt seg. I motsatt fall kan det være et midlertidig finansieringsbehov for selskapet i Norge. Vi vil legge ut en oppdatering på nettsidene til selskapet så snart refinansieringen er avklart.

4 90% Utleiegrad Westshore % 80% 75% 70% feb.09 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 feb.12 Grafen over er endret fra tidligere rapporter hvor vi har rapportert utleiegrad per måned til nå å vise ledighet per kvartal. Vi ser at grafen illustrerer det vanskelige utleiemarkedet fra kjøp i 2008 og gjennom -. Selv om markedet nå viser bedring har svingt veldig, men vi har stabilisert utleiegraden gjennom fjoråret på over 80 prosent. Utleiegraden var i februar 2012 på 86,5 prosent, et tydelig trendskifte og resultat av oppgraderingene som er gjort i bygget, intensivt utleiearbeid og et bedre marked. Regnskap Regnskapet til selskapet vil bli sendt ut i forbindelse med innkalling til selskapsmøte og generalforsamling. Vi forventer å sende ut innkalling i løpet av mai. Deltakeroppgave og ligningsverdi Ligningsverdi for USA Property Norway GP AS er NOK 4 601,16,- per aksje. Deltakeroppgave er under utarbeidelse og vil bli sendt så snart denne er klar. Innrapportering av kommandittistandeler har frist 31. mai. Valuta Selskapets investering er gjort i amerikanske dollar på en vekslingskurs à 6,99 USD/NOK. Kursen ved utgangen av Q4 var Nok 6, som tilsvarer et fall på 14,2 prosent. Selskapets finansiering er gjort lokalt i amerikanske dollar.

5 Florida Residential KS Eiendommen - The Bentley at Cobb s landing The Bentley er et såkalt gated community bestående av 200 leiligheter fordelt på 19 bygninger med felles klubbhus. I tillegg finnes svømmebasseng, treningssenter, konferanserom, business-senter, lekeplass og basketballbane, som er tilgjengelig for alle beboere. Eiendommen er bygd i 1990, men gjennomgikk omfattende renovering i 2005/2006 med bla. nye kjøkken og bad. 100% Historisk utvikling utleie 95% 90% 85% 80% 75% 70% Ved kjøp Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Utleiegraden har økt gjennom året og stabilisert seg på over 90 prosent. Vi forventer å opprettholde den sterke utleiegraden i Salgsaktiviteten for leiligheter har økt og interessen i markedet er økende. Mange lokale banker er i ferd med å selge ut det de har i sin balanse og salg som følge av personlige konkurser er redusert. Mange forventer at når denne delen av markedet er normalisert vil også det tradisjonelle kjøp/salgsmarkedet bedre seg.

6 Regnskap Regnskapet til selskapet vil bli sendt ut i forbindelse med innkalling til selskapsmøte og generalforsamling. Vi forventer å sende ut innkalling i løpet av mai. Deltakeroppgave og ligningsverdi Ligningsverdi for Florida Residential Komplementar AS er NOK 85,48,- per aksje. Deltakeroppgave er under utarbeidelse og vil bli sendt så snart denne er klar. Innrapportering av kommandittistandeler har frist 31. mai. Valuta Selskapets investering er gjort i amerikanske dollar på en vekslingskurs à 5,7 USD/NOK. Kursen ved utgangen av Q1 var Nok 6, som tilsvarer en oppgang på 5,4 prosent. Selskapets finansiering er gjort lokalt i amerikanske dollar. *** Oppsummering Starten av har vist at eiendomsmarkedet i USA fremdeles er preget av stor usikkerhet, både for bolig og næringseiendom, men i midten av året så det ut til at markedet fikk et trendskifte. For næringseiendom i Tampa-regionen har det vært et tydelig trendskifte med økt omsetning og skarpere prising. Florida Residential har hatt en litt svak utleiegrad de første månedene av året, men med et sterkt andre halvår. Det er god etterspørsel etter utleieleiligheter og man håper å kunne redusere leierabatten (1 fri leiemåned) i løpet av året. Fremdeles er gjennomsnittsprisene lavere enn vi ønsker, men følger salgsmarkedet tett. For USA Property er det positivt både på utleie- og på salgssiden. Vi håper å kunne melde fra om resultatet fra refinansieringen i slutten av mai. Neste investorrapport vil publiseres i månedsskifte august/ september Colliers Asset Management AS

Like dokumenter

Investorrapport H2 12

Investorrapport H2 12 Investorrapport H2 2012 Florida Residential KS Kort markedsbeskrivelse I tredje kvartal 2012 så vi tendenser til at den negative trenden i det amerikanske markedet kan ha snudd. Fjerde kvartal viste imidlertid