k profil 2010 UNION Eiendomsinvest Norge ASA

Transkript

1 k profil 2010 UNION Eiendomsinvest Norge ASA 4. kvartal 2011

2 2 INNHOLD Innhold Sammendrag 3 Avkastning og aksjekurs 4 Kvartalets eiendom 5 Eiendomsporteføljen 6 Finansiering 8 Regnskap 9 Markedskommentar 10 Foto: Shutterstock side 1, 2, 4, 7, 8, 11

3 3 SAMMENDRAG Sammendrag UNION Eiendomskapital er kapitalforvalter for UNION Eiendomsinvest Norge ASA. UNION Eiendomskapital driver aktiv forvaltning av eiendomsinvesteringer, og fokuserer på å skape meravkastning for investor i alle deler av verdikjeden innenfor eiendom. Selskapet overtok i desember 51 % av en kontoreiendom under oppføring i Sola kommune, samt 75 % av en handelsportefølje bestående av fire handelseiendommer i Oslo vest, der hovedleietaker er ICA Norge AS. Per var Selskapets eiendommer verdsatt til ca. NOK 718 millioner. UNION Eiendomsinvest Norge ASA har levert en akkumulert avkastning på 25,4 % i Verdiskapningen i porteføljen skyldes i hovedsak gode eiendomskjøp samt reforhandling av leiekontrakter etter overtagelse av eiendommene. Yielden på porteføljen er ca. 7,4 % ved utgangen av 4. kvartal. Ved utløp av 4. kvartal 2011 var det tegnet aksjer i Selskapet for ca. NOK 267 millioner fordelt på 152 aksjonærer. UNION Eiendomskapital har siden oppstarten av Selskapet lykkes med å bygge opp en attraktiv eiendomsportefølje. Grunnlaget er lagt for å kunne levere god avkastning til investorene.

4 4 AVKASTNING OG AKSJEKURS Avkastning og aksjekurs Selskapet leverer en direkteavkastning på 1,1 % i 4. kvartal. Den totale avkastningen for kvartalet ble -3,4 %. Siden oppstart har Selskapet levert en avkastning på 25,4 prosent. Avkastning pr. aksje Q Direkteavkastning 1,1 % Verdiendring -4,6 % Totalt -3,4 % Verdijustert egenkapital pr. aksje Verdijustert egenkapital pr. aksje (VEK) beregnes ved å ta utgangspunkt i bokført egenkapital pr. aksje med tillegg/fradrag for avvik mellom eiendomsporteføljens bokførte verdi vs. markedsverdi, samt overkurs/underkurs for Selskapets gjeld. Avkastning og aksjekurs Kurs Avkastning Oppstart 9,50 Q ,80 24,2 % Q ,22 3,6 % Q ,33 0,9 % Q ,91-3,4 % Akkumulert 25,4 % Fordeling investorer Basert på fylke 8,7 % Oslo 4,9 % 4,4 % Akershus Annet 3,8 % 18,6 % 9,3 % Buskerud Møre og Romsdal 50,3 % Østfold Oppland Avkastning i 4. kvartal 2011 Avkastning i UNION Eiendomsinvest Norge ASA ble -3,4 prosent i 4. kvartal. Per var verdijustert egenkapital (VEK) pr. aksje NOK 11,9. Selskapet har i 1. kvartal 2012 solgt eiendommen Aslakveien 20 for NOK 260 millioner. Dette Annet forventes å gi en økning av VEK til NOK 13,0 per aksje. Oppland Hvordan beregnes avkastningen? Egenkapitalavkastningen for en eiendomsinvestering inkluderer i hovedsak to elementer: 1. Direkteavkastning 2. Verdiendring Østfold Møre og Romsdal Buskerud Akershus Oslo Direkteavkastning Direkteavkastning kalkuleres ved å ta brutto leieinntekter for kvartalet 1 fratrukket eierkostnader, dividert på vektet verdijustert egenkapital for perioden. Direkteavkastning for Selskapet i 4. kvartal ble 1,1 %. Direkteavkastning for Selskapet ble 1,1 prosent i 4. kvartal. Verdiendring Jogstadveien 25 ble solgt til en lavere verdi enn hva eiendommen ble verdivurdert til ved forrige vurdering. Dette resulterte i en samlet netto negativ eiendomsverdi i kvartalet. Samlet sett resulterte disse endringene i en negativ verdiendring for Selskapet på -4,6 prosent i perioden. Avkastning siden oppstart Selskapet har levert en akkumulert avkastning på 25,4 % siden oppstart 2. NOTER 1 Eierkostnader inkluderer driftskostnader, avsetninger, skatt, rentekostnader, forvaltningshonorarer m.m. 2 Det presiseres at historisk avkastning ikke er en garanti for fremtidig avkastning.

5 Kvartalets eiendom Kvartalets eiendom er Liamyrane 8 i Bergen. Eiendommen ble kjøpt og overtatt i juli Eiendommen har en god beliggenhet i et attraktivt handelspunkt i Bergen, der flere anerkjente publikumsdragere bidrar sterkt til handelen i området. 5 KVARTALETS EIENDOM Eiendomsbeskrivelse Liamyrane 8 er en handelseiendom beliggende i Åsane i Bergen kommune. Åsane er en attraktiv handelsbeliggenhet i Bergen med flere anerkjente storhandelsleietakere. Hovedbygget på ca kvm ble oppført i 1979, men er blitt rehabilitert og bygget på i flere etapper frem til Eiendommen består av to bygg med et samlet bygningsareal på ca kvm. Tomteareal er ca kvm, eiet tomt,med tilhørende parkeringsplasser. Leietakere Det er 13 leieforhold på eiendommen, der hovedleietakerene er Biltema, Europris og Møbelringen. Europris er en butikk-kjede med 194 lavprisbutikker i Norge. Ti av butikkene i Norge går under betegnelsen Europris Pluss, noe som betyr større salgsflate og et utvidet sortiment sammenlignet med ordinære Europris-butikker. Europris i Åsane er en slik butikk med et areal på kvm, og er den Europrisbutikken som har høyest omsetning i Norge. Møbelringen er en kjede av møbelhandlere fra hele landet. Kjeden ble startet i 1985 og består av 79 butikker. Møbelringen har et areal på kvm. Eiendommen ligger sentralt i et attraktivt handelsområde i Åsane. Verdiutvikling Eiendommen ble overtatt i tredje kvartal 2011, og har hatt en positiv verdiutvikling på 5 % fra kjøpstidspunktet.

6 6 EIENDOMSPORTEFØLJEN Eiendomsporteføljen Eiendomsporteføljen består av 8 eiendommer, og har årlige leieinntekter på NOK 53,6 millioner (justert for Selskapets eierandel). Det er totalt 71 leietakere i porteføljen. Netto-yielden på porteføljen er ca. 7,4 % ved utgangen av 4.kvartal. Fordeling eiendomstype 17,0 % Kontor Butikk 5,7 % Kontor/Lager Fordeling av eiendomsporteføljen per fylke Basert på leieinntekter Hordaland 41 % 3,6% 0,1 % 0,4 % 4,9 % 29,9 % Oslo Annet Lager Parkering 15 % Rogaland 44 % 38,4 % Bolig Reklame Selskapets levetid Selskapets livssyklus er delt inn i tre ulike faser: Oppbygging, forvaltning og avvikling. Selskapet er nå inne i en oppbyggingsfase der fokus er å erverve gode investeringsobjekter. I tillegg til dette vil forvalter ha fokus på effektiv forvaltning av de eiendommer som er ervervet av Selskapet. Det er mulighet for en toårig forlengelse av Selskapets levetid dersom aksjonærene i Selskapet ønsker dette. Reklame Bolig Parkering Lager Annet Kontor/lager Butikk Kontor Solid eiendomsportefølje Pr. 31. mars bestod eiendomsporteføljen av 8 eiendommer med en samlet verdi på NOK 718 millioner (alle tall er justert for Selskapets eierandel). Forvalter av porteføljen forvalter et samlet areal på ca m2 som ved utgangen av kvartalet genererte årlige leieinntekter på ca. NOK 53,6 millioner. Gjennomsnittlig yield 1, basert på siste verdivurdering av porteføljen var ca. 7,4 %. Rogaland Oslo Hordaland Eiendomsovertakelser Selskapet overtok fem eiendommer i desember, 51 % av Kanalsletta og 75 % av Oslo Vest Handelseiendommer. Kanalsletta er en kontoreiendom under oppføring i Sola kommune. Eiendommen er i sin helhet utleid i 10 år fra ferdigstillelse i 2013 til Fabricom AS. Oslo Vest Handelseiendommer er en handelsportefølje bestående av fire gode handelseiendommer i Oslo vest. Dagens hovedleietaker på eiendommene er ICA Norge AS. Leieforhold Eiendomsporteføljen hadde ved årsslutt 71 leietakere. De tre største leietakerne i porteføljen er Fabricom AS, ICA Detalj AS og Europris Butikkdrift AS. Det var i 4. kvartal ledighet på 5,45 % i porteføljen. Gjennom 2011 har forvalter inngått 16 leiekontrakter med en årlig leie på NOK 8,7 millioner. Salg av eiendom I desember 2011 ble Jogstadveien 25 solgt. Eiendomsyielden var på ca. 7,7 %. Eiendommen var i Selskapets eie i nøyaktig ett år og ga en egenkapitalavkastning på 55 %. Verdivurderinger Verdivurdering av porteføljen i kvartalet viste en justering i eiendomsverdiene med 0,2 % fra forrige vurdering. I oppbygningsfasen har Selskapet gjennomført uavhengige verdivurderinger av eiendomsporteføljen hvert kvartal. Verdivurdererne estimerer markedsverdien av eiendommene om de skulle omsettes i markedet på det aktuelle tidspunktet. I den NOTER 1 Yield er et nøkkeltall som beskriver direkteavkastningen på en eiendom. Yield for en eiendom beregnes som leieinntekter fratrukket kostnader dividert med eiendommens markedsverdi. En leieinntekt fratrukket eierkostnader, på eksempelvis NOK 6 millioner og en markedsverdi av eiendommen på NOK 100 millioner gir en yield på 6,0 prosent (6 mill/100 mill).

7 7 EIENDOMSPORTEFØLJEN forbindelse blir en rekke forhold rundt eiendommene hensyntatt. Det være seg blant annet leietakerprofil, gjenværende løpetid på eksisterende leiekontrakter, behov for rehabilitering/oppussing, vedlikeholdskostnader, eiendommens beliggenhet, samt den generelle bygningstekniske standarden. I tillegg vurderes andre sammenlignbare transaksjoner som er gjennomført i nærområdet, finansieringskostnader, tilgjenglighet av ledige lokaler i nærområdet, markedsnivået for nye leiekontrakter, og de generelle makroøkonomiske utsiktene for de kommende årene. I sum gir dette et realistisk bilde av prisnivået som kan oppnås om eiendommen skulle omsettes fritt i markedet på verdivurderingstidspunktet. Verdivurdererne estimerer markedsverdien av eiendommene om de skulle omsettes i markedet på det aktuelle tidspunktet. For verdivurdering av Selskapets eiendommer benyttes DNB Næringsmegling og Akershus Eiendom, som er to av de ledende aktørene innenfor dette området. Reforhandlingspotensial Andel leiekontrakter som utløper 20 % 15 % 10 % 5 % 0 % Kontor Butikk Kontor/Lager Annet Lager 2018 Parkering Parkering Lager Annet Kontor/La Butikk Kontor

8 8 FINANSIERING Finansiering Selskapets belåning er økt i perioden, og per har Selskapet en rentebærende gjeld på ca. NOK 493 millioner, hvorav 51 % av dette er rentesikret. Selskapets gjennomsnittlige rentekostnad var 4,82 % i kvartalet. Topp 10 Leietaker % andel av porteføljen 1 Fabricom AS 33,4 % 2 Ica Detalj AS 13,6 % 3 Europris Butikkdrift AS 4,7 % 4 Posten Norge AS Distribusjonsnett 4,7 % 5 Asplan Viak AS 3,6 % 6 Åsane Møbler AS 3,4 % 7 Biltema Norge AS 3,2 % 8 Sporty Intersport AS 2,6 % 9 Fitness.xpress Røa AS 2,3 % Mill. NOK 10 Stians Sport A/S 1,4 % Andre 60 ulike leietagere 27,0 % Utløpsprofil Leieinntekter Totalt 100,0 % År Belåningsgrad Selskapet finansierte eiendomskjøpene i desember blant annet ved å øke belåningen. Per hadde Selskapet totalt NOK 493 millioner i langsiktig gjeld og en belåningsgrad på 69 %. På samme tidspunkt var verdien av eiendomsporteføljen totalt NOK 718 millioner (justert for eierandel). Rentekostnader Den gjennomsnittlige årlige rentekostnaden for Selskapet per var 4,82 %, inklusiv lånemargin. Dette var en oppgang på 9 rentepunkter fra utgangen av 3. kvartal, og er et resultat av høyere bankmarginer i perioden. Positivt yield gap Selskapets gjennomsnittlige rentekostnad pr var lavere enn den gjennomsnittlige yielden 1 på eiendomsporteføljen på samme tidspunkt. Den gjennomsnittlige yielden på eiendomsporteføljen var 7,4 %. Dermed var det et positivt yield gap 2 på 258 rentepunkter mellom Selskapets netto leieinntekter og Selskapets rentekostnader. Rentesikring For å redusere renterisikoen i langsiktig gjeld har Selskapet valgt å bruke rentebytteavtaler. I henhold til Selskapets prospekt skal minimum 50 % av total gjeld være rentesikret. Ved årsslutt var 51 % av Selskapets langsiktige gjeld rentesikret. Den gjennomsnittlige rentekostnaden på disse avtalene er 5,06 % inklusiv lånemargin. NOTER 1 Selskapets gjennomsnittlige yield er et nøkkeltall som beskriver den gjennomsnittlige direkteavkastning på Selskapets eiendommer. 2 Differansen mellom Selskapets netto leieinntekter og selskapets gjennomsnittlige rentekostnad pr. 4. kvartal 2011.

9 Regnskap 9 REGNSKAP Resultat (Tall i TNOK) Leieinntekter Øvrige inntekter - 5 Sum inntekter Gevinst (-tap) ved salg av eiendommer Av og nedskrivninger varige driftsmidler Reversering tidligere års nedskrivninger - - Annen driftskostnad Sum driftskostnader Driftsresultat (447) Finansinntekter Finanskostnader (22 048) (224) Skatt Resultat (355) Minoritetens andel av resultatet Balanse (Tall i TNOK) Eiendeler Utsatt skattefordel Varige driftsmidler Finansielle anleggsmidler Sum anleggsmidler Bank Omløpsmidler Sum eiendeler Egenkapital og gjeld Innskutt egenkapital Annen egenkapital Sum egenkapital Minoritetens andel av egenkapitalen Gjeld Utsatt skatt Langsiktig gjeld Kortsiktig gjeld Sum gjeld Sum egenkapital og gjeld

10 10 MARKEDSKOMMENTAR Markedskommentar Fjerde kvartal ble som vanlig preget av mange transaksjoner og leiekontraktsigneringer. På slutten av fjoråret registrerte vi en svakt stigende yield-tendens og rentefallet ga negativ verdiutvikling på gamle fastrenteavtaler. Fremover vil det generelt være gode rammevilkår for næringseiendom og det er gode forutsetninger for leieprisvekst i sentrale segmenter som kontor og handel. Konjunkturutsiktene De siste månedene har utsiktene for internasjonal økonomi blitt bedre, og særlig nøkkeltallene for USA viser en positiv utvikling. Konsensus tilsier imidlertid svak vekst i internasjonal økonomi, og usikkerheten er fortsatt stor. Utviklingen ute påvirker Norge blant annet gjennom lave rentenivåer, og forventninger om svak utvikling i fastlandseksporten de nærmeste to årene. Statistisk Sentralbyrå (SSB) venter per februar, at norsk økonomi neste år vil gå inn i en svak oppgangskonjunktur. Sysselsettingen ventes å stige med drøye prosenten per år, og Norges Bank sin forventningsundersøkelse (gjennomført i januar) viser at en økende grad av optimisme blant bedriftene. Kombinert med sterk befolkningsvekst og forventninger om god vekst i privat konsum, tyder dataene på gode rammevilkår for næringseiendom i Norge de nærmeste årene. Et lite unntak er konsumprisindeksen (KPI) som ventes å stige med kun 1,7 % i gjennomsnitt i perioden Leieavtalene i blant annet kontormarkedet reguleres normalt med KPI, og november-justeringen var på kun 1,2 %. Renter & finansiering Rentekostnadens to hovedkomponenter, fastrentenivåene og bankmarginen, har det siste året gått i hver sin retning. I løpet av fjerde kvartal fortsatte rentenivåene å synke, men stigende bankmarginer oppveide nedgangen. Det siste året har rentenedgangen vært ca. 0,35 % større enn økningen i bankenes marginer slik at netto finansieringskostnad i nye lån har tendert ned. Det typiske rentenivået i et nytt lån til kjøp av næringseiendom er per mars på ca. 5,4 % inkludert bankmargin. I løpende lån, basert på fastrenteavtaler og flytende bankmargin, har den samlede rentekostnaden tendert opp de siste kvartalene fordi bankmarginene har økt. Vår undersøkelse mot bankene i januar viste at forskjellene mellom bankenes utlånsvilkår har økt svært mye de siste månedene, noe som også gjelder bankmarginen i løpende engasjementer. Undersøkelsen tyder på at vi fortsatt vil ha et godt fungerende kredittmarked i forhold til næringseiendom. Bankene har evne og vilje til å øke sine utlån til investeringer i næringseiendom i Norge. I forhold til for et år siden, legger bankene nå litt mer vekt på risiko knyttet til beliggenhet og leietagere. Salgsmarkedet Salgsmarkedet for næringseiendom var i fjor preget av mange omsetninger innen eiendommer med lange leiekontrakter og mange salg innen tomt/utvikling. Syndikeringsaktørene ble største netto kjøper av næringseiendom for tredje året på rad, og hentet anslagsvis NOK 2,4 mrd. i egenkapital til investeringer i næringseiendom i Norge. Eiendomsselskapene, som har vært største netto selger av næringseiendom siden finanskrisen, økte kjøpstakten i fjor. Antall transaksjoner var som vanlig høyt i fjerde kvartal, og totalt økte antall omsetninger fra 146 i 2010 til 173 i 2011 (kun transaksjoner fra MNOK 50). Det var imidlertid kun én transaksjon over NOK 1 mrd. og målt i verdi sank transaksjonsvolumet fra NOK 39 mrd. i 2010 til NOK 36 mrd. i fjor. Våre oversikter viser forøvrig at eiendomsfondene kjøpte eiendom for NOK 0,9 mrd. i fjor og solgte for NOK 3,4 mrd. Priser / yielder Gjennomsnitts-yielden i transaksjonene i andre halvår var på 7,05 %. Nivået var 0,25 % høyere enn i første halvår, og gir uttrykk for økt risikopåslag blant investorer og banker. Generelt vurderer vi at det var en økende yield-spread gjennom andre halvår mellom eiendom med lav antatt risiko og eiendom med ordinær til høy antatt risiko. Vi vurderer prime yield til å være 5,50 % nå. Eiendommer med spesielt høy verdi og eiendommer med spesielt lange leiekontrakter kan få en netto-yield nærmere 5,0 %. OSU solgte i begynnelsen av 2012 det kommende DNB-hovedkontoret i Bjørvika til DNB Livsforsikring for NOK 4,8 mrd. Salgssummen tilsvarte en netto-yield på ca. 5,2 % og ca kroner per kvadratmeter. UNIONs Fondsindeks tynget av gamle rentavtaler UNIONs Fondsindeks er en indeks for avkastning i norske belånte fond med investeringer i næringseiendom i Norge. Eiendomsfondene er vektet i forhold til verdijustert egenkapital og fondenes oppstartstidspunkt varierer. Etter åtte kvartal med oppgang, sank nivået i tredje kvartal i fjor med 3,4 %. Nedgangen var primært relatert til negativ verdiutvikling for fondenes fastrenteavtaler. Det var den generelle rentenedgangen som bidro til at tidligere inngåtte fastrenteavtaler på høyere nivåer fikk negativ verdiutvikling. UNIONs

11 11 MARKEDSKOMMENTAR Fondsindeks var ved inngangen til fjerde kvartal 3,0 % over utgangspunktet i fjerde kvartal Til sammenligning har eiendomsindeksen netto blitt redusert med 14 % i samme periode, mens hovedindeksen steg netto med 22 % i samme periode (fra fjerde kvartal 2005). Oslo Børs Hovedindeksen på Oslo Børs (OSEBX) steg gjennom fjerde kvartal i fjor med 11 %, mens Eiendomsindeksen (Real Estate 4040) sank med 5 % i samme periode. Innledningsvis i 2012 har Oslo Børs vist en stigende tendens, godt hjulpet av stigende oljepris og nye oljefunn i inn- og utland. Kontorleiemarkedet i Oslo, Asker og Bærum Selskapet Eiendomsverdi Næring registrerer data for ca. 800 leiekontrakter innen kontor i hovedstaden hvert år. Dataene viser at gjennomsnittlig kvadratmeterleie steg med ca. 5 % i fjor og ca. 7 % siden bunnen i begynnelsen av Det har imidlertid vært store forskjeller i utviklingen avhengig av område. De siste par årene har flyttestrømmen generelt gått fra ransonene til sentrumsområdene som har fått den beste leieprisutviklingen. Det er et betydelig volum langtidsledige lokaler, og eiendommer utenfor sentrum og de etablerte kontorklyngene er ofte svært utfordrende å leie ut. Det er særlig arealeffektive eiendommer på attraktive beliggenheter med høy standard som har fått vekst i leienivåene. Fremover venter vi ca. 5 % årlig vekst i leienivåene i nye kontrakter som et gjennomsnitt. Vi erfarer at reforhandlinger gjennomgående gir økende leienivå. Etterspørselen har hatt en stigende tendens de siste to årene, men ekstraordinær høy tilførsel av nybygg innebærer at kontorledigheten sannsynligvis vil stige fra 7 % i dag til 8 % om et år. Vi venter svakt synkende kontorledighet fra Bergen, Trondheim og Stavanger Vi registrerte i alt 31 transaksjoner over MNOK 50 i fjor for til sammen NOK 7,0 mrd. i de tre by-regionene. Stavanger-området har de siste to årene skilt seg ut ved at de større eiendomssalgene typisk ender med kjøper som er basert utenfor fylket. I 2010 gjaldt dette for 80 % av kjøpsvolumet og i fjor for samtlige fem transaksjoner over MNOK 200. Lokale meglere vurderer i alle byene den generelle leiepristendensen i kontormarkedet til å være flat til svakt stigende. Handelssegmentet Vi erfarer god etterspørsel etter eiendom innen handel og nye norskbaserte strukturer er under etablering for kjøp av handelseiendom både i Norge og øvrige Skandinavia. I fjor registrerte vi totalt 35 transaksjoner over MNOK 50 i 20 kommuner for til sammen NOK 7,3 mrd. Eiendomsselskapene var største netto kjøper i dette segmentet, og vi registrerte netto-yielder fra rett under 5 % til 9 %. Medianyielden i omsetningene var på 6,9 %. Ser vi bort fra kjøpesentrene var det i gjennomsnitt 11 år igjen på leiekontraktene i eiendommene som ble solgt i fjor. Virke (tidligere HSH) venter 5 % vekst i detaljomsetningen i år, og konsensus innebærer at privat konsum stiger med 3,5 % i år og 3,9 % i Reallønnsvekst, stigende sysselsetting og befolkningsmengde, samt lave renter bidrar til de positive forventningene. Lager/industri/kombinasjon/terminal I denne mangslungne gruppen ble det omsatt eiendom tilsvarende NOK 7,6 mrd. i fjor fordelt på 51 salg over MNOK 50. Gjennomsnitt-yielden i fjorårets omsetninger var på 7,5 %, og minst 11 omsetninger hadde netto-yield under 7 %. I dette segmentet var syndikeringsaktørene største nettokjøper i fjor og stod bak 18 av kjøpene. Målt i verdi var kjøpsandelen deres på hele 40 %. Eiendommene de kjøpte i dette segmentet hadde i gjennomsnitt drøye 12 år igjen på leiekontraktene, og flere var innen nybygg med høye leienivåer. Våre tellinger av ledighet innen lagerbygg i Oslo/Akershus viser at ledigheten netto er redusert med 8 % siden høsten Prognosene for verdiskapningen i norsk industri, import, handel og BNP tyder på kun svakt stigende arealbehov.

12 UNION Gruppen - Bolette Brygge 1 - PO BOX 1715 Vika Oslo, Norway Tel: Fax: post@union.no