Kvartalsrapport PRE EiendomsInvest Tyskland II AS

Transkript

1 Kvartalsrapport PRE EiendomsInvest Tyskland II AS

2 PRE EiendomsInvest Tyskland II AS ( PRE II ) har som formål å investere i tysk bolig- og nærings- eiendom av høy kvalitet. Eiendommene skal ha attraktiv beliggenhet rundt større byer og i geografiske vekstområder, gi høyest mulig direkteavkastning (yield) og i størst mulig grad være fullt utleid. PRE II har til nå fokusert på byene Dresden og Leipzig i den østlige delen av Tyskland, og har også gjennomført en investering i Potsdam utenfor Berlin. Porteføljestatus og tilrettelegging av exit Porteføljeledigheten lå i juli 2012 på 3,63 %. Dette er en nedgang på 1,06 prosentpoeng fra forrige rapportering (mars 2012) og en nedgang på 0,47 prosentpoeng sammenlignet med juli Porteføljens næringseiendommer har en ledighet på 4,13 %, mens privatboligsegmentet har en ledighet på 3,4 %. Nedenstående graf viser porteføljens ledighet fra oppstart. Porteføljen består av totalt 49 eiendommer med en samlet kjøpspris på EUR 89,3 millioner, fordelt på totalt m 2. Av dette er m 2 klassifisert som boligeiendom, m 2 som kontoreiendom, og 402 m 2 som øvrig næringseiendom. I tillegg kommer PRE IIs andel av boligporteføljen i Köpenick som utgjør om lag 110 leiligheter på til sammen rundt m 2. Porteføljen har en samlet gjeld på EUR 53,5 millioner. Gjennomsnittlig rentekostnad ligger på 4,79 %. Det tyske eiendomsmarkedet er sterkt preget av tyske bankers motvilje til å yte lånefinansiering til kjøp av større eiendomsporteføljer. Dette er igjen påvirket av gjeldsproblematikken i Europa og markedsnervøsiteten dette medfører. Forvalter arbeider kontinuerlig med tilretteleggingen av en realisering av PRE IIs eiendomsportefølje. Det har i løpet av sommeren og august blitt avholdt samtaler med flere interessenter, noe som også er årsaken til det relativt sene distribusjonstidspunktet for 2. kvartalsrapporten. Samtalene har gitt forvalter anledning til å teste prisingen av eiendomsporteføljen i det tyske eiendomsmarkedet, som viser et stort sprik i betalingsvilje fra ulike investorer. Forvalter og styret har på bakgrunn av dette valgt å fjerne det premium som har vært tildelt porteføljen fra verdivurderer i Tyskland. Dette for bedre å reflektere den prisingen porteføljen ser ut til å oppnå i dagens eiendomsmarked. Porteføljens verdijusterte egenkapital har følgelig falt (se side 7). Ledighet fra oppstart Mai juli % 7% 5% 3%

3 Samtalene med interessenter i løpet av sommeren har kastet lys på flere potensielle transaksjonsstrukturer, og den orteføljefordeling indikative etter prisingen Regional areal av porteføljefordeling PRE II-porteføljen fra etter de ulike areal aktørene er varierende. Omfanget, kompleksiteten og tidsbruken involvert i de ulike strukturene varierer stort. For eksempel er et salg av hele porteføljen forventet å kreve 36% 36% mindre ressurser og kostnader enn å selge eiendommene enkeltvis, men etterspørselen etter store eiendomsporteføljer er for tiden begrenset grunnet manglende utlånsvilje fra tyske banker. Alt dette påvirker de verdier som PRE II og aksjonærene Regional sitter porteføljefordeling igjen med etter et etter salg. Regional kjøpspris porteføljefordeling e Forvalter og selskapets styre vil arbeide videre med de forskjellige prosessene. PRE IIs aksjonærer informeres så snart konkrete bud materialiserer seg. 28% 46% 59% 59% 13% 18% 18% Leipzig Dresden Rhein/Main Leipzig Rhein/Main Dresden Leipzig Dresden Rhein/Main Leipzig orteføljefordeling etter Regional areal porteføljefordeling etter areal Regional porteføljefordeling etter Regional kjøpspris porteføljefordeling e 2% 2% 2% 2% 25% 25% 32% 65% 65% 72% Dresden Berlin Leipzig Dresden Leipzig Berlin Dresden Berlin Leipzig Dresden Område Antall eiendommer Antall boligenheter PRE EiendomsInvest Tyskland II AS Antall næringsenheter Totalt antall enheter Samlet kjøpspris (EURO mill.) Gjennomsnittlig kjøpsyield Berlin/Potsdam ,1 7,1 % Dresden ,6 7,2 % Leipzig ,6 7,6 % Totalt ,3 7,3 % 3

4 Utvalgte porteføljeeiendommer Leon-Pohle- Straße / Wiener Straße (Dresden) Byggeår: 1995 Kjøpspris (mars 2008): EUR 1,57 mill. Leieinntekter ved kjøpstidspunkt: EUR Kjøpsyield: 6,72 % Utleibart areal: m2 Type eiendom: Bolig / kontor Verdivurdering per EUR 1,7 mill. Verdiøkning 8,3 % Wernerplatz (Dresden) Byggeår: 1900/1990-tallet Kjøpspris (mars 2008): EUR Leieinntekter ved kjøpstidspunkt: EUR Kjøpsyield: 9,56 % Utleibart areal: 804 m Type eiendom: Bolig / kontor Verdivurdering per EUR Verdiøkning 7,5 % 2 Schönbach straße (Leipzig) Byggeår: 1999 Kjøpspris (april 2009): EUR 5,9 mill. Leieinntekter ved kjøpstidspunkt: EUR Kjøpsyield: 7,33 % Utleibart areal: m2 Type eiendom: Bolig / kontor Verdivurdering per EUR 6,4 mill. Verdiøkning 8,5 % 4

5 Tysk økonomi fortsetter mot strømmen Deutsche Bundesbank, den tyske sentralbanken, kunne rapportere om en kvartalsvekst i bruttonasjonalprodukt ( BNP ) på 0,2 % i perioden april juni, og den tyske økonomien fortsetter således å trosse den europeiske gjeldskrisen. Flere eksperter advarer derimot om at veksten i 2. kvartal vil kunne være de siste positive nyhetene fra tysk økonomi på en stund, og peker på at Tyskland i økende grad påvirkes av importnedgangen fra andre EU-medlemsland. Ujusterte tyske eksporttall viste en oppgang på EUR 1,9 milliarder i juni sammenlignet med mai. Sesongjustert endte utviklingen derimot med et fall på 1,5 % fra mai til juni, 0,2 prosentpoeng mer enn medianprognosen fra Bloombergs månedlige spørreundersøkelse. Christian Schulz hos Berenberg Bank i London sier til Bloomberg at tyskerne selv vil måtte dekke inn tapte eksportinntekter i form av et høyere innenlandsforbruk. Lønnsvekst og historisk lav arbeidsledighet skal kunne bidra til dette. Ujustert prosentvis arbeidsledighet Januar juli % 12% 11% 10% 9% 8% 7% 6% Ifo instituttets ansettelsesbarometer har hatt en nedadgående trend siden mars. Indeksens deltagende bedrifter er tilbakeholdne med å ansette ytterligere medarbeidere. Unntaket er selskaper innen konsumvarer som i august opplevde en marginal vekst i forhold til juli. Tysk eksport (EUR milliarder) Januar juni 2012 (ujusterte tall) 120 Ifo ansettelsesbarometer Januar august jan. 09 jul. 09 jan. 10 jul. 10 jan. 11 jul. 11 Sesongjustert arbeidsledighet fortsetter å stige Tysk arbeidsledighet steg for fjerde måned på rad i juli. Europeisk markedsuro smitter over på tyske bedrifter, som trapper ned eller utsetter større ansettelsesprogrammer. ntall tyskere uten arbeid økte med personer til 2,89 millioner i følge den tyske arbeidsetaten, på linje med økonomiske prognoser. Prosentvis arbeidsledighet steg 0,2 prosentpoeng til 6,8 % i juli. Investorsentiment betydelig svakere gjennom sommeren ZEW-indeksen, som måler økonomisk sentiment de kommende seks måneder blant tyske investorer og finansanalytikere, har falt 36,3 poeng fra forrige PRE-rapportering og gjennom sommermånedene. Resultatene for august endte på minus 25,5 poeng, det laveste nivået så langt i August-tallene tilsier vedvarende skepsis fra tyske finanseksperter til den økonomiske utviklingen de neste seks månedene, spesielt innenfor eksport-orienterte sektorer. 5

6 ZEW-indeks (økonomisk sentiment) August august 2012 Tysk innkjøpssjefsindeks (PMI) Januar august 2012 Økonomisk sentiment Nåværende økonomisk situasjon Historisk gjennomsnitt 60 PMI produksjon PMI service 50 0 aug.10 nov.10 feb.11 mai.11 aug.11 nov.11 feb.12 mai.12 aug Investorenes og analytikernes vurdering av den nåværende økonomiske situasjonen har også sett en nedgang i løpet av sommeren. Indeksen landet i august på 18,2 poeng, en nedgang på 25,9 poeng fra forrige PRE-rapportering i mai. Dette var underindeksens første oppgang siden januar. Bedrifter som rapporterte om fall i produksjonsaktiviteten i august pekte hovedsakelig på minkende ordrebøker og færre nye ordre, spesielt fra Sør-Europa. Ifo instituttets forretningsklima-indeks ( Ifo-indeksen ), som måler sentimentet de kommende seks månedene hos tysk industri, har falt 3,6 poeng fra mai til juli. Nedgangen vedvarte også i august, der indeksfallet var 0,9 poeng og svakere enn antatt. Det samme var tilfellet for tyske bedrifters syn på sin nåværende økonomiske situasjon, hvor indeksen falt marginalt. Vedvarende usikkerhet i EU har bidratt til at tyske bedrifter overordnet sett er mer pessimistiske til den videre forretningsutviklingen de neste månedene. 115 Ifo-indeks (industriens sentiment) August august 2012 Ifo-indeks Historisk gjennomsnitt Underindeksen for tyske tjenestevirksomheter falt fra 50,3 poeng i juli til 48,3 poeng i august. Lavere aktivitetsnivå var fellesnevneren for majoriteten av indeksens deltagende bedrifter, som igjen forårsakes av fallende forbruk blant både bedrifter og privatpersoner. Stabilt eiendomsklima Deutsche Hypos eiendomskonjunkturindeks viser store variasjoner i sitasjonen hos forskjellige typer eiendom. Både markedet for kontor- og næringsbygg har vist en nedadgående trend de siste seks månedene, forårsaket i stor grad av urolighetene i de europeiske finansmarkedene. Den tyske boligmarkedet har derimot forholdt seg relativt stabilt de siste 24 månedene aug.10 nov.10 feb.11 mai.11 aug.11 nov.11 feb.12 mai.12 aug.12 Den tyske innkjøpssjefsindeksen, utarbeidet av Markit og BME, har hatt en nedadgående trend så langt i Underindeksen for produksjonsindustrien hentet seg derimot inn igjen i august med en oppgang på 1,7 poeng til 44,7. Deutsche Hypo Immobilienkonjunkur-Index Januar juli 2012 Kontorklima Næringsbyggklima Boligklima jan.08 jul.08 jan.09 jul.09 jan.10 jul.10 jan.11 jul.11 jan.12 jul.12 6

7 Verdivurdering Etter verdivurderingen den er verdijustert egenkapital ( VEK ) for PRE EiendomsInvest Tyskland II AS beregnet til EUR 10,50 per aksje*. VEK per var EUR 11,95 per aksje. Det bør nevnes at dagens VEK reflekterer de totalt EUR 4,5 millioner som selskapets aksjonærer de siste årene har mottatt av utbytte i form av tilbakebetalt innskutt kapital. I tillegg nevnes det at eiendomsutviklingsinvesteringen i Köpenick, hvor PRE II utgjør én av tre investorer, føreløpig er ført til kostpris. Forvalter er forsiktig med å skrive opp verdiene før store deler av prosjektet er realisert, og prosjektets potensielle inntjeningsoppside er således ikke reflektert i VEK pr Vekslingskursen EUR/NOK har opplevd en nedgang fra EUR/NOK 7,7540 til EUR/NOK 7,5330 i løpet av halvåret. VEK målt i norske kroner har således også sunket. VEK per er beregnet til NOK 79,13 per aksje mot NOK 92,63 per Vennligst vær oppmerksom på at ovenstående VEK er basert på ureviderte tall, og at endelig VEK vil kunne endre seg når reviderte tall foreligger i selskapets årsrapport Det gjøres også ettertrykkelig oppmerksom på at en verdivurdering av porteføljeeiendommer ikke er synonymt med oppnåelig salgspris på eiendommene. En verdivurdering legger til grunn blant annet eiendommens beliggenhet og kvalitet, leieinntekter og prosjekterte vedlikeholdskostnader, og priser porteføljen under antagelse om videre drift ( going concern ). En verdivurdering av eiendommene er forvalters forsøk på å reflektere de under liggende verdiene i PRE II, men må ikke tolkes som et uttrykk for verdiene som kan realiseres ved et salg i dagens marked. Faktisk salgspris avhenger av timing, tilbud og etterspørsel, transaksjonsstruktur, kjøpers tilgang på finansiering, samt en rekke andre faktorer. Det må også påpekes at VEK ikke alene består av en verdivurdering av underliggende eiendomsverdier, men at tallet også påvirkes av PRE IIs arbeidskapital og rentebærende gjeld. Arbeidskapitalen reduseres hver gang selskapet foretar utbetalinger til sine aksjonærer. Kostnader i forbindelse med oppussing og modernisering av enkelte arealer i løpet av 2012 har også tæret på arbeidskapitalen. Beslutningen om å fjerne verdivurderers porteføljepremium for bedre å reflektere markedsetterspørsel reduserte verdien av eiendomsporteføljen med 5,6 %. VEK inkludert dette premiumet ville vært NOK 87,35 per aksje. Verdiutvikling Nedenstående graf viser verdiutviklingen, målt i eurodenominert VEK per aksje, siden oppstarten av PRE EiendomsInvest Tyskland II AS. For mer informasjon om selskapet, de seneste beregnede kurser og historiske rapporter, se PRE Managements hjemmeside * Etter justering for tilbakebetaling av egenkapital i juli 2012 på om lag EUR 0,32 (NOK 2,44) per aksje. Utbytte pr. aksje (EURO) (venstre akse) VEK pr. aksje (EURO) (høyre akse) 14,50 PRE EIT II 0,80 0,60 0,40 0,20 0,00 Q Q Q Q Q Q Q Q ,00 13,50 13,00 12,50 12,00 11,50 11,00 10,50 10,00 7

8 PRE Management Postboks 1224 Vika Kronprinsesse Märthas plass Oslo Design og produksjon: