Storebrand Eiendomsfond AS

Transkript

1 Forvaltet av: Storebrand Eiendomsfond AS Kvartalsrapport Q4 25

2 2 Kvartalsrapport Q Storebrand Eiendomsfond AS Vestre Rosten 79 i Trondheim, en av de første eiendommene som ble kjøpt for fondet. Eiendommen ligger på Tiller utenfor Trondheim i et kontorcluster med flere etablerte kontorbygninger Innhold Sammendrag Eiendomsporteføljen Markedskommentar Avkastning og finansiering Kvartalets eiendom Side

3 3 Sammendrag Etableringen av Storebrand Eiendomsfond er en suksess, og fondet er nå godt etablert i investormarkedet. UNION Eiendomskapital har satt strenge krav til hva fondet skal investere i, men har likevel lykkes med å bygge opp en attraktiv eiendomsportefølje. UNION Eiendomskapital AS UNION Eiendomskapital er kapitalforvalter for Storebrand Eiendomsfond. Selskapet spesialiserer seg på kjøp og forvaltning av næringseiendom i Norge og tilbyr investorer muligheten til å investere i eiendom gjennom syndikater og eiendomsfond. UNION Eiendomskapital er et selskap i UNION Gruppen, som består av ytterligere fire selskaper UNION Corporate ASA, UNION Norsk Næringsmegling AS, UNION Marine Finance AS og UNION Real Estate AS som fokuserer på corporate virksomhet, næringsmegling og tilrettelegging av shippingprosjekter. UNION Gruppen omsatte samlet næringseiendom for ca. NOK 1 milliarder i 25. Dette tilsvarte mer enn 2% av omsetningen i markedet for næringseiendom i Norge dette året. Etableringen av Storebrand Eiendomsfond er en suksess, og fondet er godt etablert i investormarkedet. UNION Eiendomskapital har siden oppstarten av fondet lykkes med å bygge opp en attraktiv eiendomsportefølje. Grunnlaget er lagt for å kunne levere god avkastning til investorene i fondet. Vi ser frem til et fortsatt godt samarbeid i årene som kommer, og ønsker deg velkommen som investor i fondet. Med vennlig hilsen, UNION Eiendomskapital AS Innhentet kapital Ved utløp av fjerde kvartal var det tegnet aksjer i Storebrand Eiendomsfond AS for ca. NOK 275 millioner. Med en belåningsgrad på 7% gir dette fondet en investeringsevne på ca. NOK 82 millioner 1 Gjennomførte investeringer Storebrand Eiendomsfond AS har pr kjøpt og overtatt eiendom for ca. NOK 51 millioner. Selskapet har i tillegg til dette inngått avtale om kjøp av en portefølje med fire kontoreiendommer i Oslo. Det er tatt forbehold om due diligence, og selskapet er for tiden i kontraktsforhandlinger. Eiendommene forventes overtatt i 1. kvartal 26, og vil bringe fondets eiendomsportefølje opp til totalt ca. NOK 1.1 millioner. Dersom denne transaksjonen gjennomføres vil 1% av selskapets investerbare kapital pr være investert i eiendom. Deler av egenkapitalen som innhentes i emisjonen i 1. kvartal 26 vil bli benyttet i oppgjøret av denne eiendomsporteføljen og sikrer at investorene som tegner seg i denne emisjonen også raskt får tilgang til en effektiv eiendomseksponering. Aksjonærer i fondet Pr var det registrert ca. 52 aksjonærer i Storebrand Eiendomsfond. Ca. 95% av aksjonærene i fondet eier aksjer gjennom Storebrand Privat Investor ASA, mens de resterende 5% av aksjonærene eier aksjer gjennom Storebrand Institusjonell Investor ASA Akkumulert tegnet kapital Mill. NOK Emisjon 1 Emisjon 2 Investeringstakt Mill. NOK Første emisjon Noter 1 Etter tegnings- og tilretteleggingshonorarer.

4 4 Kvartalsrapport Q Storebrand Eiendomsfond AS Eiendomsporteføljen Eiendomsfondet har pr en portefølje på 1 eiendommer til en samlet verdi av ca. NOK 51 millioner. Porteføljen har en gjennomsnittlig yield 1 på 7,1% og en gjennomsnittlig løpetid på leiekontraktene på 11,5 år. Fordeling geografi Oslo 16% Akershus 23% Vestfold 17% Sør-Trøndelag 44% Fordeling eiendomstype Kontor 41% Handel 5% Lager 9% Bolig 1% Eiendomsfondets investeringsrammer Eiendomsfondet skal søke å etablere en diversifisert eiendomsportefølje på NOK 2,5 til NOK 5, milliarder fordelt på 25 til 5 eiendommer i ulike eiendomssegmenter. Høy etterspørsel etter eiendom, kombinert med lav langsiktig rente i Norge har presset ned yielden i det norske eiendomsmarkedet. I enkelte områder, som for eksempel Oslo, er det registrert rekordlave yielder det siste året. UNION Eiendomskapital har derfor fokusert på å investere i flere og mindre eiendommer utenfor de mest pressede eiendomsmarkedene for å øke direkteavkastningen 1 på porteføljen i fondets oppstartsperiode. Diversifisert portefølje Eiendomsfondet har pr investert i en diversifisert portefølje på 1 eiendommer til en samlet verdi av ca. NOK 51 millioner. Porteføljen har en gjennomsnittlig yield på 7,1% og god geografisk spredning. 44% av porteføljen er investert i Sør-Trøndelag og 39% investert i Oslo/Akershus. Øvrig del av porteføljen er investert i Vestfold. Pr er fondets eiendomsportefølje sammensatt av 5% handel og 41% kontor. Den resterende delen av porteføljen består av lager samt en mindre andel boligeiendom. Leieforhold Leietakerne i porteføljen har en gjennomsnittlig løpetid på 11,5 år og utløpsprofilen er jevn over perioden (som illustrert i figur 3 til venstre). Porteføljen har 5-års leiegarantier på flere eiendommer som reduserer utleierisikoen de første årene. Samtidig er det bra reforhandlingspotensiale i porteføljen som gjør at fondet kan oppnå økte leieinntekter hvis leienivåene i markedet øker. I porteføljen er det totalt 64 ulike leietakere. De fem største leietakerne i porteføljen er meget solide og utgjør ca. 7% av samlet leie i porteføljen. Det er ingen ledigheten i porteføljen. Topp 5 Leietakere % andel av porteføljen 1 Plantasjen ASA 27,1 % 2 Atmel Norway AS 15,2 % 3 Heimdal Gruppen AS 1,7 % 4 Eltel Network AS 7,5 % 5 Subaru Norge AS 6,4 % Andre Over 5 ulike leietakere 33,1 % Total 1 % Utløpsprofil Leie Mill. NOK Eiendom Overtatt Beliggenhet Segment Areal (m 2 ) Bruttoleie (MNOK) Leietid (år) Stanseveien Oslo Kontor/Lager ,9 Landøyveien Asker Handel ,1 Stasjonsveien Asker Kontor/Lager ,6 Vestre Rosten Trondheim Kontor ,3 Kjøpmannsgt Stjørdal Handel/Kontor ,1 Kjøpmannsgt Stjørdal Handel/Kontor ,6 Kjøpmannsgt Stjørdal Handel/Kontor ,2 Raveien Sandefjord Handel , Vidjeveien Tønsberg Handel , Borgenveien Oslo Handel ,5 Total ,5 Noter 1 Yield er et nøkkeltall som beskriver direkteavkastningen på en eiendom. Yield for en eiendom beregnes som leieinntekter fratrukket kostnader dividert med eiendommens markedsverdi. En leieinntekt fratrukket kostnader, på eksempelvis NOK 6 millioner og en kjøpesum på NOK 1 millioner gir en yield på 6,% (6 mill/1 mill).

5 5 Markedskommentar Markedet for næringseiendom har vært preget av stor etterspørsel det siste året. Historisk lav rente, raskere beslutninger og økt betalingsvillighet hos investorer har ført til meget høy omsetning av næringseiendom i denne perioden. Også leiemarkedet viser en positiv trend. Leiemarkedet Leiepris pr. kvadratmeter øker de fleste steder i landet og arealledigheten er avtagende. Dette er hovedsakelig et resultat av økt etterspørsel etter attraktive eiendommer og lav tilvekst av nybygg. Det største leiemarkedet i Norge er Oslomarkedet. I Oslo-markedet er det fortsatt Vika og Aker Brygge, samt Skøyen som har størst fokus. Kontorleiene har de siste 6 månedene økt med 4 6% i Oslo, og arealledigheten er nå nede i 8,5% (som illustrert i figur 1 til høyre). Betalingsvilligheten i østlige deler av Oslo er betraktelig lavere enn for lokaler i sentrum, med unntak av moderne sentrumseiendommer med god standard. Leietakerne vektlegger i større grad kvalitet fremfor en lav leie pr. kvadratmeter. Det generelle leienivået i sentrum er derfor tilnærmet uendret for eldre bygårder, mens rehabiliterte eiendommer og lokaler, samt nyere bygg blir foretrukket på tross av høyere priser. Kontormarkedene i andre norske storbyer utvikler seg også positivt. Kontorleiene i Bergen, Stavanger og Trondheim har økt med 5-9% de siste 6 månedene og arealledigheten har sunket. I Tromsø har kontorleien de siste 6 månedene vært relativ stabil. Hovedsegmentene, i tillegg til kontormarkedet er handel, lager og hotell. Disse segmentene er vanligvis mer stabile enn kontorsegmentet og her har leiemarkedet holdt seg godt de siste årene. Det er relativt lite ledige handels- og kjøpsenterlokaler, og sammen med sterk etterspørsel etter handelsvarer forventes dette å gi høyere leier. Etterspørselen etter lagerbygg er stigende og det er lite nybygg. Også hotellmarkedet gjør det sterkt for tiden, med klare økninger i inntjening pr. ledige rom. Omsetning av næringseiendom Høy etterspørsel førte til rekordhøy omsetningen av næringseiendom i 25. Det er anslått at det ble gjennomført transaksjoner for ca. NOK 45 milliarder i 25 en økning på ca. 1% fra året før. Etterspørselen har økt i takt med et fallende rentemarked og har ført til lave yielder i eiendomsmarkedet. Det er anslått at sentralt beliggende eiendommer med god teknisk stand og relativt lange leiekontrakter har opplevd et yield fall på mer enn 1% det siste året (som illustrert i figur 2 til høyre). Salget av Kriposbygget på Bryn i februar og et nybygg i Bjørvika utleid til PwC ved årskiftet er eksempler på dette. Men, det er fortsatt god spread mellom yieldnivået i markedet og kostnadene knyttet til langsiktig lånefinansiering. (som illustrert i figur 2 til høyre). Spreaden er relativt uendret siden 23 og ligger fortsatt på ca. 2%. Dette viser i utgangspunktet den sterke korrelasjonen mellom renter og yield nivået i markedet. Samtidig viser det at det er fortsatt er grunnleggende lønnsomt å investere i næringseiendom i dag, selv om yield nivået i markedet er lavt. Noter 1 Anslag netto yield for sentralt beliggende eiendom i meget god teknisk stand med 7-1 års leiekontrakter med solide leietakere. NOK % 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 5,% 4,8% 4,6% 4,4% 4,2% 4,% 3,8% 3,6% Markedsleie og utleiegrad kontor Oslo Utleiegrad % kontor Oslo Markedsleie pr. kvm kontor Oslo Kilde: UNION Gruppen / Eiendomsspar Yield spread års stat Anslag netto yield 1 Spread yield mot 1 års stat 1-år swap-rente jun 4 aug 4 okt 4 des 4 Kriposbygget feb 5 apr 5 1-år swap-rente Kilde: Bloomberg jun 5 aug 5 okt 5 des 5 PwC feb 6 1% 98% 96% 94% 92% 9% 88% 86% 84%

6 6 Kvartalsrapport Q Storebrand Eiendomsfond AS Avkastning og finansiering Fondets eiendomsportefølje gir et godt grunnlag for å skape god avkastning. Kombinert med en meget god finansiering ligger forutsetningene til rette for å levere god avkastning for fondet i årene som kommer. Forventet avkastning for fondet i 26 er anslått til 15 18% 1. Verdijustet egenkapital pr. aksje Verdijustert egenkapital pr. aksje (VEK) beregnes ved å ta utgangspunkt i bokført egenkapital pr. aksje med tillegg/fradrag for avvik mellom eiendomsporteføljens bokførte verdi vs. markedsverdi, samt overkurs/underkurs for fondets gjeld. VEK pr. aksje er kun beregnet som bokført verdi av egenkapitalen dividert med antall aksjer. Hvorfor er det forskjell på tegningskurs og VEK pr. aksje? Tegningskursen i fondets emisjoner tilsvarer VEK pr. aksje med tillegg av kostnader knyttet til eiendomskjøp samt etablering og tilrettelegging av Eiendomsfondet. Nye investorer skal betale sin andel av de historiske kostnadene slik at alle investorer behandles likt uavhengig av investors investeringstidspunkt. Eksempler på etablerings- og kjøpskostnader er advokat-honorarer, due diligence kostnader samt dokumentavgift ved eiendomskjøp. Avkastning i 4. kvartal 25 Eiendomsfondet ble etablert i slutten av 3. kvartal 25 og 4. kvartal 25 var derfor oppstartsperioden for fondet. Eiendommene som ble kjøpt i 4. kvartal ble overtatt i slutten av kvartalet og dette fører til lave inntekter i regnskapsåret 25. Oppstartskostnader får derfor stor betydning for regnskapet i dette kvartalet. Eiendomsporteføljen vil få en god løpende avkastning i 26 på disse eiendommene. Dette vil bli reflektert allerede i tegningskursen som fastsettes for emisjonen i 1. kvartal 26. Attraktiv finansiering Eiendomsfondet har en meget attraktiv finansieringsstruktur. Eiendomsfondet vil i oppbyggingsfasen være finansiert med en rammekreditt på NOK 5 millioner. Dette setter fondet i stand til å finansiere 7% av eiendomskjøpene ved trekk på denne rammen, mot pant i den enkelte eiendom eller eiendomsselskap. Fondet vil søke å legge ut et privat obligasjonslån i løpet av første halvår 26 med pant i eiendomsmassen. Forvalter forventer at lånet vil oppnå en konkurransedyktig prising i obligasjonsmarkedet. Rentesikring Eiendomsfondet vil benytte seg av rentesikringsinstrumenter for å redusere renterisikoen i markedet. Dette gjøres ved å benytte rentebytteavtaler, hvor flytende renter blir byttet mot faste renter med ulike kontraktslengder. Låneporteføljen skal til enhver tid være rentesikret med minimum 5% av total gjeld. Eiendomsfondets rentestrategi legges frem årlig for investeringskomiteen til godkjennelse. Rentestrategien for 26 ble godkjent i fjerde kvartal. Eiendomsfondet besluttet å rentesikre NOK 2 millioner av gjelden i fondet, eller ca. 56% av fondets totale låneportefølje. Den gjennomsnittlige rentekostnaden for fondet i fjerde kvartal var 3,2% pro anno. Tegningskurs pr. aksje Tegningskursen for Storebrand Privat Investor ASA var ved de to første emisjonene henholdsvis NOK 9,31 og NOK 9,36 pr. aksje, etter tegningshonorarer. Verdijustert egenkapital (VEK) pr. aksje var estimert til NOK 9,2 pr VEK pr. aksje er noe lavere enn tegningskurs pr. aksje, da tilretteleggingshonorar samt oppstartskostnader i tillegg er hensyntatt. Forventet avkastning i 26 Eiendomsfondet forventes å gi en egenkapitalavkastning på 15 18% 1 i 26. Det er i beregningen forutsatt en konsumprisindeks på 2,% i år 26. Noter 1 Dette forutsetter at porteføljen med fire kontoreiendommer i Oslo overtas som avtalt.

7 Kvartalets eiendom Hvert kvartal fremover vil vi presentere en av eiendommene som vi har kjøpt for fondet i siste kvartal. Vi håper dette gir et interessant innblikk i fondets eiendomsportefølje. Først ut er Vestre Rosten 79 i Trondheim, en av de første eiendommene som ble kjøpt for fondet. Beliggenhet Eiendommen ligger på Tiller utenfor Trondheim i et kontorcluster med flere etablerte kontorbygninger (Mediehuset, nåværende Fokus-bygget, Trekanten m.fl.). Aetat og flere andre kontorbrukere har i tillegg etablert seg i samme gate. Tiller er forøvrig et område som har en rekke nye handelsetableringer med bl.a. Smart Club, Toys`r Us, Expert og Elkjøp. Kjøpesenteret City Syd ligger i umiddelbar nærhet. Mye av den fremtidige handelen i Trondheim forventes å foregå i dette området. Leieforhold Eiendommens samlede areal er ca. 8 2 kvm og ligger på eiet tomt på ca. 14 kvm. Samlet leieinntekt fra eiendommen er NOK 1 millioner. Eiendommen er i hovedsak leiet ut til Atmel Norway AS i 7,2 år og Heimdalgruppen AS i 1 år. Begge selskapene har sine hovedkontor her. Verdivektet leietid for eiendommen er dermed ca. 8,2 år. Det er ingen ledighet i bygget. Leietakere Atmel Norway AS utvikler mikrokontrollere for flere av verdens største produsenter av elektronikk, blant annet Sony. Atmel er i dag verdens største produsent av mikrokontrollere, og deres løsninger hjelper kunder som Sony å utvikle markedsledende produkter. For mer informasjon om selskapet, se Heimdalgruppen AS er aktiv innenfor eiendomsutvikling, bygg og anlegg samt eiendomsmegling. For mer informasjon om selskapet, se Eierkostnader Leiekontraktene på eiendommen gir gårdeier normale og forutsigbare eier kostnader. Dog kommenteres det at eiendommen er i topp teknisk stand, og at vedlikeholdskostnadene derfor ventes å ligge lavt i mange år. Teknisk standard Det er en bygning med en fremtidsrettet og høy teknisk standard, som vil kunne tilfredsstille de mest kresne leietakere i fremtiden. Bygningskropp og kontorløsninger tilbyr fleksibel anvendelse av bygningen, og kan enkelt tilpasses ulike cellekontorer og/eller landskapsløsninger. Ventilasjon og kjøling er av topp kvalitet. Eiendommen har bra med parkerings plasser på egen grunn.

8 Storebrand Eiendomsfond AS c/o UNION Eiendomskapital AS, Filipstad brygge 2, Postboks 1715 Vika, N-121 Oslo, Telefon ,