Dubai Real Development Holding AS

Transkript

1 Dubai Real Development Holding AS Viktigste hendelser siden forrige rapport: Sluttforhandlinger på DIC prosjektet vedrørende mulig salg av eierpost Aldar vil formelt overføre hjemmel på tomt 504 etter at bankgaranti er stilt Nedgang på 4 prosent for 2. kvartal på boligprisindeksen i Dubai Nakheel i rute med restrukturering av gjeld Det har vært en viss utvikling i eiendomsmarkedet siden forrige rapport, men aktivitetsnivået har vært begrenset. Vanligvis er aktiviteten lavere i emiratene fra slutten av mai til august/ september da mange av de utenlandske arbeiderne (såkalte expats) velger å feriere utenfor emiratene på grunn av den høye varmen. I år startet Ramadan (islamsk fastemåned) i begynnelsen av august. Under Ramadan er det også redusert aktivitet og flere offentlige kontorer holder stengt eller har kun åpent noen få timer hver dag. Nakheel meldte at deres restruktureringsarbeid av gjeld går som planlagt. Nakheel forventer å ferdigstille restruktureringen innen utgangen av 2010, i tråd med de opprinnelige planene. Nakheel betalte også 2,5 milliard dirham utestående betalingsforpliktelser til sine underentreprenører i juli. Nakheel har startet opp flere byggeprosjekter, særlig de prosjektene som lar seg realisere raskest. Selskapet orienterte markedet om at de i midten av september blant annet startet opp arbeidene ved 8 av sine små og mellomstore prosjekter. Ved prosjektet Al Furjan hvor det bygges 300 villaer forventer man at det i løpet av første kvartal ville være overtakelse av 63 av de første villaene i prosjektet. Boligprisindeksen som Colliers i Dubai utarbeider hvert kvartal viste et fall i 2. kvartal på 4 prosent. Etter flere kvartal med stabilt stigende priser må fallet sees i sammenheng med en noe redusert aktivitet inn mot ferien, samt at tilførselen fra nye prosjekter er vedvarende. COLLIERS 1

2 Dubai Bolig Colliers i Dubai presenterer hvert kvartal en indeks som følger boligprisutviklingen i emiratet. Andre kvartal 2010 viste et fall på 4%. Etter flere kvartal med svakt stigende priser må fallet sees i sammenheng med redusert aktivitet inn mot ferien, samt at ferdigstillelsen av prosjekter under bygging fortsetter. Sammenlignet med 2. kvartal 2009 har indeksen steget 7%. Det var en økning på 15% i salgstransaksjoner i 2. kvartal, men nedgangen i indeksen viser at man fremdeles har et stort tilbud i markedet. Q til Q viser en årsoppgang på 7 prosent fra AED pr m² i Q mot AED pr m² i Q (NOK beregnes ved å multiplisere med 1,6). COLLIERS 2

3 Det er også blitt registrert lavere utleiepris for bolig, noe som også har lagt sitt press på salgsprisene. Leietakere har et stort tilbud av kvalitetskomplekser å velge mellom, og mange reforhandler eksisterende leieavtaler eller flytter til nyere og bedre komplekser i mer sentrale områder. Dette har økt ledigheten i eldre og dårligere lokaliserte områdene, mens i mer populære områder som Old Town og Dubai Marina, er det lavere ledighet og prisene holder seg bedre. Salgsaktiviteten har holdt seg stabil for både villaer og leiligheter, og salgsprisene i godt etablerte områder med gode servicetilbud (helseklubb, restauranter, lokalt supermarked etc) har vært stabile. Kontor Leieprisene for kontor har fortsatt å falle som følge av ferdigstillelser av nye prosjekter. I et av hovedområdende for kontor i Dubai, Sheik Zayed Road, falt leienivået med 5%, noe mindre enn gjennomsnittet. 2 store bygg ble ferdigstilt i 2.kvartal langs Sheik Zayed Road, (Rolex Tower og Sama Tower) begge er høykvalitetsbygg. Leieprisene i et annet hovedområde for kontor, DIFC, har prisene holdt seg høye pga den sentrale lokasjonen ved siden av verdens høyeste bygg, Burj Khalifa, samt at det ikke har blitt ferdigstilt noen bygg av størrelse i dette området den siste tiden. I andre kvartal ble Currency House og Liberty House endelig ferdigstilt og klar for innflyttning. Denne tilførselen av kontorarealer bidro til at leieprisene for kontor falt med 20 prosent i DIFC alene. Det høyeste fallet ble registrert i Dubai Investment Park, først og fremst pga lokasjonen (usentralt) og at sammenlignbare kontorarealer i mer sentrale lokasjoner registrerte leieprisfall. Transaksjoner Den lave salgsaktivitet for kontor har fortsatt, noe som gjør at prisene holder seg relativt stabile. Det er spesielt Jumeirah Lakes Towers hvor man ser mindre transaksjoner. Det som gjøres av transaksjoner er vanligvis seksjoner på m2, og kjøperen er gjerne brukeren selv. Abu Dhabi Boligeiendom Leieprisene for utleieboliger fortsatte å falle i Q2 og man forventer press på prisene ut Fallet er i snitt mellom 7 til 15 prosent avhengig av lokasjon og type leilighet. Majoriteten av nye prosjekter som ferdigstilles er i høykvalitetssjiktet av boliger, men man forventer et fall over alle segmenter av markedet da mange vil benytte prisfallet til å oppgradere bolig. Det er ikke registrert tilflyttning av pendlere fra Dubai tilbake til Abu Dhabi, men man forventer enn viss interesse når deler av Al Raha- og Reem Island-prosjektene blir overlevert til sluttbruker og lagt ut i markedet. Det er også forventet at infrastruktur COLLIERS 3

4 samt et tilbud av tjenester som skoler, barnehager og helseklubber i disse områdene må ferdigstilles, før man vil se at pendlere vil flytte til Abu Dhabi fremfor å bo i Dubai der tilbudene er mange. Det blir estimert at ca leiligheter er ferdigstilt og er under overlevering, og at ca leiligheter ferdigstilles før årsslutt. De fleste av disse leilighetene er i nevnte områder som Al Raha og Reem Island, og er i toppsjiktet av markedet. Man forventer at ferdigstillelse av lavkost prosjekter på Abu Dhabi Main Island og andre lavkost-områder først vil skje i begynnelsen av neste år. Transaksjonsvolumet i Abu Dhabi er lavt og prisene holder seg derfor ganske stabile. Mange venter på at leilighetene i prosjektene som nevnt over leveres til sluttbruker og at man først da vil få en indikasjon på etterspørselen og om eierne vil velge å flytte inn selv, selge eller leie ut boligene. Al Bandar på Al Raha Beach, hvor selskapets tomter er nært lokalisert, er antatt å bli et av de mest eksklusive og ettertraktede stedene å bo i Abu Dhabi og det er forventet at etterspørselen for kjøp og utleie vil være god. Al Bandar, Al Raha Beach, Abu Dhabi, September 2010 COLLIERS 4

5 Status prosjekter DIC Full Tower Fakta Investert kapital: AED Eierandel i prosjektet: 13,5% Finansieringsgrad (opprinnelig antatt) 60% Regulering: Kontor / Handel / serviced apartments Byggestart: Ikke fastsatt Ferdigstillelse: Ikke fastsatt Investerings-SPV: Cusp Investment Ltd Tomten ligger utenfor det sentrale Dubai, nær den nye flyplassen Al Maktoum International Airport (JXB). Investeringen utgjør kun 4,5% av selskapets investerte kapital etter at størstedelen av investeringen ble byttet mot eierandeler i andre prosjekter. Som vi tidligere har omtalt forsøker vi å selge denne resteierandelen tilbake til opprinnelig selger. Selger har ikke oppfylt sine forpliktelser etter avtalen og vi har via våre lokale advokater i Dubai sendt et krav om tilbakebetaling av opprinnelig investert beløp. Vi hadde møte med selger i Dubai 28. september og han ønsker å komme frem til en avtale hvor han kompenserer deler av det investerte beløp. Vi har oversendt en avtale for signatur med en definert tilbakebetalingsplan. Vi vil rapportere om et eventuelt salg på selskapets nettsider så snart dette foreligger. Tecom 2 (Alea Investments ltd.) Fakta Investert kapital: AED Eierandel i prosjektet: 49,9% Finansieringsgrad (opprinnelig antatt) 70% Regulering: Hotell/kontor Byggestart: Ikke fastsatt Ferdigstillelse: måneder etter byggestart Investerings-SPV: Alea Investments Ltd Tomten som ligger i TECOM-sonen er strategisk lokalisert ved siden av Sheik Zayed Road. Vi har avholdt et møte med eiendomsrådgiveren CBRE i Dubai. De sier at til tross for høy COLLIERS 5

6 ledighet innen kontor (35-40%) har flere internasjonale selskaper problemer med å finne passende kontorareal. Disse aktørene ønsker å leie hele bygg med effektive kontorareal som bla. muliggjør å ha ansatte sittende i åpne kontorlandskap. Denne type bygg er vanskelig å oppdrive da mange av byggene i Dubai er oppdelt mellom mange eiere som hver eier en eller flere seksjoner. Klarer man å sikre en leiekontrakt med en av disse aktørene kan man spesialtilpasse bygget for leietakeren for å dekke disse behovene. En lang leieavtale med en solid leietaker vil gi gode finansieringsmuligheter. Basert på markedssituasjonen i Dubai for kontor/hotell tror vi imidlertid det fortsatt vil ta noe tid å få gjennomført utvikling av dette prosjektet. Khor Al Raha Fakta Investert kapital: AED Eierandel i prosjektet: 39,5% Finansieringsgrad (antatt) 40% Regulering: Leiligheter og handel (85% / 15%) Byggestart: Ikke fastsatt Ferdigstillelse: måneder etter byggestart Investerings-SPV: Flourish Investment Ltd Vi var nylig i Abu Dhabi og fikk en ny omvisning på Al Raha Beach. Stadig flere bygninger begynner å bli ferdig i nærheten av hvor selskapets tomter befinner seg. Vi ble informert om at det nå er startet bygging på nabotomtene til selskapets tomter. Det statseide forsikringsselskapet ADNIC har startet grunnarbeider på sine to tomter som ligger på den andre siden av kanalen og broen (se bilde over). COLLIERS 6

7 Området for øvrig hadde utviklet seg mye siden vårt forrige besøk i februar 2010, og det har nå begynt å flytte inn beboere i de første byggene i Al Bandar området, ca meter fra selskapets tomter. Se bilder under fra et av prosjektene som står ferdig. Vi hadde også oppfølgingsmøter med prosjektleder Matrix ME og ansvarlig arkitektfirma for prosjektet, Adel Al Mojil. Vi har nå signert et letter of intent med Matrix og de er klare til å starte opp. Vi mener det er viktig å komme i gang med dette arbeidet så snart som mulig. I forkant sees tomt 503 og 504, i bakgrunnen ser vi Al Zeina og lengst bak Al Bandar. Primært bygges det boliger i disse prosjektene. COLLIERS 7

8 Endring i eierrettigheter Som vi omtalte i forrige rapport, var det på tidspunktet for investeringsbeslutningen ikke mulig for JAFZA selskaper, som Flourish Investment Ltd., å bli godkjent som eiere av tomter på Al Raha Beach. Det ble av den grunn inngått en såkalt profit split avtale, hvor DRD sammen med de andre investorer inngikk en Development Services Agreement med en lokal samarbeidspartner, Shukri Al Braik. Avtalen gikk i korte trekk ut på at Al Braik inngikk avtaler med Aldar om kjøp av tomtene, og videre avtaler som innebar at Al Braik sammen med DRD og de andre eiere av Flourish skulle utvikle og selge leilighetene/handelsareal på tomtene, og tilbakeføre gevinst herfra til investorene. For å forbedre selskapets eierposisjoner er man i ferd med å fremforhandle avtaler som gir bedre sikkerhet for selskapets investeringer. Aldar har godkjent at det inngås en Long Lease and Reservation and Development Agreement (LLRDA) for tomt 504 mellom Flourish og Aldar som en erstatning for avtalene som i dag er med Shukri Al Braik. Dette er en form for festeavtale med løpetid på 99 år, med rett til forlengelse for 99 år av gangen deretter. De initielle avtaler om overførsel fra Shukri AL Braik til Flourish ble signert den 23. september Vi har klart å unngå betaling av 2% overføringsgebyr, under visse betingelser, mot at Flourish stiller en bankgaranti på rundt NOK 1,5 mill. Vi arbeider med å få etablert denne garanti slik at siste betingelse for overførsel blir oppfylt. Aldar er svært opptatt av at alle eiere av tomterettigheter utvikler sine tomter innefor en viss tidsperiode slik at hele området blir utviklet i samme takt. Som en del av overførselen av rettighetene til tomtene, påtar selskapet seg å utvikle prosjektet innen 36 måneder. (Dette er frister vi tidligere også har hatt, og som selskapet har fått forlenget i to omganger). Første del av dette arbeidet blir å engasjere prosjektutvikler og arkitekt. Når man starter dette arbeidet starter kostnadene å løpe, og selskapet må være sikker på å ha likviditet til å dekke disse utgiftene. Arbeidskapitalen som er satt av til dette formål, er fortsatt ikke gjort tilgjengelig for selskapet, men selskapet har gjennom avtaler sikret seg rett til å øke sin eierandel, samt fått utstedt personlige sjekker om avtalene ikke overholdes. Imidlertid er det viktig å få igangsatt utviklingsarbeidet, og herunder få kapital til å stille den nevnte bankgarantien. Selskapet har av den grunn engasjert en ekstern rådgiver for å undersøke mulighetene blant eksisterende aksjonærer for innhenting av mer egenkapital. Colliers Asset Management AS Tlf Fax Hegdehaugsveien 31, 0352 Oslo e-post: [email protected] Internett: COLLIERS 8