SAK TIL: Bystyrekomité 4 / Bystyret

Transkript

1 SAKSFRAMLEGG Saksbehandler: Morten Sandvold Arkiv: L70 Arkivsaksnr.: 01/ Dato: BEREGNING AV HUSLEIE I OMSORGSBOLIGER SAK TIL: Bystyrekomité 4 / Bystyret Saksordfører : Margareth Lien Nils Fr. Wisløff rådmann Morten Sandvold boligsjef

2 Saksutredning: 1. Hensikt Hensikten med saken er å legge til rette for vedtak om beregning av husleie og subsidiering av leietagere i kommunalt eide omsorgsboliger. Pr i dag omfatter dette 85 omsorgsboliger. Vedlagt følger etter forespørsel i driftsstyret også en kort orientering om virkningene for leietagerne av at kommunal bostøtte opphører fra Bakgrunn Drammen kommunes utbygging av omsorgsboliger er en oppfølging av bystyrets vedtak fra april 1997 om "Omsorg i ny tid" og de statlige programmer på området. Utbyggingen skal legge til rette for trygghet, livskvalitet og egenomsorgsevne, og forebygge og i noen tilfeller være et alternativ til sykehjemsplass. Omsorgsboligene er lettstelte og tilrettelagte for rullestolbrukere. De fleste av boligene ligger i tilknytning til en omsorgsbase som er bemannet deler av eller hele døgnet, mange også i tilknytning til et bo - og servicesenter med tilbud som kafeteria, fotpleie, frisør m.v. Som hovedregel kjøper beboerne leiligheter i borettslag/sameier og dekker boutgiftene uten kommunal subsidiering. Kommunen kjøper imidlertid noen omsorgsboliger for å kunne gi et tilbud også til personer med manglende egenkapital og lav inntekt. Kommunen har kjøpt 85 av de 254 leilighetene som hittil er bygd. For kommunens øvrige ca 1000 utleieboliger benyttes tilnærmet markedsleie. For de 85 omsorgsboligene har kommunen fulgt Husbankens anbefaling om å beregne kostnadsdekkende leie. Kostnadsdekkende leie innebærer at husleien skal dekke alle kostnader ved boligen. Dette inkluderer husleie til borettslaget, renter på innskuddet og ordinære vedlikeholdsutgifter. I husleien til borettslaget er kommunale avgifter inkludert. Strøm/oppvarming kommer i tillegg. Bruk av kostnadsdekkende leie førte til at husleiene økte i takt med byggekostnader og rentenivå, og i noen av omsorgsboligene kom husleien på over kr pr mnd. Det oppsto problemer med å få leid ut flere av kommunens omsorgsboliger, bl.a. i Fjordparken borettslag. For å gjøre kommunens 85 omsorgsboliger prismessig tilgjengelig for de aktuelle leietagerne, fattet formannskapet i møte følgende vedtak : "Rådmannen gis fullmakt til å fastsette maksimalleie i kommunalt eide omsorgsboliger tilsvarende Husbankens maksimalsats for beregning av statlig bostøtte. Ordningen gjøres foreløpig gjeldende i 12 måneder f.o.m " Husbankens maksimalsats er avhengig av husstandens inntektsforhold og antall personer i husstanden. For en enslig person med alderstrygd er satsen ca kr Målgruppe og rutiner for tildeling av kommunens omsorgsboliger

3 Målgruppen for omsorgsboliger er i hovedsak pleietrengende eldre, fysisk og psykisk funksjonshemmede og mennesker med psykiske lidelser. Drammen kommune legger til grunn at det er den enkelte innbyggers ansvar å sørge for en egnet bolig. Personer med tilstrekkelig egenkapital må selv kjøpe sin omsorgsbolig. For personer uten egenkapital har kommunen kjøpt 85 omsorgsboliger. For å få leid en av disse omsorgsboligene må søknad rettes til boligtjenesten, som foretar tildeling etter faglig råd og vurdering fra omsorgstjenesten. Ved tildelingen legges det vekt på søkers helse, omsorgsbehov og inntektsforhold. 4. Ulike modeller for beregning av husleie Husleie i kommunale leiligheter kan fastsettes i hovedsak på 3 ulike måter : 1. Historiske beløp. På et tidspunkt har det vært fastsatt en husleie ut fra en vurdering av boligen, leietakers betalingsevne eller andre forhold. Denne husleien er så regulert årlig etter prisstigningen. Modellen anses som uaktuell for omsorgsboligene, som er nye utleieobjekter. 2. Tilnærmet markedsleie. Denne modellen innebærer at husleien settes noe lavere enn markedsleie. Kommunene driver utleieboliger til sosiale formål og ønsker ikke å kreve full markedspris. 3. Kostnadsdekkende leie. Modellen innebærer at boligene skal være selvfinansierende husleiene skal dekke alle kostnadene ved boligen, som renteutgifter, vedlikeholdsutgifter, husleie til borettslag m.v. På landsbasis benyttes alle 3 modellene. Andelen av kommuner som benytter de ulike modellene fordeler seg slik : historiske beløp som oppjusteres 53 % tilnærmet markedsleie 55 % kostnadsdekkende leie 28 % (Mange kommuner benytter flere modeller; derfor er summen over 100 %) Drammen kommune benyttet fram til 1995 en modell med historiske beløp som ble justert årlig. Denne modellen ga svært lave husleier, og leietaker ble gjennom den lave husleien subsidiert uavhengig av sin personlige økonomi. Fra 1995 innførte kommunen tilnærmet markedsleie i utleieboligene. Det ble samtidig innført kommunal bostøtte for leietagerne. Kommunal bostøtte opphørte fra (jfr vedlagte notat) Tilnærmet markedsleie benyttes fortsatt for kommunens utleieboliger. Unntaket er de 85 omsorgsboligene hvor det benyttes kostnadsdekkende leie med en maksimalleie. 5. Subsidiering av beboere

4 Alle beboere i omsorgsboliger er subsidiert gjennom Husbanken ved at hver bolig er gitt et engangstilskudd ved oppføring på kr ,- og at alle beboere kan søke statlig bostøtte. Størrelsen på den statlige bostøtten er avhengig av inntektsforhold og boutgifter. I beregningen av støtten tar ikke Husbanken hensyn til husleie som overstiger en maksimalsats. For en enslig trygdet er denne satsen i dag ca kr Den statlige bostøtten vil være et godt virkemiddel for personer med husleier som ikke overstiger denne maksimalsatsen. Dersom husleien langt overstiger maksimalsatsen, slik tilfellet er i flere kommunale omsorgsboliger, er ikke statlig bostøtte tilstrekkelig til å gjøre boligen prismessig tilgjengelig for brukerne. Beboerne i kommunale omsorgsboliger subsidieres derfor nå i tillegg gjennom formannskapets midlertidige vedtak om innføring av maksimalleie. Drammen kommune kan velge to prinsipielt ulike måter å subsidiere beboerne i kommunale omsorgsboliger. En generell subsidiering av boligene som i dag. Boligen subsidieres uavhengig av beboers inntektsforhold. En individuell, inntektsavhengig subsidiering av den enkelte leietager. 6. Alternative modeller for husleieberegning og subsidiering Modellen som velges bør ivareta at boligene gjøres prismessig tilgjengelig for leietagerne at subsidieringen gjøres treffsikker, dvs at kun de som har behov mottar støtten ordningen bør være enkel å administrere, forutsigbar og forståelig for brukerne kommunens egen økonomiske interesse Rådmannen ser følgende 3 alternativer : 6.1 Kostnadsdekkende leie med maksimalsats Dette er dagens modell. Med kostnadsdekkende leie varierer husleien i kommunens 85 omsorgsboliger fra ca. kr ,- til kr ,- pr.mnd. Formannskapets vedtak om maksimalleie gir imidlertid en enslig med alderstrygd en husleie på kr.4.900,- selv om kostnadsdekkende leie for den aktuelle boligen overstiger dette beløpet. Med statlig bostøtte vil husleieandelen leietaker må dekke selv bli enda lavere. Eksempel - enslig minstepensjonist, bor i omsorgsbolig med kostnadsdekkende leie : Bruttoinntekt pr.mnd. : kr Husleie pr. mnd. : kr 4.900

5 - Statlig bostøtte pr. mnd : kr Egenandel husleie pr. mnd : kr Kostnadsdekkende leie i eksempelboligen er kr ,-, men maksimalleien på kr ,- benyttes. Kommunen subsidierer i dette tilfellet boligen med kr ,- pr. mnd. Modellen innebærer en generell subsidiering av boligen uavhengig av beboers inntektsforhold. Dette betyr at det kan tenkes at personer som har inntekt til å betjene en noe høyere husleie subsidieres. Risikoen for dette anses imidlertid som relativt liten. Ved tildelingen av kommunale omsorgsboliger kartlegges søkers inntektsforhold, og det er en forutsetning for å få et tilbud at søker har lav inntekt og ikke selv er i stand til å kjøpe sin omsorgsbolig. Gjennom at maksimalleien settes lik Husbankens maksimalsats for beregning av bostøtte, sikres det at statlig bostøtte utnyttes fullt ut før kommunens subsidiering av boligen trer inn. Modellen med maksimalleie er også enkel å administrere. 6.2 Kostnadsdekkende leie med individuell subsidiering Kommunen kan velge å beregne full kostnadsdekkende leie, og samtidig utvikle en modell for individuell subsidiering av leietagerne, avhengig av husstandens inntektsforhold. Fordelen med denne modellen er optimal treffsikkerhet ved at subsidieringen relateres direkte til den enkeltes inntektsforhold. Subsidieringens størrelse vil variere etter leietagers inntekt, og modellen vil derfor kunne sies å være mer rettferdig. Dersom bystyret velger denne modellen, vil rådmannen måtte utarbeide alternativer for hvordan en slik subsidiering kan gjennomføres. Det må tas nærmere stilling til størrelsen på subsidieringen. Modellen er imidlertid mer arbeidskrevende å administrere enn modellen med maksimalleie. Dersom kommunen utvikler en modell for individuell subsidiering, kan det også reise seg problemstillinger knyttet til hvilke målgrupper som skal omfattes skal den gjelde kun for beboere i kommunens 85 omsorgsboliger, eller også omfatte beboere i privateide omsorgsboliger, beboere i andre kommunale boliger, trygdede som bor i privat bolig osv. Kostnadene og arbeidet med å administrere en individuell husleiesubsidiering vil øke avhengig av hvor stor målgruppen gjøres. 6.3 Tilnærmet markedsleie Fastsetting av markedsleie i kommunale boliger i Drammen gjøres med utgangspunkt i leilighetens standard, størrelse og beliggenhet. Dersom vi bruker dagens modell for beregning av markedsleie på eksempelet under pkt 6.1 får vi følgende tall : Eksempel - enslig minstepensjonist, bor i omsorgsbolig med tilnærmet markedsleie : Bruttoinntekt pr.mnd. : kr 7.225

6 Husleie pr. mnd. : kr Statlig bostøtte pr. mnd : kr Egenandel husleie pr. mnd : kr Boligtjenesten har gjennomført en prøveberegning av dagens modell for markedsleie på de 85 omsorgsboligene for å finne ut hvordan dette ville slå ut. Prøveberegningen viser at husleiene gjennomsnittlig vil bli ca kr lavere pr. mnd enn med kostnadsdekkende leie med maksimalsats. Kommunens årlige leieinntekter ville samlet bli redusert med ca 1 mill. kr. Modellen innebærer en generell subsidiering av boligen, ettersom kommunen ikke fullt ut får dekket sine kostnader ved boligen gjennom markedsleia. Det er imidlertid ikke beboer som vil ta ut hovedgevinsten med at husleia blir ca kr lavere pr. mnd. Primært vil dette resultere i redusert statlig bostøtte, men beboers egenandel vil allikevel bli noe lavere. Kommunen går i denne modellen inn med en så omfattende generell subsidiering av boligen at den statlige bostøtten ikke utnyttes fullt ut. Vedlegg : Notat om kommunal bostøtte

7 Notat OPPHØR AV KOMMUNAL BOSTØTTE FRA Bystyret fattet i møte den vedtak om opphør av den kommunale bostøtteordningen fra Boligtjenesten sendte den brev til de berørte leietagerne, med informasjon om ny egenandel husleie som konsekvens av vedtaket. Ettersom leietagerne har kontraktsfestet krav på en måneds varsel før slike endringer iverksettes, gjennomføres bystyrets vedtak først fra Ca 500 leietagere mottar fram til kommunal bostøtte som et prosentvis tillegg til statlig bostøtte. Gruppa består i hovedsak av trygdede med lave inntekter. Gjennomsnittlig stønadsbeløp er kr. 350,- pr mnd, høyeste beløp er ca kr. 800,- pr mnd. Når bostøtten opphører øker beboers egenandel av husleia tilsvarende. I tillegg mottar 44 leietagere fram til kommunal bostøtte i stedet for statlig bostøtte. Deres livssituasjon er svært lik de som mottar statlig bostøtte, men de fyller ikke alle kriteriene for stønaden. Gjennomsnittlig stønadsbeløp for denne gruppa er kr. 650,- pr.mnd, høyeste beløp er ca kr ,- pr.mnd. De fleste personene i gruppa er mottakere av økonomisk sosialhjelp og vil få bortfallet av kommunal bostøtte kompensert med økt sosialhjelp. Dette vil gi økte utgifter til sosialhjelp. To representative eksempler på virkningene av bystyrets vedtak : 1. Minstepensjonist før fra Brutto husleie Statlig bostøtte * Kommunal bostøtte Netto egenandel husleie * Størrelsen på statlig bostøtte for 2002 er foreløpig ikke kjent. De fleste minstepensjonistene med kommunal bostøtte har en stønad på ca kr pr.mnd. 2. Ung ufør før fra Brutto husleie Statlig bostøtte * Kommunal bostøtte Netto egenandel husleie * Størrelsen på statlig bostøtte for 2002 er foreløpig ikke kjent. De fleste unge uføre med kommunal bostøtte har en stønad på ca. kr. 400,- pr.mnd.

8