En samlet vurdering mener jeg å ende på at Peder ikke har akseptert at avtalen med LAS avsluttes uten ytterligere forpliktelse for LAS.

Transkript

1 Spørsmål 1 Problemstillingen her handler om at eierne av selskapet Lunch AS (LAS), Marte og Tobias Kirkerud, opplever økonomiske problemer som følge av at serveringsdriften går dårlig. LAS flytter ut, men Marte opplever til sin store overraskelse at krav om husleie fortsetter å komme fra Peder. Marte sin forståelse er at Peder har akseptert at avtalen med LAS avlsuttes, uten at dette innebærer noen videre forpliktelse for LAS. Det rettslige grunnlaget for en vurdering av denne problemstilling, er i hovedsak basert på ulovfestet rett. Dette bygger på praksis fra Høyesterett, juridisk teori og sedvane. Et viktig prinsipp er formfrihet, slik at en muntlig avtale kan i utgangspunktet være like bindene som en skriftlig kontrakt. For å vurdere om en avtale er gyldig, må det gjøres en konkret vurdering av avtaleforholdet, og hva partenes berettigede forventning kan sies å være. I dette tilfellet foreligger det en skriftlig kontrakt som utgangspunkt, men så har det vært en videre korrespondanse etter inngåelsen av den skriftlige kontrakten, en korresponsdanse som den ene part (Marte) hevder er bindene. For å gjøre en slik vurdering må det ses på hva som har foregått mellom partene. LAS skrev under på leiekontrakt med Peder Ås den 15.januar 2010, og startet opp virksomheten i mars samme år. Problemene startet i løpet av sommeren, og i september gir Marte Peder beskjed om at hun ser seg nødt for å finne et mer passende sted å drive servering. Peder svarer at han har fått med seg at de har økonomiske problemer, og at han hadde full forståelse for Martes beslutning. Denne setningen trekker i retning av at han aksepterer at avtalen avsluttes, uten videre forpliktelse for LAS. Det ville være merkelig om de ved problemer med økonomien skulle gå fra lokalet som tross alt gav dem noen inntekter, til en situasjon uten inntekter overhodet. Alternativt er det også ikke helt naturlig å fra Peders side forvente at de skulle inngå en ny avtale et annet sted, for så å betale dobbel leie for å overholde sine forpliktelser. I neste setning gir Peder uttrykk for at dette ikke angår ham, men at han ønsker dem lykke til. Dette kan forstås som at LAS økonomiske problemer ikke angår ham, underforstått at de uansett er under en kontrakt de må forholde seg til. Det kan imidlertid også hevdes at når han ønsker dem lykke til videre, kan dette forstås som at avtalen opphører, og partene ikke lenger skal ha noe med hverandre å gjøre. Dette trekker i retning av at Peder har akseptert at avtalen avlsuttes. Men utgangspunktet for leieforholdet er i den skriftlige kontrakten som ble underskrevet av partene. Av denne fremgår det tydelig at avtalen ikke kan sies opp i leieperioden, som løper seg nøyaktig over 10 år. Det må også kunne forventes at en evt oppsigelse av en slik kontrakt må fremsettes skriftlig. En muntlig henvendelse fra Marte hvor hun ikke nevner ordet "oppsigelse", trekker i retning av at Peder heller ikke har ment med sitt utsagn å akseptere at avtalen avsluttes. Det ville eksempelvis vært naturlig at Peder da trakk frem spørsmålet om oppsigelsestid, noe han ikke gjorde. En samlet vurdering mener jeg å ende på at Peder ikke har akseptert at avtalen med LAS avsluttes uten ytterligere forpliktelse for LAS. Spørsmål 2 Problemstillingen her gjelder heving av kontrakt. Som det fremgår av den skriftlige kontrakten mellom

2 partene er det husleielovens regler som gjelder når ikke annet er spesifisert. For at heving skal kunne skje, må det foreligge en mangel som i sin størrelse utgjør et vesentlig mislighold av kontrakten. Mangler ved husrommet reguleres av husll 2-2, 2-3 og 2-4. Det rettslige grunnlaget for mangler heving av kontrakten finnes i huseleielovens Huseleielovens 2-12, første ledd, gir leietaker rett til å heve leiekontrakten dersom mangelen medfører vesentlig mislighold. Dermed er terskelen for heving relativt høy. Et annet moment som spiller inn er også at dette er en avtale mellom to profesjonelle parter. Hva vesentlig mislighold innebærer må avgjøres gjennom en konkret vurdering. Det foreligger en skriftlig kontrakt mellom utleier Peder Ås og leietaker LAS v/marte og Tobias Kirkerud. I den konkrete vurderingen for om det er tilgang til heving må gjøres ved å se på kontraktens ordlyd, og hva som ellers fremgår mellom partene...xxxx. Marte ønsker å heve kontrakten på grunnlag av at lokalet ikke er godkjent av kommunen som serveringssted. Dette er en opplysning hun blir gjort klar over av sin venn Hans Tastad, som også jobber i kommunen med nettopp slike søknader. Da hun blir gjort klar over at dette kan medføre pålegg fra kommunen om å stanse driften, søker LAS i januar 2011 om bruksendring. Denne søknaded avslås i april, og i mai tar Marte kontakt med Peder og hevder at det er hans ansvar å sørge for at lokalet er godkjent og egnet for serveringssted. Peder bestrider dette og avviser at det foreligger noen mangel, og at det uansett var reklamert for sent. Peder påstår altså på sin side at det ikke foreligger noen mangel, og at vilkåret for heving uansett ikke var oppfylt. En mangel må alltid vurderes opp mot den avtalen som foreligger. Spørsmålet blir da om Marte kan sies å ha fått en berettiget forventning om at lokalet var egnet for serveringsformål. Kontrakten bestemmer at utleier skal sørge for at leieobjektet er i samsvar for de for leieobjetet gjeldende offentlig Det fremgår av avtalen at leietaker har som formål å benytte lokalet som serveringssted. Dette er altså noe Peder har vært klar over. I tillegg sier kontrakten videre at annen drift krever samtykke fra utleier. Dette trekker etter min mening i retning av at Marte har hatt en berettiget forventning om at lokalet er egnet til nettopp det formål hun ville bruke det til. Til dette kan også legges til at Peder først i mai 2011, etter Martes henvendelse og 16 mnd etter kontraktsinngåelsen, påpeker det forhold at tidligere leietaker tilbake i 2003 hadde fått avslag på kommunen på tilsvarende søknad. Her kommer spørsmålet om oppysningsplikt inn. Hva som er opplysnignspliktig mellom partene i et kontraktsforhold kan være et vanskelig spørsmål, men en hovedregel kan oppstilles ved om det er redelig å gjøre avtalen gjeldende uten å opplyse om forholdet, jfr avtaleloven 33. Når dette skal vurderes er det naturlig å tro at Marte ikke ville valgt å underskrive en slik leieavtalen dersom hun var klar over at lokalet tidligere hadde fått avslått søknad om godkjenning for serveringssted. Både avtalens lengde (10 år), og det faktum at avtalen ikke kan sies opp før det, taler for dette. Peder anfører at vilkåret for heving uansett ikke er oppfylt. Etter min mening ville avtalen imidlertid ikke kommet i stand om det ikke var for Peders manglende opplysninger. Dette oppfyller kravet til heving jfr avt 33 og husll 2-12, første ledd. Kontrakten gir leietaker plikt til å sette seg inn i og følge det som måtte gjelde av offentlige forskrifter som gjelder leieforholdet, og at bruken av objektet tilfredsstiller disse krav. Dette kan være krav fra arbeidstilsyn, brannvern osv, og har utgangspunkt i den virksomheten som til enhver tid drives i

3 lokalet. Oppgaveteksten henviser ikke til de konkrete avtalepunkter Peder påberoper seg når han hevder at han har fraskrevet seg ansvaret for at lokalet godkjennes som serveringssted. Jeg legger til grunn at disse punktene kan være sentrale. Det som her synes å være Peders antakelse, er at Marte bør sette seg inn i hva kravene er for bruk av lokalet, herunder også at det må frembringes en godkjenning som serveringssted. Jfr drøftingen i forrige avsnitt synes dette å være urimelig. Hovedgrunnen til dette er som nevnt at Marte tydelig har kommunisert til Peder at det er serveringsvirksomhet som skal foregå i lokalet, og at det da må sies å være urimelig av Peder å ikke på en tydelig måte gjøre Marte klar over utfordringene dette medfører. Dette trekker også i retning av rett til heving. Det kan også nevnes at kontrakten sier at det er utleier som skal sørge for at leieobjektet er i samsvar med de for leieobjektet gjeldende offentligrettslige krav, med mindre annet er avtalt. Peder har altså leid ut et lokale han har kjennskap til at skal brukes til serveringsformål, han vet samtidig at dette vil måtte kreve en kommunal tillatelse til bruksendring, og han vet at denne søknaden er det han som utleier har ansvar for å sende. Etter min mening styrker dette opplysningsplikten han bærer overfor Marte, jfr avt 33. Konklusjonen er at LAS har rett til å heve kontrakten. Spørsmål 3. Problemstillingen her dreier seg om LAS i tillegg til heving kan krever erstatning for tap av omsetning i perioden virksomheten hadde foregått. Erstatning i leieforhold regulerers av husll Denne sier innledningsvis i første ledd at erstatning kan krevesfor tap som følge av mangel. Det kan i alle tilfeller kreves erstatning dersom bokstav (a) mangelen eller tapet skyldes feil eller forsømmelse på utleiers side, eller bokstav (b) husrommet alt på avtaletiden avvek fra det som er tilsikret fra utleiere. Om konklusjonen fra spørsmål 2 legges til grunn, vil både husll 2-13, første ledd, og bokstav a og b komme til anvendelse. Marte fremmer på LAS vegne altså et krav om en økonomisk kompensasjon for det tap av omsetning i perdioden hun har drevet LAS i Peder Ås lokaler. Kravet fremsettes i mai 2011, 16 mnd etter oppstart, og 14 mnd etter LAS hadde åpnet for gjester. Virksomheten gikk bra til å begynne med, men allerede første sommeren forsvant gjestene. Årsaken til dette er støy og dårlig luft. Etter å ha flyttet ut av lokalet i oktober 2010 pga dårlig økonomi, flytter LAS tilbake i desember med et utvidet tilbud til gjestene. Det fremgår ikke av oppgaveteksten hva dette utvidete tilbudet innebærer. Det fremgår heller ikke om kundene har kommet tilbake. Det er tre krav som må oppfylles for at erstatning skal kunne kreves. For det første må det være et ansvarsgrunnlag (alminnelig culpansvar/skyldansvar). Det må altså være forhold som den som mottar kravet bærer ansvaret for, eller har mulighet til å gjøre noe med. Videre må det foreligge årsakssammenheng. Dette innebærer at det må være en klar sammenheng mellom skyldansvaret og det siste punktet, et økonomisk tap. Dersom det ikke kan påvises et økonomisk tap, er det heller ikke noe å erstatte. Peder bestrider at noen av disse punktene foreligger. Når det gjelder skyldspørsmål så må vi her først se på hva som er årsaken til at gjestene klager, og etter hvert uteblir. Dette opplyses å særlig være støy og dårlig luft. Lokalet har dårlig akustikk, og et

4 ventilasjonsanlegg som ikke er dimensjonert for så mange mennesker. Dette kan også tenkes å ha vært en del av årsaken til manglende godkjenning fra kommunen. Når lokalet leies ut til serveringsformål, må det også formodes at lokalet faktisk også kan benyttes til dette uten store bestrebelser fra leietaker. I så måte burde dette som nevnt vært påpekt fra utleier før inngåelse av kontrakt. Det kan på den andre side hevdes at dette er forhold som leietaker burde etterspurt og kontrollert på forhånd. Dette er ikke noe som Marte og Tobias enkelt ville bli lagt merke ved besøk i lokalene, da problemene synliggjøres ved besøk av et større antall mennesker. Det kan likevel rettes spørsmål om ikke dette likevel er faktorer som man bør ha en viss oversikt over når man ønsker å etablere et serveringssted. En konklusjon vil likevel være at et så lite egnet lokale trekker i retning av at Peder har et tilstrekkelig ansvarsgrunnlag. Den videre årsakssammenhengen må også vurderes. Det er åpenbart at gjestene har klaget på både støy og dårlig luft. Et serveringssted er et sted folk går for å nyte et godt måltid eller drikke, for å kose seg. Når da lokalet oppleves som støyende er dette en faktor som kan få eksisterende og potensielle kunder til å heller velge et annet sted. Når det i tillegg er dårlig luft, vil det også redusere sjansen for at folk blir sittende, mersalg osv. Det synes rimelig at det er en årsakssammenheng mellom lokalenes beskaffenhet og de dalende inntektene, og de generelle kravene for erstatning anses oppfylt. Husleielovens 2-13, bokstav b, gir rett til å kreve erstatning dersom lokalet allerede på avtaletidspunktet avvek fra det som er tilsikret fra utleieren. Tidligere drøfting konkluderer med at utleier, ved å unnlate å opplyse om at lokalet ikke er egnet til serveringssted, har gitt leietaker en berettiget forventning til at en slik bruk kan forventes. Etter min mening kan Marte derfor kreve erstatning jfr husll 2-13, første ledd, samt bokstav b. Det videre spørsmål om erstatningens størrelse synes for meg vanskelig å bedømme. Hun anfører "tap av omsetning". Dette vil da følgelig måtte ta i betraktning både hva budsjettert omsetning var, og kanskje i størst grad den omsetning som virksomheten hadde de første måneder etter oppstart våren 2010, da virksomheten gikk bra og allerede hadde etablert en fast kundekrets. Jeg velger å avgrense besvarelsen fra å konkretisere hva en rettmessig erstatning ville være. Spørsmål 4 Problemstillingen her er hvorvidt det i avtalen mellom LAS og KAS kan påberopes ugyldighetsgrunner som vil kunne tilsidesette avtalen i henhold til avtalelovens 36. Et grunnleggende prinsipp er at avtaler skal holdes, jfr NL 5-1-1, Et slik prinsipp er viktig for å sikre nødvendig forutberegnelighet, jfr forventningsprinsippet. Dette må likevel i visse tilfeller vektes mot forhold som kan gjøre det urimelig å gjøre avtalen gjeldende eller å kreve oppfyllelse fra den ene part. I dette tilfellet må det veies opp mot avl 36. Denne paragraf sikter både til forhold forut for avtalens inngåelse, jfr første ledd, men også til forhold som har intrådt etter avtaleinngåelse, jfr. annet ledd. Felles er at det vil stride mot god forettningsskikk å gjøre avtalen gjeldende. Forhold som skal legges til grunn er avtalens innhold, partenes stilling og forhold ved avtalens inngåelse, samt senere oppståtte forhold og omstendighetene for øvrig. Partenes stilling kan vurderes som likestilte. Begge parter er næringsdrivende som askjeselskap. Om man ser på innholdet i kontrakten, så er det eneste som spesifikt nevnes at det ble presisert at KAS bar risikoen for at de nødvendige tillatelser ble gitt fra det offentlige. Om man vurderer avtalen kun

5 etter dens ordlyd, vil avtalen vanskelig kunne kjennes ugyldig etter avl 36. Det som derimot er tilfellet her er mangler ved tilblivelsen av avtalen. Marte har, gjennom sin relasjon med sin gode venn Tastad som også er anvarlig for dette saksomårdet i kommunen, henleded daglig leder i KAS til å tro at søknaden om bruksoverlatelse ville bli godkjent. På direkte spørsmål fra daglig leder i KAS, svarer Tastad bekreftende på at en slik søknad trolig vil bli invilget. KAS har således fått en berettiget forventning om at søknaden vil gå i orden. Det må legges vekt på at denne bekreftelsen kommer fra en offentlig tjenestemann. Dette trekker i retning av at avtalen kan kjennes ugyldig etter avl 36. Partenes stilling vil også måtte tillegges vekt her. Marte benytter sin gode relasjon til Tastad til å skaffe seg et fortrinn i form av en bekreftelse, en bekreftelse som utgjør en sentral del av beslutningsgrunnlaget til daglig leder for KAS. Svaret som Tastad gir er også "overdrevet" ihht hans egne ord, noe som understreker at partenes stilling er ubalansert. Samtidig står forventningsprinsippet sterkt. Avtaler skal holdes. Dette er et viktig prinsipp, og det er med på å sikre nødvendig forutberegnelighet for omsetningslivet. I tillegg kan det trekkes inn at avl 36 i stor grad benyttes ved avtaler der det er et skjevt "maktforhold" mellom partene. Selv om Marte drar stor nytte av sitt forhold til Tastad, er det ellers ingen indikasjoner på at partene står i et sterkt ubalansert forhold. Dette trekker i retning av at avtalen ikke kan kjennes ugyldig etter avl 36. En samlet vurdering er etter min mening likevel at avtalen preges av en såpass sterk tilblivelsesmangel, og at det må kunne sies å stride mot god forretningsskikk å gjøre en slik avtale gjeldende. Konklusjonen blir at at avtalen kan kjennes ugyldig etter avl 36. Spørsmål 5 Problemstillingen her dreier seg om habilitet. Hans Tastad, god venn av Marte, har deltatt i behandlingen av søknaden fra Kaffeslaberas AS. Det rettslige grunnlaget for denne problemstillingen er forvaltningsloven. Forvaltningsloven omfatter et hver organ for stat eller kommune, jfr fvl 1, annet ledd. Hans Tastad er ansatt i kommunen og jobber med søknader om bruksendring av lokaler, og er således en offentlig tjenestemann, jfr 10. En offentlig tjenestemann er inhabil til både å tilrettelegge grunnlaget for en avgjørelse, og til å treffe avgjørelse for et forvaltningsvedtak, jfr 6, første ledd. Det fremgår av oppgaveteksten at en slik søknad vil "havne på Hans bord", så begge alternativene dekker dette tilfellet, uavhengig om det er Hans som tilrettelegger eller treffer avgjørelsen. Når man videre skal se på årsaken til en eventuell inhabilitet, så finnes den i 6, annet ledd. Denne sier at en part er inhabil når det er særegne forhold som tilsier at tilliten til hans upartiskhet kan svekkes. Herunder gjelder det om avgjørelsen kan innebære en særlig fordel eller ulempe for noen han har en nær tilknytning til. Relasjon mellom Hans Tastad og Marte opplyses å være "gode venner". Videre spiller de sammen i et band. Det foreligger altså en relativt nær relasjon mellom partene. Avgjørelsen i saken må videre også vurderes som å innebære en særlig fordel/ulempe for Marte, alt etter om Kaffeslaberas AS som hun ønsker å fremleie lokalene til, får godkjenning til bruksendring eller ei.

6 Konklusjonen blir da at Hans Tastad var inhabil ved å delta i behandlingen av søknaden fra Kaffeslaberas AS, jfr fvl 6, annet ledd. Spørsmål 6 I utgangspunktet er det Tastad selv som skal avgjøre om han er inhabil eller ikke, jfr fvl 8, første ledd. Dersom Tastad imidlertid opplever tvil rundt habilitetsspørsmålet, skal han bringe dette inn for sin nærmeste overordnede.