Dubai Real Development Holding AS

Transkript

1 Dubai Real Development Holding AS Viktigste hendelser siden forrige rapport: Ytterligere stabilisering av eiendomsmarkedet i Q4. Bytte av DIP (arbeiderboligprosjektet) til Khor Al Raha og Tecom. Colliers reduserer forvaltningshonorar. Fremdriften til utviklingsansvarlig, Aldar på Al Raha Beach er god, spesielt etter at de avsluttet utviklingen av Yas island (området hvor den nye Formel 1 banen lokalisert). Åpning av Burj Khalifa 4.januar Byggets høyde endte på 828 meter. Økonomisk utvikling Avslutningen på 2009 kunne virke dramatisk gjennom medias fokus på gjeldsproblemene til det statlige selskapet Dubai World. Markedet roet seg imidlertid etter nyheten om at Abu Dhabi tilfører ytterligere 10mrd USD i lån til Dubai, først og fremst for å løse forfallet av sukuk obligasjonen som forfalt i desember. De siste nyhetene rundt restruktureringen er at kreditorene til Dubai World er blitt tilbudt 60% tilbakebetaling i løpet av 6 år med statlig garanti, men dette er fra ikke offisielle kilder. Til tross for uroen så viser analyser og rapporter at eiendomsmarkedet har fortsatt den positive trenden vi så i Q3 inn i Q4. FAE har i 2009 opplevd sitt verste fall i eiendomsprisene noensinne, og selv om markedet nå ser ut til å ha stabilisert seg forventer vi en forsiktig utvikling fremover. Utviklingen avhenger av mange ting, men viktigst blir økt tilgang på likviditet til eiendomssektoren og at myndigheten fullfører de store infrastrukturprosjektene som er satt i gang de seneste år. Turismen til Dubai har holdt seg sterk i 2009 og det forventes ytterligere vekst i Priser på overnatting i Dubai har blitt kraftig redusert siden 2008 og tilbudet av billige flybilletter til regionen har økt sterkt de seneste årene. Dette vil bidra til økt turisme fremover og derigjennom høyere forbruk fra turister fra Europa og Asia, hvor de fleste turistene til emiratet kommer fra. COLLIERS 1

2 Dubai Bolig Colliers i Dubai lanserer hvert kvartal en indeks som følger boligpris utviklingen i emiratet. Siste kvartal i 2009 viste på nytt en økning i indeksen og det synes at markedet har nådd et nivå som det vil stabiliseres mot. Det er også interessant å se utviklingen indeksen har hatt under de siste 3 år, indeksen for Q er tilbake på nivå som observert i Q I forhold til det store prisfallet i 2009, så er det viktig å huske på den kraftige prisoppgangen i forkant av dette. Så selv om fallet har vært kraftig så må dette sees i relasjon til den forutgående oppgangen sett under ett viser en nedgang på 42 prosent fra AED pr m² Q mot AED pr m² i Q (NOK beregnes ved å multiplisere med 1,6). COLLIERS 2

3 Selv om markedet nå ser ut til å ha stabilisert seg er det fremdeles en rekke faktorer som vil påvirke utviklingen i prisene fremover, spesielt; utviklingen mellom de ulike markedssegmenter tilgjengeligheten på finansiering til de forskjellige markedssektorene kjøpere av bolig i Dubai og regionen er veldig sesongavhengige og Q4 er et kvartal som normalt er roligere enn det foregående. Store forskjeller i tilførsel til de forskjellige eiendomssegmentene gir utslag på indeksen Kontor Markedet for kommersiell eiendom i Dubai har gjennom 2009 vært preget av liten aktivitet, spesielt på transaksjonssiden. Det er spesielt områder rundt Jumeirah Lakes, Business Bay og Tecom hvor prisene har holdt seg ganske stabile priser (Asteco Dubai Q4 2009) mye av årsaken til at prisene ser så stabile ut kan være at man har registrert ytterst få transaksjoner. Fokuset for mange utviklere har vært på å inndrive betalinger på ferdigstilte bygg/ etasjer som har vært forhåndssolgt. Man forventer en liten økning i transaksjonsmarkedet for 2010, men de fleste eiere vil foretrekke utleie fremfor salg i dagens marked. Utviklinger i populære områder og hvor infrastruktur er ferdigstilt er forventet å holde et stabilt prisnivå. Mange utviklere vil velge å ferdigstille prosjekter som er underveis, men denne utviklingen går på et betydelig lavere tempo enn tidligere. Det er veldig få nye prosjekter som har blitt lansert og det er forventet at ytterst få vil bli påbegynt i Dubai. Utleiemarkedet for kontor har vært stabilt i siste kvartal Dubai har vanligvis en roligere periode på slutten av året pga feiringen av Eid Al-Adha (viktig høytid for muslimer) og at mange fremmedarbeidere tar ferie for jul og nyttår. Mange selskaper velger også å utsette beslutninger til nyåret som igjen påvirker aktiviteten i utleiemarkedet. Det er spesielt Dubai International Financial Centre og bygg nær Sheik Zayed Road. Gjennomsnittlig leiepris for kontor i Dubai er AED 175 pr m² som tilsvarer et fall på 31 prosent siden januar Tecom området har opplevd et fall på 48 prosent i leieprisene siden januar 2009, spesielt pga mange ferdigstilte prosjekter i løpet av året. Vi forventer at denne utviklingen vil stabiliseres nå som færre prosjekter vil ferdigstilles og infrastrukturen i området er ferdig. Når de forskjellige metrostasjonene åpner vil dette også innvirke positivt på etterspørselen. Det er fortsatt økende ledighet på kontor i Dubai med press på utleiepriser og man forventer at dette vil fortsette i Leietakere står sterkt og utleiere må gi leiefritak og betale for leietaker tilpassninger. Det er forventet at ny etterspørsel vil komme fra bedrifter med kontrakter til den føderale regjeringen og bedrifter som gjør handel i Abu Dhabi, men er lokalisert i Dubai pga av større tilgjengelighet på kvalitetskontor og mer attraktivt for fremmedarbeidere. COLLIERS 3

4 Abu Dhabi Boligeiendom Siste kvartal i 2009 viste en svak nedgang i leiepriser på bolig i Abu Dhabi. Den økte ledigheten samt nye prosjekter som er blitt lansert er med på å presse prisene. Leietakere har større muligheter til å forhandle med utleier og oppnår i mange tilfeller rabatter i forhold til annonserte priser. Tidligere år har man vært vant med å måtte betale utleier bare for å få en visning på boligen, slik er ikke markedet i dag. Selv med denne utviklingen er det fremdeles lav ledighet i Abu Dhabi og spesielt for 1 roms og 3 roms leiligheter. Leieprisen for 2 roms leiligheter er anslått til å ha falt mellom 5-10 prosent i årets siste måneder. Den økte konkurransen fra Dubai, og hvor mange utviklinger tilbyr betraktelig bedre fasiliteter (fitness rom, basseng, parkering etc.) enn man finner i Abu Dhabi, til priser som er prosent lavere enn i Abu Dhabi. Dette bidrar sterkt til at mange som arbeider i Abu Dhabi velger å bo i Dubai. Man forventer ikke at dette vil forandre seg på kortsikt, men først når flere av de store utviklingene i Abu Dhabi ferdigstilles. Det er forventet en tilførsel av ca utleieboliger i Abu Dhabi Island (sentrum Abu Dhabi) i 2010, i tillegg vil Marina Square, Sun & Sky Towers og Al Bandar tilføre rundt 6500 leiligheter i slutten av Q samt 1200 leiligheter på Al Muneera i slutten av året. Det er uklart hvor mange av disse leilighetene som vil bli annonsert for utleie eller salg. COLLIERS 4

5 Status prosjektene Informasjon om SWAP ut av DIP634 Som beskrevet i forrige investorrapport så har utbyggingen av de to arbeiderboligene i prosjektet DIP634 stoppet opp og etterspørselen for leie av slike eiendommer har hatt et betydelig fall. Vi mener at forsinkelsen er et brudd på de avtalene vi har inngått og har benyttet denne anledning til gjennom forhandlingen å avtale en løsning som vi mener gir selskapet en bedre mulighet til å sikre sine verdier. Vi har blitt enig med Al Braik Investments, som er utvikler av prosjektet, og medinvestor i så vel dette prosjektet som selskapets to andre investeringer, European Tower og Al Raha Beach, om å overfører alle våre eierandeler i DIP634 mot økte eierandeler i de to sistnevnte prosjektene. Styret i DRD vedtok den en avtale om å bytte alle eierandelene i DIP 634 på AED mot aksjer i Al Raha Beach prosjektet og aksjer i European Tower prosjektet (Tecom 2 tomten). Endringen medfører at vi får større innflytelse i selskapene DRD er investert i. Spesielt gjelder dette Al Raha Beach, hvor DRD sammen med det norske selskapet Abu Dhabi Real Development nå har en samlet eierandel på 66,9%. Den nye eierfordelingen i disse selskapene blir som følger: Al Raha Beach (Flourish Investment Ltd.) Shareholders Old shareholding % share capital New shareholding % share capital Felicity (Dubai Real Deveopment AS) ,6 % ,5 % Novus (Abu Dhabi Real Development AS) ,5 % ,5 % Shukri Al Braik ,0 % ,1 % ,0 % ,0 % European Tower prosjektet (Alea Investments Ltd ) Shareholders Old shareholding % share capital New shareholding % share capital Felicity (Dubai Real Deveopment AS) ,7 % ,9 % Shukri Al Braik ,3 % ,1 % ,0 % ,0 % Bakgrunnen for at man har valgt å gå ut av prosjektet DIP 634 er ikke bare usikkerheten rundt om og når prosjektet vil bli ferdigstilt, men den er også basert på utviklingen i markedet for denne type boenheter. Svekkelsen i Dubai har blitt sterkere enn man forespeilet seg, spesielt innen anleggssektoren som disse boligene var rettet inn mot. Dette har blant annet medført at leieprisene per leiligheter har falt til rundt per måned, mot AED som vi basert vår investeringsbeslutning på. På så lave nivåer så ville investeringen ført til negativ avkastning. En annen viktig ting i vurderingen av byttet er at Abu Dhabi har klart seg mye bedre gjennom finanskrisen og er i en vesentlig bedre økonomisk situasjon enn Dubai, således var det viktig for oss i forhandlingene å få en økt eierandel i Al Raha Beach prosjektet og COLLIERS 5

6 derigjennom flytte en ytterligere andel av eksponering ut av Dubai og inn i Abu Dhabi. Etter denne endringen så er 69 % av selskapets investeringer i Abu Dhabi. Byttet er gjennomført og aksjene er korrekt registrert i begge de to selskapene. DRD har i tillegg gjennom sin økte eierandel fått styreformanns plassen i eierselskapet til Al Raha Beach prosjektet, Flourish Investments, noe som gir oss som forvalter en mye sterkere påvirkning på utviklingen av dette aller viktigste prosjektet fremover. Reduksjon i forvaltningshonorer Dubai Real Development Holding AS var etablert med en intensjon om å likvidere sine investeringer innen april 2011 (maks. 36 måneder). Basert på hvordan markedet i UAE har utviklet seg er det lite sannsynlig at dette lar seg gjøre. Det er også per dato usikkert når prosjektene endelig kan realiseres. Med basis i dette har Colliers foreslått ovenfor selskapets styre å redusere sine løpende forvaltningshonorarer i forhold til hva gjeldende avtaler gir Colliers krav på til følgende satser 1. Samlet honorar reduseres fra 2% til 0,5% per år i perioden frem til prosjektene starter bygging. 2. Samlet honorar settes til 1,5% per år i perioden fra byggestart frem til selskapets investeringer er realisert. Om kun et av prosjektene har startet bygging så beregnes honorarene forholdsmessig ut fra anvendt kapital per prosjekt. Ovennevnte er å anse som en frivillig reduksjon av avtalte honorarer fra Colliers side, og det gjøres ingen endring i de inngåtte avtaler. Colliers forbeholder seg retten til å revurdere ovennevnte, dersom grunnlaget for ovennevnte endres. Styret har akseptert Colliers sitt forslag til endring i sine honorarer. COLLIERS 6

7 Oversikt investeringer (alle beløp i AED): Prosjekt Total egenkapital i prosjektet DRD, EK % Innbetalt EK Andel av totalt investert beløp DIC Full Tower ,5 % ,4 % European Tower (Tecom 2) ,9 % ,7 % Al Raha Beach ,5 % ,9 % % DIC Full tower Fakta Investert kapital: AED Eierandel i prosjektet: 13,5% Finansieringsgrad (opprinnelig antatt) 60% Regulering: Kontor / Handel / serviced apartment Byggestart: Ikke fastsatt Ferdigstillelse: Ikke fastsatt Investerings SPV: Cusp Investment Ltd Tomten ligger utenfor det sentrale Dubai, nær den nye flyplassen Al Maktoum International Airport (JXB). Det er ikke noe nytt melde rundt dette prosjektet, den lave eierandelen tatt i betrakting så er ikke lenger dette et viktig prosjekt for selskapet. Det er også stor usikkerhet rundt når en utvikling av tomten vil la seg gjennomføre. Vi vurdere pt ulike alternativer for å få solgt seg ut av dette prosjektet. COLLIERS 7

8 European Tower Fakta Investert kapital: AED Eierandel i prosjektet: 49,9% Finansieringsgrad (opprinnelig antatt) 70% Regulering: Hotell Byggestart: Ikke fastsatt Ferdigstillelse: måneder etter byggestart Investerings SPV: Alea Investments Ltd Tomten som ligger i TECOM-sonen er strategisk lokalisert ved siden av Sheik Zayed Road, hvor det nå er bygget en metrostasjon ca 400 meter fra tomten. Kommersielle eiendommer i nær tilknytning til de nye metrostasjonene er antatt å få en verdiøkning da dette øker attraktiviteten for både ansatte og besøkende. Colliers besøkte i januar Tecom området og tomten. Det er fremdeles mye byggeaktivitet, og mange tomter er under ferdigstillelse. Planene er fortsatt å bygge et hotell på tomten og den internasjonale hotellkjeden har fått forelagt konsept tegningene til prosjektet. Colliers har sett de første konseptegningene for hotellet og det er forventet at arkitektene ganske snart har en ferdig konseptplan som kan presenteres. Prosessen videre avhenger av hotellkjedens interne gjennomgang av de endelige konseptplanene og deres beslutningsprosess. COLLIERS 8

9 Khor Al Raha Fakta Investert kapital: AED Eierandel i prosjektet: 39,5% Finansieringsgrad (antatt) 40% Regulering: Leiligheter og handel (76% / 24%) Byggestart: Ikke fastsatt Ferdigstillelse: måneder etter byggestart Investerings SPV: Flourish Investment Ltd Aldar Sammen med våre samarbeidspartnere i Dubai hadde vi i januar møte med Senior Development Manager for Aldar på Al Raha Beach. Følgende sentrale spørsmål ble diskutert i møtet: - Utvikling av området og tilgang til tomter - Anticipated handover date - Endring av eksisterende regulering Aldar orienterte om utviklingen av området og hvordan tomtene rundt oss ligger ann ifht utviklingsplaner og byggeprosess. De opplyste at etter ferdigstillelsen av Yas Island i november er det nå stort fokus på utviklingen av Al Raha Beach. Til nå er det kun Aldar sine egne prosjekter som er under bygging, men det er mange utviklere som er godt i gang med godkjenning av byggingsplaner og endelig regulering og snart klare til å starte bygging. Aldar fortalte at vanligvis bruker utbyggere ca 4-5 måneder til godkjenning av byggeplaner og eventuelle omregulering, men at man burde regne med ca. 6 måneder. Hvis man ønsker større omregulering som for eksempel endring av høyde på bygg så må dette godkjennes av UAE General Civil Aviation Authority. Alle planer skal endelig godkjennes av Abu Dhabi Urban Planning Council (UPC) COLLIERS 9

10 Aldar forventer å ferdigstille boulevarden i oktober og deretter fokusere på kanalene som de forventer å ha klargjort i midten av Kanalene vil bli brukt som hovedfartsåre ut og inn av området frem til da. Boulevard bak Aldar er positive til å diskutere omreguleringer på tomtene. De er også positive til å fordele handelsarealet som tomt 504 har rett til å utvikle over begge tomtene (i dag er det kun tomt 504 som har retail) samt de foreslåtte endringer til 5 enkeltstående bygg. Alt avhengig av formell søknad og behandling hos Aldar og UPC. COLLIERS 10

11 Valuta Selskapets investering er gjort i emiratiske dirham (AED) på en vekslingskurs à 1,37 NOK/AED (AED er låst mot amerikanske dollar på kurs 3,673). Kursen ved utgangen av Q var 1,573 som tilsvarer en urealisert valutagevinst på 14,8 prosent. Selskapet har ingen finansiering p.t. Ligningsverdi Selskapets ligningsverdi for 2009 er fastsatt til 61,10 NOK. I Norge så fastsettes ligningsverdi med basis i verdien i regnskapet per 1.1. året forut for ligningen. For DRD sitt vedkommende så medfører dette en høy ligningsverdi i og med at selskapet hadde store urealisert valutagevinster årsskiftet 2008/09 grunnet en dollarkurs på ca 7 NOK/USD. Vi forventer å ha ferdigstilt regnskapet for 2009 i mars/april, med påfølgende generalforsamling i mai. Avsluttende kommentar Prosjektene har ikke kommet mye lenger siden siste rapport, men vi arbeider med utviklingsplaner og har konsepttegninger på begge investeringene. Innen relativt kort tid så vil dette arbeidet videreføres med utarbeidelse av mer detaljerte byggeplaner som kan presenteres til finansinstitusjoner i forbindelse med en lånesøknad. Colliers Asset Management AS Tlf Fax Hegdehaugsveien 31, 0352 Oslo e-post: colliers@colliers.no Internett: COLLIERS 11