Dubai Real Development Holding AS

Transkript

1 Dubai Real Development Holding AS Viktigste hendelser siden forrige rapport: Emisjon gjennomført i Dubai Real Development og Abu Dhabi Real Development Prosjektleder og arkitekt i gang med reguleringsarbeid av tomt 503 og tomt 504 Overførsel av hjemmel på tomt 504 gjennomført Startet forhandlinger med Aldar vedrørende overførsel av hjemmel til tomt 503 Emisjonen i Dubai Real Development ble formelt registrert i januar 2011 og selskapet hentet inn i overkant av 10MNok. Dette var minstebeløpet for emisjonen, men tilstrekkelig til å gjennomføre den planlagte reguleringen og prosjekteringen av de to tomtene i Abu Dhabi som selskapet har eierinteresser i. Markedet er fremdeles utfordrende, men svingningene er mindre enn vi så i Det er ikke registrert fall i salgsprisene i Dubai for første kvartal, men mange forventer fremdeles et nedadgående press på pris ut året, men med store lokale forskjeller og på økende transaksjonsvolum. Det rapporteres om at interessen for å investere i regionen smått begynner å ta seg opp, men at det er for tidlig til å kunne analysere dette i prisbevegelser. Selskapets investering på Al Raha Beach har endelig kommet et steg videre. Prosjektleder Matrix har startet sitt arbeid og koordinerer med Aldar og diverse konsulenter for å få gjennomført regulering av tomtene samt prosjekteringen av bebyggelse på de respektive tomtene. Mer om fremdriften og tegninger m.v. nedenfor. Essensielt for Al Raha prosjektet er balansegangen mellom det å holde kostnadene nede samtidig som man lager et attraktivt produkt for salg. En rapport om sammensetning av leilighetsstørrelser og produktposisjonering fra Asteco (lokalt anerkjent konsulentselskap) konkluderer med at det er essensielt at man er konkurransedyktige på pris. COLLIERS 1

2 Dubai Bolig Asteco rapporterer liten bevegelse i salgspriser for første kvartal i Dubai. Leieprisene forsatte ned og trenden med at mange leietakere velger å bytte leilighet, gjerne til større og samtidig rimeligere, har fortsatt i år som i fjor. Det forventes fremdeles et fortsatt press på både salgs- og leiepriser, men at dette vil stabiliseres over det neste året. Det meldes om et betydelig bedret finansieringsmarked for bolig. Såkalte expats (utenlandske fremmedarbeidere) kan oppnå 85 prosent finansiering av kjøpsverdien og lokale emirater får opptil 90 prosent. Kontor Leieprisene for kontor har i snitt falt med 10 prosent siden fjerde kvartal Hovedårsaken til fallet er økende tilførsel av kontorarealer i Dubai som følge av at mange prosjekter i spesielt Jumeirah Lakes, Sheikh Zayed Road og Tecom ferdigstilles. Før finanskrisen var det viktigste (og vanskeligste) å finne tilstrekkelig arealer for sin virksomhet. I de siste årene har det vært et stort fokus på leiepris når leietakere skal velge nye kontorlokaler. Mange leietakere har i tillegg til pris nå begynt å vurdere andre tjenester i tilknytning til kontorene, bla at bygget forvaltes profesjonelt og at man tilbyr en rekke tjenester til leietakere (resepsjon, treningsfasiliteter etc.) Det er ikke registrert betydelige salg av kontorlokaler i Dubai første kvartal. COLLIERS 2

3 Abu Dhabi Boligeiendom Det er fremdeles prispress på utleieboliger i Abu Dhabi. I Q1 har leieprisene for leieligheter i snitt falt med 8 prosent og man forventer et vedvarende prispress ut året. Som tidligere er det spesielt nylig ferdigstilte boliger som utgjør den største trusselen for ytterligere fall i prisene. Forskjellen mellom de annonserte leiene og hvilken leie man faktisk blir enige om er fremdeles stor og mange utleiere gir mye i forhandlinger med leietakere. Det rapporteres samtidig at Al Bandar på Al Raha Beach har blitt god mottatt i markedet og at samtlige leieligheter er overtatt og at det skal være etterspørsel etter leiligheter for salg. Salgsprisene har også opplevd et fall, også som følge av at nye prosjekter ferdigstilles, og det rapporteres at prisene i snitt falt med 3 prosent i første kvartal. Ettersom flere prosjekter ferdigstilles begynner kjøpere å få et godt utvalg av leiligheter i Abu Dhabi. Dette vil være positivt for transaksjonsvolumet og man forventer at det vil være betydelig flere transaksjoner i 2011 sammenlignet med de foregående årene. Essensielt for salgsprosessen til prosjektene i Abu Dhabi er at prosjektene nærmer seg ferdigstillelse og at kjøpere kan føle og ta på før de er villige til å forplikte seg til kjøp. Mange er fremdeles avventende og ønsker å oppnå best mulig pris. Al Zeina på Al Raha Beach skal etter planen begynne overtakelser i løpet av sommeren, mens Al Munera (meget nær våre tomter) først vil bli ferdigstilt helt mot slutten av året. Det blir spennende å se salgsinteressen for disse 2 prosjektene da de vil være sammenlignbare med vårt prosjekt. Figuren under illustrerer gjennomsnittlige priser for boliger fordelt på de enkelte emiratene i de forente arabiske emirater. Abu Dhabi har fremdeles de høyeste prisene, hovedsakelig på grunn av den høye etterspørselen og frem til nå noe begrensede tilbud. COLLIERS 3

4 Status prosjekter DIC Full Tower Fakta Investert kapital: AED Eierandel i prosjektet: 13,5% Finansieringsgrad (opprinnelig antatt) 60% Regulering: Kontor / Handel / serviced apartments Byggestart: Ikke fastsatt Ferdigstillelse: Ikke fastsatt Investerings-SPV: Cusp Investment Ltd Tomten ligger utenfor det sentrale Dubai, nær den nye flyplassen Al Maktoum International Airport (JXB). Investeringen utgjør kun 4,5% av selskapets investerte kapital etter at størstedelen av investeringen ble byttet mot eierandeler i andre prosjekter. Som vi tidligere har omtalt forsøker vi å selge denne resteierandelen tilbake til opprinnelig selger. Selger har ikke oppfylt sine forpliktelser etter avtalen og vi har via våre lokale advokater i Dubai sendt et krav om tilbakebetaling av opprinnelig investert beløp. Dette kravet er ikke bestridt, men selger opplyser at han ikke har likviditet til å gjøre opp kravet på nåværende tidspunkt. Parallelt diskuteres det om et utkjøp fra en tredjepart, men dette har foreløpig ikke materialisert seg til et konkret bud. Vi vil rapportere om et eventuelt salg på selskapets nettsider så snart dette foreligger. Tecom 2 (Alea Investments ltd.) Fakta Investert kapital: AED Eierandel i prosjektet: 49,9% Finansieringsgrad (opprinnelig antatt) 70% Regulering: Hotell/kontor Byggestart: Ikke fastsatt Ferdigstillelse: måneder etter byggestart Investerings-SPV: Alea Investments Ltd Tomten som ligger i TECOM-sonen er strategisk lokalisert ved siden av Sheik Zayed Road. Vi har avholdt et møte med eiendomsrådgiveren CBRE i Dubai. De sier at til tross for høy ledighet innen kontor (35-40%) har flere internasjonale selskaper problemer med å finne passende kontorareal. Disse aktørene ønsker å leie hele bygg med effektive kontorareal som bla. muliggjør å ha ansatte sittende i åpne kontorlandskap. COLLIERS 4

5 Denne type bygg er vanskelig å oppdrive da mange av byggene i Dubai er oppdelt mellom mange eiere som hver eier en eller flere seksjoner. Basert på markedssituasjonen i Dubai for kontor/hotell tror vi imidlertid det fortsatt vil ta noe tid å få gjennomført utvikling av dette prosjektet. Khor Al Raha Fakta Investert kapital: AED Eierandel i prosjektet: 39,5% Finansieringsgrad (antatt) 40% Regulering: Leiligheter og handel (85% / 15%) Byggestart: Ikke fastsatt Ferdigstillelse: måneder etter byggestart Investerings-SPV: Flourish Investment Ltd Aldar har høy progresjon på Al Raha Beach og det vil ferdigstilles flere prosjekter de neste 6 månedene. Al Bandar ble som nevnt tidligere overlevert i slutten av fjoråret og Aldar rapporterer at alle leiligheter er overlevert og innflyttet. Dette bekreftes også av Asteco. De neste områdene (Al Zeina og Al Muneera) som forventes overlevert i løpet av de neste 6 månedene, ligger nært til våre tomter på Al Raha Beach. Felles for begge prosjektene er leiligheter og rekkehus i varierende størrelser, samt en kombinasjon av mindre handelsarealer. Aldar melder også om at de har planer om å fylle kanalen som ligger foran våre tomter med vann i andre kvartal Siden de fleste tomtene langs kanalen ikke har startet bygging og at den enkleste veien inn ved bygging vil foregå i kanalen tror vi at oppfyllingen av disse kanalene vil utsettes. Vi har indikert ovenfor Aldar at vi foretrekker at dette utsettes noe til man har avdekket planene til omkringliggende tomter. Det vil være betydelige besparelser ved å kunne benytte kanalen som transportvei i byggeperioden, men viktig at kanalen er fylt opp når man skal starte eventuell salg og markedsføring av et ferdig bygg på tomten. COLLIERS 5

6 Prosjektering tomt I begynnelsen av mai startet arbeidet med regulering og prosjektering av selskapets tomter. Matrix er oppnevnt som prosjektleder og koordinerer alt arbeid lokalt i emiratene. Se selskapets nettsider for mer informasjon. Det har allerede vært flere møter mellom Aldar, Matrix og våre arkitekter Adel Amojil. Det har blitt presentert foreløpige tegninger og Aldar har indikert at de er positive til våre endringer ifht til den opprinnelige masterplanen for området. Det er jobbet aktivt for å se på den optimale miks av leilighetsstørrelser og andel handelsarealer. Det ble hyret inn en uavhengig konsulent (Asteco) for å analysere markedet og komme med anbefalinger. Asteco jobber med alle aspekter innen eiendom og har lokal forankring i emiratene og kontorer i Qatar, Jordan og Bahrain. De har vært aktive med salgsarbeid for Aldar på Al Bandar, Al Zeina og Al Muneera (alle Al Raha Beach) og har god kjennskap til og kontakt med markedet, herunder hva dagens kjøpere etterspør. Rapporten til Asteco ser på 2 sentrale spørsmål; 1. Leilighetsstørrelse 2. Andel handelsarealer 1. Leilighetsstørrelser Asteco har sett på tilgjengelig produkt i markedet samt hva man forventer vil komme ut på markedet de neste årene. Deres entydige anbefaling er å ha et variert spekter med 1-3 soverom og varierende størrelser. 2. Andel handelsarealer Asteco har vurdert fordelingen av handelsarealer og sett på hvilket kundegrunnlag som potensielle leietakere vil kunne forvente. Hovedsakelig vil kundegrunnlaget komme fra beboerne i de respektive byggene og fra bygg i umiddelbar nærhet. Asteco konkluderer med at det vil være fordelaktig å redusere antall m² handelsareal og prøve å øke salgbart leilighetsareal. Aldar har indikert at de vil være positive til å regulere om handelsareal til bolig slik at fordelingen vil være mer optimal og at man unngår å sitte med tomme næringslokaler. Matrix har i samarbeid med arkitektene kommet med alternative designforslag til hvordan dette kan løses, og hovedfokuset i nærmeste fremtid vil være å finne en løsning for hvordan dette vil kunne løses på beste måte. COLLIERS 6

7 Design Arkitektene har presentert 3 modeller med forskjellige arkitektoniske utrykk og funksjonalitet. Styret i selskapet har fått en presentasjon av disse modellene og Matrix har i samarbeid med Nea Cost Consultant estimert byggekostnadene til de forskjellige modellene. Konklusjonen så langt er at modellen som vises på bildene nedenfor er den som tilbyr størst fleksibilitet, og blir sett på som modellen med det mest moderne utrykket. Det er marginale forskjeller på byggekostnader mellom de forskjellige modellene. Styret vil i samarbeid med forvalter jobbe aktivt med Matrix og arkitektene for å endelig konkludere mht. hvilken modell man vil jobbe videre med. COLLIERS 7

8 I juli planlegges innsendt en søknad til Aldar om vårt designforslag samt søknader til UPC (Urban Planning Council) og Abu Dhabi Aviation Authority for å avklare at bygget overholder lokale myndighetskrav. Etter disse søknadene vil endelige konseptuelle tegninger måtte sendes inn innen utløpet av august i tråd med de frister som vi har blitt enige med Aldar om i forbindelse med overførselen av hjemmel til tomt 504. Parallelt og umiddelbart etter sommeren vil man starte arbeidet med å kartlegge kjøperinteressen for prosjektet ferdig regulert og prosjektert. På grunn av Ramadan som i år starter i august og avsluttes i begynnelsen av september, vil vi måtte vente med aktiv markedsføring til september. Det vil også utredes en alternativ byggfinansiering for prosjektet slik at man har et komplett beslutningsbilde for videre utvikling. COLLIERS 8

9 Verdijustert egenkapital per aksje (VEK) Verdijustert egenkapital (VEK) per aksje beregnes med utgangspunkt i eksterne verdivurderinger av eiendomsporteføljen med fradrag for gjeld, korrigert for netto arbeidskapital, valutaendringer og markedsverdi av finansielle instrumenter. VEK er et uttrykk for substansverdi per aksje i selskapet, basert på eksterne verdivurderinger. Enkelt sagt er en beregnet VEK den verdien hver enkelt aksjonær ville fått om man solgte alle eiendommene i dag til en verdi lik verdivurderingene, betalte all gjeld til selskapets kreditorer og deretter utbetalte alle pengene til investorene. VEK Dubai Real Development AS Brutto eiendomsverdi/investeringer i datterselskap Bankinnskudd Gjeld VEK i NOK VEK per aksje 14,8 Merk at ovenstående VEK per aksje er per og således før emisjonen som først ble registrert i januar Colliers Asset Management AS Tlf Fax Hegdehaugsveien 31, 0352 Oslo e-post: [email protected] Internett: COLLIERS 9