Investorrapport H1-2015

Transkript

1 Investorrapport H Florida Eiendom Invest AS Florida Eiendom Holding KS (tidligere Florida Residential KS) Oslo, 21. august 2015 Status for investeringen The Bentley at Cobb s Landing (Tampa, Florida) - Fra og med mai 2015 er Florida Eiendom 100 % eier av The Bentley at Cobb s Landing. Selskapet har gjennomført en refinansiering av lånet på eiendommen i kombinasjon med utkjøp av den amerikanske minoritetsandelen. Utkjøpet ble gjort uten behov for kapitalinnskudd fra selskapets side og til en gunstig pris som anses innvannende for selskapets aksjonærer. - Ved utgangen av juni 2015 var utleiegraden på 96 %, med kun 3 av 69 leiligheter ledige. De første 6 månedene av 2015 har gjennomsnittlig utleiegrad vært 95,7 % (I 2014 var gjennomsnittlig utleiegrad 92,8 %). - Salgsmarkedet for selskapets leiligheter beveger seg videre i positiv retning ettersom «distress» salg for det meste er tatt ut av markedet. Medianprisen på solgte selveierleiligheter i Tampa Bay området har økt med ca. 8 % på årsbasis. Totalt sett økte boligprisene i USA med ca. 5% i henhold til Case/Shiller indeksene fra mars 2014 til mars Florida Eiendom har ikke solgt leiligheter hittil i Selskapet har ambisjon om avhendelse av leilighetsmassen i perioden Driftsresultatet for eiendommen i 2014 før gjeldsbetjening ble ca. $ I 2015 er det budsjettert med et driftsresultat på ca. $ Kontantstrøm fra drift ventes gi et positivt bidrag på ca. $ for 2015 som helhet, mot ca. $ i Florida Eiendom har hittil i 2015 mottatt utbytte / tilbakebetaling fra The Bentley på $ (ca. NOK ). I 2014 mottok selskapet utbytte/tilbakebetaling fra The Bentley tilsvarende ca. NOK The Bentley At Cobb s Landing

2 Boligmarkedet Boligprisene i USA steg med ca. 4,4 % fra mai 2014 til mai 2015 i henhold til data fra S&P Case/Shiller Home Price indeksene (tilsvarende tall for Tampa indeksen var ca. 6,4%). Figur: S&P Case/Shiller FL Tampa Home Price Index (mai 2015): Kilde: S&P Dow Jones Indices For Tampa Bay området totalt sett økte medianprisen for solgte leiligheter (selveier/condominium) med over 9 % fra 1. kvartal 2014 til 1. kvartal 2015 i henhold til data fra Florida Realtors (FAR). Antallet solgte leiligheter økte med 18 %. Utleie Som redegjort for i H2 14 rapporten, har utleieprisene på The Bentley ligget på linje med, eller noe under, utleieprisene på nærliggende eiendommer. Det er i 2015 implementert et leieprisøkningsprogram som vil innarbeides suksessivt ved utløpet av eksisterende leiekontrakter. Det er foreløpig for tidlig å måle effekten av dette i form av eventuelle endringer utleiegrad. Utleiegraden er stabil på et høyt nivå. Hittil i 2015 har gjennomgående kun 3 leiligheter vært ledige, tilsvarende en utleiegrad på 95,7 % (sammenlignet med 92,8 % i gjennomsnitt for 2014). Driftsbudsjettene for The Bentley er basert på en utleiegrad på 91 %. Grafen under viser den månedlige utviklingen i utleiegraden de siste 5 årene.

3 100% 90% 80% 70% 60% 50% Average Occupancy: H = 95.7 % 2012= 90.2%, 2013= 90.4%, 2014= 92.8% 100% 95% 90% 85% 80% 75% 70% 65% 60% 55% 50% Refinansiering av lån og utkjøp av minoritetsandel I lys av bedringen i amerikansk økonomi og eiendomsmarked de siste årene igangsatte selskapet høsten 2014 en prosess med tanke på å vurdere mulighetene for å refinansiere og forbedre banklånet på eiendommen. I løpet av denne prosessen ble det identifisert en mulighet til å overta de amerikanske minoritetsinteressene på eiendommen, slik at Florida Eiendom blir 100% eier av the Bentley, men uten å investere mer egenkapital. På bakgrunn av dette lyktes selskapet i første halvår i år med å gjennomføre følgende refinansiering av eiendommen fra eksisterende bankforbindelse, i kombinasjon med utkjøp (innløsning) av den amerikanske minoritetsinteressen: EFFEKT AV REFINANSIERING Gammelt lån og Nytt lån og Endring OG MINORITETSUTKJØP eierandel minoritetskjøp Forfall September 2017 Desember måneder + 2x1 års opsjoner Lånets størrelse (prinsipal) USD 2,35 mill. USD 3,25 mill. + USD 0,9 mill. Investert kapital i Bentley USD 3,38 mill. USD 3,38 mill. (uendret) Kostnad minoritetsandel USD 0,9 mill. Årlig lånerente 5,375 % 4,85 % (5 % i 1 år) 0,52,5 % (bedring) Avdragsprofil Annuitet 25 år 1 år avdragsfritt, deretter annuitet 25 år Eierandel Florida Eiendom 76 % 100 % + 24 % Estimert kontantstrøm til USD USD (år 1) Florida Eiendom* USD (år 2+) Avkastning investert kapital i The Bentley per år* 3,6 % 5,0 % (år 1) 3,7 % (snitt 3 år) * Basert på budsjett / prognoser fra eiendomsforvalter i Tampa. Prognosene er gjenstand for usikkerhet. Avkastningsestimater gjelder Florida Eiendom s investerte kapital i the Bentley, dvs. sett fra selskapets hånd.

4 Økning av eiendommens belåning på ca. USD 1 million til USD 3,25 millioner er i sin helhet benyttet til innløsning av minoritetsandelen til selskapet The Bentley at Cobb s Landing Manager LLC på 24 %. Etter denne transaksjonen er således Florida Eiendom Invest AS 100 % eier av The Bentley at Cobb s Landing LLC, som igjen eier våre 69 leiligheter i anlegget. Minoritetsandelen ble ervervet til en kostnad som tilsvarer ca. USD per leilighet eller ca. USD 47 per kvadratfot. Det nye lånet og innløsningen av minoritetsaksjonærene ble endelig gjennomført i april Frem til april 2016 løper lånet avdragsfritt til 5 % årlig rente. Deretter amortiseres lånet over en periode på 25 år med 4,85 % rente. I praksis innebærer transaksjonen at Florida Eiendom i sum i de neste 3 årene ventes å motta minst like stort utbytte/kontantstrøm fra The Bentley som man ville gjort uten refinansieringen, til tross for høyere lånebeløp og tilsvarende høyere avdrag på lånet, ettersom man nå tilgodeses med 100 % av kontantstrømmen i stedet for 76 %, samtidig som renten er redusert. Dertil kommer merverdien ved å eie 100 % ved realisasjon av leilighetene, hvilket kan eksemplifiseres som følger: Salgspris Brutto Netto ny Netto, gml. Gevinst, Gevinst, Anslag ($/SF) Salg ($m) ($m) ($m) ($m) (%) «VEK» (Nkr) 60 5,3 2,0 2,3 0,3 15 % kr 80 7,1 3,8 3,7 0,1 2 % kr 100 8,9 5,5 5,0 0,5 10 % kr ,6 7,3 6,4 0,9 14 % kr ,4 9,1 7,7 1,3 17 % kr Brutto salg = salgspris i $ per kvadratfot (SF) * totalt antall fot som vi eier (88.612) Netto ny = brutto salg minus banklån på eiendommen ($3,25m) * eierandel (100 %) Netto gml = tilsvarende beregning med gammel låne ($2,2m) og eierstruktur (76 %) Gevinst viser forskjell mellom ny (gjeldende) og gammel låne og eierstruktur VEK = «netto ny» omregnet i kroner etter dagens kurs, delt på antall aksjer i Florida Eiendom Dersom man realiserer leilighetene til en samlet verdi på minst $80 per kvadratfot, vil transaksjonen ha vært innvannende for selskapets aksjonærverdier. For Florida Eiendom gir eksemplet over, med en gjennomsnittlig salgspris på f.eks. $120/kvadratfot, en «gratis» innvanning på ca. 14 % og en «VEK» på ca kroner per aksje (grovt anslag basert på dagens valutakurs og som ser bort fra eventuelle omløpsmidler/gjeld i det norske selskapet). Målsatt salgspris for leilighetene er som tidligere USD 120 per kvadratfot. Realisert salg i 2013 ble gjennomført til pris USD 102 per kvadratfot. Merk at anslått verdi per aksje per 2014 (se avsnitt om VEK nedenfor) kun er basert på bokført verdi av aksjene i det amerikanske eiendomsselskapet og tilsvarer ca. USD 65 per kvadratfot i gjennomsnittlig salgsverdi (ser bort fra eventuelle salgskostnader og annen arbeidskapital tilknyttet eiendomsselskapet). Nøkkeltall fra eiendommen Eiendommen genererer kontantstrøm fra utleie av leilighetene, samt eventuelt ved salg av enkeltleiligheter. Driftsresultatet for eiendommen i 2014 før avskrivninger og gjeldsbetjening ble ca.

5 $ , etter belastning av engangskostnad i forbindelse med refinansieringen på ca. $ Kontantstrøm fra drift etter renter og avdrag på lån ga et positivt bidrag på ca. $ i I 2015 er det budsjettert med et driftsresultat før gjeldsbetjening og avskrivninger på ca. $ Økningen fra 2014 skyldes i tillegg til lånekostnaden primært noe lavere budsjettert vedlikeholdskostnad. Netto kontantstrøm etter gjeldsbetjening er estimert til ca. $ (nye lånebetingelser gjeldende fra ). Per første halvår er resultatet fra eiendommen noe i overkant av budsjett, som følge av at budsjettet er basert på en utleiegrad på ca. 91 %. Nøkkeltall fra eiendommen Budsjett Estimat B 2016E Antall leil Antall kv.fot Antall kv.meter Resultat fra drift (NOI)* $ $ $ $ $ Renter/avdrag gjeld $ $ $ $ $ Resultat etter gjeld* $ $ $ $ $ NOI per leilighet (gj.snitt) $5 014 $5 527 $4 300 $4 800 $4 800 NOI per kv.fot (SF) $3,9 $4,3 $3,3 $3,8 $3,8 NOI Justert for salg/sf** $4,0 Cash flow per leilighet (gj.snitt) $2 357 $2 029 $1 782 $2 400 $1 800 The Bentley at Cobb s Landing LLC. Tallene viser eiendommen totalt sett (100%), dvs. ikke justert for FEIs andel. * Eksklusive avskrivninger på eiendommen (ikke kontanteffekt). ** Justert for «non cash» effekter fra det ene leilighets salget var kontantstrøm før gjeldsbetjening på ca. USD i Det er implementert en økning i utleieprisene på ca. 2,5 % i 2014 som vil bli reflektert i leieinntektene etter hvert som 12 måneders leiekontrakter blir rullert, med planere om ytterligere prisøkning i takt med inflasjonen. Florida Eiendom Invest AS har mottatt regulær kontantutdeling fra The Bentley på ca. $ (ca. NOK ) i I 2015 har selskapet mottatt en kontantutdeling på ca. $ (NOK ). De løpende kontantutdelingene tilsvarer eller overstiger selskapets løpende driftskostnader i USA og i Norge. Per august 2015 har selskapet en kontantbeholdning på ca. 1,3 millioner kroner. Det er foreløpig ikke vedtatt å utbetale utbytte til selskapets aksjonærer. Styret vil på ny ta stilling til eventuelt forslag om utbytteutbetaling i forbindelse med årsavslutning for Valuta Selskapets investering er gjort i amerikanske dollar på en vekslingskurs à 5,7 NOK/USD. Kursen per 19. august 2015 er ca. 8,3 NOK/USD, mens kursen per var ca. 7,4. Selskapets finansiering er gjort lokalt i amerikanske dollar.

6 VEK Selskapet rapporterer ikke en formell verdijustert egenkapital (VEK) løpende, og investorer bes som utgangspunkt benytte bokført egenkapital per aksje fra sist reviderte årsoppgjør som anslag på VEK. Selskapet har typisk ikke vesentlige balanseposter som impliserer at verdijustert egenkapital avviker fra bokført verdi. Bokført egenkapital per aksje for Florida Eiendom Invest AS per utgjorde kr I det følgende gis et uoffisielt og urevidert anslag på oppdatert VEK der investeringen er oppdatert mht. bokført egenkapital i The Bentley per , omregnet til norske kroner med valutakursen per 19. august 2015*, mens alle andre tall holdes uendret fra regnskapet per : Florida Eiendom Invest AS Revidert Revidert VEK anslag Bokført egenkapital FE US, i dollar uendret Valutakurs 6,08 7,43 8,29 Verdi investering*, NOK Andre eiendeler uendret Langsiktig gjeld uendret Kortsiktig gjeld uendret Verdijustert egenkapital, anslag Antall aksjer Anslag VEK per aksje * Det understrekes at det ikke er gjort interne eller eksterne vurderinger av balansepostene siden forrige årsoppgjør, herunder er det ikke gjort oppdaterte vurderinger av investeringens verdi i dollar. VEK anslaget korrigerer derfor kun for valutakursendringer, og forutsetter at alle andre balansestørrelser er uendret siden årsregnskapet per For Florida Eiendom Holding KS/Komplementar, som eier ca. 70% av aksjene i Florida Eiendom Invest AS, vil anslaget på verdijustert egenkapital som angitt ovenfor implisere en VEK per KS andel på 831 kroner (der alle andre balanseposter holdes uendret fra ). Rapportering og ligningskurser Selskapet har som tidligere intensjon om å publisere statusrapporter for investeringen halvårlig, i tillegg til årsoppgjør og generalforsamling. Aksjonærrapportene og årsoppgjørsdokumenter er tilgjengelig på selskapets hjemmesider Aksjonærer som ønsker rapporter tilsendt per bes kontakte Colliers Asset Management på [email protected]. Selskapet distribuerer ikke rapporter per post. Deltageroppgaver for andeler i Florida Eiendom Holding KS vil på vanlig måte bli distribuert til den enkelte andelshaver i forbindelse med årsoppgjøret for Ligningskurser til bruk ved ligningen vil bli publisert på hjemmesidene Ligningskurser per (til bruk ved selvangivelsen for 2015) er som følger:

7 Florida Eiendom Invest AS: kr ,47 per aksje Florida Eiendom Holding Komplementar AS: kr 43,66 per aksje *** For Florida Eiendom Invest AS / Florida Eiendom Holding KS Colliers Asset Management AS