PRE EiendomsInvest Tyskland AS PRE EiendomsInvest Tyskland II AS PRE Bolig-Privatisering (feeder) AS

Transkript

1 PRE EiendomsInvest Tyskland AS PRE EiendomsInvest Tyskland II AS PRE Bolig-Privatisering (feeder) AS Aksjonær- og Investorpresentasjon Oslo, 29. mai 2013

2 Agenda 1. Leonardo & Co: Utviklingen i det tyske eiendomsmarkedet (egne slides) Slide 3 2. Tilbakeblikk / highlights 2012 Slide 5 3. Utvikling og trender i tysk økonomi Slide 8 4. PRE EiendomsInvest Tyskland AS / PRE EiendomsInvest Tyskland II AS 4.1 Exit Slide Porteføljeoppdatering Slide PRE Bolig-Privatisering (feeder) AS Slide 36 Slide 2

3 Leonardo & Co. v/ Berent Wallendahl Corporate finance-selskap fordelt på kontorer i Milano, Roma, Paris, Frankfurt, Madrid, Amsterdam, Brüssel, Zurich og Stockholm. Mer enn 150 ansatte, hvorav teamet i Frankfurt har vært delaktige i tilnærmet samtlige større eiendomstransaksjoner i Tyskland de siste årene. Berent A. Wallendahl Chairman Nordics, Senior Advisor Utdannelse Universität St. Gallen, Sveits (Finans og regnskap) Karriere Kom til Leonardo & Co. i 2010 Styremedlem Dresdner Kleinwort siden 2007 Goldman Sachs i London (ansvarlig for Nordic Investment Banking) i 13 år Ermgassen & Co. JPMorgan i Frankfurt, Roma og New York Utvalgte transaksjoner Rådgiver for Statoil ifm. selskapets børsnotering Rådgiver for Vattenfall ifm. salget av selskapets belgiske forretninger Rådgiver for Telenor ifm. div. oppkjøp (United Communication, Bredbandsbolaget, Pannon) Rådgiver for AP Møller ifm. oppkjøpet av P&O Nedloyd Salg av Orkla Beverage til Carlsberg Salg av Hydro sine britiske E&P operations til Conoco Rådgiver for Teekay Shipping ifm. oppkjøpet av Ugland Nordic Shipping Salg av Realdanmark til Danske Bank Slide 3

5 Tilbakeblikk 2012 Slide 5

6 Highlights 2012 Vedvarende finansielle uroligheter i Europa men regionen er på bedringens vei Tysk industri / økonomi et lyspunkt i Euro-sammenheng Tyske banker arbeider fremdeles med "de-leveraging " for å imøtekomme Basel IIIregelverket og økte kapitalkrav bankene er restriktive Verdsettelsen av eiendomsporteføljene i PRE EiendomsInvest Tyskland AS ("PRE ") og PRE EiendomsInvest Tyskland II AS ("PRE II") nedjustert ila. året for å reflektere markedsklimaet Konkrete exit-forhandlinger med en tysk, børsnotert aktør gjennom 2012H2 (avsluttet) Forlengelser og signering av nye leiekontrakter i et utfordrende utleiemarked for næringseiendom PRE Bolig-Privatisering (feeder) sitt første boligutviklingsprosjekt; Berliner Wohnwelten, avhendet til budsjetterte salgspriser (137 leiligheter) Slide 6

8 Tyskland merker eurokrisen, men står støtt Tysk BNP opp snaue 0,7 % i 2012 prognoser tilsier 0,7 % vekst i 2013 og 1,6 % i % 4% 2% Tysk Bruttonasjonalprodukt Eksportfall gjennom årsskiftet forårsaket av svak etterspørsel fra EU hentet seg inn igjen i 2013Q1 0% -2% -4% -6% F 2014F Tysk eksport (EUR milliarder) Januar mars 2013 (ujusterte tall) Kilde: DIW Berlin Vedvarende lav arbeidsledighet Tysk forbrukertillit ned mot slutten av 2012 hentet seg inn igjen i 2013Q Kilde: Destatis Slide 8

9 Restriktivt utlånsmarked vedvarer Baselkomitéen (internasjonalt organ for sentralbanker) vedtok nytt soliditetsregelverk for banker og finansinstitusjoner; Basel III / CRD IV, i 2011 Implementering i (++) inkluderer kapitalkrav som innebærer estimerte USD 566 milliarder i økt egenkapital hos verdens storbanker Tyske banker har ila. de siste to årene måtte bremse ny utlånsaktivitet og innfri eksisterende lån for å imøtekomme Basel III s kapital- og likviditetsstyringskrav Tyske storbankers eksponering mot sydeuropeiske statsobligasjoner (høy risikovekting) bidro til enda mindre spillerom for nye utlån Næringseiendom mer syklisk enn boligeiendom høyere risikovekting mindre attraktivt som sikkerhet ifm. banklån Kilder: Cognizant, Newsec, Moody s Slide 9

10 men finansieringssituasjonen kan se ut til å snu Masseavhending av eiendom Tyske myndigheter vil forby åpne eiendomsfond. Eksisterende fond er under avvikling (2,1 mill. m 2 med areal skal ut i markedet ila. de neste fire årene) + Prisvekst og økt etterspørsel Pengeplasseringer i fast aktiva (eiendom) i stabile industriland (Tyskland) er en ettertraktet investeringsstrategi med en attraktiv risikoprofil i turbulente tider Flere investorer / eiendomsfond får ikke refinansiert og må avhende eiendommer for å innfri banklån Investorer vil sikre seg mot inflasjonsutvikling og er villige til å investere Livselskaper, pensjonskasser og statsfond (deriblant Oljefondet), investorer uten trykkende behov for fremmedfinansiering, presser ned priser og plukker eiendomsporteføljer til gode rabatter Tysk boligeiendom ansett som en tilnærmet risikofri investering kombinert med rekordlave rentebetingelser gir dette økt påtrykk av interesse både fra tyske og utenlandske investorer Kilder: Moody s Slide 10

11 Hva mener aktørene selv om det tyske eiendomsmarkedet i 2013? 99 % mener tysk eiendom er attraktivt sammenlignet med øvrige EU-land 91 % mener inflasjonsfrykt vil gjøre tysk eiendom mer attraktivt 79 % mener Basel III vil gjøre bankfinansiering av eiendom vanskeligere 83 % mener avstanden mellom forventet og oppnåelig salgspris er bekymringsverdig (selger priser eiendom etter verdivurdering, kjøper priser eiendom etter hva kriserammede porteføljer omsettes for) Kilder: Ernst & Young Slide 11

12 Utviklingen hos tyske boligeiendomsselskaper på børs Aksjekursutvikling 180% januar mai % 140% 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% jan. 12 mar. 12 mai. 12 jul. 12 sep. 12 nov. 12 jan. 13 mar. 13 mai. 13 GAGFAH S.A. TAG Immobilien AG Patrizia Immobilien AG Selskap Aksjekurs (EUR) 52-uker topp/bunn (EUR pr. aksje) Markedsverdi (EUR mill.) Aksjekurs vs. VEK 2012 GAGFAH S.A. 10,12 10,48-6, ,27-22,20 % TAG Immobilien AG 9,10 9,70-7, ,72-6,20 % Patrizia Immobilien AG 9,42 9,73-3,81 541,89 41,20 % Kilder: Capital IQ, Commerzbank Slide 12

13 Utviklingen hos tyske næringseiendomsselskaper på børs Aksjekursutvikling januar mai % 50% 40% 30% 20% 10% 0% -10% -20% jan. 12 mar. 12 mai. 12 jul. 12 sep. 12 nov. 12 jan. 13 mar. 13 mai. 13 Deutsche Euroshop AG DIC Asset AG VIB Vermoegen AG Selskap Aksjekurs (EUR) 52-uker topp/bunn (EUR pr. aksje) Markedsverdi (EUR mill.) Aksjekurs vs. VEK 2012 Deutsche Euroshop AG 34,28 34,69-26, ,49 20,90 % DIC Asset AG 8,63 8,89-5,81 391,72-41,00 % VIB Vermoegen AG 9,91 10,30-7,46 213,50 N/A Kilder: Capital IQ, Commerzbank Slide 13

14 Overvekt av kjøpsanbefalinger hos selskaper med boligporteføljer Analyst recommendations Kilde: Commerzbank Slide 14

15 og enda flere hos selskaper med næringsporteføljer Analyst recommendations Kilde: Commerzbank Slide 15

17 Exit: Alternativene Alternativ 1 Alternativ 2 Aksjemarkedet Salg Børsnotering av porteføljen Fusjon med børsnotert selskap Enkelteiendommer Segmenter Portefølje Porteføljesegmentering Hele porteføljen Prestisjeeiendommer Øvrig portefølje Stor partner Liten partner Ny kapital Private investorer Institusjonelle investorer (Nye) fondstrukturer Slide 17

18 Exit: Prosessen Forberedelsene mot en realisering av PRE og PRE II påbegynt i 2010 Arbeidet har omhandlet optimering av porteføljen og kartlegging av alternative exit-strategier Flere tilnærmelser fra ulike investorgrupperinger gjennom de siste årene variasjon i foreslått transaksjonsstruktur / oppgjør Problemer med bankfinansiering en gjenganger hos flere interessenter Andre investorer utnytter seg av det restriktive lånemarkedet som har pågått de siste par årene presenterer bud langt under verdivurdering / kjøpspris Slide 18

19 Exit: Eksempel på interessenter Nasjonalitet: Tysk Struktur: Børsnotert eiendomsselskap Indikert en interesse for: Den totale porteføljen til PRE og PRE II Nasjonalitet: Tysk Struktur: Eiendomsselskap Indikert en interesse for: Kun boligsegmentet. Ingen høybygg. Ingen eiendommer med mindre leiligheter Nasjonalitet: Østerisk Struktur: Eiendomsselskap med børsnoteringsplaner Indikert en interesse for: Kun boligsegmentet. Kun eiendommer i Berlin, Dresden og Rhein-Main Oppgjør: Nyustedte aksjer hos kjøper Oppgjør: Cash Oppgjør: Aksjeinnbytte / nyutstedelse av aksjer / cash Slide 19

20 Forlengelse Generalforsamlingen i PRE EiendomsInvest Tyskland AS og dettes feeder-selskaper besluttet enstemmig å forlenge selskapets levetid tom. 31. oktober 2014 PRE EiendomsInvest Tyskland II AS har vedtektsfestet levetid tom. 31. juli 2013 Også her ser styret / forvalter nødvendigheten av en forlengelse (aksjonærene informert i selskapets 2012Q4-rapport samt i eget skriv) En forlengelse innebærer ikke at forvalter justerer overordnet driftsplan mot en realisasjon frem i tid Samtaler med interessenter innebærer salg av begge porteføljene sett under ett Slide 20

21 Fokus fremover Konkretisere exit-alternativene i takt med markedsutviklingen Bredt arbeidsområde sikrer at attraktive muligheter ikke overses, men fokus må etter hvert rettes mot enkelte exit-strategier avhengig av markedsutviklingen Oppgjør i cash (endelig exit) vs. oppgjør i aksjer (enkeltaksjonær gis valget mellom å avhende eksponeringen i tysk eiendom eller bli sittende i påvente av forbedret lånemarked) Opprettholde aktiv og profesjonell forvaltning for å hente ut gevinster Kostnadskontroll Økte leieinntekter Redusering av porteføljeledighet Vedlikehold av bygningsmassen Potensialet for, om mulig, å øke fremmedkapitalsgraden (spesielt i PRE II) Slide 21

23 PRE / PRE II: Utvikling i porteføljeledighet Boligporteføljene: Stabil utvikling Oppjusterte leiepriser på en rekke eiendommer i Dresden og Rhein-Main samt enkelte bygg i Leipzig. Markedsprisvekst dog mindre enn tysk inflasjon i 2012 (2,1 %) Forvalter har brukt 2012 til omregulering av arealer i områder hvor etterspørselen etter boligeiendom er større enn næringseiendom Potensiell ny lov om leieprisregulering i Tyskland fører til økt fokus på identifisering og gjennomføring av leieprisøkninger ila. sommeren / høsten 2013 for å sikre oppjusteringer før loven trer i kraft Slide 23

24 PRE / PRE II: Utvikling i porteføljeledighet (II) Næringsporteføljene: Vedvarende trend for korte og mellomlange leiekontrakter (3-5 år) grunnet usikre prognoser for økonomisk vekst i Europa Størrelsesmessig etterspørsel økt fra m 2 i 2011 til m 2 i 2012 PRE: 9,2 % av næringsporteføljens leiekontrakter opphørte i ,5 % fornyet (gj.snittlig forlengelsesperiode 5,6 år / leieinntekter MEUR 1) 13,5 % av næringsporteføljen utleid til nye leietakere (gj.snittlig leieperiode 6,8 år / leieinntekter MEUR 1,4) Reduserte leiepriser på enkelte arealer pga. stort antall konkurrerende aktører 10-årig leiekontrakt på m 2 inngått med leietaker DuPont Total porteføljeledighet redusert ved utgangen av året PRE II: 3,5 % av næringsporteføljens leiekontrakter opphørte i ,4 % fornyet (gj.snittlig forlengelsesperiode 4 år / leieinntekter TEUR 100) 3,6 % av næringsporteføljen utleid til nye leietakere (gj.snittlig leieperiode 6 år / leieinntekter TEUR 100) Reduserte leiepriser på enkelte arealer pga. stort antall konkurrerende aktører Slide 24

25 PRE / PRE II: Utvikling i porteføljeledighet (III) 13% PRE: Porteføljeledighet Ledighet bolig Ledighet næring Total ledighet 11% 9% 9,34 % 7% 6,03 % 5% 3,50 % 3% sep.09 des.09 mar.10 jun.10 sep.10 des.10 mar.11 jun.11 sep.11 des.11 mar.12 jun.12 sep.12 des.12 mar.13 8% PRE II: Porteføljeledighet Ledighet bolig Ledighet næring Total ledighet 6% 4% 6,21 % 5,05 % 4,51 % 2% sep.09 des.09 mar.10 jun.10 sep.10 des.10 mar.11 jun.11 sep.11 des.11 mar.12 jun.12 sep.12 des.12 mar.13 Slide 25

26 84,3 95,7 MEUR 100,8 95,8 326,9 363,2 344,9 322,7 MEUR PRE / PRE II: Verdiutvikling Verdivurderer har anbefalt et porteføljepremium helt siden PRE / PRE II var tilnærmet fullinvestert (merverdi på porteføljen utover enkelteiendommenes tekniske verdi) PRE P Relativt stabil utvikling på enkelteiendomsinvå Verdiene fremdeles høyere enn kjøpspris 240 Forvalters / styrets forslag om forlengelse av levetiden i PRE ble enstemmig vedtatt på generalforsamling mai 2012 PRE II 100 Markedsverdi P Markedsverdi Samtaler med investorer i etterkant av forlengelsen ga klare indikasjoner på finansieringsproblemer porteføljepremium ikke realistisk i dagens marked Forvalter har valgt å fjerne verdivurderers porteføljepremium 60 Markedsverdi Markedsverdi Slide 26

27 PRE / PRE II: Porteføljene er fordelt på et fåtall utvalgte områder Fokusområder er fremdeles Rhein/Main og østlige deler av Tyskland PRE Arealbasert sammensetning Leipzig Rhein/Main Berlin Frankfurt Leipzig Dresden Berlin Stuttgart PRE II Arealbasert sammensetning Dresden Dresden Stuttgart Berlin Leipzig Slide 27

28 PRE / PRE II: Porteføljenes geografiske sammensetning PRE Region Antall Kjøpspris (EUR) Bolig m 2 Næring m 2 Total m 2 Dresden Leipzig Rhein/Main Stuttgart Berlin Total Verdivurdering pr PRE II Region Antall Kjøpspris (EUR) Bolig m 2 Næring m 2 Total m 2 Berlin/Potsdam Dresden Leipzig Total Verdivurdering pr Slide 28

29 PRE / PRE II: Valutakurs påvirker VEK-utviklingen i norske kroner 10,0 EUR/NOK vekslingskurs Januar mars 2013 (indikative midtkurser) 9,5 9,0 8,5 8,0 7,5 7, Slide 29

30 PRE / PRE II: Verdijustert egenkapital per aksje PRE VEK ekskludert utbetalinger til aksjonærer (NOK) 93,06 74,65 69,71 VEK ekskludert utbetalinger til aksjonærer (EUR) 12,00 9,91 9,50 VEK medregnet utbetalinger til aksjonærer (NOK) 106,16 90,37 85,43 VEK medregnet utbetalinger til aksjonærer (EUR) 13,62 11,88 11,47 Valutakurs EUR/NOK 7,7540 7,5330 7,3410 PRE II VEK ekskludert utbetalinger til aksjonærer (NOK) 92,63 79,13 77,94 VEK ekskludert utbetalinger til aksjonærer (EUR) 11,95 10,50 10,62 VEK medregnet utbetalinger til aksjonærer (NOK) 97,63 86,57 85,38 VEK medregnet utbetalinger til aksjonærer (EUR) 12,57 11,45 11,56 Valutakurs EUR/NOK 7,7540 7,5330 7,3410 Slide 30

31 PRE: Hovedtall for 2012 (EUR) RESULTATREGNSKAP INNTEKTER VANLIG DRIFTSKOSTNADER NEDSKRIVING EIENDOM TOTAL DRIFTSKOSTNADER DRIFTSRESULTAT NETTO FINANSPOSTER ORDINÆRT RESULTAT FØR SKATT RESULTAT ETTER SKATT KONTANTSTRØMOPPSTILLING NETTO KONTANTSSTRØM FRA OPERASJONELLE AKTIVITETER BALANSE TOTALE EIENDELER TOTAL EGENKAPITAL TOTAL GJELD EIENDOM, BOKFØRT VERDI KONTANTER OG EKVIVALENTER Slide 31

32 PRE: Utvalgte porteføljeeiendommer Boschstraße (Heidelberg-Eppelheim) Byggeår: 1964 Kjøpspris (august 2007): EUR Leieinntekter ved kjøpstidspunkt: EUR Kjøpsyield: 6,87 % Utleibart areal: 456 m 2 Type eiendom: Bolig Verdivurdering pr : EUR Verdiøkning: 15,2 % Zwickauerstraße (Dresden) Byggeår: 1900 / 1998 Kjøpspris (desember 2007): EUR Leieinntekter ved kjøpstidspunkt: EUR Kjøpsyield: 8,29 % Utleibart areal: m 2 Type eiendom: Bolig / kontor Verdivurdering pr : EUR Verdiøkning: 1,5 % Slide 32

33 PRE II: Hovedtall for 2012 (EUR) RESULTATREGNSKAP INNTEKTER VANLIG DRIFTSKOSTNADER NEDSKRIVING EIENDOM TOTAL DRIFTSKOSTNADER DRIFTSRESULTAT NETTO FINANSPOSTER ORDINÆRT RESULTAT FØR SKATT RESULTAT ETTER SKATT KONTANTSTRØMOPPSTILLING NETTO KONTANTSSTRØM FRA OPERASJONELLE AKTIVITETER BALANSE TOTALE EIENDELER TOTAL EGENKAPITAL TOTAL GJELD EIENDOM, BOKFØRT VERDI KONTANTER OG EKVIVALENTER Slide 33

34 PRE II: Utvalgte porteføljeeiendommer Bergmannstraße (Dresden) Byggeår: / 1990-tallet Kjøpspris (mars 2008): EUR Leieinntekter ved kjøpstidspunkt: EUR Kjøpsyield: 8,51 % Utleibart areal: m 2 Type eiendom: Bolig / kontor Verdivurdering pr : EUR Verdiøkning: 5,7 % Winterbergstraße (Dresden) Byggeår: 1900 / 1995 Kjøpspris (mars 2008): EUR Leieinntekter ved kjøpstidspunkt: EUR Kjøpsyield: 7,18 % Utleibart areal: 930 m 2 Type eiendom: Bolig / kontor Verdivurdering pr : EUR Verdiøkning: - 1,3 % Slide 34

36 Berliner Wohnwelten - Prosjektstatus Prosjektet Eiendomsinvestering med innebygget exit-strategi Privatisering for videresalg til skattemotiverte private investorer 137 leiligheter (9 643 m 2 ) fordelt på flere eiendommer i Berlin Kjøpspris EUR 6,5 mill. Status Salgsstart juni 2011 Samtlige 137 leiligheter solgt ihht. budsjetterte salgspriser ved utgangen av 2012 Ca. 20 % avkastning på den gjennomsnittlige egenkapitalen investert i prosjektet Utbetaling til aksjonærer etter oppgjør til meglere / eiendomsutvikler Slide 36

37 Mittelheide - Prosjektstatus Prosjektet Renovering og videresalg til skattemotiverte private investorer Avskriving av oppussingskostnader mot personinntekt fordelt over 12 år 239 leiligheter ( m 2 ) i Köpenick, Berlin Kjøpspris EUR 9 mill. Fellesinvestering gjennomført av PRE (46 %), PRE II (46 %) og PRE Bolig-Privatisering AS (8 %)* Status Seksjonering og salg i salgstrinn 1 (102 enheter) igangsatt juni 2012 Pr : 87 enheter solgt Salgsprosess tregere enn forventet - potensielle interessekonflikter avdekket hos eiendomsutvikler Stor etterspørsel etter boligeiendom i Berlin, forvalter forsøker å minimere operasjonell risiko ved å videreselge resterende enheter "en bloc" * påvirker ikke exit / levetiden til PRE og PRE II Slide 37

38 Nye muligheter i Berlin PRE Management blir jevnlig gjort oppmerksom på off-market deals fra samarbeidspartnere med ønsker om videre samarbeid, og gjennom kontaktnettverket i Tyskland / Nord-Europa Berlin er fremdeles primærfokus muligheter for gode kjøp til tross for eiendomsprisvekst de siste årene Enkelte porteføljer har behov for kun minimale renoveringstiltak før videresalg hurtig omsetningshastighet (avhengig av porteføljestørrelse) og god risikovektet avkastning Andre porteføljer må gjennomgå større moderniseringsinvesteringer lengre omsetningshastighet men desto høyere forventede salgspriser / salgsproveny Forvalter er i løpende forhandlinger med eiendomsinvestorer og i jevnlig dialog med styret i PRE Bolig-Privatisering (feeder) AS Slide 38

39 PRE Management PRE Management AS Kronprinsesse Märthas plass 1 P.O. Box 1224 Vika N-0110 Oslo Telefon: Telefax: Pål Raaum paal.raaum@procorp.no Tobias Junge tobias.junge@pre-management.com Teodor Coucheron-Gautier Teigen teodor.teigen@pre-management.com For oppdaterte tall og de seneste selskapsrapporter, besøk våre nettsider: Slide 39