Kvartalsrapport PRE EiendomsInvest Tyskland AS

Transkript

1 Kvartalsrapport PRE EiendomsInvest Tyskland AS

2 PRE EiendomsInvest Tyskland AS ( PRE ) har som formål å investere i tysk bolig- og næringseiendom av høy kvalitet. Eiendommene skal ha attraktiv beliggenhet rundt større byer og i geografiske vekstområder, gi høyest mulig direkteavkastning (yield) og i størst mulig grad være fullt utleid. PRE har til nå fokusert på området Rhein/Main (Frankfurt og omegn) og byene Dresden og Leipzig i den østlige delen av Tyskland, men forvalter også eiendommer i Rhein/Neckar og i Stuttgart. Fortsatt tiltro til økonomisk vekst i 2011 tross gjeldsuro Forhandlinger om en løsning på de europeiske gjeldsproblemene fortsetter for fullt. Usikkerheten rundt utfallet er stor, og resulterer i volatile børsindekser og renteøkninger på flere europeiske statsobligasjoner. Eksportnasjonen Tyskland påvirkes også av urolighetene, men landets økonomiske tilstand er fremdeles god. De seneste eksporttallene fra Statistisches Bundesamt Deutschland, Tysklands statistiske sentralbyrå, tilsier en økning i eksportverdier på 10,5 % i september 2011 sammenlignet med året før. På månedsbasis var eksportveksten 0,9 %. Øvrige EU-land utgjør fremdeles de største importørene av tyske produkter med om lag 59,5 % av total eksport. Økning i eksportverdier fra EU-land er 10,8 % sammenlignet med september Tysk eksport (EUR milliarder) Januar 2000 September 2011 Tysklands bruttonasjonalprodukt ( BNP ) steg 0,5 % i årets tredje kvartal sammenlignet med foregående kvartal. Tysklands statistiske sentralbyrå kunne også meddele at BNP-vekst i 2. kvartal er oppjustert til 0,3 % mot tidligere 0,1 %. Samlet BNP-vekst i 2011 er 2,6 % sammenlignet med de tre første kvartalene i Statistikkbyrået legger til grunn et arbeidsmarked i fortsatt solid utvikling, lave renter på bankfinansiering for tyske bedrifter, samt lønnsvekst innen en rekke sektorer. Deutsche Bundesbank, den tyske sentralbanken, holder fast ved sine prognoser om en årlig BNP-vekst på om lag 3 % i 2011, og påpeker at selv om den økonomiske situasjonen utenfor Tyskland er anstrengt er den nasjonale økonomien stadig robust. Hovedårsakene er en vedvarende investeringsvilje fra tyske bedrifter samt en rekordlav arbeidsledighet. men prognosene for neste år tilsier økt usikkerhet Økonomisk sentiment de neste seks månedene er svakere blant tyske finansanalytikere og institusjonelle investorer. ZEWindeksen, utarbeidet av det tyske instituttet for europeisk økonomisk forskning ( ZEW ), falt i oktober med ytterligere 5 poeng til -48,3 poeng. Dette er den åttende måneden med sammenhengende nedadgående vekst. Økt usikkerhet til utviklingen inn i 2012 reflekteres også i ZEWs indeks for Tysklands nåværende økonomiske situasjon. Fra september til oktober falt denne med 5,2 poeng til 38,4 poeng. Utviklingen skyldes i stor grad investeringsklimaet ellers i Europa. ZEW-indeks (økonomisk sentiment) Oktober 2009 oktober Økonomisk sentiment Nåværende økonomisk situasjon Historisk gjennomsnitt okt.09 jan.10 apr.10 jul.10 okt.10 jan.11 apr.11 jul.11 okt.11 2

3 Ifo instituttets indeks er også i en nedadgående trend. Indeksen gjenspeiler tysk forretningsklima sett fra tyske næringslivslederes side, og viser at tysk industri anser forretningssituasjonen i oktober som mindre positiv sammenlignet med tidligere måneder. Indeksens fire undersegmenter har alle falt sammenlignet med september. Tysk produksjonsindustri har hatt en moderat nedgang, men bedriftene har økte forventninger til fremtidig eksportvolum. Sentimentet blant bedrifter i detaljvarehandelen er også marginalt svakere i oktober, mens engrossektoren og bygg- og anleggsindustrien opplever større sentimentnedgang. Ifo-indeks (industriens sentiment) Oktober 2009 oktober 2011 Ifo instituttets ansettelsesbarometer så et nytt tilbakefall i oktober etter en marginal oppgang i september, og ligger nå på 112 poeng. Dette er en nedgang på 1,15 % sammenlignet med oktober Ansettelsesplaner hos tyske selskaper er ikke like ekspansive som i våres, men er fortsatt positive. Ifo instituttet forventer fortsatt ansettelsesvekst i kommende perioder, dog i et langsommere tempo Ifo ansattelsesbarometer Oktober 2008 oktober 2011 Ifo-indeks Historisk gjennomsnitt 90 okt. 08 apr. 09 okt. 09 apr. 10 okt. 10 apr okt.09 jan.10 apr.10 jul.10 okt.10 jan.11 apr.11 jul.11 okt.11 Arbeidsledigheten faller videre Ledighetstall for oktober fra Tysklands statistiske sentralbyrå viser til nye fall i antall arbeidsledige. Om lag 2,74 millioner tyskere står uten arbeid ved utgangen av oktober, en nedgang på personer sammenlignet med oktober På månedsbasis, sammenlignet med september 2011, var prosentvis nedgang i antall arbeidsledige 2,11 %. Tyske forbrukere relativt upåvirket av den europeiske gjeldsuroen Det internasjonale markedsanalyseinstituttet GfK kan i sin seneste rapport for Tyskland vise til økte forbruksplaner blant tyske forbrukere. Selskapets månedlige forbruksindeks, som gjenspeiler antatt forbruksmønster den kommende måneden, steg 0,1 poeng i november til 5,3 poeng. Ifølge GfK har tyske forbrukere et optimistisk syn på både arbeidsmarkedet og lønnsvekst i tiden fremover. Vissheten om at flere tyske storbanker er eksponert mot europeiske statsobligasjoner fører kun til at den gjennomsnittlige tyske forbruker plasserer mindre oppsparte midler i banken og mer i eiendom og forbruksvarer med lang levetid. 13% 12% 11% 10% 9% 8% 7% Prosentvis arbeidsledighet Januar 2005 oktober % Eiendomsmarkedet følger det generelle sentimentet Eiendomsrådgiveren King Sturges tyske eiendomsklimaindeks er sammenfallende med den øvrige økonomiske trenden. Usikkerheten rundt fremtidig økonomisk utvikling gjør at tyske bedrifter er tilbakeholdne med nye investeringer i næringseiendom. Klimaet i privatboligsegmentet er derimot stabilt med indeksverdier på mellom siden september

4 King Sturge Real Estate Economy Index - Germany Januar 2009 september 2011 Kontorklima Næringsbyggklima Boligklima 0 jan.09 jul.09 jan.10 jul.10 jan.11 jul.11 Porteføljestatus og tilrettelegging av exit Det har ikke blitt gjort ytterligere investeringer i løpet av årets tre første kvartaler. I tillegg til et kontinuerlig fokus på porteføljeledighet, leieinntekter og kostnadskontroll, arbeider Forvalter med tilrettelegging av en exit. De overordnede alternativene er salg av hele eller deler av porteføljen, salg av enkelteiendommer, eller en børsnotering. Sistnevnte anses å være det minst hensiktsmessige alternativet grunnet det nåværende markedsklimaet. Et videresalg av hele porteføljen anses som det mest attraktive alternativet både med tanke på kostnadsbesparelser og tidsperspektiv. Salg av samtlige eiendommer i én transaksjon er dog mindre oppnåelig i dagens marked sammenlignet med salg av enkelteiendommer og delsegmenter av porteføljen. Eiendomsselskaper, forsikringsselskaper og andre institusjonelle investorer som historisk sett er i stand til å kjøpe hele eiendomsporteføljer er for tiden avventende grunnet uroen i finansmarkedene, og investeringsviljen er således lav. Det skal påpekes at det endelige utfallet i stor grad avhenger av timing, porteføljens attraktivitet og markedssituasjon. Porteføljeledigheten lå i september 2011 på 6,98 %. Dette er en nedgang på 0,2 % fra forrige rapportering (juli 2011) men en økning på 1,18 prosentpoeng sammenlignet med desember Porteføljens næringseiendommer har en ledighet på 9,3 %, mens privatboligsegmentet har en ledighet på 5,2 %. Hovedårsaken til ledighetsøkningen skyldes utløpte leiekontrakter på porteføljens næringseiendommer. I PREs etableringsfase i 2006 og 2007 ble det inngått en rekke lange leiekontrakter som nå opphører. Forvalter igangsatte arbeidet med de utløpte leiekontraktene allerede før sommeren, og har en aktiv dialog med både eksisterende og nye leietakere. Ledighetsraten forventes å se en nedgang fra og med første halvår Nedenstående graf viser porteføljens ledighet fra oppstart. Ledighet fra oppstart Mai september % 7% 5% 3% Porteføljen består av totalt 141 eiendommer med en samlet kjøpspris på EUR 316,8 millioner, fordelt på totalt m 2. Av dette er m 2 klassifisert som boligeiendom, m 2 som kontoreiendom, og 370 m 2 som øvrig næringseiendom. 4

5 Verdibasert Arealbasert Kjøpspris Arealbasert Stuttgart 4% Stuttgart 1% Dresden 28 % Dresden 34 % Rhein/Main 44 % Rhein/Main 58 % Leipzig 13 % Leipzig 18 % PRE EiendomsInvest Tyskland AS Område Dresden Leipzig Rhein-Main Totalt Arealbasert Antall Antall eiendommer boligenheter Stuttgart 45 1 % 635 Antall næringsenheter Totalt antall enheter Samlet kjøpspris (EURO mill.) 88,4 41,2 Gjennomsnittlig kjøpsyield 7,4 % 7,5 % ,3 7,4 % ,8 7,4 % Dresden 28 % Porteføljen har en samlet gjeld på EUR 226 millioner. Porteføljens gjennomsnittlige rentekostnad er 4,82 %. Rhein/Main 58 % Utvalgte porteføljeeiendommer Leipzig 13 % Gutenbergstraße (Radebeul) Byggeår: 1996 Kjøpspris (mars 2007): EUR Leieinntekter ved kjøpstidspunkt: EUR Kjøpsyield: 6,83 % Utleibart areal: m2 Type eiendom: Bolig Verdivurdering per EUR Verdiøkning 18,71 % 5

6 Emser Straße (Radebeul) Byggeår: 1865/1930 Kjøpspris (september 2007): EUR Leieinntekter ved kjøpstidspunkt: EUR Kjøpsyield: 6,63 % Utleibart areal: m 2 Type eiendom: Bolig Verdivurdering per EUR Verdiøkning 9,51 % Liebigstraße (Dresden) Byggeår: 1900 Kjøpspris (juli 2007): EUR Leieinntekter ved kjøpstidspunkt: EUR Kjøpsyield: 7,06 % Utleibart areal: m 2 Type eiendom: Bolig/kontor Verdivurdering per EUR Verdiøkning 7,22 % For mer informasjon om selskapet, de seneste beregnede kurser og historiske rapporter, se PRE Managements hjemmeside 6

7

8 PRE Management Postboks 1224 Vika Kronprinsesse Märthas plass Oslo Design og produksjon: