Utkast til saksfremstilling fra Rådmann. TILBAKEMELDING FRA STIFTELSEN VADSØ UTLEIEBOLIGER. FRANK ERIKSEN

Transkript

1 2015 Utkast til saksfremstilling fra Rådmann. TILBAKEMELDING FRA STIFTELSEN VADSØ UTLEIEBOLIGER. FRANK ERIKSEN

2 Vi viser til mottatt utkast til saksfremstilling for formannskapet. Stiftelsen Vadsø utleieboliger har gått gjennom utkastet, og nedenfor knytter vi våre kommentarer og innspill til de momenter som er relevant for oss. Husleie Under punktet om husleie har vi følgende kommentarer: 1. Det er inntatt en tabell fra SSB (side 4) som viser gjennomsnittlig månedsleie og årsleie på landsbasis, samt at stiftelsens egne prosjekter Grensen 25, Prestelvtorget og Heiloveien er inntatt i denne tabellen. Her påpekes følgende: a. Rådmannens tabell fra SSB mangler kildehenvisning. Dette bør inntas, slik at de som ønsker det enkelt kan finne tabellen og forklaring til denne. Tabellen er også hentet fra 2012-statistikk. Disse avviker fra 2014-tall. b. De lokale boligprosjektene er plassert feil i denne tabellen. Ingen av de angitte lokale prosjekter eller utleieobjekter er 1-roms. Her er kun 2 og 3-roms. c. Riktig tabell blir da som følger (2014-tall): Gjennomsnittlig mnd leie og 2-roms leilighet 3-roms leilighet årlig leie i kr/m2 Månedsleie kr Årsleie kr/m2 Månedsleie kr Årsleie kr/m2 Hele landet Oslo og Bærum Tettsteder > innbyggere Tettsteder innbyggere Stiftelsen Vadsø utleieboliger - Gjengs husleie Grensen 26 - kostnadsdekkende husleie Prestelvtorget kostnadsdekkende husleie** Heiloveien - kostnadsdekkende husleie*** * 1044* 6600* 1389* 9850* 1665* 9000* 1888* 11000* 1886* Se *Tall for ** Prestelvtorget kjøpt av utbygger for kr ,-/m2. Husleien er satt uten at restverdi er inkludert, med 22% tilskudd. *** Heiloveien 3, 5 og 7 ble planlagt bygget i egen regi. Prosjektkostnad stipulert til kr ,- /m2. Husleie stipulert med kun 20% tilskudd. Større tilskudd ville gitt ytterligere reduksjon. Prosjektet er skrinlagt og ikke relevant.

3 d. Vi mener videre det blir feil av rådmannen å legge inn Stiftelsens enkeltstående objekter til direkte sammenlikning med landsbaserte statistiske gjennomsnittstall. En mer korrekt sammenlikning oppnås ved å beregne gjennomsnittet av samtlige av stiftelsens utleieenheter, for så å foreta en sammenlikning. Det er riktig som rådmannen påpeker at våre nybyggprosjekter ligger vesentlig over landsgjennomsnittet, fordi landsgjennomsnittet gjenspeiler et snitt av både nye og gamle boliger. e. Gjengs leie gjenspeiler ganske sikkert ikke snittleien i stiftelsen, noe rådmannen omtaler som uklart. f. Det er vesentlig å ta med at byggekostnaden på nye boliger er i Nord-Norge, og Finnmark i særdeleshet, vesentlig høyere enn på østlandsområdet og landsgjennomsnittet. 2. Beregningsmodeller for husleie er eksemplifisert ved Methiveien 2. Dette eksempel og etterfølgende avsnitt kommenteres som følger: a. Kostnadsdekkende husleie i stiftelsen beskrives som høyere enn landsgjennomsnittet. Her foretar man på nytt en direkte sammenlikning mellom enkeltobjekter i Stiftelsen opp landsbaserte statistiske gjennomsnittstall. b. Rådmannen forklarer videre at vesentlige forklaringer til at nivået ligger over gjennomsnittet, ligger i faktorer som restverdi og levetid. Vi mener imidlertid det er riktig å tillegge de kommunale avgifter i Vadsø den vesentligste faktoren. Som det fremgår av beregningseksemplet for Methiveien 2, er årskostnad for restverdi kr. 94,59/m2. Tilsvarende årskostnad for kommunale avgifter er over kr. 150,-/m2 i Vadsø kommune. c. Ifølge SSB betaler hver husstand i Norge i gjennomsnitt kr ,-/år. Gjennomsnittet for Nord-Norge er kr ,-/år. Høyest snitt finner man i Hedmark og Oppland hvor dette ligger på kr ,-/år. For St.Hanshaugen 6 og 8 i Vadsø, boliger på 92 m2, betalte Stiftelsen i 2014 kr ,-/år. For Methiveien 2 utgjør kommunale avgifter ca. kr ,-/år/boenhet. Det vil si at de kommunale avgifter i Vadsø ligger vesentlig over landsgjennomsnittet, og godt over snittet for Nord-Norge. Se d. Når det gjelder avskrivningstid og restverdi, er det følgende å si: Avskrivningstiden gjenspeiler nedbetalingstiden ved lån i Husbanken. For lån til kjøp av brukte boliger gis 25 år. For nye boliger gis 40 år. Dette er også i tråd med levetidsbetraktninger i bransjen. Når man videre legger til grunn hvordan den gjennomsnittlige bo-kunnskapen Stiftelsens leietakere har, er det ikke å anbefale noe lengre tidshorisont. Stiftelsen sitter i dag med nedslitte og tilnærmet ubeboelige boliger som følge av unormal slitase, som likevel ennå har restlån. Hvorvidt man skal legge til grunn en restverdi i husleien eller ikke, må vurderes opp mot risiko og uvitenhet om fremtiden. Vil en totalt nedslitt bolig være salgbar etter 40 år? Vil det være hensiktsmessig å gå i gang med oppussing, eller vil dette være krevende? Har byggestandarder og bomønster endret seg? Vil det være et leiemarked som nå om 40 år? Disse og flere spørsmål er relevant for en utleier å stille seg når en skal vurdere dette. Imidlertid, som nevnt tidligere, er eksempelvis restverdi utelatt fra husleieberegningen for Prestelvtorget. Dette pga. allerede høy husleie og det faktum at bygget er helt nytt. Således er restverdi noe som i mange tilfeller bør kunne fravikes, eksempelvis dersom kommunen forbedrer sin oppfølging av bosatte.

4 Ansvarsforholdet utleier/leietaker/kommune. Rådmannen sier på side 7, avsnitt 3, at den økonomiske risikoen i et leieforhold med vanskeligstilte naturlig må tillegges utleier/huseier. Videre hevdes at det faktum at det stilles depositumgaranti på inntil 6 måneder, dokumenterer at Stiftelsen er inneforstått med den særskilte risikoen forbundet med dette. Til dette har vi følgende kommentarer: a. Ut fra det perspektiv at Stiftelsen driver utleie til vanskeligstilte uten økonomisk formål, og dermed har som mål å bidra til å løse kommunens lovpålagte forpliktelser ihht. lov om sosiale tjenester, er det vanskelig å være enig i rådmannens konklusjon på dette område. Hadde det vært snakk om kommersiell utleie med innlagt fortjeneste, der eiere og investorer forventer økonomisk utbytte, så hadde man enklere kunnet forstå resonnementet. Ikke engang alle private utleiere driver utleie på slik kommersiell basis, da de mangler kunnskap om de reelle kostnadene forbundet med utleie. b. Kommunen har også et ansvar for å følge opp leietakerne i sine boliger. Dette arbeidet har til nå vært mangelfullt. Stiftelsen dokumenterer skader og feil bruk vha. befaringer, video og bilder. Kommunen har imidlertid ikke tilstrekkelig kapasitet til å foreta tilstrekkelig opplæring eksempelvis av flyktninger. Langt mindre virker kapasiteten å være til å følge opp de forhold som Stiftelsen påpeker ved hjemmebesøk. Med bosettingsansvar og opplæringsansvar bør det også følge et økonomisk ansvar. c. Depositumgaranti på 6 måneder kreves ganske enkelt fordi husleieloven ikke tillater at utleier krever større garanti. Derfor har Stiftelsen tidligere innført krav om 3- partsgaranti, i form av selvskyldnergaranti, i særlig usikre leieforhold. Dette er noe Stiftelsen og kommunen er enig om at skal avventes til denne saken er behandlet i kommunestyret. Her påpekes videre at Vadsø kommunes eget departement, KRD, virker å være godt kjent med problemstillingen knyttet til manglende garantier, og at depositumgarantier i mange tilfeller er utilstrekkelig. Se rundskriv _husleieforhold.pdf?id= Se også vedleggene til denne epost, som bør inntas i saksfremstillingen. d. Stiftelsen har i beste fall en kostnadsdekkende husleie som skal dekke de overskuelige kostnader med å drive formålet, samtidig som omgivelsene forventer at husleien settes så lavt som mulig. Hvordan rådmannen tenker at Stiftelsen, på annen måte enn med tilstrekkelige garantier, skal hente økonomi til å dekke restanser og skadeverk utover depositumgarantien, er uklart. Stiftelsen har i 2014 utestående fordringer som følge av restanser og skader utover depositumgaranti, på nær 1 mill. Dette beløpet må mest sannsynlig avsettes til tap. e. Stiftelsen er uenig i rådmannens konklusjon når det gjelder ansvarsforhold. En hver risiko har en kostnad, spesielt når risikoen materialiserer seg i reelle hendelser. Dette kan ikke dekkes inn på annen måte enn i form av ytterligere økt husleie dersom kommunen ikke vil stille tilstrekkelige garantier for de mer risikobetonte leieforhold.

5 Konklusjon Stiftelsen har i 2014 økt husleien til et nivå som gjør at Stiftelsen kan drive videre. Uten denne kraftige korreksjonen for etterslep, ville Stiftelsen mistet sin bærekraft. Generelt er byggekostnadene i Finnmark høyere enn i resten av landet. Dette skyldes konkurranseforhold, transportstrekninger etc. Elementer i husleieberegningen, som restverdi, kan i enkelttilfeller holdes utenfor. Stiftelsen har ikke noe økonomisk formål med sin utleievirksomhet. Denne virksomheten skal bidra til å løse kommunens forpliktelser. Disse forpliktelsene ivaretas best ved at verdiene sikres og boligmassen opprettholdes og videreutvikles. Dette krever økonomi. Vadsø kommune må foreta opplæring og følge opp de bosatte langt bedre, da dette raskt vil ha en forebyggende effekt. Til nå oppfatter Stiftelsen at kommunen forsøker å skyve et vesentlig økonomisk ansvar på Stiftelsen som man ikke har grunnlag for å ta. Kommunen har også gjennom tidligere politiske vedtak forutsatt at Stiftelsen skal ivareta sin risiko overfor leietakere vha. tilstrekkelige garantier. Dette blir Stiftelsen nødt til å gjøre dersom politikerne stiller seg bak rådmannens utkast til saksfremstilling.