EIENDOMSMARKEDET Q MARKEDSSITUASJON HVA SKJER OG HVOR?

Transkript

1 EIENDOMSMARKEDET Q MARKEDSSITUASJON HVA SKJER OG HVOR?

2

3

4 Prime yield 4,00% Største transaksjon: Statens Hus i Stavanger 51% av transaksjonsvolumet (2015) Ledighet 8,50%. Forventes å øke til 8,75% Nominelle leiepriser tilnærmet flat utvikling, kr/kvm i Q Prime yield 4,00% 34% av transaksjonsvolumet (2015) God omsetningsvekst E-handel utgjorde ca. 6% av total detaljhandel i 2015, en vekst på 13% Prime yield 4,75% 4% av transaksjonsvolumet (2015) Oslo 9 % etterspørselsvekst, RevPAR opp 11% (12 mnd.) Økt tilbud gir lavere lønnsomhet - Stavanger RevPAR ned 25% (12 mnd.) - Bergen RevPAR ned 11% (12 mnd.) - Trondheim RevPAR ned 3% (12 mnd.) Prime yield 5,75 %, ned 50 bp siden Q Største transaksjon: Mongstad (2015) 2% av transaksjonsvolumet Stor «spread» mellom best og nest best Prime yield 4,00% 2% av transaksjonsvolumet Jevn vekst i boligprisene i hele landet. Faller noe i Stavanger Fortsatt godt marked for boligprosjekter i Oslo

5

6 Lav oljepris er hovedgrunnen til reduserte investeringer i petroleumsnæringen Kronen har svekket seg betydelig mot de aller fleste valutaer Lave renter NIBOR 3 mnd 1,00 SWAP NOK 5 år 0,94 SWAP NOK 10 år 1,41 Høy KPI 3,1% (feb/feb) Økning i arbeidsledigheten Globalt Fortsatt lavt ift. resten av verden Nasjonalt Verst i vest

7

8 Transaksjonsvolum fordelt etter segment 4 % 2 % 4 % 2 % 2 % 1 % Kontor Handel Hotell Tomt Bolig 34 % 51 % Lager/Logistikk Industri Prosjekt Kilde: Newsec Transaksjonsvolum fordelt på område Oslo 4 % 6 % 5 % 7 % 28 % 50 % Øvrig Østlandet Stavanger Bergen Trondheim Kilde: Newsec

9 :

10 < >1000 Kilde: Newsec

11

12

13 Adresse: Hieronymus Heyerdahls gate 1 Leie: NOK/m² Selger: Bendixen-familien Leietid: 4 år Kjøper: CBRE Global Investors Salgspris: MNOK 920 Areal: m² Pris per m²: NOK Tidspunkt: Q Direkte yield: 3,60 3,70 %

14 Adresse: Kongsveien 30 Leienivå: NOK/m² Selger: Avantor Leietid: 22 år Kjøper: Pareto Salgspris: MNOK 400 Areal: m² Pris per m²: NOK Tidspunkt: Q Direkte yield: 4,20 %

15 Adresse: Karl Johans gate 45 Leie: NA Selger: Landkreditt Leietid: 10 år (5 + 5 marked) Kjøper: Hines på vegne av Bayerische Versorgungskammer Salgspris: MNOK 500 Areal: m² Pris per m²: NOK Tidspunkt: Q Direkte yield: 3,85 %

16 Adresse: Drammensveien 131 Leienivå: NOK/m² Selger: Berner Gruppen Leietid: 13 år* Kjøper: NRP Syndikat Salgspris: MNOK 666 Areal: m² Pris per m²: NOK Tidspunkt: Q Direkte yield: 4,90 % * Eks. break-opsjon

17 Adresse: Dronning Eufemias gate 30 Leienivå: NOK 3 450/m² Selger: DNB LIV Leietid: 11,5 år Kjøper: Meteva AS Salgspris: MNOK Areal: m² Pris per m²: NOK Tidspunkt: Q Direkte yield: 4,20 %

18

19 Adresse: Zander Kaaes gate Leienivå: NOK/m² Selger: Rom Eiendom AS Leietid: 10 år Kjøper: KLP Eiendom Salgspris: MNOK 760 Areal: m² Pris per m²: NOK Tidspunkt: Q Direkte yield: 4,85 %

20 Adresse: Solheimsgaten 7 A-E Leienivå: NOK /m² Selger: GC Rieber Eiendom Leietid: 14,2 år Kjøper: Storebrand Eiendomsfond N. KS Salgspris: MNOK Areal: m² (inkl. parkering) Pris per m²: NOK Tidspunkt: Q Direkte yield: 5,00 %

21 Adresse: Lagårdsveien 44 Leienivå: NOK/m² Selger: Lagårdsveien Eiendomsinvest AS m. fl. Leietid: 17 år Kjøper: NRP Salgspris: MNOK 718 Areal: m² Pris per m²: NOK Tidspunkt: Q Direkte yield: 5,1 %

22 Adresse: Arkitekt Ebbells veg 10 Leie: MNOK 104,9 Selger: Statoil Leietid: 17 år Kjøper: TRD Campus AS (Pareto Securities) Salgspris: MNOK Areal: m² Pris per m²: NOK Tidspunkt: Q Direkte yield: N/A

23

24 6,0 % 5,70% 5,0 % 4,0 % 4,0 % Leien holder ikke tritt med KPI ,0 % 2,0 % 1,9 % 2,36% 1,5 % 2,14% 2,55% ,0 % 0,0 % -1,0 % Omsetning kjøpesenter 0,3 % 0,6 % Kjøpesenter leie (des/des) 0,9 % 0,4 % -0,1 % > 500M < 500M 2015

25

26

27 8,00% 7,00% Yield (i dag) Yield (Historisk avvik) 6,00% 5,00% 4,75% 4,33% 5,00% 4,44% 4,00% 3,00% 2,00%

28 7,50% 7,00% 6,50% 6,00% 5,50% Office CBD 5,00% 4,50% Office Skøyen 4,00% Office centre 3,50%

29 1,00% 0,80% CBD 4,0% CBD 6,5% 1,20% 1,00% 0,80% 0,60% 0,40% 0,20% 0,00% y = 2E-05x 2-0,0008x + 0,0105 R² = 0,836 Diff Skøyen Poly. (Diff Skøyen) 0,60% Q Q ,40% 0,20% Diff Skøyen Diff Centre 0,00% Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q CBD 5,5% 0,80% 0,70% 0,60% y = 8E-06x 2-0,0004x + 0,0068 R² = 0,6671 0,50% 0,40% 0,30% 0,20% Diff Centre Poly. (Diff Centre) 0,10% 0,00% Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Som forrige graf viste, spread går ut på lave og høye yielder relativt til CBD. Ikke en lineær sammenheng mellom CBD og øvrige markeder - Spread mer ut ift Skøyen enn Sentrum

30 Skal spreaden videre ut, stå som i dag eller komme inn? Scenario 1 - Utlendingene fortsatt betydelig aktør - Leiemarkedet fortsatt turbulent Scenario 2 - Utlendingene reduserer eksponeringen - Leiemarkedet stabiliseres Scenario 3 - Tror du toppen er nådd, og markedet skal tilbake til historisk likevekt - da vil trolig CBD falle mer enn øvrige markeder «Det er CBD som i hovedsak er toneangivende i dagens marked og avgjør hvor spreaden skal - ikke de øvrige markedene»

31

32 % 6,0 Innlån bank / utlån næringseiendom Prime Yield 5,0 4,0 Margin senior bank obligasjonslån 5 år 3 mnd NIBOR 3,0 2,0 Foliorente 1,0 5y SWAP + lånemargin 0,0 PY Ref. mar. 13 jun. 13 sep. 13 des. 13 mar. 14 jun. 14 sep. 14 des. 14 mar. 15 jun. 15 sep. 15 des. 15 mar. 16 Kilde: Newsec

33 FINANSIERING UTLÅN I MRD Opp NOK 20 MRD. Opp NOK 4 MRD 508 Kilder: Norges Bank, SSB og Newsec.

34 FINANSIERING UTLÅN I MRD 530 Opp NOK 20 MRD. Opp NOK 4 MRD Inkl. LIV jan feb mar apr mai jun jul aug sep okt nov des Kilder: Norges Bank, SSB og Newsec.

35

36 LEIEMARKEDET OSLO

37 LEIEMARKEDET OSLO YTRE VEST 1 323/m² 4,3% ledig NYDALEN 1 723/m² 10% ledig LYSAKER 1 818/m² 16% ledig SKØYEN 2 063/m² 7,5% ledig INDRE BY 1 828/m² 5,2% ledig INDRE BY SENTRUM 2 030/m² 7,3% ledig YTRE ØST 1 140/m² 15% ledig CBD 2 918/m² 4,5% ledig BRYN/ HELSFYR 1 583/m² 15% ledig

38 LEIEMARKEDET OSLO

39 Adresse: Filipstad Brygge 1 Leienivå: NOK/m² Eier: Storebrand Leieperiode: 10 år Leietaker: CSC Norge Beliggenhet: Aker Brygge Areal: m² Type lokaler: Kontor Tidspunkt: Q Kommentar: Tot.renovert

40 Adresse: Drammensveien 145 Leienivå: Markedsmessige vilkår (Handel) Eier: Schage Eiendom AS Leieperiode: 5 år Leietaker: IKEA Beliggenhet: Skøyen Areal: m² Type lokaler: Handel Tidspunkt: Q Kommentar:

41 Adresse: Dronning Eufemias gate 16 Leienivå: NOK/m² Eier: HAV Eiendom og Olav Thon Leieperiode: 12 år Leietaker: TV2 Beliggenhet: Bjørvika Areal: m² Type lokaler: Kontor Tidspunkt: Q Kommentar:

42 Adresse: Dronning Eufemias gate 16 Leienivå: I snitt over NOK/m² Eier: Braathen Eiendom Leieperiode: N/A Leietaker: Flere leietakere Beliggenhet: Bjørvika Areal: m²/1 870 m²/1 300 m² Type lokaler: Kontor Tidspunkt: Kommentar:

43

44

45 THE FULL SERVICE PROPERTY HOUSE