Overtakelse og drift av bygninger Tidevannssonen mellom bygg og drift

Transkript

1 Overtakelse og drift av bygninger Tidevannssonen mellom bygg og drift Problemstilling og avgrensning Kontrakts- og tilbudsfasen Oppstart Ferdigstillelse Overtakelse Prøvedrift? Reklamasjoner og mangelshåndtering 2

2 Tema Hvordan ser tidevannssonen ut fra følgende perspektiver: Entreprenøren Byggherren/utleieren Leietakeren Kjøperen av Byggherren AS med bygg under oppføring Hvor effektive er kontraktens og lovens virkemidler? Kan kontraktuelle virkemidler bidra til bedre idriftssetting? Kan adferd forebygge mangler? 3 Tema Bygningsrelaterte årsaker til kladdeføre i driftsfasen Mangler ved utførelsen Mangler ved prosjekteringen Mangler ved planleggingen Manglende kompetanse hos bruker Hvor effektive er kontraktens og lovens virkemidler? Kan kontraktuelle virkemidler bidra til bedre idriftssetting? Kan adferd forebygge mangler? 4

3 5 Kontrakts og tilbudsfasen Forward kjøpekontrakt for Byggherren AS Kjøp av aksjene i selskapet Selskapet har leiekontrakt, entreprisekontrakt, prosjektlederavtale, prosjektoppfølgingsavtale, byggelån og tomt til å bygge på Reguleringsplan og/eller rammetillatelse 6

4 Kontrakts og tilbudsfasen Forward kjøpekontrakt for Byggherren AS forts. Estimert byggekostnad og estimert leie som grunnlag for beregning av eiendomsverdien Justering av aksjekjøpesummen for faktisk byggekostnad (gjerne i to etapper) Justering av aksjekjøpesummen for endret avskrivningsgrunnlag (gjerne i to etapper) Garantier for selskapet og eiendommen Risikofaktorer for kjøper Risikofaktorer for selger 7 Kontrakts og tilbudsfasen Hybrid inngå kontrakt før ferdigstillelse, overta aksjene ved ferdigstillelse Fordel for kjøper: Redusert risiko for byggeriet, selgers konkurs og leietakers overtakelse 8

5 Kontrakts og tilbudsfasen Leiekontrakten Ideell verden: Leveransebeskrivelse og fremdriftsplan er som hugget i stein full forutsigbarhet Virkeligheten: Foreløpige dokumenter Etterfølgende presiseringer fra utleier om hva som skal bygges, hvordan og når Adgang for leietaker til å kreve endringer 9 Kontrakts og tilbudsfasen Leiekontrakten forts. Viktig å huske: For leietaker: Adgang til å tilpasse byggeriet til leietakers konsept Felleskostnader/driftskostnader og forholdet til energimerking og miljøsertifisering Ingen spesifisering/endring skal ha kostnadskonsekvens eller fremdriftskonsekvens uten etter skriftlig avtale For utleier/byggherre: Speiling av leveransebeskrivelse/endringsregulering/fremdrift i leiekontrakt og entreprisekontrakt Få dekket inn byggekostnad over leien/leietaker betale direkte Restverdivurderinger, forholdet til energimerking og miljøsertifisering 10

6 Kontrakts og tilbudsfasen Entreprisekontrakten Entreprisekontrakten verktøykassen Ytelsesbeskrivelsen Kvalitet Kvalitetssikring Forhold til bruk/leie/kjøp Byggetid Vederlagsformat Juridiske vilkår Organisering, administrasjon/fullmakter Risiko Garantier/forsikringer Endringer/avvik Mislighold tvister 11 Virkemidler i NS ene og lov/forskrift Produksjonsfasen Krav til kompetanse Minimumskrav til utførelse Lov Standard normer Pålagte og avtalte kontrollregimer med prosjektering og utførelse Byggherrens endringskompetanse Varslings og retteplikt for entreprenøren ved avvik Sikkerhetsstillelse og forsikring Muligheter for prøvedrift Krav før overtakelse Testing og innregulering FDV dokumentasjon 3 uker før overtakelse Dagmulkt og andre sanksjoner 12

7 Virkemidler i NS ene og lov/forskrift Overtakelse Krav om ferdigattest. Kontrollregime Ferdigattest Avslutter byggesaken overfor bygningsmyndighetene, jf. pbl Ot.prp. nr. 45 ( ) s. 326: Departementet ønsker å innskjerpe at ferdigattest er obligatorisk og skal være hovedregelen ved blant annet å presisere at midlertidig brukstillatelse er et unntak. Byggherren har rett til å nekte overtakelse, med mindre: det kun påvises mindre mangler, og manglene eller utbedringene av dem har liten praktisk betydning for den forutsatte bruken av kontraktsgjenstanden Rett til delovertakelse etter drøftinger Sanksjoner 13 Virkemidler i NS ene og lov/forskrift Reklamasjonsfasen Utbedring uten ugrunnet opphold Intervensjonsadgang i utbedringsarbeidene Ved mislighold Erstatning Reklamasjonsfrist Etter entreprisekontrakten: NS 3431 og 06: 3 års reklamasjonsfrist fra overtakelsen NS 8405, 06, 07, 15, 16 og 17: 5 års reklamasjonsfrist fra overtakelsen Bustadoppføringslova: 30 5 års reklamasjonsfrist etter overtakelsen Sikkerhetsstillelse og forsikring Sanksjoner og tiltak (pålegg. Gebyr. Bøter. Tilbakekallelse av ansvarsrett) 14

8 Kan kontraktuelle virkemidler bidra til bedre idriftssetting? Ferdigbefaringer og inspeksjon før overtakelse Sluttdokumentasjon leveres fortløpende ved ferdigstillelse av det aktuelle arbeid Tilbakeholdsrett i kontrollerklæringer, samsvarserklæringer og gjennomføringsplan bør unngås Tid 15 Kan kontraktuelle virkemidler bidra til bedre idriftssetting? Krav til dokumentasjon Krav til opplæring Entreprenørens egeninteresse i sluttresultatet Prøvedrift Service /drift /vedlikeholdsavtaler 16

9 Kan adferd forebygge mangler? Valg av entreprenør Kompetent bygge og prosjektleder Fagkyndig bistand Befaring Kvalitetssikring Inspeksjon Dokumentasjon Opplæring Fokus på kvalitet Newgrange, Irland, ca 3000 fkr. Arkitekt og entreprenør ukjent 17 Takk for Oppmerksomheten! Dag Henden Torsteinsen Harald Fosse Se vårt fagforum på 18