Avhending av tidligere Ankerskogen videregående skole, Hamar kommune, gårds- og bruksnummer 1/2262

Transkript

1 Saknr. 14/ Saksbehandler: Kristin Bjerkli Avhending av tidligere Ankerskogen videregående skole, Hamar kommune, gårds- og bruksnummer 1/2262 Innstilling til vedtak: Fylkesrådet legger saken fram for fylkestinget med slikt forslag til vedtak: 1. Fylkestinget godkjenner vedlagte salgskontrakt på gnr/bnr 1/2662 «Tidligere Ankerskogen videregående skole» beliggende i Hamar kommune. 2. Fylkesrådet delegeres fullmakt til å signere salgskontrakten, samt formelt overføre eiendommen til Hamar kommune. 3. Salgssum pålydende kroner ,- avsettes til ubundet kapitalfond. Vedlegg: - Salgskontrakt Hamar, Per-Gunnar Sveen fylkesrådsleder Dette dokumentet er elektronisk godkjent.

2 Saksutredning Avhending av tidligere Ankerskogen videregående skole, Hamar kommune, gårds- og bruksnummer 1/2262 Sammendrag Saken gjelder avhending av gnr/bnr 1/2662 «Tidligere Ankerskogen videregående skole» i Hamar kommune. Hamar kommune og Hedmark fylkeskommune har forhandlet frem en omforent salgskontrakt som etter sitt innhold må godkjennes av fylkestinget i Hedmark fylkeskommune og kommunestyret i Hamar kommune for å være gyldig. Myndigheten til å avhende en slik eiendom ligger hos fylkestinget, da den fullmakten ikke er delegert til fylkesrådet. Innledning og bakgrunn Hedmark fylkeskommune er hjemmelshaver til eiendommen gnr/bnr 1/2662 i Hamar kommune. Eiendommen har vært benyttet til videregående opplæring. I forbindelse med etablering av Hamar katedralskole, fylkestingssak 0037/03 ble det vedtatt å vurdere en videreutvikling av Lundbo og Ankerskogen videregående skole med henblikk på salg. Hedmark fylkeskommune skal benytte eiendommen frem til sommeren 2015, og etter den tid vil ikke Hedmark fylkeskommune ha behov for denne bygningsmassen. Hamar kommune og Hedmark fylkeskommune har kommet frem til omforent kontrakt om overdragelse av Ankerskogen til Hamar kommune. Kontrakten forutsetter fylkestingets og Hamar kommunestyre sin godkjennelse. Saksopplysninger fakta Gnr/bnr 1/2662 i Hamar kommune består av 4 større bygninger, samt et garasjebygg. De to eldste bygningene ble oppført i En verkstedbygning ble oppført i 1959 og undervisnings- og administrasjonsbygningen ble opprørt i Den siste bygningen som ble oppført var garasjebygget som ble oppført i Totalt utgjør bygningsmassen brutto gulvareal på kvadratmeter. To av bygningene disponeres av Storhamar videregående skole på bakgrunn av en internhusleieavtale. Årsaken til dette er at Storhamar videregående skole ikke er stor nok til å dekke det undervisningstilbudet som foreligger på den skolen. Det er derfor igangsatt et byggeprosjekt som skal utvide Storhamar videregående skole. Storhamar videregående skole må disponere bygningene på Ankerskogen frem til byggeprosjekt på Storhamar videregående skole er ferdigstilt sommer Etter sommer 2015 vil Hedmark fylkeskommune ikke ha behov for å disponere den tidligere Ankerskogen videregående skolen. Hamar kommune fattet sommeren 2013 politisk vedtak på å gå i forhandlinger med Hedmark fylkeskommune om en mulig overtakelse av eiendommene Ankerskogen og Lundbo til Hamar kommune. Partene har fått utarbeidet en omforent takst på begge eiendommene. Partene har signert avtale for Lundbo-eiendommen og formelt overført eiendommen til Hamar kommune.

3 I henhold til takst har eiendommen gnr/bnr 1/2662 (Ankerskogen) en markedsverdi på 33 millioner kroner. Hamar kommune og Hedmark fylkeskommune er enige om å legge anslått markedsverdi for tidligere Ankerskogen videregående skole til grunn for salget. Det er i den forbindelse utarbeidet en standard salgskontrakt som følger vedlagt. Kontrakten må godkjennes av fylkestinget og Hamar kommunestyre for å være gyldig. Hamar kommune ønsker ikke å overta eiendommen før sommer Bakgrunnen for dette er at kommunen ikke har noen umiddelbare planer for benyttelse av området. Dette betyr at Hedmark fylkeskommune må forvalte og drifte eiendommen frem til sommeren Det er flere aktuelle alternativer for Hedmark fylkeskommune når Storhamar videregående skole flytter ut av lokalene, men de tre mest aktuelle alternative måter å avhende eiendommen på er følgende: Alternativ 1 er å utvikle eiendommen til andre formål for så å selge den i et åpent marked. Alternativ 2 er å avhende eiendommen «as is» i det åpne markedet. Alternativ 3 er å avhende eiendommen «as is» til kommunen. Alternativ 1 Med bakgrunn i sak 0037/03 ble det i 2005 utarbeidet en utredning av Arkitektstudio Hamar AS med tanke på å utvikle begge eiendommene til boligformål. Konklusjonen var at hvis man legger tomtekostnad inn i beregningene, samt en sterk utnyttelse av eiendommen, vil det være mest gunstig å rive gamle Ankerskogen og etablere nybygg. Det vil blant annet være større usikkerhet i et prosjekt hvor det benyttes eksisterende bygningsmasse i denne type ombyggingsprosjekter. I henhold til vedlagte takst har bygning A og B fått negativ verdi og anbefales revet. Dette er i samsvar med deler av utredningen fra Dette vil medføre store investeringer for Hedmark fylkeskommune. I tillegg vil det måtte brukes mye ressurser på å planlegge og gjennomføre et slik prosjekt. Denne type eiendomsutvikling er også utenfor det formålet som Hedmark fylkeskommune skal drive med innenfor eiendomsforvaltning. Det vil også medføre en risiko hvis man skal gjennomføre denne type eiendomsprosjekter. Alternativ 2 I alternativ 2 tilbys eiendommen i det åpne markedet avhendet «as is». Da vil taksten være utgangspunktet for prisvurderingen. Fylkeskommunen må i tilfelle vurdere de bud som eventuelt blir gitt på eiendommen. Hedmark fylkeskommune bør før eiendommen legges ut i markedet søke eiendommen regulert til bolig/næring. Dette kan påvirke prisene på eiendommen og interessen i positiv retning for Hedmark fylkeskommune. Hvis man legger ut eiendommen vil det alltid hefte en usikkerhet hvor stor interessen i markedet vil være og til hvilken pris fylkeskommunen eventuelt vil oppnå hvis man legger eiendommen ut for ordinært salg.

4 Alternativ 3 Alternativ 3 er direktesalg til Hamar kommune. Utgangspunktet for salget er takst utarbeidet av godkjent takstmann. Taksten fra mai 2013 tar utgangspunkt i at Hamar kommune skal overta eiendommen våren 2013 og at Hedmark fylkeskommune skulle leie tilbake bygningene i 2 år. Leiekostnadene for de to årene beløper seg til totalt ca 6 mill og er i taksten av mai 2013 inkludert i markedsverdien på 33 mill. Slik sett så var det et "null-sum forhold" de 2 første årene. Fylkeskommunen fikk 6 mill kr mer for eiendommen, og betalte det tilsvarende tilbake i leie. Jfr. Taksten punkt 7.A, side 21. Det er nå avtalt at Hamar kommune kan overta eiendommen 1. september 2015, etter at Hedmark fylkeskommune har flyttet ut av lokalene. Verditaksten fra mai 2013 nedjusteres derfor til 27,2 millioner som følge av bortfall av leieinntekter i årene Salgssum er 27,2 millioner kroner. I tillegg tilkommer omkostninger ved overdragelsen. Dokumentavgift utgjør 2,5 % av kjøpesum og beløper seg til kroner ,-. Tinglysningsgebyr blir kroner 525,- Totalt kroner ,-. Vurderinger Alternativ 1 og 2 innebærer risiko for Hedmark fylkeskommune. I tillegg må det foretas større investeringer med å utvikle eiendommen for boligformål hvis Hedmark fylkeskommune skal utvikle eiendommen. Denne type eiendomsutvikling ligger i utgangspunktet utenfor formålet når fylkeskommunen forvalter sin egen eiendomsmasse. Hamar kommune ønsker å få overdratt tidligere Ankerskogen videregående skole for å videreutvikle kommunens tilbud i kommunen. Det foreligger foreløpig ingen konkrete planer hva de ønsker å benytte området til. Hvis eiendommen overdras til Hamar kommune vil eiendommen fortsatt være i offentlig eie, og kommunen kan utvide sine tilbud til innbyggerne. På den måten bidrar Hedmark fylkeskommune aktivt med regional utvikling i Hamardistriktet. Hedmark fylkeskommune vil også på en raskere måte få utfaset eiendomsmasse som ikke lenger dekker behovene til fylkeskommunen. Verdien partene har blitt enige om reflekterer det som anses for å være markedsprisen. Et direktesalg til Hamar kommune til takst, og for benyttelse til offentlige formål, anses ikke å være i konflikt med regelverket om offentlig støtte. Alternativ 3 anses etter dette som det mest hensiktsmessige alternativet. Konklusjon Hedmark fylkeskommune har tidligere vedtatt å fase ut og avhende gnr/bnr 1/2662 tidligere Ankerskogen videregående skole og 1/1783 Lundbo-eiendommen. Sistnevnte er avhendet til Hamar kommune.

5 Som regional utviklingsaktør bør fylkeskommunen avhende eiendommen primært til andre offentlige aktører når de har interesse for eiendommene. Det følger av et tidligere politisk vedtak at Hedmark fylkeskommune skal utøve en eiendomsforvaltning på markedsmessige vilkår. Avhending skal derfor ved salg av gnr/bnr 1/2662 skje på markedsmessige vilkår. Dette er et prinsipp fylkeskommunen også møter når fylkeskommunen erverver eiendom fra andre offentlige aktører. Fylkesrådet anbefaler derfor å avhende tidligere Ankerskogen videregående skole til Hamar kommune. Hedmark fylkeskommune har i lengre tid vært i forhandlinger med kommunen. Vedlagte salgskontrakt er et resultat av forhandlingene. Salgssum inklusive avgifter utgjør kroner ,-. Salgssummen pålydende kroner ,- avsettes til ubundet kapitalfond.