PRE EiendomsInvest Tyskland AS PRE I & II. PRE EiendomsInvest Tyskland II AS. Aksjonær- og investorpresentasjon. Oslo, februar 2009

Transkript

1 PRE I & II PRE EiendomsInvest Tyskland AS PRE EiendomsInvest Tyskland II AS Aksjonær- og investorpresentasjon Oslo, februar 2009

2 Agenda 1 Utvikling og trender i tysk eiendom 2 Strategi og gjennomføring 3 Portefølje PRE I og PRE II 4 Fokus fremover 2

3 Tysk eiendom har vært en relativt god investering i 2008 Spania Storbritannia Frankrike Eiendomsmarkedet bidrar til stabilitet USA Italia Tyskland Tysk eiendom har hatt en stabil prisutvikling også gjennom = 100 Tyske konsumenter har ikke tapt egenkapital i eiendomsmarkedet - Få tyskere eier egen bolig - Eiendomsprisene er stabile Nasjonale og internasjonale aktører som pensjonskasser og livselskaper fortsetter å investere i tysk eiendom Prime rent Ledighetsrate % EUR/m 2 men det er trangere tilgang på finansiering for alle aktører, dog ikke for private kjøpere Kilde, øverst: CBRE, RREEF Research, DB Research Kilde, nederst: CaseShiller, Nationwide, MVIV, BulwienGesa Numisma 3

4 Boligmarkedet Økt etterspørsel etter mindre enheter i urbane områder Flere husholdninger og mer plass per person Antall personer i hver husholdning synker jevnt Antall husholdninger forventes å øke til tross for at befolkningsveksten avtar Arealetterspørselen har steget fra 36 til 46 m 2 per person Antall ferdigstilte boliger Antall i tusen Vestlige Tyskland Østlige Tyskland Fallende tilbud og tilflytting til byene Tilbudet av nye boliger har falt i over ti år Migrasjon til urbane områder Flere incentiver for å kjøpe eiendom Kun 43 % av tyskere eier sin egen bolig Tyske myndigheter har først i den senere tid gitt skatte- og spareincentiver til boligkjøpere Nye pensjonsreformer og økende interesse for å eie egen bolig kan endre leie/eie-forholdet Kilde: BulwienGesa, Destatis, DB Research Endring i antall personer per husholdning Endring frem til ,8 % 5,2 % 2,6 % 1 stk 2 stk Totalt 3 stk 4 stk 5 stk -6,6 % -10,3 % -12,6 % 15,0 % 10,0 % 5,0 % 0,0 % -5,0 % -10,0 % -15,0 % 4

5 Næringseiendom Normalisert etterspørsel og lav nybyggingsaktivitet Yielden i Frankfurt har vært relativ stabil Nybyggingstakten har sunket ,00 % 5,00 % 4,00 % 3,00 % 2,00 % 1,00 % 0,00 % Frankfurt Munchen Dusseldorf Hamburg Stuttgart Köln Snitt Snitt Berlin Finanskrisen har innvirkning på yieldkravet Næringseiendom har historisk sett utviklet seg i sykler på 10 år Flere tegn tydet på at bunnen var nådd i 2005 Tysk næringseiendom har hatt mindre volatilitet enn andre europeiske byer Nedrisikoen vurderes som betydelig lavere i Tyskland enn i andre markeder I 2008 har den globale finanskrisen bidratt til å presse opp yield-kravet Næringseiendom har normalisert seg Det var stor grad av spekulativ nybygging i årene Stor forskjell før IT-boblen på etterspørselen sprakk etter arealer (Frankfurt-området) Igangsettelse m og mferdigstillelse 2 av nye -27 % kontorlokaler har falt dramatisk m m 2-17 % Leiepriser er lavere og ledighetsrater er høyere Opptil 500 m % enn for fem år n Kilde: CBRE, RREEF (2009) Deutsche Bank (2007) 5

6 PRE-porteføljene er fordelt på noen fokuserte områder Fokusområder er fremdeles Rhein/Main, Stuttgart og østlige deler av Tyskland PRE-selskapene er hovedsakelig eksponert mot Rhein/Main Rhein/Main Dresden Leipzig Stuttgart Kommitert portefølje* Frankfurt Leipzig PRE I Rhein/Main Dresden Kommitert 510 mill. Dresden PRE II Dresden Kommitert 173 mill millioner Stuttgart Beregningene er basert på kjøpsverdi. PRE II-porteføljen følger tilsvarende strategi som PRE I og vil øke sin andel i Rhein/Main-området. * Investeringer besluttet av styret etter anbefaling fra Advisory Board. PRE har i de fleste tilfeller eksklusivitet, men ingen forpliktelse, til å investere. Forvalter og styret vil revurdere hvert investeringsobjekt før eventuell endelig kontraktsinngåelse. 6

7 Strategien ligger fast Geografi Beliggenhet Kvalitet Sterkt fokus på områdene Rhein/Main, Dresden og Leipzig. Attraktiv lokalisering innenfor områdene Fokus på kvalitet for hvert objekt. Teknisk god stand. Stabile leietakere og næringsleietakere fra flere og ulike industrier Robust portefølje Kontrakter Diversifisering Minst 90 % utleid, lange kontrakter Begrensninger på allokeringer innenfor de strategiske segmentene: % bolig PRE I & II % næring % utvikling i PRE II Yieldmål Bolig: 6-8 % Næring: 5-7 % Avkastning Finansiering Avkastningsmål Levetid Egenkapitalavkastning på minst 12 % før skatt, inkludert utbytte 6 år, mulighet for forlengelse på 3 år Kjøpesum Lånefinansiering Rentebinding Konkurransedyktige priser på eiendom av god kvalitet Lånefinansieres med lang løpetid (normalt 5 +2 år) Bolig: Gjennomsnittlig 5 år Næring: 4-6 år 7

8 Forvalter har sterk eiendomskompetanse i Tyskland Ledelsen i PRE Management Erik Dahl (Adm.dir. for alle tyske aktiviteter) Prof. Dr. Wolfgang Kober (Operativ leder PREM Tyskland) Anders Doevigen (Executive advisory board member) Pål Raaum (Executive Chairman i PRE-gruppen) Rolf Karsten Smith (Managing Partner i ProCorp ASA) Advisory Board Dr. Nikolas Hensel (advokat og notar) Dirk Gemünden (entreprenør og eiendomsinvestor) Tobias Fischer (rådgiver og eiendomsinvestor) Anders Doevigen (eiendomsutvikler) Teamet teller totalt 22 ansatte Administrative tjenester Controllere Organisasjonen i Norge (Oslo) - Administrerende direktør - Controllere Informasjonsteknologi Regnskap - Eiendomsanalytikere - Finansanalytikere Organisasjonen I Tyskland (Mainz) - Operativ leder - Deal sourcing Deal sourcing Investeringer og overtakelse Finansiering og porteføljeforvaltning - Investeringsansvarlige - Finansiering og porteføljeforvaltere - Regnskap - Informasjonsteknologi (IT) 8

9 PREs lokale tilstedeværelse skaper verdier Lokal tilstedeværelse er en viktig del av strategien PREMs* hovedkontor i Mainz Lokalt kontor / tilstedeværelse Egen og kompetent organisasjon i Tyskland Sterkt bransjenettverk og god markedsoversikt Unngår fordyrende meglerledd Forvaltning Finne gode objekter (sourcing) Investeringsstrategi Investeringsforslag Tilgang på off-market deals Lavere transaksjonskostnader Høyere kjøpsyield Godkjennelse av Advisory Board / Styret Investering og porteføljeforvaltning Exit Operativ forvaltning en del av kjernekompetansen Profesjonell oppfølging og kontroll av service providere Outsourcing av aktiviteter som gir stordriftsfordeler Tilgang til lokale banker for finansiering * PRE Management 9

10 8,00 7,00 6,00 5,00 4,00 3,00 2,00 1,00 0,00 mar.07 apr.07 mai.07 jun.07 jul.07 aug.07 sep.07 okt.07 nov.07 des.07 jan.08 feb.08 mar.08 apr.08 mai.08 jun.08 jul.08 aug.08 sep.08 okt.08 nov.08 des.08 jan millioner (euro) PRE-porteføljene har god yield spread PRE I Yield PRE I-porteføljen (v.a.) Euribor 3M (månedsgjennomsnitt) (v.a.) Kjøpsverdi portefølje (h.a.) Teoretisk yield spread 2,96 Gjennomsnittlig lånekostnad %

11 PRE-porteføljene har god yield spread PRE II 8,00 7,00 Yield PRE II-porteføljen (v.a.) Euribor 3M (månedsgjennomsnitt) (v.a.) Kjøpsverdi portefølje (h.a.) millioner (euro) 6,00 Gjennomsnittlig lånekostnad 60 % 5,00 4, , , , ,00 mar.08 apr.08 mai.08 jun.08 jul.08 aug.08 sep.08 okt.08 nov.08 des.08 jan

12 Det er utfordrende å skaffe finansiering, men porteføljen vokser Tilgang på ny finansiering er blitt trangere som følge av finanskrisen Innvilgede lån har hittil hatt omtrent samme betingelser som tidligere All lånefinansiering er rentebundet på fem års basis Lånekontrakter har en løpetid på fem år med opsjon på ytterligere to år millioner (euro) Begge porteføljene vokser jevnt (eksempel: PRE I) Portefølje Signerte kjøpskontrakter Kommitert portefølje* kvartal kvartal kvartal kvartal kvartal 08 * Investeringer besluttet av styret etter anbefaling fra Advisory Board. PRE har i de fleste tilfeller eksklusivitet, men ingen forpliktelse, til å investere. Forvalter og styret vil revurdere hvert investeringsobjekt før eventuell endelig kontraktsinngåelse. 12

13 PRE-porteføljene vurderes som svært attraktive Porteføljen blir taksert og vurdert to ganger i året av uavhengige verdivurderere og takstmenn PRE I-porteføljen hadde en verdistigning på 0,9 % i 2008 PRE II-porteføljen hadde en verdistigning på 1,1 % i 2008 ENAs* kvalitative vurdering av porteføljen Eksponering i geografiske vekstområder Få store leietakere - lav ledighetsrisiko Gode muligheter for videre leieøkninger Ytterligere redusert ledighetsrate på grunn av økt tilflytting Gode kjøpspriser og gode eiendommer fører til at vesentlige nedskrivninger er lite sannsynlig millioner euro millioner euro Verdivurdering av porteføljen i PRE I M Markedsverdi millioner Kjøpspris nye eiendommer Verdivurdering av porteføljen i PRE II 68,0 mill +0,9 % Verdiøkning hele porteføljen +1,1 % 310 millioner Markedsverdi ,7 mill 0 Markedsverdi Kjøpspris nye eiendommer Verdiøkning hele porteføljen Markedsverdi * Ehrenberg Niemeyer Adam (verdivurderer) 13

14 PRE EiendomsInvest Tyskland AS - eiendomsportefølje 14

15 PRE I-porteføljens geografiske sammensetning Region Antall Kjøpsverdi Bolig m 2 Næring m 2 Total m 2 Rhein/Main Dresden Leipzig Stuttgart Kommitert* Total Verdibasert Kun portefølje Leipzig 10 % Stuttgart 1 % Arealbasert Kun portefølje Leipzig 14 % Stuttgart 9 % Dresden 27 % Dresden 33 % Rhein/Main 62 % Rhein/Main 37 % 15 * Investeringer besluttet av styret etter anbefaling fra Advisory Board. PRE har i de fleste tilfeller eksklusivitet, men ingen forpliktelse, til å investere. Forvalter og styret vil revurdere hvert investeringsobjekt før eventuell endelig kontraktsinngåelse.

16 PRE I-porteføljens yield-sammensetning 8,00 % 7,50 % 7,00 % Region Rhein/Main Dresden Leipzig Vektet snitt Gjennomsnittlig yield 7,17 % 7,31 % 7,48 % 7,33 % 6,50 % 6,00 % 5,50 % 5,00 % Rhein/Main Dresden Leipzig Total/gjennomsnitt Oversikten viser yield på kjøpstidspunkt 16

17 PRE I leiekontrakter på næringslokaler - løpetid Andel av porteføljen (inntektsbasert) 0 % 5 % 10 % 15 % 20 % 25 % Løpetid for kontrakter er definert i strategien Gjennomsnittlig gjenværende løpetid er nå 4,90 år Tilsvarende løpetid i fjor var 3,81 år Ved kontraktsutløp skal leiekontrakten reforhandles og det er mulig å kreve høyere leie Gjenstående kontraktslengde 0-1 år 1-2 år 2-3 år 3-4 år 4-5 år 5-7 år 7-10 år 10+ år 17

18 PRE EiendomsInvest Tyskland II AS - eiendomsportefølje 18

19 PRE II-porteføljens geografiske sammensetning Region Antall Kjøpsverdi Bolig m 2 Næring m 2 Total m 2 Dresden Leipzig Kommitert* Total Verdibasert Kun portefølje Arealbasert Kun portefølje Leipzig 14 % Leipzig 33 % Dresden 86 % Dresden 67 % 19 * Investeringer besluttet av styret etter anbefaling fra Advisory Board. PRE har i de fleste tilfeller eksklusivitet, men ingen forpliktelse, til å investere. Forvalter og styret vil revurdere hvert investeringsobjekt før eventuell endelig kontraktsinngåelse.

20 PRE II-porteføljens yield-sammensetning 8,00 % 7,50 % 7,00 % 6,50 % 6,00 % 5,50 % 5,00 % 4,50 % 4,00 % 3,50 % Region Dresden Leipzig Vektet snitt Gjennomsnittlig yield 7,14 % 7,82 % 7,24 % 3,00 % Dresden Leipzig Gjennomsnitt Oversikten viser yield på kjøpstidspunkt 20

21 PRE II leiekontrakter på næringslokaler - løpetid Andel av porteføljen (inntektsbasert) Løpetid for kontrakter er definert i strategien Gjennomsnittlig gjenværende løpetid er nå 4,10 år Ved kontraktsutløp skal leiekontrakten reforhandles og det er mulig å kreve høyere leie Gjenstående kontraktslengde 0 % 5 % 10 % 15 % 20 % 25 % 30 % 35 % 40 % 0-1 år 1-2 år 2-3 år 3-4 år 4-5 år 5-7 år 7-10 år 10+ år 21

22 Fokus fremover Holde fast ved investeringsstrategien Aktiv forvaltning for å hente ut gevinster - Videreførbare kostnader - Økte leieinntekter Videreutvikle relasjonen til service providere og låneinstitusjoner Opprettholde solid kontantstrøm og tilstrekkelig arbeidskapital PRE kjøper attraktive bygg innenfor boligsegmentet og næringseiendom Nøkkeltall for 2008 Gjennomsnittlig yield PRE I 7,3 % PRE II 7,2 % Økning markedsverdi ,9 % 1,1 % Ledighet (per ) 5,6 % 3,1 % Ledighet landsgjennomsnitt % 22