Forhandlingsretter i husleieforhold

Transkript

1 Forhandlingsretter i husleieforhold Fine ord på papiret eller grunnlag for forpliktelser mellom partene? Advokat Peder Alvik Sanengen 6 mars 18 ADVOKATFIRMAET THOMMESSEN AS 1

2 Overordnet om temaet Forhandlingsretter kommer av og til inn en leiekontrakt, f eks som en rett til å forhandle om en ny leieperiode ved leiekontraktens utløp Ingen bestemmelser om forhandlingsretter i meglerstandardene for leie av næringslokaler Men alternativ bestemmelse i punkt 7 om forlengelsesrett på samme vilkår/til markedspris Grensen mellom forlengelsesretter og forhandlingsretter "Rett til å forlenge på eksisterende/samme vilkår" "Rett til å forlenge til markedspris/markedsleie/markedsmessige vilkår" "Rett til å forhandle om forlengelse" ADVOKATFIRMAET THOMMESSEN AS

3 Eksempler Leiekontrakt om leie av lager i Oslo sentrum: Leiekontrakt om butikk- og kontorlokaler i Oslo sentrum: ADVOKATFIRMAET THOMMESSEN AS

4 Del 1 av Hvilke forpliktelser påtar partene seg gjennom en forhandlingsrett? Utgangspunkt: Ingen enighetsplikt Enighetsplikten er nettopp det som skiller en forlengelsesrett og en forhandlingsrett Utgangspunkt: Ingen omsorgsforpliktelse overfor motparten i en forhandlingssituasjon, jf Lasse Simonsen, "Prekontraktuelt ansvar" (1997): "Forhandlingene mellom partene er preget av to delvis motstridende siktemål med samhandlingen De skal på en og samme tid virke sammen for å etablere et felles avtalefundament, og forbedre egne posisjoner på motpartens bekostning Medvirkningsplikten stenger ikke for retten til å forfølge egeninteressen Den innebærer først og fremst at partene skal gi forsøket en reell sjanse" ADVOKATFIRMAET THOMMESSEN AS 4

5 Del av Hvilke forpliktelser påtar partene seg gjennom en forhandlingsrett? Dommene fra Høyesterett i Rt 199 s 111 (Stiansen) og Rt 1995 s 54 (Selbakkhøgda Borettslag) trekker opp noen linjer for innholdet av en forhandlingsrett/-plikt Begge dommene gjaldt entrepriseforhold, men er også relevante ved tolkningen av forhandlingsretter i husleieforhold: Høyesterett oppsummerte rettstilstanden slik i Rt 1995 s 54: "Presumsjonen ved avtaler av denne typen er at partene ikke er forpliktet til å inngå på den påtenkte avtalen, men det kan i det enkelte tilfelle være forhold som gjør at partene ikke fritt kan trekke seg ut av forholdet Jeg viser i denne forbindelse til uttalelsen i Stiansen-dommen, Rt på side 1115 nederst, hvor Høyesterett etter å ha kommet til at det ikke forelå en bindende avtale av det innhold entreprenøren hevdet, pekte på at OBOS likevel kunne ha en plikt til lojalt å vurdere de pristilbud som entreprenøren framsatte, og eventuelt gjennom forhandlinger medvirke til en løsning av uløste spørsmål Et brudd på disse forutsetningene kunne etter omstendighetene føre til erstatningsansvar for tapte omkostninger til prosjektering og annet etter synspunktene om negativ kontraktsinteresse" I den saken konkluderte Høyesterett med at "så uformelt og løst som dette har kommet til uttrykk her, viker jeg imidlertid tilbake for å legge til grunn at partene er bundet på en slik måte" ADVOKATFIRMAET THOMMESSEN AS 5

6 Del av Hvilke forpliktelser påtar partene seg gjennom en forhandlingsrett? Herman Bruserud, "Hardshipklausuler" (1): "Utgangspunktet i tråd med de alminnelige prinsippene som styrer fastleggelsen av partenes plikter i reforhandlingsfasen må være at det kan oppstilles et krav om at et forhandlingsutspill underlegges en lojal vurdering fra adressaten Dette medfører normalt at et forhandlingsutspill ikke umiddelbart kan avvises uten noen form for begrunnelse" En bestemmelse om forhandlingsrett innebærer derfor en: Forpliktelse til å "møte ved bordet" Forpliktelse til å forhandle lojalt Vil innebære en plikt til å lytte og diskutere åpent (medvirke til å løse uløste spørsmål gjennom forhandlinger) Kan innebære en plikt til ikke å føre forhandlinger med flere parallelt (også når eksklusivitet ikke er avtalt) Innebærer neppe en plikt til å fremsette tilbud eller til å komme med mottilbud Men kan innebære en plikt til å gi en (saklig) begrunnelse for avslag ADVOKATFIRMAET THOMMESSEN AS 6

7 Del 1 av Sanksjoner ved brudd på forhandlingsrett/-plikt Utgangspunkt også her: Ingen enighetsplikt, så erstatning for oppfyllelsesinteressen (typisk tapt fortjenesten) kan ikke kreves For eksempel den fortjeneste utleier ville fått gjennom en ny leieavtale Erstatningsansvar for den "negative kontraktsinteressen" er klart mest aktuelt ved brudd på en forhandlingsplikt, jf Herman Bruserud, "Hardshipklausuler"( 1): "Hvor det først er på det rene at et normbrudd foreligger, vil erstatningsansvar imidlertid kunne bli aktuelt Det tap som kan være erstatningsmessig i en slik sammenheng, vil først og fremst være knyttet til de kostnader som er pådratt under reforhandlingsprosedyren, under forutsetning av at et forutsetningsbasert årsaksperspektiv kan anvendes" "Negativ kontraktsinteresse": Erstatning for kostnader man har hatt i forbindelse med forhandlingene ADVOKATFIRMAET THOMMESSEN AS 7

8 Del av Sanksjoner ved brudd på forhandlingsrett/-plikt Vanskelig å påvise et klart "normbrudd" (grunnlag for ansvar) utpreget konkret vurdering av partenes opptreden under forhandlingene sett opp mot en ofte uklar avtalebestemmelse om rett til forhandlinger Vanskelig å sannsynliggjøre at avtale ville blitt inngått dersom bruddet på forhandlingsplikten tenkes borte Ofte et begrenset tap hos den "skadelidte": Først og fremst kostnader pådratt for forhandlingsformålet som kan kreves: Utarbeiding av presentasjonsmateriale etc Reise- og bokostnader Interne timer som administrasjonen har brukt på forhandlingene Husk den alminnelige tapsbegrensningsplikten Vanskelig vurdering sett opp mot at det i utgangspunktet ikke er noen enighetsplikt ADVOKATFIRMAET THOMMESSEN AS 8

9 Er det noe poeng i å avtale en forhandlingsrett? Kan sende signal om et felles ønske om en langvarig relasjon ved avtaleinngåelse Kan derfor bli vurdert som positivt dersom partene har et langsiktig perspektiv Men: Gir ingen garantier, verken for utleier eller leietaker Kan gi grunnlag for uenigheter og potensielt tvist når ny leiekontrakt skal inngås: Skjønnsmessige bestemmelser har lett for å bli tolket ulikt av partene Kan være et kompliserende element for utleier ved skifte av leietaker Leietaker kan se forhandlingsbestemmelsen som en mulighet til å få en rask betaling fra utleier i verste fall: Leietaker tolker bestemmelsen som en forlengelsesrett og nekter å flytte Husk: Man kan alltid forhandle helt unødvendig å avtalefeste en rett til å bli enige om noe ADVOKATFIRMAET THOMMESSEN AS 9

10 Takk for oppmerksomheten ADVOKATFIRMAET THOMMESSEN AS 1