STATUSRAPPORT DUBAI REAL DEVELOPMENT HOLDING AS H2 2012

Størrelse: px

Begynne med side:

Download "STATUSRAPPORT DUBAI REAL DEVELOPMENT HOLDING AS H2 2012"

Philip Aase
8 år siden
Visninger:

STATUSRAPPORT DUBAI REAL DEVELOPMENT HOLDING AS H2 2012 Siden sist Konseptuelle planer og regulering på Al Raha Beach er godkjent av Aldar.

I Abu Dhabi er det fremdeles mange prosjekter som ferdigstilles og dette gjør at markedet er presset. Styret og forvalter beklager sterkt at årets regnskapsavleggelse er blitt vesentlig forsinket.

1 STATUSRAPPORT DUBAI REAL DEVELOPMENT HOLDING AS H Siden sist Konseptuelle planer og regulering på Al Raha Beach er godkjent av Aldar. Markedet i Dubai viser bedring, stigende salgspriser for leiligheter i mid-luksus segmentet og økte transaksjonsvolumer. I Abu Dhabi er det fremdeles mange prosjekter som ferdigstilles og dette gjør at markedet er presset. Styret og forvalter beklager sterkt at årets regnskapsavleggelse er blitt vesentlig forsinket. Dette skyldes forhold utenfor styrets og forvalters kontroll. Allerede i februar bestilte selskapet en verdivurderiing av selskapets eiendommer hos Colliers Middle East, som også tidligere år har foretatt slik vurdering. Slik ekstern verdivurdering er helt nødvendig for styrets og revisors arbeid med regnskapsavleggelsen. Dessverre oppsto det forsinkelser ved avgivelsen av verdivurderingen, som gjorde at revisjonen (Deloitte) av regnskapene i Dubai ikke kunne skje på det forutsatte tidspunkt. Dette ledet til at revisjonen i Dubai ble vesentlig forsinket, og de endelige, reviderte regnskapene forelå ikke her i Norge før 12. november Revisor i Norge (Deloitte) er avhengig av lokal revisjon i Dubai, og kunne følgelig ikke sluttføre sitt arbeid med revisjon av de norske regnskapene før de reviderte regnskapene fra Dubai forelå. Når disse endelig kom, var revisor i Norge rask med sitt arbeid, og styret har deretter ferdigbehandlet regnskapene og utarbeidet sin beretning. Selskapet har derfor først kunne kalle inn til ordinær generalforsamling i begynnelsen av desember og generalforsamlingen er berammet til 17. desember. Marked Det er i løpet av 2012 kommet signaler om at deler av markedet er begynt å komme opp igjen i Dubai, men erfaringsmessig ligger Abu Dhabi et par år etter Dubai i sin markedsutvikling. Dette har påvirket verdien på selskapets investeringer, og det er på kort sikt ikke utsikt til særlig bedring.

Dubai Bolig Det er tegn til bedring for bolig i Dubai og det er en gjennomsnittlig økning i salgsprisene fra Q2 2011 til Q2 2012 på 12%.

2 Dubai Bolig Det er tegn til bedring for bolig i Dubai og det er en gjennomsnittlig økning i salgsprisene fra Q til Q på 12%. Det er spesielt økning i såkalte "townhouses" på 23% i den samme perioden. Leiligheter og villaer har henholdsvis økt med 12% og 10%. Gjennomsnittlig salgspris er nå AED per m² ( NOK per m²). Det er de etablerte og største områdene som ser økning som; Lakes, Meadows, Palm Jumeirah og Arabian Ranches. Man ser også at områder som nærmer seg ferdigstillelse, som for eksempel Jumeirah Lakes, har opplevd økte priser både på salg og leie først og fremst pga tilflytning fra de etablerte og dyrere områdene da Jumeirah Lakes generelt har et lavere leie og prisnivå. Kjøpere er pris og kvalitetsbevisste og man ser at de foretrekker solide utbyggere, hvor Emaar fremstår som de som oppnår høyeste salgspriser og volumer. I Abu Dhabi er markedet fremdeles utfordrende da de statlige utbyggerne har fortsatt å lansere nye produkter i markedet Det er flere som flytter fra eldre utviklinger til de nye områdene som Al Raha og Reem Island, som igjen medfører at det er en prisforskjell mellom nye områder med høy standard og resten av markedet.

110 NOK per m²). Det er de etablerte og største områdene som ser økning som; Lakes, Meadows, Palm Jumeirah og Arabian Ranches.

3 Næring Innen kontor er det liten bevegelse både på transaksjonssiden og leiepriser. Det er stor konkurranse etter leietakere og mange forventer store leierabatter, incentiver og fleksible leiekontrakter. Det er forventet et vanskelig kontormarked fremover da det fremdeles er prosjekter som er i ferd med å ferdigstilles. Hotell segmentet i Dubai er sterkt med et belegg på over 85%. Det meldes også om økt avkastning per rom fra hoteloperatørene. Dubai har etablert seg som en sterk turistdestinasjon med hoteller av høy kvalitet og varierende aktiviteter. Det er forventet videre vekst i turistnæringen og antall turister økte med 10% i 2011 til 9,3 million. Al Raha Beach Prosjekteringen og reguleringen av tomtene er avsluttet og selskapet jobber videre med Aldar om forlengelser av byggestart for prosjektet. Tilbakemeldingene fra andre utbyggere er at det gis utsettelser, men sjelden mer enn 1 år av gangen. Utbyggeren Aldar jobber videre med utviklingen av området og har nylig ferdigstilt Al Zeina, som ligger nært tomt 504. Det er liten aktivitet blant tredjeparts utbyggere som ligger langs kanalen, da dagens salgspriser gir for liten avkastning til å starte utvikling av eiendommene. I dagens marked er det mange selgere og få kjøpere av lignende utviklingstomter som selskapet eier og man anser at det beste er å vente til markedet blir bedre før man aktivt prøver å selge prosjektet.

Det er forventet et vanskelig kontormarked fremover da det fremdeles er prosjekter som er i ferd med å ferdigstilles. Hotell segmentet i Dubai er sterkt med et belegg på over 85%.

4 Tecom Situasjonen for Tecom prosjektet er uendret fra forrige rapporter og basert på markedssituasjonen i Dubai tror vi det fremdeles vil ta noe tid å få gjennomført utvikling på dette prosjektet. Det er noe interesse fra hoteloperatører til å oppføre et hotell på tomten, men det har ikke kommet noe konkret fra disse interessentene. Gitt den utfordrende situasjonen som Shukri Al Braik er i har styret vedtatt å nedskrive verdiene i Alea Investment Ltd til 0 (se mer om nedskrivninger under). DIC Det er fremdeles pågående forhandlinger med selger vedrørende vår eierandel i prosjektet DIC (Cusp Investment Ltd). Selger er anstrengt likviditetsmessig, og vi har tidligere hatt forventninger til snarlig løsning, men har opplevd liten utvikling i forhandlingene den siste tiden. Selgeren opplyser om at han er i en rettsligtvist og at han forventer at når denne saken er løst vil han ha likviditet til å løse oss ut av investeringen. Med tanke på hvor lenge vi har forhandlet med selgeren om en løsning har styret nedskrevet verdien på prosjektet til 0 (se mer om nedskrivninger under). Nedskrivninger I forbindelse med regnskapsavleggelsen har selskapet innhentet ekstern verdivurdering av tomten i Tecom (Alea Investment) og tomtene 503 og 504 på Al Raha Beach. I vurderingen anslår man verdien for Tecom-tomten til AED , hvilket representerer et verdifall på 58,9 % i forhold til opprinnelig kjøpspris/eiendomsverdi og på 6,6 % i forhold til verdivurderingen pr. årsskiftet 2010/2011. Verdsettelsen er basert på forventet salgspris av tomten i dagens marked. Colliers ME setter den samlede verdien av tomtene på Al Raha Beach til AED Verdien er et estimat på hva man kan forvente om tomtene selges i dagens marked som et utviklingsprosjekt. Investeringsselskapet Flourish, som DRD nå eier 58,99 % av, investerte i tomtene 503 og 504 basert på en samlet verdi av tomtene på ca. AED 252 mill. Økningen i eierandel i Flourish er en følge av en avtale med al-braik om sikring av DRDs posisjoner overfor al-braik. al-braik har forøvrig avstått sin resterende eierinteresse i Flourish til Novus Management Ltd, et selskap som er fullt ut eid av de norske selskapene Active Real Estate AS og Abu Dhabi Real Development Holding AS. Styret besluttet i forbindelse med regnskapet for 2009 å nedskrive verdiene i selskapets datterselskap Felicity ned til nivået for verdivurderingen av tomtene pr. årsskiftet 2009/2010, å nedskrive 50 % av Felicity s andel av avsatt arbeidskapital i selskapet Flourish, samt å nedskrive verdiene i selskapets investering i selskapet Cusp Investment Ltd. Tilsvarende ble gjort i årsregnskapet for Styret har besluttet å nedskrive verdiene i Flourish ytterligere lik årets verdivurdering, og verdien av investeringene i Cusp og Alea er også ytterligere nedskrevet til null.

Gitt den utfordrende situasjonen som Shukri Al Braik er i har styret vedtatt å nedskrive verdiene i Alea Investment Ltd til 0 (se mer om nedskrivninger under).

5 Ligningsverdi - VEK Verdijustert egenkapital per aksje (VEK) Verdijustert egenkapital (VEK) per aksje beregnes med utgangspunkt i eksterne verdivurderinger av eiendomsporteføljen med fradrag for gjeld, korrigert for netto arbeidskapital, valutaendringer og markedsverdi av finansielle instrumenter. VEK er et uttrykk for substansverdi per aksje i selskapet, basert på eksterne verdivurderinger. Enkelt sagt er en beregnet VEK den verdien hver enkelt aksjonær ville fått om man solgte alle eiendommene i dag til en verdi lik verdivurderingene, betalte all gjeld til selskapets kreditorer og deretter utbetalte alle pengene til investorene. VEK Dubai Real Development AS Brutto eiendomsverdi/investeringer i datterselskap Bankinnskudd Gjeld VEK i NOK VEK per aksje 6,1 Ligningsverdien for 2012 er 5,34,- per aksje. Neste rapport Selskapets neste rapport vil foreligge i mars/april. Colliers Asset Management AS Tlf Fax Hegdehaugsveien 31, 0352 Oslo Internett:

Enkelt sagt er en beregnet VEK den verdien hver enkelt aksjonær ville fått om man solgte alle eiendommene i dag til en verdi lik verdivurderingene, betalte all gjeld til selskapets kreditorer og

Like dokumenter

Investorrapport H1 2013

Investorrapport H1 2013 Dubai Real Development Holding AS Siden sist Positiv markedsutvikling i Dubai, noe tegn til bedring i Abu Dhabi I boligmarkedet i Dubai steg prisene med 16% i løpet av 2012, mens