10/13/2010. Union Norsk Næringsmegling ved analysesjef Gunnar Selbyg. Markedsstatus per tredje kvartal NFF 13. oktober 2010

Transkript

1 Union Norsk Næringsmegling ved analysesjef Gunnar Selbyg Markedsstatus per tredje kvartal 21 NFF 13. oktober 21 UNION Gruppen Konklusjoner Forutsetninger for vårt markedssyn Transaksjonsmarkedet Kontorleiemarkedet generelt i Oslo, Asker & Bærum Handel Hotell Logistikk Avkastning på investeringer i næringseiendom UNION Norsk Næringsmegling NOK 4 mrd. fra 22 UNION Eiendomskapital NOK 7,8 mrd. under forvaltning UNION Management Teknisk forvaltning UNION Corporate Strategisk rådgivning UNION Capital Kapitalinnhenting UNION Investorservice Forretningsførsel og økonomisk forvaltning 1

2 Makro & forutsetninger for vårt markedssyn Norge Hovedtall (årlige prosentuelle endringer) 29 21E 211E 212E 213E BNP Fastlandet (1,4) 1,5 2,9 2,8 3,3 BNP (1,4) 1 1, 24 2,4 22 2,2 25 2,5 KPI 2,1 2,5 1,5 2,1 2,5 Privat forbruk,2 3,3 3,9 3,7 4, Offentlig forbruk 4,7 2,7 2,2 1,9 1,9 Oljeinvesteringer 5,7 (5,9) 4,5 3,2,9 Tradisjonell eksport (8,2) 5,3 2,8 3, 4,2 Sysselsetting (,4) (,6),8 1,4 2,2 Arbeidsledige AKU (nivå) 3,2 3,6 3,7 3,8 3,4 Kilde: SSB september 21 Nedjusterte prognoser - konjunkturløftet utsatt pilene i riktig retning Tradisjonell eksport ventes å stige med drøye 5 % i år og ca. 3 % per år fremover. Veksten i fastlandsøkonomien på linje med snittet de siste 1 og 2 årene Privat og offentlig forbruk utgjør motoren i økonomien. Oljeinvesteringene opp fra neste år Konsensus: Sysselsettingen ned 2., stiger svakt fra neste år, Oslo i forkant De lange rentene svakt opp 1 års swaprente fra 3,97 % i dag til 4,74 % om to år. Lav risikofri realavkastning. 3 UNION Bankundersøkelse Q3 21 skarpere konkurranse om trygge prosjekt Lånevilkårene har det siste året gått i retning av normalisering Bankene ønsker å øke sine utlån til næringseiendom Gradvis skarpere konkurranse mellom bankene om utlån til de trygge prosjektene Bankene bidrar til at transaksjonsmarkedet preges av at det primært omsettes eiendom som tilbyr lang og sikre leieinntekter Bankmargin til kunde i standard trygt kontorprosjekt: Snittet har gått fra 161 punkter over nibor i Q1 til 155 i Q2 og 141 i Q3. Minimumskrav til EK i standard trygt prosjekt: Snittet gått fra 27 % i Q2 til 24 % Q3. Fra påske har 5 banker tilbudt eller gitt lån med bankmargin under 135 punkter Fra påske har 5 banker tilbudt eller gitt lån med krav til egenkapital under 25 % Tyngden av utlån fra påske hadde i snitt 158 punkter bankmargin og en egenkapitalandel på 29 % 4 2

3 Transaksjonsmarkedet Segment Antall NOK mrd. Kontor 28 6,2 Hotell 2 2,1 Butikk/Handel 13 8, Logistikk/Ind. 16 4,1 Annet 1 1,6 Sum 69 22,1 Lager/Kombi/ Terminal/Ind Annet 7 % 19 % 21 NOK 22,1 mrd Butikk/Handel 36 % Kontor 28 % Hotell 1 % Økende salgstakt i alle segment Transaksjoner over MNOK 5 Finanskrisen bidro svært få omsetninger fra høsten 28 frem til høsten 29 Mange mindre transaksjoner ved inngangen til sommerferien og bl.a. tre større etter ferien Salgene av Sektor, Norgani og Bulk-porteføljen utgjør 4 % av transaksjonsvolumet 75 % av salgsvolumet på Sørøst-landet 5 Transaksjonsmarkedet Aktør Kjøp Salg Netto kjøp Kjøp Salg Eiendomsselskap 25 % 61 % 8,1 5,4 13,6 Norske fond 7 % 2 % 1,1 1,6,5 Syndikeringsaktører 28 % % 6,1 6,1, Utlendinger inkl. fond 26 % 5 % 4,8 5,8 1, Liv og pensjonsselskap 5 % 5 %, 1,1 1,1 Private investorer 6 % 15 % 1,9 1,3 3,2 Bruker av eiendommen 1 % 8 % 1,5,2 1,7 Andre eller konfidensielt 2 % 4 %,4,5,9 Sum 1 % 1 %, 22,1 22,1 Generell tendens til at alle typer investorer er mer aktive på begge sider Syndikeringsaktørene og fondene har stått for over 4 % av kjøpene fra og med juni Syndikeringsaktørene har stort sett bare kjøpt de siste to årene ca. NOK 9 mrd. Syndikeringsaktørene bidrar til at det er eiendom med lav antatt risiko som omsettes 6 3

4 Transaksjonsmarkedet % , 2,5 2, 1,5 1,,5, -,5 Yield-gap 1 års swap-rente Prime yield Primo september hadde vi det høyeste yield-gapet siden vinteren 24 Store bevegelser i de lange rentene Fallende tendens i bankmarginen Prisbunnen i Q2 / Q3 29 Godt kjøpstidspunkt / attraktivt yield-gap Prime yield 6, %, ned fra 6,1 % i Q2, og 6,5 % i Q Transaksjonsmarkedet 9, % Netto 8,5 % 8, % yield 7,5 % 7, % 6,5 % 6, % 5,5 % Kontraktslengde (år) Juni sept. Ant. salg fra juni Løpetid MNOK Prime yield Lavest Høyest Median Kontor 8 9, , % 6,1 % 7,3 % 6,55 % Logistikk 1 13, ,9 % 6,49 % 7,96 % 6,9 % Handel 8 8, , % 3,9 % 7,7 % 7, % Markedet kjennetegnes av det primært omsettes eiendom med unormalt lange leiekontrakter De omsatte eiendommene i 21 har i snitt hatt 11 år gjenværende løpetid på leiekontraktene Kontor fra snaue fire år til 2 år Logistikk fra snaue 1 år til 18 år Handel fra 4 år til 2 år Av de seks omsetningene med mindre enn syv år igjen på leiekontraktene har yielden vært fra 6,85 % og nedover 8 4

5 Transaksjonsmarkedet Antall transaksjoner per kvartal Q1 9 Q3 9 Q1 1 Q3 1 Transaksjonsvolum i NOK mrd. per år , E Vi har oppjustert vårt anslag for transaksjonsvolumet fra NOK 3 mrd. til NOK 35 mrd. Større omsetninger i DD Det skal hentes mye egenkapital til mange investeringsmuligheter, men for mange investorer er det utfordrende å finne kjøpsmuligheter som matcher ønskene For solide aktører ser vi en oppside i kjøp av eiendom med ordinær løpetid på leiekontraktene Entra sin konsensusundersøkelse for andre kvartal tilsier at prime yield synker til 5,9 % ved utgangen av neste år 9 Kontorleiemarkedet i Oslo, Asker og Bærum kort sikt Antall ledige lokaler og ledig areal i 1. m² 8 Antall annonser Ledig areal (1 m2) okt. 8 jan. 9 apr. 9 jul. 9 okt. 9 jan. 1 apr. 1 jul Kun 3 % vekst i antall ledige lokaler fra sept. 29 til sept ledige lokaler per september, opp fra 688 i mai Fra andre kvartal til tredje kvartal har det blitt færre ledige lokaler i CBD, Lysaker, Indre nord og Indre øst. Områdene Oslo vest, Skøyen og Asker/Bærum får fått litt færre ledige lokaler. 21 % av de annonserte lokalene tilbyr mer enn 1. m² Kun seks eksisterende bygg kan tilby 1. m² kontor eller mer høyere snittpriser for større lokaler 1 5

6 Kontorleiemarkedet i Oslo, Asker og Bærum kort sikt Arealledigheten 9 % 8 % 7 % 6 % 5 % 4 % 3 % 2 % 1 % % 6,6 % 6,9 % 6,9 % 7,6 % 7,4 % 7, % 6,4 % 6,4 % 58% 5,8 nov jan feb mar apr mai jun jul aug sept okt nov des jan feb mar apr mai juni juli aug sep Fra drøye 4 % kontorledighet primo 28 til 8 % ved utgangen av 21 Arealledigheten ble redusert fra 7,5 % i mai til 7, % per september fordi snittarealet i tilbudene gikk fra 1.9 m² til 931 m². Per september var det ca. 65. m² ledige kontorer, ned 6 % sammenlignet med mai og opp 1 % sammenlignet med september i fjor 1/3 av de ledige arealene er langtidsledige generelt tilbudsoverskudd todelt marked Gitt våre prognoser for tilførsel av nybygg og etterspørsel stiger arealledigheten til ca. 8 % ved utgangen av året 11 Leiemarkedet Kontor - Oppsummering Oslo, Asker og Bærum Snittpriser per m² for kontorleie (Eiendomsverdi Næring) NOK / m Q1 Q Leiepriser og ledighet Oslo & Asker / Bærum Leieprisanslag topp standard og beliggenhet i CBD Leieprisene sank gjennomgående 15 2 % fra medio 28 og nådde bunnen i første kvartal Rask tilpasning og lysere utsikter Store variasjoner todelt marked Data fra Eiendomsverdi Næring for kontrakter registrert i tredje kvartal viser en snittpris for kontor i Oslo på 1.47 kroner per m² per år, og 2.35 kroner i snitt per år for de 15 % høyest prisede kontraktene. NOK / m

7 Våre leieprisanslag for fjerde kvartal 21 Leiepriser i nye kontrakter over 5 m² målt i kr. per kvm. per år ekskl. mva. og felleskostnader Topp standard og beliggenheter per Q4 21 Gjennomsnitt (snittlokalet for sonen) Leiepristendens Vika, Aker Brygge & Tjuvholmen Svak vekst Øvrige sentrum Svak vekst Oslo Vest inkl. Majorstua Svak vekst Indre Nord inkl. Ullevaal stadion Uflating Indre øst inkl. Kværnerbyen Utflating Skøyen Utflating Lysaker Uflating Fornebu Utflating Nydalen Utflating Bryn / Helsfyr Utflating til svak vekst Ytre Vest inkl. Ullern og Smestad Uflating Ytre Nord og Øst inkl. Økern Utflating Ytre syd inkl. Ryen Utflating Asker / Bærum ekskl. Lysaker og Fornebu Utflating 13 Etterspørselen for kontor i Oslo, Asker og Bærum Netto arealabsorpsjon i 1. m² per år Utsatt konjunkturløft virker inn på etterspørselen Netto arealabsorpsjon fra -64. m² til 2. m² i år Nedjusterte anslag på kort sikt Nøkterne prognoser med oppsidepotensial Flere større bedrifter har redusert leiearealene ved flytting, mens mindre bedrifter i vekstfasen gjerne flytter til større arealer 14 7

8 Tilbudssiden Tilførsel av nybygg kontor i 1. m² i Oslo, Asker og Bærum Prognose Oslo, Asker og Bærum Asker & Bærum Oslo Klart høyere nybygging nå enn ved forrige konjunkturoppgang Inkludert en residual for småprosjekter venter vi at markedet blir tilført ca. 14. m² i år, 85. m² i 211 og 22. m² i 212. Nybyggingen de nærmeste årene vil særlig finne sted i Bjørvika (bl.a. DnB NOR 8. m²). Fornebu (bl.a. Statoil og Aker 9. m²) og på Tjuvholmen. For årene har vi notert ca. 2 prosjekt over 5. m² på til sammen drøye 345. m². Vi venter ca. 1. m² i andre prosjekt. 15 Utsikter kontorleiemarkedet i Oslo-området Kilde på leieprisstatistikken: Eiendomsverdi Næring ,12,11,1,9,8,7,6,5,4,3,2 Arealledighet ved begynnelsen av året Prognose for arealledighet ved begynnelsen av året Snittleie for kontor i Oslo Prognose for snittleie for kontor i Oslo Leiepris for høy standard kontor i Oslo Prognose for leiepris for høy standard kontor i Oslo Venstre akse korresponderer med nominelle leiepriser Høyre akse korresponderer med arealledigheten Arealledigheten uttrykker balansen mellom tilbud og etterspørsel og utgjør den dominerende forklaringsfaktoren Kontorsysselsetting Arealetterspørsel Tilførsel av nybygg Kontormassen og ombygging av eksisterende kontor til andre formål/riving Arealledighet Leieprisstatistikk (Eiendomsverdi Næring) 16 8

9 Andre segmenter Handel Gode utsikter på kort og lang sikt HSH venter 5 % omsetningsvekst i handelen i 211 Handelsomsetningen stiger i følge anslagene til HSH Vekst i handelen E 211E med 5 % mer enn KPI i 29/21 3,2 % vekst hos kjøpesentrene i januar august Privat konsum opp 4 % i snitt for årene Lavere tilførsel av kjøpesentre Befolkningsvekst, sentralisering og reallønnsvekst gir betydelig vekstgrunnlag på lengre sikt Vekst i handelen E 211E Dagligvarer 6,1 7,6 5,6 4, 4, Klær 8,4,7 4, 3, 4, Sko 6,8 1,8 1,, 3, Møbler 8, (,6) (1,3) 6, 8, Elektronikk 7,3 (3,1) (1,3) 5, 8, Byggevarer 11,4 1,4 (3,9) 4, 8, Sportsutstyr 12,2 4,9 1,8 6, 4, Totalt Handel 8,2 3,8 3,2 4, 5, Kilde: HSH september omsetninger på til sammen NOK 8, mrd. hittil i år Ferdigstillelse av bygg for handel i 1. m² per år Eiendomsselskapene og syndikatørene står bak 1 av 13 kjøp. Primært eiendomsselskap og private investorer som har solgt Fra juni 8 omsetninger med snitt 8,4 år gjenværende løpetid på leiekontraktene Meidan yield 7, %. Netto-yieldene varierte fra 3,9 % til 7,7 % Prime yield for Nr. 1-kjøpesentrene 6, % Kilde: UNION / SSB Kjøpesenter Annen butikk Hotell Hovedtall Norge / Oslo jan. aug. Kapasitetsutnyttelsen jan. aug. per år Januar august ÅoÅ RevPar YTD (NOK) Norge (1%) Oslo (2%) Omsetning (MNOK) Norge % Oslo % Pris per rom (YTD) Norge (1%) Oslo (2%) % Norge Oslo Kapasitetsvekst truer gryende oppgang Fallet i RevPar hittil i år mot samme periode i fjor har vist en fallende tendens gjennom året. Omsetningstendensen har snudd opp markedet har klart seg bedre enn bransjen ventet sist høst Nøkkeltallene kombinert med BNP-prognosene indikerer at markedet skraper bunnen Kapasitetsutnyttelsen har sunket fra 58 % i 27 til 51 % i år. Tilsvarende i nedgang i Oslo fra 75 % til 67 %. Etterspørselen må stige 3 til 4 % årlig for å absorbere tilførselen av nybygg 18 9

10 Logistikk Prognoser for tilførsel av lager- og industri-bygg i 1. m² per år 6 5 Industri Lager E 211E 212E Sterk vekst i antall transaksjoner 16 transaksjoner hittil i år på NOK 4,13 mrd. 11 av salgene i intervallet MNOK 1 2 Flertallet av salgene siden juni med netto-yield på sekstallet Yield-nivåene har i år variert mellom 6,49 % og 7,96 % Fallende nybygging av både lager- og industri-bygg 19 Avkastning på investeringer i næringseiendom UNION Fondsindeks Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q Union Fondsindeks er en indeks for avkastning i norske eiendomsfond med investeringer i næringseiendom i Norge. Fondene er vektet i forhold til verdijustert egenkapital. Oppstartstidspunktet for fondene varierer. Høyere prising av næringseiendom har gitt fondene vekst fire kvartal i rad UNION Fondsindeks opp 3 % i andre kvartal og er 13 % over bunnen i andre kvartal i fjor UNION Fondsindeks netto 48 % under toppen i fjerde kvartal 27 Eiendomsindeksen 83 % over bunnen 1. april i fjor, men 55 % under toppen medio november 27 Primo oktober har eiendomsindeksen hatt en svakere utvikling enn hovedindeksen siden andre kvartal IPD: Totalavkastningen for næringseiendom i Norge i 29 var 4,8 % og 4, % for kontor spesielt 2 1

11 Avkastning på investeringer i næringseiendom Prognoser for avkastning på totalkapitalen bredt sammensatt portefølje i Norge 2, 15, Totalavkastning 1, 5,, , -1, Synkende yield-nivåer, 2,3 % KPI og stigende leiepriser 21: +13,2 % 211: +7,7 % 212: +8,5 % Top-down -analyse - erfaringstall Bottom-up analyse markedsleier, arealledighet, eierkostnader, investerings- og avkastningskrav 21 Konklusjoner Norsk økonomi: Normal vekst, konjunkturløft fra 213, utsatt ett til to år Sysselsettingen i Oslo i forkant av utviklingen Bedre finansieringsvilkår Sterk vekst i antall transaksjoner Transaksjonsmarkedet preget av at det omsettes eiendom som tilbyr lange og sikre leieinntekter Oppside for investorer i eiendom med mer ordinære løpetider på leiekontraktene Svak prisvekst Leieprisene for kontor i Oslo, Asker og Bærum har passert bunnen og stiger svakt Kontorledigheten topper ut på 8 % på slutten av året for så synke langsom mot intervallet 4,5 6,5% ved neste leiepristopp i 215/216 gitt dagens makroprognoser Svært gode utsikter for handel Gryende oppgang i hotell trues av høy nybygging Mange transaksjoner innen logistikk UNION Fondsindeks med oppgang de fire siste kvartalene UNION Fondsindeks opp 3 % i andre kvartal og 13 % siden bunnen i andre kvartal 29 Positive avkastningsprognoser for