Rådmannens forslag til vedtak: Ståle Nilsskog får opsjon på erverv av ca. 12 da. av eiendommen gnr. 105 bnr. 291 på følgende vilkår:

Transkript

1 VEFSN KOMMUNE Saksbehandler: Nicolai Heilemann Tlf: Arkiv: 611 Arkivsaksnr.: 15/ NY OPSJON KJØP DEL AV GNR. 105 BNR. 291 Rådmannens forslag til vedtak: Ståle Nilsskog får opsjon på erverv av ca. 12 da. av eiendommen gnr. 105 bnr. 291 på følgende vilkår: 1. Opsjonen gjelder i inntil 2 år fra vedtaksdato. 2. Helhetlig reguleringsplan for boligbebyggelse på Breimoen og Stiberget må være vedtatt før opsjonen kan benyttes. Dersom reguleringsplan ikke foreligger innen opsjonens utløpstid, bortfaller opsjonen uten noen rett til fornyelse. 3. Prisen fastsettes til 65 kr/m 2. Prisen er fastsatt under forutsetning av at eiendommen erverves for anvendelse til nytt boligfelt og at ervervet også omfatter areal som reguleres til vegareal, lekeareal m.m. 4. Arealprisen skal indeksreguleres med konsumprisindeksen (med utgangspunkt i 1. mai 2011) dersom Nilsskog benytter seg av opsjonen. Planutvalget og formannskapet har tidligere gitt Ståle Nilsskog opsjon på kjøp av 12 dekar av Stiberget forutsatt at området reguleres til boligfelt sammen med Nilsskogs egen eiendom. Opsjonen løper nå ut uten at Nilsskog er ferdig med planarbeidet, og det anses som rimelig at Nilsskog gis en ny opsjon med varighet 2 år, som vurderes å være rikelig tid for å få vedtatt reguleringsplan. MILJØ Medfører saken miljøkonsekvenser? LIKESTILLING Berører saken likestillingsproblematikk? PLANFORANKRING Er saken forankret i kommuneplanen? x NEI: DELEGASJON Er saken i tråd med delegasjonsreglementet? x NEI: BUDSJETT Medfører saken budsjettregulering? Hvis ja klargjør kort: Hvis ja klargjør kort: Angi her i hvilken del, evt. i hvilken annen plan. Hvis nei, skal delegasj.reglementet endres? (angi i tilfellet hvordan) Hvis ja så skal reguleringen framgå i saksframlegget. Trykte vedlegg: Saksfremlegg til formannskapet Opsjon (11/1351-1) Formannskapets vedtak (11/1351-3)

2 Saksfremlegg til planutvalget Planarbeid Stiberget prinsippavklaring (13/1680-4) Planutvalgets vedtak (13/1680-5) Saksfremlegg til planutvalget Planarbeid Stiberget ny prinsippbehandling ( ) Planutvalgets vedtak (13/ ) Brev fra siv. ing. Jan Lian AS til Vefsn kommune datert (15/416-1) Reguleringsplankart, foreløpig skisse fra ing. Jan Lian AS vedlagt brev datert Sammendrag Ståle Nilsskog er grunneier av gnr. 105 bnr. 1, en eiendom over tre parseller som utgjør flere hundre dekar i området mellom Breimoen og Hals, samt skog innover på åsen. Vefsn kommune eier gnr. 105 bnr. 291Stiberget, som grenser mot Nilsskogs eiendom. Kommunen har tidligere gitt Nilsskog opsjon på å få kjøpe 12 dekar av kommunens eiendom under forutsetning av at Nilsskog utarbeider reguleringsplan som både omfatter Nilsskogs egen eiendom og Stiberget. Tankegangen er at området bør reguleres og utvikles under ett slik at veier og infrastruktur bygges ut fra en helhetlig plan for et større område. Nilsskogs opsjon løper ut , men Nilsskog har ikke fått ferdig reguleringsplanen. Nilsskog har derfor signalisert ønske om å innløse opsjonen nå, alternativt at opsjonen forlenges. Bakgrunn Planutvalget traff slikt vedtak: Pkt. 1 I henhold til plan- og bygningsloven 12-8 finner planutvalget at det kan fremmes privat forslag til detaljregulering for områdene; 105/291 og og 3 mellom Breimoen og Hals. Pkt. 2 Planutvalget tilrår at det inngås et samarbeid mellom tiltakshaver og Vefsn kommune for regulering av områdene: 105/291 og og 3 til formål boligbygging og friområde. Pkt. 3 Planutvalget tilråd at det arbeides videre med en gang- og sykkelveg mellom de regulerte områdene. Pkt. 4 Det avholdes takst over området 105/291 Nilsskog arbeidet videre med planene sine og søkte Vefsn kommune om å få opsjon på kjøp av grunn fra kommunen. Formannskapet traff slikt vedtak: Ståle Nilsskog får opsjon på erverv av ca. 12 da. av eiendommen gnr. 105 bnr. 291 på følgende vilkår 2. Prisen fastsettes til 65 kr/m 2. Prisen er fastsatt under forutsetning av at eiendommen erverves for anvendelse til nytt boligfelt og at ervervet også omfatter areal som reguleres til vegareal, lekeareal m.m. 3. Arealprisen skal indeksreguleres med konsumprisindeksen (med utgangspunkt i 1. mai 2011) dersom Nilsskog benytter seg av opsjonen. 4. Opsjonen gjelder i inntil 4 år fra vedtaksdato.

3 Nilsskog anmodet så om oppstartsmøte for detaljregulering av bare Stiberget. I følge Nilsskog var det hensiktsmessig å starte med Stiberget som første skritt i utviklingen av hele området. Administrasjonen påpekte imidlertid at tomtene oppe på Stiberget er de mest attraktive boligtomtene i området og at man ikke hadde noen garanti for at Nilsskog kunne ta en kjapp fortjeneste ved å bygge ut Stiberget først for så å la resten av området ligge. Planutvalget traf slikt vedtak: Planutvalget tillater ikke at det fremmes detaljregulering for eiendommen gnr 105 bnr 291 uten at eiendommen inngår i en helhetlig plan for boligbebyggelse Breimoen og Stiberget. Videre planarbeid bør gjennomføres i samråd med Vefsn kommune. Som grunneier ønsker Vefsn kommune at området Stiberget inngår i en helhetlig plan før området tillates bebygd. Nilsskog arbeidet videre med reguleringsplanen og fikk utført grunnundersøkelser på Breimoen. Han søkte så Vefsn kommune om å få regulere og bebygge Stiberget først for gjennom dette å skaffe seg et økonomisk fundament for å gå videre med detaljregulering av egne eiendommer i området. Administrasjonen gjorde de samme vurderinger som ved forrige behandling av dette spørsmålet. Planutvalget traff slikt vedtak: Dersom kommunens eiendom del av gnr 105 bnr 291 skal reguleres til boligformål, opprettholder Vefsn kommune kravet om at eiendommen skal inngå i en helhetlig plan for boligbebyggelse Breimoen og Stiberget. Dersom Stiberget skal bebygges uten at den kommunale eiendommen inngår i en større plan, anser Vefsn kommune at kommunen selv kan regulere området og selge tomter. Nilsskog har nedlagt en del ressurser i planarbeidet. Han har fått utført grunnundersøkelser og stabilitetsvurderinger, samt fått utarbeidet planskisser for en ny bydel med hele 150 boenheter. Nilsskog fant imidlertid den økonomiske risikoen å være for stor ved en så storstilt utbygging, og er nå i gang med å utarbeide en ny reguleringsplan for Hals-Breimoen i noe mindre skala. Imidlertid er nå opsjonen på kjøp av 12 dekar av Stiberget i ferd med å løpe ut uten at Nilsskog har fått utarbeidet noen reguleringsplan. Vurdering Opsjonen utløper Nilsskog har nå henvendt seg til kommunen med anmodning om å få kjøpe eiendommen før opsjonen løper ut. Administrasjonen har gjort den vurderingen at Nilsskog ikke oppfyller vilkårene for å kunne benytte seg av opsjonen. Helt fra det første vedtaket i januar 2011 har kommunens holdning vært at Nilsskog må utarbeide en samlet reguleringsplan for hele området, både egen grunn og kommunens grunn. Opsjonen angir at eiendommen erverves for anvendelse til nytt boligfelt. Området er imidlertid ikke tillatt brukt til boligfelt så lenge Nilsskog ikke har fått utarbeidet ny reguleringsplan og vilkåret for å innløse opsjonen er dermed ikke oppfylt. Planutvalgets to vedtak fra 2013 er helt klare på at reguleringsplanen skal omfatte hele området, ikke bare

4 selve Stiberget. En av utfordringene er bl.a. at store deler av kommunens areal på Stiberget i dag er regulert til friområde (inkl. fotballøkke). Dersom dette friområdet skal omreguleres til boligområde, må det påregnes innsigelser fra statlige myndigheter dersom ny plan ikke viser erstatningsarealer for dette friområdet. Dette erstatningsarealet må fremskaffes på Nilsskogs egen eiendom. Nilsskog har ikke fått ferdig detaljregulering for hele området før opsjonen løper ut, og kan derfor ikke påberope seg opsjonen. Spørsmålet oppstår da om Vefsn kommune bør gi Nilsskog en ny opsjon på kjøp av 12 dekar tomt på Stiberget. Problemstillingen er den samme som den har vært hele veien. Ut fra et helhetlig planperspektiv bør veier, gangveier, vann- og avløp, samt fordeling av boligtomter og lekeplasser/friluftsareal foretas under ett. Vefsn kommune har derfor satt helhetlig reguleringsplan som vilkår for salg av Stiberget. Om Stiberget selges til Nilsskog, har imidlertid kommunen ingen garanti for at ikke Nilsskog bygger ut Stiberget først med fortjeneste, mens de mer kostbare delene av boligfeltet blir utsatt på ubestemt tid. På den annen side har Nilsskog nå arbeidet med prosjektet sitt gjennom flere år og han har hatt en del kostnader til grunnundersøkelser og bruk av konsulenter. Når kommunen først har gitt Nilsskog opsjonen, kan kommunen fremstå som uforutsigbar om ny opsjon senere nektes på grunn av forhold som har vært vurdert hele tiden. Et annet spørsmål er verdsettelsen av Stiberget. Når Nilsskog er ivrig etter å få benyttet opsjonen, kan dette skyldes at 65 kr/m² oppfattes som en forholdsvis gunstig pris. Etter indeksregulering over fire år blir prisen 69 kr/ m² i dag. Tradisjonelt sett har tomteprisene steget langt kraftigere enn konsumprisindeksen. Når tomtepriser skal vurderes, er det viktig å ha klart for seg hva slags tomt man har for seg. En byggeklar tomt har alt av infrastruktur klargjort, det vil si adkomst til vei, vann, avløp, elektrisitet osv. En råtomt er et stykke grunn uten infrastruktur. Når Vefsn kommune selger byggeklare tomter på Andås, utgjør selve råtomtverdien mindre enn 1/10 av tomteprisen, det er infrastrukturen som koster. Kommunens tomt på Stiberget er en råtomt. Opsjonen er klar på at kvadratmeterprisen omfatter hele tomten, både grunn som reguleres til boligtomt og areal som reguleres til vegareal, lekeplasser med videre. Ved en utbygging av Stiberget vil det ikke være mulig å få 100 % utnyttelse til boligtomt siden det må bygges tilførselsveier inn i feltet og det må settes av areal til lekeplass og friluftsområde. På Fredlundskogen betalte Vefsn kommune 150 kr/m² for råtomt, men her lå fylkesveg og offentlig vann like ved og hele tomten kunne utnyttes. Det er ikke avklart hvor grensen for opsjonsarealet skal trekkes. Om man tenker seg grensen trukket som en rett linje nord for snuplassen, vil Nilsskog endte med at ca. 70 % av arealet han kjøper kan brukes til boligtomter, noe som gir Nilsskog en grunnkostnad på ca. 100 kr for hver kvadratmeter boligtomt han kan selge. Dette vurderes å være forholdsvis rimelig ut fra dagens markedsverdi, men på den annen side vil det bli dyrt å bygge infrastruktur på Nilsskogs egen tomt temmelig høye, så et eventuelt overskudd på Stiberget vil komme godt med. Vefsn kommune har ved å gi Nilsskog opsjon på Stiberget, truffet et valg som innebærer privat utvikling av dette tomtefeltet. Selve Stiberget vil gi meget attraktive boligtomter, og feltet er mer attraktivt for både tomtekjøpere og utbygger grunnet beliggenhet og grunnforhold. Det er god grunn og blir mye tomt pr. meter vei og vann/avløpsledning på selve Stiberget. Nilsskog vil med stor sannsynlighet kunne ha fortjeneste på Stiberget isolert sett. Vefsn kommune krever at Stiberget skal reguleres sammen med resten av Nilsskogs eiendom, og dette reguleringsarbeidet holder Nilsskog på med. Nilsskog sier at et eventuelt overskudd fra utvikling og salg av Stiberget vil bli brukt til å utvikle boligfelt på hans nåværende grunn. At Vefsn kommune krever at Nilsskog utarbeider reguleringsplan for sin nåværende eiendom, gir imidlertid ingen garanti for at dette feltet virkelig blir bygget ut etter at Nilsskog har

5 bygget ut boligfeltet på Stiberget. Når nå opsjonen til Nilsskog løper ut, medfører dette at Vefsn kommune kan vurdere om ny opsjon skal gis og hva tomteprisen eventuelt skal være. Arbeidet og kostnadene Nilsskog har lagt ned til grunnundersøkelser og utkast til reguleringsplan er gjort i tillit til opsjonen, og dette trekker i retning av at ny opsjon bør gis. Tomteprisen kan imidlertid synes noe lav siden konsumprisindeksen ikke er noen god indikator for utvikling i tomtepriser. Ettersom kommune ved forrige behandling ga Nilsskog opsjon på kjøp av Stiberget, innstiller administrasjonen på at Nilsskog gis en ny opsjon med to års varighet uten at tomteprisen økes annet enn med konsumprisindeks. To år anses som tilstrekkelig tid for Nilsskog til å få utarbeidet en helhetlig plan for boligbebyggelse på Breimoen og Stiberget. Konklusjon Ståle Nilsskog får opsjon på erverv av ca. 12 da. av eiendommen gnr. 105 bnr. 291 på følgende vilkår: 1. Opsjonen gjelder i inntil 2 år fra vedtaksdato. 2. Helhetlig reguleringsplan for boligbebyggelse på Breimoen og Stiberget må være vedtatt før opsjonen kan benyttes. Dersom reguleringsplan ikke foreligger innen opsjonens utløpstid, bortfaller opsjonen uten noen rett til fornyelse. 3. Prisen fastsettes til 65 kr/m 2. Prisen er fastsatt under forutsetning av at eiendommen erverves for anvendelse til nytt boligfelt og at ervervet også omfatter areal som reguleres til vegareal, lekeareal m.m. 4. Arealprisen skal indeksreguleres med konsumprisindeksen (med utgangspunkt i 1. mai 2011) dersom Nilsskog benytter seg av opsjonen. Magne Pettersen rådmann Nicolai Heilemann kommuneadvokat