Kvartalsrapport PRE EiendomsInvest Tyskland AS

Transkript

1 Kvartalsrapport PRE EiendomsInvest Tyskland AS

2

3 PRE EiendomsInvest Tyskland AS ( PRE ) har som formål å investere i tysk bolig- og næringseiendom av høy kvalitet. Eiendommene skal ha attraktiv beliggenhet rundt større byer og i geografiske vekstområder, gi høyest mulig direkteavkastning (yield) og i størst mulig grad være fullt utleid. PRE har fokusert på området Rhein-Main (Frankfurt og omegn) og byene Dresden og Leipzig i den østlige delen av Tyskland, men forvalter også eiendommer i Rhein-Neckar og i Stuttgart. Etter en marginal nedgang i porteføljeledighet på 0,1 prosentpoeng i overgangen fra 2. til 3. kvartal er ledigheten tilbake på 6,3 % i september Ledigheten innenfor privatboligsegmentet lå på 4,3 % i september, ned 0,2 prosentpoeng fra utgangen av 2. kvartal. Totalt ble m 2 boligareal gjort ledig i løpet av kvartalet, og forvalter var i stand til å leie ut m 2. Porteføljens næringseiendom så en oppgang i ledighet på 0,3 prosentpoeng i løpet av 3. kvartal. I september var ledigheten 8,8 %, mot 8,5 % i utgangen av juni. Forvalter mottok oppsigelser på 920 m 2 gjennom kvartalet, og fornyet/forlenget 647 m 2. Porteføljestatus og tilrettelegging av exit Per består eiendomsporteføljen av totalt 83 eiendommer med en samlet kjøpspris på EUR 240,4 millioner, fordelt på totalt m 2. Av dette er m 2 klassifisert som boligeiendom, m 2 som kontoreiendom, og 240 m 2 som øvrig næringseiendom. I tillegg kommer PREs andel av boligporteføljen i Köpenick som utgjør om lag 110 leiligheter på til sammen rundt m 2. Porteføljen har per utgangen av 3. kvartal en samlet gjeld på EUR 212,6 millioner, ned fra EUR 214,3 per utgangen av 2. kvartal og EUR 218,2 millioner per utgangen av 1. kvartal. Nedgangen skyldes primært innfrielse av banklån etter salg av enkelteiendommer. Gjennomsnittlig rentekostnad ligger på 4,38 %. Grafen øverst på neste side viser porteføljens ledighet fra oppstart. Slik oppsummert i detalj i selskapets 2. kvartalsrapport har forvalter i løpet av kvartal 2013 avhendet 57 av selskapets 141 porteføljeeiendommer. Samlet bruttoproveny var EUR 77 millioner, tilsvarende en verdivekst på 6,9 % sammenlignet med kjøpsprisen på eiendommene. Forvalter og styret arbeider videre med ulike exit-strukturer og vil, slik varslet ved forrige kvartalsrapportering, gjøre noen overordnede veivalg de nærmeste månedene. Allokering av nettoproveny fra de 57 porteføljesalgene vil måtte vurderes opp mot de ulike exit-alternativene det arbeides med. Forvalter vil, med mindre andre exit-alternativer blir funnet mer attraktive, fortsette salg av delsegmenter og enkelteiendommer som en del av en endelig exit. Regional porteføljefordeling etter areal Regional porteføljefordeling etter kjøpspris 33 % 26 % 53 % 14 % 64 % 10 % Dresden Leipzig Rhein-Main Dresden Leipzig Rhein-Main 3

4 Slik også nevnt i selskapets 2. kvartalsrapportering har forvalter observert et bedret tysk eiendomsmarked gjennom sommeren Markedsklimaet vedvarer også i gjennom høsten og inn i 4. kvartal. Forvalter er til stadighet i samtaler med ulike investorgrupperinger omkring salg av hele eller deler av PREs eiendomsportefølje. Salg av hele den gjenværende porteføljen er fremdeles en utfordrende øvelse i dagens marked, men forvalter arbeider videre med oppfølging av interessenter. Samtaler med interessenter er i de fleste tilfeller underlagt taushetsplikt, og forvalter har således ikke anledning til å konkretisere prosessene ytterligere før avtaleverk er signert og både selger og kjøper fastsetter dato for offentliggjøring av transaksjonen. For mer informasjon om selskapet, de seneste beregnede kurser og historiske rapporter, se PRE Managements hjemmeside Vedvarende økonomisk vekst bidro til en generell økning i tysk sysselsetting på tvers av privat sektor i 3. kvartal. Tjenesteleverandører rapporterer om solide utvidelser innen både produksjon og ordreinngang i oktober, en indikasjon på fortsatt bedring i tysk økonomi ved inngangen til 4. kvartal. Tempoet i produksjonsveksten samsvarer også i stor grad med den overordnede økonomiske trenden observert denne sommeren. Deutsche Bundesbank, den tyske sentralbanken, har allerede i sommer nedjustert forventet BNP-vekst fra 0,4 % til 0,3 % i 2013 og fra 1,9 % til 1,5 % i Begrunnelsen gitt var vedvarende svak etterspørsel etter tyske varer og tjenester fra EU og vekstland i Asia. Stabil makroøkonomisk utvikling gjennom høsten Flere sentrale makroøkonomiske indikatorer har vist en stabil eller svak oppadgående utvikling gjennom 3. kvartal. Tysk bruttonasjonalprodukt ( BNP ) steg 0,3 prosentpoeng fra 2. kvartal, og blir stående som én av Eurosonens store vekstdrivere. Euroområdets 17 medlemsland kunne samlet sett vise til en økonomisk vekst på beskjedne 0,1 % gjennom 3. kvartal. Sett i forhold til samme periode i 2012 var tysk økonomisk vekst opp 0,6 prosentpoeng i 3. kvartal Kvartalsbasert BNP-vekst på 0,3 % var dog mindre enn 2. kvartalsveksten på 0,7 %. Destatis, Tysklands statistiske sentralbyrå, har per dato for denne rapporten ikke sluppet den detaljerte underlagsoversikten over BNP-utviklingen, men indikasjoner tilsier at den eneste positive bidragsyteren til 3. kvartalsveksten var innenlandsk forbruk. Til tross for sentalbankens negative spådommer i forhold til tysk eksport steg denne med ujusterte 1,7 % fra august til september. Årlig eksportvekst i perioden september 2012 til september 2013 utgjorde 3,6 %. I følge tall fra Destatis eksporterte Tyskland varer og tjenester for EUR 94,7 milliarder i september. Import utgjorde EUR 74,3 milliarder, noe som medførte en rekordstor handelsbalanse på EUR 20,4 milliarder. Forrige toppnotering ble registrert i juni 2008 da handelsbalansen utgjorde EUR 19,8 milliarder. Eksport til andre EU-land var opp 5,4 % i september sammenlignet med september Eksporten til øvrige regioner steg 1,2 % over det samme perioden. 4

5 Arbeidsledigheten vedvarende lav Tysk arbeidsledighet falt 0,1 prosentpoeng fra september og inn i 4. kvartal til 6,5 %. Dette i følge tall fra den tyske arbeidsetaten i Nürnberg. Etaten rapporterte om færre arbeidsledige i oktober, og det totale antall tyskere uten arbeid falt således til 2,8 millioner. Sesongjustert arbeidsledighet var 6,9 % i oktober. Carsten Brzeski, økonom hos storbanken ING, sier i en kommentar til Washington Post at det tyske arbeidsmarkedets gjenoppstandelse er noe svakere enn normalt i oktober, men at tallene fra arbeidsetaten viser at tysk sysselsetting er en vedvarende vekstdriver i tysk økonomi. og økonomisk sentiment fremdeles positivt Ifo Instituttets forretningsklima-indeks så en stabil vekst gjennom 3. kvartal og inn i 4. kvartal før den i november opplevde en markant økning til 109,3 poeng, opp 3,1 poeng fra juli. Tyske bedriftsledere hadde store forventninger til fremtidig utvikling, en tiltro som ikke har vært målt høyere siden våren Tilliten til fortsatt bedriftsmessig vekst inn i vinterhalvåret 2014 er således stor. Samtlige fire underindekser: produksjons-, bygg- og anleggs-, engros- og detaljvaresektoren, kunne vise til bedret optimisme blant responderende bedriftsledere både hva gjaldt nåværende og fremtidig forventninger til bedriftenes utvikling. Ifo instituttets ansettelsesbarometer opplevde en betydelig oppgang inn i 3. kvartal, men reverserte inn mot 4. kvartal og står i oktober på 106,1 poeng. Dette til sammenligning med 105,6 poeng ved inngangen til 3. kvartal. Barometerets respondenter har dog fortsatt til hensikt å sysselsette flere nyansatte. Tysk produksjonsindustri fortsatte i en oppadgående trend. Det samme gjorde detaljvaresektoren. Bygg- og anleggsbarometeret steg kraftig, mens tysk servicesektor viste tegn til nedjusterte ambisjoner om nyansettelser i oktober. Også Tysklands senter for europeisk økonomisk forskning, ZEW Instituttet, melder om økt tiltro til økonomisk utvikling. ZEW-indeksen, som måler økonomisk sentiment blant tyske investorer og finansanalytikere, har steget 16,1 poeng gjennom 3. kvartal og inn i 4. kvartal, og ligger i november på 54,6 poeng. Dette er det høyeste indeksnivået siden oktober ZEW-president Prof. Dr. Clemens Fuest uttaler i forbindelse med offentliggjøringen av november-indeksen at markedets forventninger til tysk økonomi har vært vedvarende høye i flere måneder, og at en ytterligere økning i indeksverdien i november sansynligvis skyldes økt tiltro til Eurosonen. 5

6 Investorenes og finansanalytikernes oppfatning av Tysklands nåværende økonomiske situasjon har falt 1 poeng fra oktober til november, men er fremdeles opp 20,1 poeng siden utgangen av 2. kvartal. Økonomisk sentiment Nåværende økonomisk situasjon Historisk gjennomsnitt Stabilt eiendomsklima, men boligklimaet noe ned Deutsche Hypos eiendomskonjunkturindeks er vedvarende stabil, men utviklingen innen boligsegmentet har sett en nedgang gjennom 3. kvartal og inn i oktober. Administrerende direktør Andreas Pohl ser ingen stor dramatikk i fallet, men mener den tyske sentralbankens BNP-nedjustering i sommer kan ha hatt en negativ innvirkning på boligeieres oppfatning av privatboligmarkedet. Tysklands innkjøpssjefsindeks, utarbeidet av Markit og BME, lå uforandret fra september til oktober. Underindeksene for produksjons- og servicesektoren viste derimot sprikende utvikling. Indeksen representativ for innkjøpssjefer innen produksjonsindustrien var opp 0,6 poeng til 51,7 poeng i oktober, på linje med det historiske gjennomsnittet på 51,8 poeng. Innkjøpssjefer innen tysk serviceindustri indikerte derimot en vekstnedgang, primært grunnet økt press på marginer og et ytterligere fall i ordreinngang. Underindeksen for servicesektoren var således ned 0,8 poeng til 52,9 poeng. Begge underindeksene er fremdeles over 50-poengsskillet mellom oppgangs- og nedgangskonjunktur. 6

7 PRE Management Postboks 1224 Vika Kronprinsesse Märthas plass Oslo Design og produksjon: