Investorrapport H2 12

Transkript

1 Investorrapport H Florida Residential KS Kort markedsbeskrivelse I tredje kvartal 2012 så vi tendenser til at den negative trenden i det amerikanske markedet kan ha snudd. Fjerde kvartal viste imidlertid at det amerikanske markedet fremdeles er volatilt og at veien frem til full vekst vil være stedvis og avhengig av lokale konjunkturer så vel som politiske beslutninger på føderalt nivå. Boligprisene i de største byene i USA viste en oppgang på 4,3 prosent i oktober som indikerer at den negative trenden kan ha snudd, og at prisene er i ferd med å stige. Ledigheten i Tampaområdet i tredje kvartal 2012 sank til 5,6% fra 5,9% siden første kvartal samme år. Gjennomsnittlig leiepris steg også fra andre til tredje kvartal. Verdensøkonomien er fortsatt preget av finanskrisen og det kraftigste økonomiske tilbakeslaget på mange tiår. Etter å ha svekket seg gjennom 2011 tok veksten seg opp ved inngangen av Oppsvingen var imidlertid kortvarig, og utover våren avtok veksten igjen. En viktig årsak til det svake vekstbildet i industrilandene er vedvarende lavt konsum og investeringer i privat sektor. Det nordamerikanske eiendomsmarkedet viste fremgang på flere fronter i 3. kvartal (noe lavere ledighet og økt transaksjons-aktivitet), til tross for den politisk skapte usikkerheten og maktbalansen i forkant av presidentvalget i november i forhold til det amerikanske budsjettet og det såkalte gjeldstaket. Den amerikanske økonomien har åpenbart hatt et flyktig år: BNP svingte fra en robust 4,1 prosent ved utgangen av 2011 til moderate 1,3 prosent ved midten av 2012, og veksten i sysselsettingen var uberegnelig på +284,000 arbeidsplasser per måned ved utbruddet av 2012, til et lavt +96,000 arbeidsplasser i august. Men dette volatile markedet hindret ikke ledigheten for næringseiendom fra å krype under 15 % til 14,1 %. Tilstanden på markedet er i bedring men var og er fortsatt hemmet av usikkerhet i markedet i etterkant av presidentvalget, og i lys av den uløste og forestående underskuddsproblematikken i den amerikanske finanspolitikken.

2 Arbeidsledighet Nasjonalt ligger ledigheten på ca. 8,1 prosent (topp på 10,1 prosent i oktober 2009), mens det i Florida er 8,8 prosent ledighet. Tampa og Florida har normalt sett en høyere ledighet enn det nasjonale gjennomsnittet i USA, men den lokale arbeidsledigheten er kraftig redusert. Arbeidsledigheten i Tampa Bay Metropolitan Area er nå 9 prosent, en nedgang på 19.6% fra august Økte investeringer i Tampa og området rundt bidrar positivt til å skape nye arbeidsplasser, og spesielt bedrifter innen medisin og elektronikk, finansielle og it- relaterte tjenesteleverandører og advokatvirksomheter kan fortsette å skape nye arbeidsplasser i Kort om det amerikanske boligmarkedet Den viktigste indikatoren for boligpriser i de største byene i USA, Case Shiller Home Price Index, viste en positiv oppang på 4,3 prosent i oktober målt på de 20 største byene, siden samme periode året før. Dette indikerer i stor grad at den negative trenden kan ha snudd, og at prisene er i ferd med å stige.

3 Ledigheten i Tampa-området i tredje kvartal 2012 sank til 5,6% fra 5,9% siden første kvartal samme år. Dette er en betydelig forbedring fra samme tid 2011 da ledigheten var på 6,7%. Gjennomsnittlig leiepris steg også fra andre til tredje kvartal, fra $871 til $879, en oppgang på 0.4%. Den rapporterte leieprisen per sq. foot for alle leilighetstyper var $1.05 i tredje kvartal Boligmarkedet i Tampa-området brytes normalt ned på 15 undermarkeder fordelt på 4 såkalte counties (fylker). Florida Residential KS sin investering The Bentley ligger i Pinella County. For Tampa Bay området er det registrert ca. 700 såkalte utleiekomplekser tilsvarende The Bentley med totalt ca utleieenheter. Gjennomsnittlig salgspris for leiligheter i Tampa området de siste 12 måneder per Q var $77.615, en økning på 13 prosent fra samme periode i 201. Antall salg var opp 6 prosent i samme periode (kilde: Real Capital Analytics). Antall boliger ute for salg har sunket betydelig siden samme periode 2011; ned til 16,231 enheter fra 20,997 enheter i oktober 2011 (kilde: Wall Street Journal).

4 Florida Residential KS Eiendommen - The Bentley at Cobb s landing The Bentley er et såkalt gated community bestående av 200 leiligheter fordelt på 19 bygninger med felles klubbhus. I tillegg finnes svømmebasseng, treningssenter, konferanserom, business-senter, lekeplass og basketballbane, som er tilgjengelig for alle beboere. Eiendommen er bygd i 1990, men gjennomgikk omfattende renovering i 2005/2006 med bla. nye kjøkken og bad. Utleiegrad 2012 Utleiegraden har holdt seg stabil gjennom året og stabilisert seg over 90 prosent i snitt. Vi forventer å opprettholde den sterke utleiegraden i Ved utgangen av Q lå utleiegraden på 91,5%. Salgsaktiviteten for leiligheter har økt og interessen i markedet synes å være økende. Mange lokale banker ønsker å selge ut det de har i sin balanse, og salg som følge av personlige konkurser er redusert. Det forventes at når denne delen av markedet er normalisert vil også det tradisjonelle kjøp/salgs-markedet bedre seg.

5 Emisjon 2012 Høsten 2012 ble det gjennomført en kapitalutvidelse i selskapet. Emisjon var garantert og det ble hentet inn totalt 3,010 MNOK. Ca 75 % av eksisterende aksjonærer i KS`et deltok i øvelsen. Formålet med kapitalutvidelsen var hovedsakelig refinansiering av pantelånet og i den forbindelse nedbetaling av NOK til banken, Bay Cities Bank. Refinansieringen ble avsluttet rett før jul. Etter refinansieringen har The Bentley en pantegjeld på $ med en løpetid på 5 år og 5,375% årlig rente (ned fra 6,5% før refinansieringen). Regnskap 2012 Regnskapet til selskapet vil bli sendt ut i forbindelse med innkalling til selskapsmøte og generalforsamling. Vi forventer å sende ut innkalling i løpet av mai. Deltakeroppgave og ligningsverdi Ligningsverdier for Florida Residential KS vil bli fastsatt ved utarbeidelse av deltageroppgavene til hver enkelt deltager, som vil foreligge når årsregnskapet er fastsatt. For aksjonærer i Florida Eiendom Invest AS bør som utgangspunkt innskuddet i emisjonen i 2012 brukes i sin helhet som formuesverdi. Deltakeroppgave er under utarbeidelse og vil bli sendt så snart denne er klar. Innrapportering av kommandittistandeler har frist 31. mai. Valuta Selskapets investering er gjort i amerikanske dollar på en vekslingskurs à 5,7 USD/NOK. Kursen ved utgangen av Q1 var NOK 6, som tilsvarer en oppgang på 5,4 prosent. Selskapets finansiering er gjort lokalt i amerikanske dollar. *** Oppsummering 2012 har vist at eiendomsmarkedet i USA fremdeles er preget av usikkerhet, både for bolig og næringseiendom. Ved utgangen av året viste allikevel tallene at etterspørselen i markedet har gått opp. Florida Residential har hatt en god utleiegrad gjennom året, med en liten økning i andre halvår Det er god etterspørsel etter utleieleiligheter, men fremdeles er gjennomsnittsprisene lavere enn vi ønsker. Vi ønsker derfor å øke leieprisen noe i løpet av året i takt med markedet. *** Neste investorrapport vil publiseres i månedsskifte august/ september Colliers Asset Management AS