Florida Residential KS

Transkript

1 Florida Residential KS Innledning Som vi har informert om i skriv av og presentasjon fra 8.12 så har vi arbeidet med å gjennomføre investeringen i boligeiendom på vegne av selskapet Florida Residential. Den ble denne prosessen endelig gjennomført ved kjøp av en eierandel på 75,95% i et selskap som eier 70 leieligheter i Palm Harbour, Florida. Florida Florida er den sørligste av fastlandsdelstatene i USA. Staten grenser til Georgia og Alabama i nord. Den sørligste delen av Florida-halvøya består i stor grad av myr området Everglades. Nord for Everglades ligger den store innsjøen Lake Okeechobee. Sør for halvøya ligger øyrekken Florida Keys. Mye av delstaten består av Florida-halvøya, men det er også en tynn landstripe ( panhandle ) langs kysten nordvest i staten. Hovedstaden i Florida er Tallahassee. Andre kjente byer er Miami, Jacksonville, Tampa og Orlando. Florida har et varmt klima som er sterkt preget av havet, og er av denne grunn et yndet reisemål for turister. I tillegg er Miami- Fort Lauderdale området en svært viktig havn for cruiseskip. Orlando er en av de viktigste turistbyene der den verdenskjente fornøyelsesparken Disney World ligger. COLLIERS 1

2 Floridas brutto nasjonalprodukt (BNP) sto for 5,2% av USAs totale BNP i Om Florida hadde vært et selvstendig land så ville det vært rangert som nr. 20 i verden mål mot BNP. Med 16 % vekst i sitt BNP de siste 5 år ligger Florida godt over landsgjennomsnittet på 13 % (Fig. 4). Fig. 4. Kilde : Med sine over 18 millioner innbyggere er Florida USAs 4. mest folkerike delstat (etter California, Texas og New York). Befolkningsveksten fra 2000 til 2008 var på 14,7%, nesten det dobbelte av landsgjennomsnittet (snitt US 8%). Florida er rangert som USAs tredje beste stat å bo i. Eiendommen The Bentley at Cobb s landing The Bentley er et såkalt gated community bestående av 200 leiligheter fordelt på 19 bygninger med felles klubbhus. I tillegg finnes svømmebasseng, treningssenter, konferanserom, lekeplass, basketball bane med mer, som er tilgjengelig for alle beboere. Eiendommen er bygd i 1990, men gjennomgikk omfattende renovering i 2005/2006 med bla. nye kjøkken og bad. COLLIERS 2

3 Eiendommen ligger midt i Florida i området Cobb s Landing ca. 5 min. fra Gulf of Mexico. Dette er et veldig fint område for kort- og langtidsferierende, samtidig som det appeller til vanlige amerikanere da det ikke er langt fra Tampa by med sine ca 382,000 innbyggere. Eksisterende eier kjøpte eiendommen i 2005, med intensjon om å konvertere til selveierleiligheter (Condominiums), pusse opp og deretter selge. 130 leiligheter ble solgt i perioden , de fleste av leilighetene ble solgt til priser over det dobbelte av prisen Florida Residential har kjøpt seg inn på. Ettersom markedet ble stadig dårligere så ble eieren sittende igjen med 70 leiligheter som nå Florida Residential har kjøpt 75,95% av. Florida Residential vil være medinvestert i prosjektet med nøkkelpersoner fra Forge Capital Partners. Forge Capital Partners er et eiendom og kapitalforvaltningsselskap med over 600 million amerikanske dollar i investeringskapital. Forge Capital Partners eier Atlantic American Corporate Group som vil forvalte vårt investeringsselskap og eiendommen på vegne av Florida Residential. Våre lokale partnere har lang erfaring med eiendom i Florida og i det sør- østlige USA, og vi mener vi har sikret oss en trygg og solid partner og medinvestor på vår investering. COLLIERS 3

4 Sammenlignet med andre tilsvarende leilighetskomplekser så er dette relativt store leiligheter med en gjennomsnittlig størrelse på 119 kvm. De fleste over 2 etasjer med 2-3 soverom. Investeringsanalyse Florida Residential har kjøpt seg inn i et eksisterende LLC selskap basert på en eiendomsverdi på $6,8 mill. Dette tilsvarer en snittpris per leilighet på $ (NOK ) eller $75,8 per square feet. Florida Residential har investert $3 mill., eksisterende eier har en rest investering på $0,95 mill. og eksisterende bankforbindelse viderefører finansiering av eiendommen med $2,85 mill. På overtakelsestidspunktet ( ) var 18 av 70 leiligheter ikke utleid (26%). Dette er noe høyere enn anslaget på 20% ledighet vi ble informert om ved budgivningen. Det er viktig at ledigheten ikke blir for høy for selskapets evne til å betjene sine drifts- og finansieringskostnader. Som en del av sluttforhandlingene ble vi derfor enig med selger at han deponerer $ på en konto i inntil 2 år til bruk om selskapet har behov for likviditet ut over det som skapes gjennom driften. Selskapet vil ha et lån på $2,85 mill (42% LTV). Lånet er avdragsfritt, men banken har betinget at ved salg av leiligheter så skal dette gå til nedbetaling av lånet. Selskapets Forretningsidé / Strategi 1. Overta eiendommen og ha en tett oppfølging av eksisterende leietakere, samt aktivt arbeide med å få leid ut de ledige leilighetene for å skape høyest mulig løpende inntjening. 2. Starte planleggingen av salgsmuligheter til en pris som innfrir anslått forventet avkastning på investeringen innen selskapets anslåtte levetid på 12 til 36 måneder. 3. Ved realisasjon, først nedbetale lån, deretter utbytte til investorene. 4. Selge seg ut 100% av prosjektet og tilbakebetale investert kapital pluss evt. gevinst innen antatt prosjekttid. COLLIERS 4

5 Investeringsstruktur investors er tidligere hovedeier som har redusert sin eierandel til 24,05%. LLC er selskapet som eier eiendommen. Florida Eiendom Invest AS er et heleid norsk datterselskap av Florida Residential KS og Florida Residential Komplementar AS. På grunn av amerikanske skatteregler blir USA investeringen foretatt gjennom dette aksjeselskapet. Florida Eiendom US LLC er et datterselskap av dette igjen som har eierskapet ned i det underliggende eiendomsselskapet. Organizational Chart Florida Residential KS Florida Residential Komplementar AS Limited Partners Partners, LLC (General Partner of Partnership) Florida Eiendom Invest AS 99.9% 0.1% Investors, Ltd. (The Partnership) Florida Eiendom US LLC (A Delaware LLC) Manager, LLC (Manager) 24.05% (US$905K starting capital account) 75.95% (US$3MM starting capital account) The Bentley at Cobbs Landing, LLC (Property Owner & Borrower) 100.0% Property Valuta Selskapets investering er gjort i amerikanske dollar på en vekslingskurs à 5,70 NOK/USD. Selskapets finansiering lokalt er i amerikanske dollar. For ytterligere informasjon om eiendommen så henvises det til eiendommens nettside på eller ta kontakt med Colliers Asset Management AS. Colliers Asset Management AS Tlf Fax COLLIERS 5