Hedmark fylkeshus 2 - Strategiske valg

Størrelse: px

Begynne med side:

Download "Hedmark fylkeshus 2 - Strategiske valg"

Inge Clausen
7 år siden
Visninger:

1 Saknr. 14/ Saksbehandler: Arne Schei Hedmark fylkeshus 2 - Strategiske valg Innstilling til vedtak: ::: Sett inn innstillingen under denne linja 1. Hedmark fylkeskommune skal fortsatt eie og utvikle eiendommen Fylkeshus Fylkesrådet vil følge opp de initiativ som er gjort for å leie ut Fylkeshus 2 til fortrinnsvis en stor aktør. Det gås samtidig bredere ut i markedet for å leie ut Fylkeshus 2. ::: Sett inn innstillingen over denne linja... Sett inn saksutredningen under denne linja Vedlegg: - Notat fra Siv.ing Knut Jahr AS, datert 8. mai 2014 Hamar, Per-Gunnar Sveen fylkesrådsleder Dette dokumentet er elektronisk godkjent.

2 Saksutredning Hedmark fylkeshus 2 - Strategiske valg Innledning og bakgrunn Statens vegvesen har sagt opp sin leieavtale med Hedmark fylkeskommune for Fylkeshus 2 i brev av , med virkning fra Konsekvensen av at Statens vegvesen ikke viderefører leiekontrakten med Hedmark fylkeskommune, er at det ikke vil være noen leietaker i Fylkeshus 2, og dermed bortfall av leieinntekter på ca 4,2 mill kroner per år i 2013-kroner, fra kontraktens utløp 1. april Saksopplysninger fakta Dagens situasjon Fylkeshus 2 ble oppført i Fylkeshus 2 ble prosjektert og oppført som et solid, generelt og fleksibelt kontorbygg. Eiendommen har en sentral og iøynefallende beliggenhet, og fremstår som del av en solid, markant og helhetlig bygningsmasse. Fylkeshus 2 har et bruttoareal på m2. Kostnaden for oppføring av Fylkeshus 2 var ca kr 13 mill. kroner, som inflasjonsjustert til dagens kroneverdi vil tilsvare ca 60 mill. kroner. Teknisk standard Utover vanlig vedlikehold er bygningen oppgradert med nytt ventilasjonsanlegg, tilknyttet fjernvarmeanlegg, heisene er oppgradert, og vinduene er skiftet ut. For øvrig begynner en del komponenter, som golvbelegg og elektrisk anlegg mm. å nærme seg utløpet av sin levetid, og må påregnes skiftet ut i årene som kommer. Funksjonell standard Toalettene i etasjene har behov for en oppgradering. Ved en oppgradering bør en legge til rette for at toalettene blir universelt utformet. Heisene i Fylkeshus 2 tilfredsstiller ikke krav til universell utforming. Leieavtaler når Statens vegvesen flytter ut Det er utarbeidet et prospekt for eiendommen med tanke på utleie. Fylkesrådet har gjort skriftlige henvendelser til Forsvarets Personell og vernepliktsenter, Fylkesmannen i Hedmark og Hamar kommune om at Fylkeshus 2 blir ledig fra 1. april 2015, orientert om kvaliteten på bygningen, samt potensialet i eiendommen. Alternativer Det er gjort vurderinger av alternativer: 1. Fylkeskommunalt eierskap med utleie av Fylkeshus 2 slik det står 2. Salg av Fylkeshus 2 i april 2015 slik det står Forutsetninger Verdien av Fylkeshus 2 er beregnet som funksjon av leieinntekt og nettoavkastningskrav. Jfr. vedlagte notat fra Siv.ing Knut Jahr AS. Det understrekes at det uansett vil være markedssituasjonen på det tidspunkt bygget eventuelt legges ut for salg som avgjør verdien.

3 Nettoavkastingskrav (kapitaliseringsrente) Fylkeshus 2: 7 % (med langsiktig leieavtale) Nettoavkastingskrav (kapitaliseringsrente) Fylkeshus 2: 10 % (uten leieavtale) Det er gjort kontantstrømsberegninger av begge alternativ over 20 år. For ingen av alternativene er det hensyntatt fremtidige investeringer eller oppgraderinger. Eierkostnadene, 15 % av husleia, er trukket ut før beregning av verdi av bygget, samt beregning av kontantstrøm for eieralternativet. Driftskostnader forutsettes på vanlig måte dekket av leietaker, slik at det er kun kapitalandelen som legges til grunn i beregningene. Usikkerhet Usikkerhet i saken er knyttet til om det lar seg gjøre å skaffe ny(e) leietakere i bygget fra 1. april 2015, og om eventuelle leieavtaler er kortsiktige eller langsiktige. Dette vil påvirke beregningene av leieinntekter, samt i høy grad verdien av bygningen ved salg. Beregningen av alternativet at fylkeskommunen eier og leier ut Fylkeshus 2, legger til grunn at Fylkeshus 2 er utleid. For salgsalternativet angis anslått verdi av bygget både med og uten langsiktige leieavtaler. Usikkerhet knyttet til salg, er som nevnt over, markedssituasjonen på det tidspunkt bygget eventuelt legges ut for salg. Fylkeskommunalt eierskap med utleie av Fylkeshus 2 slik det står Det er i kontantstrømsberegningen forutsatt at Fylkeshus 2 er leid ut fra april 2015, og med utgangspunkt i at bygget leies ut slik det står. Kostnader for eventuelle fremtidige oppgraderinger vil tillegges husleie med en andel fortjeneste, og vil føre til en bedre kontantstrøm. Det anbefales at en eventuell oppgradering av Fylkeshus 2 utstår inntil en har ny leietaker på plass for at lokalene skal kunne tilpasset dennes behov. Alternativet vil gi en samlet positiv nåverdi (dagens kroneverdi) som sum av kontantstrøm over 20 år på ca 107 mill kroner. Salg av Fylkeshus 2 i april 2015 slik det står Det er forutsatt salg av Fylkeshus 2 slik det står i april Det er medregnet tilhørende tomt, og andel av eksisterende parkeringsplasser, men ikke potensialet for et byggetrinn 3. Det er lagt til grunn en avkastning av salgskapital tilsvarende lånerente, da fylkeskommunen som alternativ til låneopptak kan ta opp tilsvarende mindre lån til finansiering av andre investeringer. Beregningen legger videre til grunn at den årlige avkastningen skal være disponibel til andre formål, tilsvarende husleieinntekt for eiealternativet. Salgspris for Fylkeshus 2 slik det står og med langsiktig leieavtaler, anslås til i størrelsesorden 73 mill kroner. Sum av kontantstrøm i nåverdi av dette alternativet over 20 år vil være positiv på ca 59 mill kroner.

4 Salgspris for Fylkeshus 2 slik det står og uten leietakere, anslås til i størrelsesorden 51 mill kroner. Sum av kontantstrøm i nåverdi av dette alternativet over 20 år vil være positiv på ca 41 mill kroner. Alternativene i tabellform Alternativ Anslått salgssum Nåverdi av kontantstrøm 20 år Middelverdi per år Fylkeskommunalt eierskap og utleie 107 mill kroner 5,4 mill kroner Salg av Fylkeshus 2 med langsiktige leieavtaler 73 mill kroner 59 mill kroner 2,9 mill kroner Salg av Fylkeshus 2 uten leietakere 51 mill kroner 41 mill kroner 2,1 mill kroner Vurderinger Økonomiske forhold Fylkesrådet anser at Fylkeshus 2, som er beliggende sentralt i Hamar, ikke vil bli stående tomt over lengre tid. Bygget har allerede i dag en relativt god standard, men har et behov for oppgradering i årene som kommer, avhengig av hvilken standard en leietaker ønsker. Kostnader for eventuelle oppgraderinger vil tillegges husleie med en andel fortjeneste, og vil føre til en bedre kontantstrøm. Fylkesrådet mener at oppgradering av Fylkeshus 2, bør utstå inntil det foreligger en avtale med ny leietaker. Beregningene i et 20 - års perspektiv viser at det mest gunstige alternativet er å forestå utleie av eget bygg. Dette alternativet har en positiv nåverdi av kontantstrøm på ca. 107 mill kroner forutsatt at bygget er leid ut. Et salg av bygget med langsiktige leieavtaler vil ha en positiv nåverdi av kontantstrøm på ca. 59 mill kroner, som er 48 mill kroner lavere enn alternativet å eie bygget og leie ut. Et salg av bygget uten leietakere vil ha en positiv nåverdi av kontantstrøm på ca. 41 mill kroner, som er 66 mill kroner lavere enn alternativet å eie bygget og leie ut. Ut fra et økonomisk perspektiv, kan ikke Fylkesrådet anbefale et salg av eiendommen. Strategiske vurderinger Ut over de økonomiske aspekter mener Fylkesrådet at det i et strategisk perspektiv er viktig å beholde hele den sentralt beliggende eiendommen, med enhetlig arkitektur, solide bygninger, samt potensialet knyttet til et eventuelt fremtidig byggetrinn 3, i offentlig eie for å styrke Hamars mulighet til å bli et fremtidig regionsenter ved en eventuell forvaltningsreform. Konklusjon Fylkesrådet anbefaler at Hedmark fylkeskommune fortsatt skal eie og utvikle eiendommen Fylkeshus 2.

5 Fylkesrådet vil følge opp de initiativ som er gjort for å leie ut Fylkeshus 2 til fortrinnsvis en stor aktør. Det gås samtidig bredere ut i markedet for å leie ut Fylkeshus Sett inn saksutredningen over denne linja

Like dokumenter

Hedmark Trafikk FKF - kjøp av Hamar bussterminal i Åkersvika - godkjenning av låneopptak

Saknr. 14/4977-1 Saksbehandler: Anders Paulsen Hedmark Trafikk FKF - kjøp av Hamar bussterminal i Åkersvika - godkjenning av låneopptak Innstilling til vedtak: Fylkesrådet legger saken fram for Fylkestinget