UNION Eiendomsinvest Norge AS

Transkript

1 UNION Eiendomsinvest Norge AS 2. kvartal 203

2 2 3 INNHOLD SAMMENDRAG Sammendrag Innhold Sammendrag 3 Eiendomsporteføljen 4 Kvartalets eiendom 6 Avkastning og aksjekurs 7 Finansiering 8 Regnskap 9 Markedskommentar 0 UNION Eiendomsinvest Norge AS (Selskapet) leverer en avkastning på 0,4 % i 2. kvartal 203. UNION Eiendomsinvest Norge AS er deleier i totalt 9 næringsbygg som blir forvaltet av UNION Eiendomskapital på vegne av Selskapet. Selskapet har levert en akkumulert avkastning på 44,9 %. Verdiskapningen i porteføljen skyldes i hovedsak gode eiendomskjøp, som er gjenspeilet i salgene av Jogstadveien 25, Aslakveien 20 og delrealisering av Østervåg 7, samt aktiv forvaltning ved utleie av ledige arealer og forlengelse av eksisterende leiekontrakter etter overtagelse av eiendommene. Netto yield på porteføljen er 7, %. Selskapet har per en eiendomsportefølje med en verdi på ca. MNOK 547,2, og er på utkikk etter nye investeringer. Selskapet har 54 aksjonærer. Foto: istockphoto side, 2, 4, 7, 8 og. justert for eierandel

3 4 EIENDOMSPORTEFØLJEN Eiendomsporteføljen Selskapet har 9 deleide eiendommer i porteføljen, som gir årlige leieinntekter på NOK 40,2 millioner. Det er 34 leietakere i porteføljen. Netto-yielden på porteføljen er 7, % ved utgangen av 2. kvartal. Fordeling av eiendomssegmentet 0,4 % 0, % 2,5 % 39,9 % 57, % Parkering Handel 5 EIENDOMSPORTEFØLJEN Verdivurderinger Verdivurdering av porteføljen i kvartalet viste en svak nedgang i eiendomsverdiene med ca. - 0,2 % fra forrige kvartal. Generelt har verdivurderingene vist at eiendom med lav antatt risiko har holdt seg godt i verdi. Det er særlig eiendom med korte leiekontrakter som har fått økt yield-påslag i verdivurderingene. Selskapet har gjennomført uavhengige verdivurderinger av eiendomsporteføljen hvert kvartal. Verdivurdererne estimerer markedsverdien av eiendommene dersom de skulle omsettes i markedet på det aktuelle tidspunktet. I den forbindelse blir en rekke forhold rundt eiendommene hensyntatt. Det være seg blant annet leietakerprofil, gjenværende løpetid på eksisterende leiekontrakter, behov for rehabilitering/oppussing, vedlikeholdskostnader, eiendommens beliggenhet, samt den generelle bygningstekniske standarden. I tillegg vurderes andre sammenlignbare transaksjoner som er gjennomført i nærområdet, finansieringskostnader, tilgjenglighet av ledige lokaler i nærområdet, markedsnivået for nye leiekontrakter, og de generelle makroøkonomiske utsiktene for de kommende årene. I sum gir dette et realistisk bilde av prisnivået som kan oppnås om eiendommen skulle omsettes fritt i markedet på verdivurderingstidspunktet. For verdivurdering av Selskapets eiendommer benyttes DNB Næringsmegling og Akershus Eiendom, som er to av de ledende aktørene innenfor dette området. Handel 3 % 3 % Parkering 4 % Fordeling av eiendomsporteføljen per fylke Basert på eiendomsverdi 42 % Rogaland Hordaland Vest-Agder Oslo Oslo Vest-Agder Hordaland Rogaland Alle tall er justert for Selskapets eierandel 2 Yield er et nøkkeltall som beskriver direkteavkastningen på en eiendom. Yield for en eiendom beregnes som leieinntekter fratrukket kostnader dividert med eiendommens markedsverdi. En leieinntekt fratrukket eierkostnader, på eksempelvis NOK 6 millioner og en markedsverdi av eiendommen på NOK 00 millioner gir en yield på 6 % (6 mill/00 mill). Reforhandlingspotensial Andel leiekontrakter som utløper Selskapets levetid Selskapets livssyklus er delt inn i tre ulike faser: Oppbygging, forvaltning og avvikling. Selskapet er fullinvestert og er i en forvaltningsfase hvor forvalter har fokus på aktiv forvaltning av Selskapets eiendommer. Det er mulighet for en treårig forlengelse av Selskapets levetid dersom aksjonærene i Selskapet ønsker dette. Solid eiendomsportefølje Per bestod eiendomsporteføljen av 9 deleide eiendommer med en samlet verdi på NOK 547,2 millioner. Porteføljen består av et samlet areal på ca m 2 som ved utgangen av kvartalet genererte årlige leieinntekter på ca. NOK 40,2 millioner. Gjennomsnittlig yield 2, basert på siste verdivurdering av porteføljen var 7,0 %. Eiendomsovertakelser Det ble fremforhandlet kjøp av Karl Johans gate 8 og Dronningens gate 25 (Scandinaviegaarden), med overtakelse i 3. kvartal. Eiendommen er videre omtalt i kvartalets eiendom. Leieforhold Per hadde porteføljen 34 leietakere, der de tre største er Fabricom AS, ICA Detalj AS og National Oilwell Norway AS. Det er en ledighet på 4,6 % i porteføljen. EIENDOMSPORTEFØLJEN Eiendom Beliggenhet Areal (m 2 ) Bruttoleie (MNOK) Leietid (År) Østervåg 7 Stavanger ,9 Liamyrane 8 Bergen ,6 Kanalsletta 3 Sola ,3 Holmenkollveien 96 Oslo ,5 Neuberggaten 9 Oslo ,4 Thurmannsgate 2b Oslo ,0 Stasjonsveien 4 Oslo ,5 Buråsen 24,28 og 30 Kristiansand ,0 Grev Wedels plass 7 Oslo Eiendomsporteføljen på 00%-basis ,0 Eiendomsporteføljen iht. UENs eierandel ,9 30 % 25 % 20 % 5 % 0 % 5 % 0 % 203 Handel Parkering Totalt Totalt Parker Hande

4 6 KVARTALETS EIENDOM Kvartalets eiendom Kvartalets eiendom er Karl Johans gate 8 og Dronningens gate 25 (Scandinaviegaarden) i Oslo. Eiendommene har en unik beliggenhet på hjørnet av Karl Johans gate og Dronningens gate, med god handelseksponering. Karl Johans gate 8 Avkastning og aksjekurs Selskapet leverer en avkastning på 0,4 % i 2. kvartal og har siden oppstart levert en avkastning på ca. 44,9 % (inkludert utbytte). 7 AVKASTNING OG AKSJEKURS Eiendomsbeskrivelse Eiendommene ble kjøpt i 2. kvartal, med overtakelse i 3. kvartal i år. Eiendommene har sentral beliggenhet i Karl Johans gate som er en av Oslos travleste handelsgater. Karl Johans gate 8 ble bygget i ca. 858 som et hotell, Hotell Scandinavie. Gården, som går over fire etasjer og loft, er preget utvendig av kvadraturens tidstypiske trekk med høye vinduer og utsmykninger langs fasaden. Innvendig kjennetegnes gården av solid takhøyde. Dronningens gate 25 ble bygget ca. 860 og gården er, som Karl Johans gate 8, preget av kvadraturens tidstypiske trekk. Eiendommen har tre fulle etasjer pluss loft. I tillegg til fasaden mot Dronningens gate, har gården to bakgårdsfløyer rundt en åpen bakgård med 7 parkeringsplasser. De to eiendommene har et samlet areal på ca m 2, hvorav ca m 2 er i Karl Johans gate 8 og ca. 700 m 2 i Dronningens gate 25. Det er samlet handelsareal på ca. 800 m 2, kontorareal ca m 2, lagerareal ca. 300 m 2 og 7 tilhørende parkeringsplasser. Leietakere Karl Johans gate 8 har 22 leietakere. De største leietakerne i eiendommen er henholdsvis Burger King, LMC (Leatherman), Panduro Hobby, Kondomeriet og Stress (samtlige er handelsaktører), som står for ca. 80 % av eiendommens leieinntekter. Dronningens gate 25 har 9 leietakere. De største leietakerne i eiendommen er Låshuset Larsen og restauranten Rice Bowl som står for ca. 70 % av eiendommens leieinntekter. Utvikling Eiendommene ble kjøpt for å videreutvikle og optimalisere handel og kontorarealene i eiendommene. Leienivået på Karl Johans gate er særdeles godt og er i en positiv utvikling. En optimalisering og utvikling av disse arealene vil gi betydelige økninger i eiendomsverdiene. Avkastning i 2. kvartal 203 Avkastningen i Selskapet ble 0,4 % for 2. kvartal. Per var verdijustert egenkapital (VEK) per aksje NOK 9,. Hvordan beregnes avkastningen? Egenkapitalavkastningen for en eiendomsinvestering inkluderer i hovedsak to elementer:. Direkteavkastning 2. Verdiendring Direkteavkastning Direkteavkastning kalkuleres ved å ta brutto leieinntekter for kvartalet fratrukket eierkostnader, dividert på vektet verdijustert egenkapital for perioden. Direkteavkastningen for Selskapet i 2. kvartal 203 ble 0,6 %, hvilket er lavere enn direkteavkastningsmålet på,25 %. Dette skyldes i hovedsak at selskapet har hatt tilgjengelig egenkapital fra salg i 202, samt at leie for Kanalsletta 3 i byggeperioden inntektsføres som en reduksjon av kjøpesum og ikke leieinntekt. Dersom leien for Kanalsletta 3 inkluderes i direkteavkastningen vil denne øke fra 0,6 % til ca. 2,0 %. Total avkastningen for Selskapet i kvartalet var 0,4 %. Verdiendring Verdiendring i perioden utgjør - 0,2 % i kvartalet. Den negative verdiendringen skyldes i hovedsak negativ verdiutvikling på eiendommene. Avkastning siden oppstart Selskapet har levert en akkumulert avkastning på ca. 44,9 % siden oppstart, inkludert utbytte 2. Siden oppstart er det blitt tilbakebetalt NOK 4,50 per aksje tilsvarende ca. 4 % av gjennomsnittlig verdijustert egenkapital i selskapet. Utbytte Det ble utbetalt utbytte i Selskapet i mai 203 på 0,42 kr per aksje, som følge av delrealisering av Østervåg 7 i Stavanger. Skattemessig er ikke utbetalingene å regne som utbytter men som tilbakebetaling av innbetalt egenkapital. Eierkostnader inkluderer driftskostnader, avsetninger, skatt, rentekostnader, forvaltningshonorarer m.m. 2 Det presiseres at historisk avkastning ikke er en garanti for fremtidig avkastning. Avkastning pr. aksje Q2 203 Direkteavkastning 0,60 % Verdiendring -0,20 % Totalt 0,40 % Verdijustert egenkapital pr. aksje Verdijustert egenkapital pr. aksje (VEK) beregnes ved å ta utgangspunkt i bokført egenkapital pr. aksje med tillegg/fradrag for avvik mellom eiendomsporteføljens bokførte verdi vs. markedsverdi, samt overkurs/underkurs for Selskapets gjeld. Avkastning og aksjekurs Kurs Oppstart 9,50 Avkastning Q,80 24,2 % Q2 2,22 3,6 % Q3 2,33 0,9 % Q4,9-3,4 % Q 2 3,03 9,4 % Q2 2 0,3 0,8 % Q3 2 0,35 0,4 % Q ,29,8 % Q 3 9,48 2, % Q ,0 0,4 % Akkumulert 44,9 % Utbytte på NOK 2,83 per aksje. 2 Utbytte på NOK,25 per aksje. 3 Utbytte på NOK 0,42 per aksje.

5 8 FINANSIERING Finansiering Selskapet har nedbetalt gjeld i perioden, og per har Selskapet en samlet gjeld på ca. NOK 38,7 millioner. Dette tilsvarer 70 % av verdiene i eiendomsporteføljen. Den gjennomsnittlige rentekostnaden var 4,9 %. Topp 0 Leietaker % andel av porteføljen Fabricom AS 3,7 % 2 Ica Detalj AS 9,5 % 3 National Oilwell Norway AS 8,9 % 4 Asplan Viak AS 4,7 % 5 Europris Butikkdrift AS 4,7 % 6 Åsane Møbler AS 3,3 % 7 Biltema Norge AS 3,2 % 8 Sporty Intersport AS 2,3 % 9 Slemdal Mote AS,4 % 0 Lerpold AS, % Andre 24 ulike leietakere 9,2 % Totalt 00,0 % Høy rentesikring Per var ca. 76 % av Selskapets langsiktige gjeld rentesikret. I henhold til Selskapets prospekt skal minimum 50 % av total gjeld være rentesikret. Det var et positivt yield gap mellom Selskapets netto leieinntekter og Selskapets rentekostnader på 24 rentepunkter. Selskapet benytter seg av ulike rentesikringsinstrumenter for å redusere renterisikoen i langsiktig gjeld. Det vanligste instrumentet er rentebytteavtaler. Per hadde Selskapet inngått seks rentebytteavtaler. Den gjennomsnittlige rentekostnaden på disse avtalene var 3,26 % eksklusiv lånemargin, og avtalene hadde en gjennomsnittlig gjenværende løpetid på 3,4 år. Forklaring av rentesikring Rentesikringsavtaler blir benyttet for å øke forutsigbarheten av rentekostnader over en gitt periode. Selskapet minimerer således risikoen i tilfelle rentene skulle stige kraftig slik at den løpende kontantstrømmen ikke vil dekke rentekostnadene. Regnskap RESULTAT (TALL I TNOK) Hittil i år Leieinntekter Øvrige inntekter Sum inntekter Gevinst (-tap) ved salg av eiendommer Av og nedskrivninger varige driftsmidler Reversering tidligere års nedskrivninger - - Annen driftskostnad Sum driftskostnader Driftsresultat Finansinntekter Finanskostnader (5 660) (34 736) Skatt Resultat Minoritetens andel av resultatet 97 (68) BALANSE (TALL I TNOK) Eiendeler Utsatt skattefordel Sum immaterielle eiendeler Varige driftsmidler Finansielle anleggsmidler Aksjer og andeler i tilknyttede selskaper Sum anleggsmidler REGNSKAP Mill. NOK Utløpsprofil Leieinntekter År Belåningsgrad Ved utgangen av kvartalet hadde Selskapet totalt NOK 38,7 millioner i langsiktig rentebærende gjeld. Verdivurderinger av Selskapets eiendommer i kvartalet gav en totalverdi på ca. NOK 547,2 millioner. Selskapets samlede belåningsgrad var 70 % ved utgangen av kvartalet. Selskapet har som målsetning å ha en gjennomsnittlig belåningsgrad på 65 % over Selskapets levetid. Rentekostnader Den gjennomsnittlige årlige rentekostnaden for Selskapet var 4,9 %, inklusiv lånemargin. Dette er en svak reduksjon på. rentepunkt fra utgangen av. kvartal 203, og er et resultat av reduserte bankmarginer. Postivt yield gap Selskapets gjennomsnittlige rentekostnad ved utgangen av kvartalet var lavere enn den gjennomsnittlige yielden 2 på eiendomsporteføljen. Den gjennomsnittlige yielden på eiendomsporteføljen var på ca. 7, % ved utløpet av kvartalet. Det var derfor et positivt yield gap 3 mellom Selskapets netto leieinntekter og Selskapets rentekostnader på 24 rentepunkter. Justert for Selskapets eierandel. De aller fleste aktører innen næringseiendom benytter ulike rentesikringsinstrumenter i varierende grad ved finansiering av eiendom. I et marked hvor rentene faller, vil derimot rentekostnadene ikke falle i den sikrede perioden, og investor betaler derfor en høyere rente i denne perioden. Rentesikringen medfører dermed en ekstrakostnad for Selskapet. Denne ekstrakostnaden beregnes over avtalens levetid, og må føres som en verdiendring i Selskapets regnskaper. Med høy grad av rentesikring i et fallende rentemarked vil derfor denne verdiendringen bidra negativt til Selskapets avkastning. 2 Selskapets gjennomsnittlige yield er et nøkkeltall som beskriver den gjennomsnittlige direkteavkastning på Selskapets eiendommer. Se definisjonen av yield i fotnote på side 5. 3 Differansen mellom Selskapets netto leieinntekter og Selskapets gjennomsnittlige rentekostnad. Bank Omløpsmidler Sum eiendeler Egenkapital og gjeld Innskutt egenkapital Annen egenkapital Sum egenkapital Minoritetens andel av egenkapitalen Gjeld Langsiktig gjeld Leietakerinnskudd Avsatt utbytte Kortsiktig gjeld Sum gjeld Sum egenkapital og gjeld

6 0 MARKEDSKOMMENTAR Markedskommentar Andre kvartal var preget av god leieprisvekst i kontormarkedet i Oslo, og tall for konsumprisveksten styrker forventningene til økte leieinntekter. Det var mange eiendomssalg før sommeren, og kjøpsinteressen er særlig høy for eiendommer med utviklingspotensial og eiendommer med lange leiekontakter med betalingssikre leietagere. MARKEDSKOMMENTAR Rammevilkår og konjunkturutsikter Økonomi: Europeisk økonomi preges fortsatt av store utfordringer og høy arbeidsledighet. Totalt sett er likevel de internasjonale forholdende tilstrekkelige gode til at fastlandseksporten utvikler seg positivt og at oljeprisen holder seg på et høyt nivå. Norsk industriproduksjon har aldri vært høyere, men industrien preges samtidig av en todeling der blant annet metallindustrien er på et lavere nivå enn før finanskrisen. Norsk økonomi er inne i en svak oppgangskonjunktur som innebærer at sysselsettingen stiger og skaper behov for mer næringseiendom. Gjennom sommeren har nøkkeltall for arbeidsmarkedet og prisvekst steget raskere enn ventet. Konsumprisveksten (KPI) steg med hele 3 % fra juli 202 til juli 203. Nivået er høyere enn forventet og det er positivt for næringseiendom ettersom svært mange leiekontrakter justeres årlig med KPI. Fremtidstro: Konjunkturbarometeret til Dagens Næringsliv, som måler ledernes forventninger, viser at næringslivet generelt er preget av optimisme, men at graden av optimisme har sunket. Summen av ulike indikatorer for forventninger og sysselsetting indikerer at sysselsettingsveksten blir lavere enn fjorårets vekst på 2,2 %. Befolkning: I fjor ble befolkningsveksten,3 % i Norge og 2 % i hovedstaden. Befolkningsveksten i Norge ventes å bli ca. % årlig frem til Veksten i befolkning og sysselsetting innebærer at det er gode forutsetninger for eiendomsutvikling, særlig i de større byene. Utviklingen illustrerer todelingen i norsk økonomi og at veksten er mer geografisk konsentrert. Forventningene til sterk befolkningsvekst lover godt for langsiktige tomteverdier og bidrar til å gjøre Norge attraktivt for internasjonale eiendomsinvestorer. Renter og finansiering For å få god avkastning på investeringer i næringseiendom er man normalt avhengig av å delvis lånefinansiere kjøpene. Man kan for eksempel finansiere kjøpet med 70 % lån og 30 % egenkapital. Investeringsmarkedet er derfor følsomt overfor endringer lånefinansieringsmulighetene og rentene. Økte krav til bankenes kjernekapital har innebåret at bankene har vært mer restriktive i sine utlån til næringseiendom. Særlig i forhold til nye kunder og eiendommer utenfor de etablerte områdene. Fra i fjor høst har det blitt lettere for solide aktører å få lån og bankmarginene har begynt å synke. Det typiske nye lånet i næringseiendom har en egenkapitalandel på 33 %, en varighet på cirka fire år en samlet rente på ca. 5 %. Salgsmarkedet for næringseiendom Hittil i år har UNION registrert 68 transaksjoner over MNOK 50 for til sammen NOK 20 mrd. I tillegg er det registrert en lang rekke eiendomssalg som er i bud/ aksept for totalt NOK 5 mrd. Hittil i år har eiendomsselskapene og syndikeringsaktørene vært de største netto-kjøperne av næringseiendom, mens liv/pensjonsselskapene og norske fond har vært de største netto-selgerne. Kjøpsinteressen har særlig vært stor for kontoreiendommer i etablerte kontorområder og veletablerte handelseiendommer. Investorene har de siste to årene hatt et økende fokus på eiendomsutvikling, både nybygging, utvikling og ombygging. Det har derfor vært mange salg av tomter hvor det kan utvikles nybygg, samt eiendommer som kan få opp leienivået gjennom totalrehabilitering eller ombygging. Som i fjor har det vært mange salg av næringseiendommer som er velegnet for ombygging til leiligheter. Det er gjerne eiendommer som ligger i boligområder og som fungerer dårlig som næringseiendommer. Ettersom boligmarkedet er så sterkt er det ofte svært lønnsomt å bygge om slike eiendommer til boligformål. Priser / yielder Som beskrevet over har det de siste årene blitt en økende interesse for eiendomsutvikling og det har bidratt til økte tomtepriser. Mange tomtesalg har medført budrunder. Det siste året har særlig kontorsegmentet i Oslo fått et verdiløft ut fra stigende markedsleienivåer. Det er god investorinteresse for kontoreiendommer med korte leiekontrakter på etablerte kontorbeliggenheter. I næringseiendom uttrykkes gjerne investorenes avkastningskrav og risikovurderinger for en eiendom med yielden. Med yield menes normalt eiendommens netto leieinntekt dividert på markedsverdi. Jo lavere yield jo høyere pris gitt samme leieinntekt. Jo høyere antatt risiko knyttet til leieinntektene jo høyere yield og lavere pris gitt samme leieinntekt. Yield-bunnen uttrykkes gjerne ved prime yield. UNION vurderer prime yield for kontor i Oslo til 5,25% og nivået gjelder for kontoreiendommer i Vika, Aker Brygge og Tjuvholmen. Nivået har sunket fra 6,5 % høsten Isolert sett innebærer reduksjonen i yield-nivået en prisvekst for eiendommene på 24 %. Gjennomsnittsyielden i de solgte eiendommene det siste året har vært på 6,8 %. Ettersom investeringer i næringseiendom gjerne lånefinansieres er det en klar sammenheng mellom lånefinansieringsrenten og yieldnivåene. Ut fra våre forventninger til lånefinansieringsvillkårene fremover venter UNION relativt stabile yield-nivåer. Det er med andre ord primært leieprisveksten som vil bidra til verdiveksten. Totalavkastning og IPD-indeksen IPD-indeksen viser at totalavkastningen (avkastning på totalkapitalen) for næringseiendom i Norge ble på 4,7 % i fjor, lavere enn forventet. Til sammenligning har gjennomsnittlig årlig avkastning vært 9, % siden 999. UNIONs prognoser innebærer en årlig avkastning for totalkapitalen på 8,5 % i gjennomsnitt for perioden Leieprisvekst innen kontor og handel vil være viktige bidragsytere. Moderat rentevekst og høyere tilpasningskostnader til nye leietagere utgjør faktorer som sannsynligvis vil bremse avkastningen. UNION har ikke endret avkastningsprognosene etter sommeren. Da UNION utarbeidet prognosene i mai baserte man seg på en prisvekst på,9 %. Tall fra Statistisk Sentralbyrå viser som nevnt at prisveksten nå er opp i hele 3 % på årsbasis. Det indikerer at leieinntektene vil vokse raskere enn forventet fordi leienivået typisk justeres årlig med konsumprisindeksen. Økte leieinntekter betyr i praksis også høyere avkastning på investeringene alt annen likt. Oslo Børs Hovedindeksen på Oslo børs steg med 5,4 % i fjor og er opp ytterligere 2 % per 28. august. Nivået er nå ca. 5 % under høyeste notering. Tilsvarende økte eiendomsindeksen på Oslo Børs med 9 % i fjor og har vokst med ca. 0 % hittil i år. leiemarkedet i Oslo, Asker og Bærum leiemarkedet i Oslo fikk et tilbudsoverskudd i kjølevannet av finanskrisen. Etterspørselen har imidlertid tatt seg opp de siste årene og arealledigheten er nå i en synkende trend. Arealledigheten per 2. kvartal 203 er 6,7 % i Oslo og Asker og Bærum, og UNIONs prognoser innebærer at kontorledigheten synker til under 5 % i 205. Arealledigheten varierer fra under 5 % i sentrumsområdene til 2-3 % i randsonene. I enkelte områder, særlig i sentrum, ser UNION at det allerede er etterspørselsoverskudd. Antall kvadratmeter i nye leieavtaler var opp 2 % i 2. kvartal 203, sammenlignet med samme kvartal året før. Gjennomsnittelig leienivå i kontrakter er nå 785 kr per kvm, som er opp 3,2 % fra forrige kvartal og 5,2 % høyere enn samme kvartal i fjor (basert på data fra Eiendomsverdi Næring). UNION venter leieprisvekst i størrelsesorden 5 % årlig, med raskere vekst i sentrumsområdene, og tregere vekst i randsonene. Bergen, Trondheim og Stavanger ledigheten har vært stigende og er på ca. 7 % i Bergen, mens leieprisene har hatt flat utvikling. I Stavanger har kontorledigheten vært økende den siste tiden på grunn av betydelig tilførsel av nybygg. Ledigheten er på 5,8 % og forventes å nå toppen på 6 % 2. Det er imidlertid lav kontorledighet i Stavanger sentrum og den stigende leiepristendensen fortsetter. I Trondheim er det vært en marginal vekst i ledigheten på grunn nybygging, mens leieprisene har vært stabile det siste halve året 3. UNION har registrert salg av større enkelteiendommer i alle de tre byområdene i år. Gjennomsnittsyielden i omsetningene siden 200 har vært hhv. 7 % i Bergen, 7,5 % i Trondheim og 6,9 % i Stavanger. Kyte Næringsmegling. 2 Eiendomsmegler Næringsmegler 3 Dagens Næringsliv

7 UNION Gruppen - Bolette Brygge - PO BOX 75 Vika - 02 Oslo, Norway Tel: Fax: post@union.no