De nye OPS-kontraktsmalene - markedsoppdatering

Transkript

1 De nye OPS-kontraktsmalene - markedsoppdatering Anne Sofie Bjørkholt og Ole Andreas Dimmen Estate-konferanse 11. september 2014

2 Hvorfor nye kontraktsmaler? - Kontraktene i OPS-prosjektene hadde utviklet seg i et separat spor fra tilsvarende avtaler i markedet, og ulike utgangspunkter og utforming skapte uklarheter - Behov for en helhetlig gjennomgåelse utenfor konkurranse (hvor tilbyderne har begrenset forhandlingsrom) - Kommunenes OPS-kontrakter fikk derfor antakelig ikke nok «motstand» fra anbyderne til å utvikle seg i samme takt som kontraktene ellers i markedet - Kontraktsstrukturen skapte utfordringer ved videresalg av OPS-prosjektet - Ønske om debatt knyttet til hensiktsmessig struktur - Håp om på sikt å medvirke til (i) flere tilbydere og (ii) flere aktuelle kjøpere ved videreomsetning 2

3 De nye kontraktsmalene for formålsbygg - Sentrale hensyn ved arbeidet Basere kontraktsmalene på markedsmessige kontrakter (bruke meglerstandarden som utgangspunkt for leiekontrakten osv.) Legge opp en struktur som sikrer muligheten til videresalg av OPS-prosjektet Ønske om balanserte maler som også hensyntar det offentliges behov 3

4 De nye kontraktsmalene for formålsbygg - Prosessen Bred deltakelse og gode innspill fra en rekke type aktører underveis Lansert på Estates OPS-konferanse 19. september 2013 Malene er fremdeles dynamiske vi er takknemlige for nye innspill og kommentarer Neste steg er at kommunene tar malene direkte i bruk ved nye konkurranser, så de blir enda bedre tilpasset kommunenes praktiske behov Uttrykt ønske fra potensielle tilbydere om bruk av de nye malene 4

5 Struktur - de sentrale kontraktene Leietakeren Leieavtalen (m/driftsansvar) Festeavtalen Bortfesteren OPS-selskapet (utleier) Entrepriseavtalen Driftsavtalen Entreprenøren Drifteren 5

6 Utviklingstrekk - Vi har vært i dialog med ulike aktører i perioden etter lanseringen, både offentlige og private - stor interesse for den videre utviklingen av avtaleverket - Det pågår interne prosesser hos flere offentlige aktører mht. OPS-modeller - Arbeidet med malene har avdekket en rekke problemstillinger som har vært diskutert i konkrete saker - Vi opplever særlig økt oppmerksomhet rundt kontraktsstruktur for å få flere tilbydere og kjøpere Viktig både for det offentlige og de private at strukturen og avtaleverket legger til rette for videreomsetning 6

7 Temaer som har vært diskutert i praksis - Klassifiseringsspørsmål - Regnskapsmessig klassifisering operasjonell eller finansiell leieavtale? Søreide Skole i Bergen: Lovlighetskontroll av kommunens regnskapsmessige behandling Skattemessig behandling ved regnskapsmessig finansiell leieavtale skal bygget anses solgt og ikke leiet ut? Hvordan blir i så fall den skattemessige behandlingen i praksis? Hvordan skal leieavtalen klassifiseres hos forsikringsselskap fordring/lån eller eiendom? - I sammenheng med klassifiseringsspørsmålene: Kontraktenes varighet, inkl. utforming av opsjoner 7

8 Klassifiseringsspørsmål - oversikt Risiko hos «leietaker» Risiko hos «utleier» Form: salg Form: leie Regnskap Salg Finansiell leieavtale Operasjonell leieavtale Skatt Salg Leieavtale Mva. Salg Leieavtale Eiendomsskatt Salg Leieavtale Forsikringsselskap, klassifisering Fordring/lån Uavklart/vurderes konkret Eiendom Konsesjonsplikt Nei? Nei 8

9 Temaer som har vært diskutert i praksis - Hvilken innflytelse/kontroll skal kommunen ha ved videresalg av OPS-selskapet krav om samtykke? - Kan det tenkes at leieavtalen medfører konsesjonsplikt for utleier? Konkret tilfelle: Bekreftet av Finanstilsynet at avtalen ikke medførte krav om konsesjon i henhold til finansieringsvirksomhetsloven selv om den regnskapsmessig var å anse som en finansiell leieavtale (og dermed et lån) - Kommunens adgang til å kreve endringer i bygget (sett opp mot anbudsrettslige regler) I kravspesifikasjonen - f.eks. inntil 20 % av byggekostnaden I leieperioden f.eks. inntil 15 % økning av leiesummen Driftstjenester f.eks. nye ytelser inntil 20 % av avtalt årlig fast FDVS-vederlag 9

10 Mulig utvikling hvordan kan fremtidens struktur se ut? - Eierskap og drift OPS-selskapet selges et par år etter ferdigstillelse fra tilbyderen til en profesjonell eiendomsbesitter Daglig drift er outsourcet til en ekstern drifter (som kan byttes ut med en annen ekstern drifter underveis) Det bygges opp et vedlikeholdsfond i OPS-selskapet hvor deler av FDVS-leien avsettes til å møte fremtidige beregnede livsløpskostnader for bygget. Vedlikehold utføres av ekstern drifter etter bestilling 10

11 Mulig utvikling hvordan kan fremtidens struktur se ut? - Finansiering Leieavtalen mellom OPS-selskapet og kommunen er operasjonell regnskapsmessig Finansiøren har pant i bygg, aksjer og vedlikeholdsfond. Finansiøren har rett til å overta OPSselskapet eller bygget ved OPS-selskapets mislighold av leiekontrakten, og overtar da plikten til å sørge for at leiekontrakten oppfylles. Den opprinnelige tilbyderen stiller ingen garantier overfor strukturen eller kommunen, og kan fritt selge OPS-selskapet uten samtykkekrav Det at tilbudet inneholder forpliktelse fra ekstern finansiør og eventuell ekstern investor, sikrer kommunen at tilbudet, strukturen og leveransen er solid. Rent faktisk gir dette en bedre sikkerhet for kommunen enn en garanti fra et entreprenørselskap. 11

12 Mulig utvikling hvordan kan fremtidens struktur se ut? - Regulering ved mislighold: Som i OPS-veiprosjektene? Dersom kommunen hever leiekontrakten som følge av OPS-selskapets vesentlige mislighold: Kan og skal kommunen ha rett og plikt til å overta bygget eller OPS-selskapet til en pris lik utestående ekstern gjeld? Hvis OPS-selskapet hever leiekontrakten som følge av kommunens vesentlige mislighold: Kan og skal kommunen ha rett og plikt til å overta bygget til en pris lik utestående ekstern gjeld pluss beregnet verdi av egenkapitalen? - Forholdet til kommuneloven 51 om forbud om å stille garanti - Alternativt: Put-opsjon for OPS-selskapet til nedskrevet verdi 12

13 Mulig utvikling hvordan kan fremtidens struktur se ut? - Antatte fordeler Flere aktører blir aktuelle som tilbydere, ikke bare entreprenører Egenkapitalkostnaden minimeres ved å tilrettelegge for langsiktige eiere med solid driftskompetanse, herunder kompetansen til å vurdere og håndtere vedlikeholds- og livsløpsrisiko Finansielle aktører som ikke kan eller vil ta livsløpsrisiko for bygget, er finansiører og ikke egenkapitalinvestorer gir større sikkerhet for kommunen Man unngår å gjøre tilbydersiden enda smalere fordi dagens aktuelle tilbydere (entreprenørene) ikke lenger vil stille garantier eller binde kapital i 25 år Kommunen er like godt, eller bedre, sikret ved at soliditeten i strukturen er forankret hos langsiktige eiere og finansiører som ikke har relasjon til den opprinnelige tilbyderen 13

14 Takk for oppmerksomheten Anne Sofie Bjørkholt Ole Andreas Dimmen EIENDOM EIENDOM Advokatfirmaet BA-HR DA Tjuvholmen allé 16, NO-0252 Oslo PO Box 1524 Vika, NO-0117 Oslo T: