k profil 2010 UNION Eiendomsinvest Norge ASA

Transkript

1 k profil 2010 UNION Eiendomsinvest Norge ASA 2. kvartal 2011

2 2 innhold Innhold Sammendrag 3 Avkastning og aksjekurs 4 Kvartalets eiendom 5 Eiendomsporteføljen 6 Finansiering 8 Regnskap 9 Markedskommentar 10 Foto: Shutterstock side 1, 2, 4, 6, 7, 8, 9 og 11

3 3 sammendrag Sammendrag UNION Eiendomsinvest Norge ASA (Selskapet) leverer en positiv avkastning på 3,6 % i 2. kvartal. Det ble gjennomført en verdivurdering av Selskapets eiendommer i mai 2011, som gav en verdiendring på +2,2 %. UNION Eiendomskapital utfører den aktive forvaltningen av Selskapets eiendommer. UNION Eiendomskapital er kapitalforvalter for UNION Eiendomsinvest Norge ASA. UNION Eiendomskapital driver aktiv forvaltning av eiendomsinvesteringer, og fokuserer på å skape meravkastning for investor i alle deler av verdikjeden innenfor eiendom. UNION Eiendomskapital tilbyr investorer muligheten til å investere i eiendom gjennom syndikater og eiendomsfond. UNION Eiendomskapital er et selskap i UNION Gruppen, som består av ytterligere fem selskaper: UNION Corporate, UNION Norsk Næringsmegling, UNION Capital, UNION Management og UNION Investorservice. Ovennevnte selskapers virksomhetsområder er henholdsvis corporate finance, næringsmegling, innhenting av egenkapital, teknisk forvaltning og forretningsførsel. UNION Eiendomsinvest Norge ASA leverer en akkumulert avkastning på 28,6 % så langt i Verdiskapningen i porteføljen skyldes i hovedsak gode eiendomskjøp samt utleie av ledige arealer etter overtagelse av eiendommene. Nettoyielden på porteføljen er ca. 7,4 % ved utgangen av 2.kvartal. Det er ikke kjøpt eller solgt eiendom i løpet av første halvår i Etter kvartalsslutt ble derimot 51 % av en eiendom på Åsane i Bergen kjøpt, denne eiendommen vil bli nærmere beskrevet i 3. kvartalsrapport. Ved utløp av 2.kvartal 2011 var det tegnet aksjer i Selskapet for ca. NOK 217 millioner. Selskapet har per kjøpt og overtatt eiendom for ca. MNOK 445. Per er det 106 aksjonærer i Selskapet. UNION Eiendomskapital har siden oppstarten av Selskapet lykkes med å bygge opp en attraktiv eiendomsportefølje. Grunnlaget er lagt for å kunne levere god avkastning til investorene i Selskapet.

4 4 avkastning og aksjekurs Avkastning og aksjekurs Selskapet leverer en avkastning på 3,6 % for 2. kvartal. Verdivurdering av Selskapets eiendommer viste en positiv utvikling for første halvår Direkteavkastningen i 2. kvartal ble 1,4 %. Avkastning og aksjekurs: Avkastning pr. aksje Q2 11 Direkteavkastning 1,4 % Verdiendring 2,2 % Totalt 3,6 % Verdijustert egenkapital pr. aksje Verdijustert egenkapital pr. aksje (VEK) beregnes ved å ta utgangspunkt i bokført egenkapital pr. aksje med tillegg/fradrag for avvik mellom eiendomsporteføljens bokførte verdi vs. markedsverdi, samt overkurs/underkurs for Selskapets gjeld. Avkastning og aksjekurs: Avkastning pr. aksje Avkastning Oppstart 9,50 - Q ,80 24,2 % Q ,22 3,6 % Akkumulert 28,6 % Fordeling investorer Basert på fylke 10,1 % 5,9 % Oslo Akershus 3,4 % 10,9 % 18,5 % Buskerud Møre og Romsdal 51,2 % Østfold Andre Avkastning i 2. kvartal 2011 Avkastning i eierselskapet UNION Eiendomsinvest Norge ASA (UEN) ble 3,6 % i 2. kvartal. Per Andre 30. juni 2011 var verdijustert egenkapital (VEK) per aksje NOK Østfold 12,2. Møre og Romsdal Hvordan beregnes Buskerud avkastningen? Egenkapitalavkastningen for en Akershus eiendomsinvestering inkluderer i Oslo hovedsak to elementer: 1. Direkteavkastning 2. Verdiendring for perioden. Direkteavkastning for Selskapet i 2. kvartal ble 1,4 %, hvilket er noe høyere enn direkteavkastningsmålet per kvartal på ca. 1,25 %. Direkteavkastning for Selskapet ble 1,4 % i 2. kvartal. Verdiendring Verdivurdering av Selskapets eiendommer i mai 2011 viser oppgang i eiendomsverdier siden siste verdivurdering. Direkteavkastning Direkteavkastning kalkuleres ved å ta brutto leieinntekter for kvartalet fratrukket eierkostnader 1, dividert på vektet verdijustert egenkapital Avkastning siden oppstart Selskapet har levert en akkumulert avkastning på 28,6 % siden oppstart 2. Noter 1 Eierkostnader inkluderer driftskostnader, avsetninger, skatt, rentekostnader, forvaltningshonorarer m.m. 2 Det presiseres at historisk avkastning ikke er en garanti for fremtidig avkastning.

5 Kvartalets eiendom Kvartalets eiendom er Jogstadveien 5 på Hvam. Eiendommen ble kjøpt i desember 2010, og var ferdigstilt i juni Bygget er et nytt og moderne næringsanlegg med god eksponering mot Riksvei 22 og E6. 5 kvartalets eiendom Eiendomsbeskrivelse Eiendommen er et produksjons-, lager- og kontorbygg beliggende på Hvam i Skedsmo kommune. Området er regulert til næring, industri og lager der flere bilforretninger er blitt etablert. Eiendommen er et moderne næringsanlegg med tre etasjer, og var ferdigstilt i mai Eiendommen er på ca m2 og har en parkeringskapasitet på ca. 130 biler. Arealfordelingen utgjør ca. 32 % lager/produksjon, 27 % verksted, 26 % kontorer og 15 % lager. Oppvarmingsbehovet for eiendommen er i hovedsak basert på en energisentral med pellets som brensel. Dette bidrar til et nesten CO-2 nøytralt oppvarmingsanlegg. Næringsanlegget ligger inntil Riksvei 22, som er en av hovedveiene til Lillestrøm. Det er god adkomst til E6. Bygget har en god eksponeringseffekt mot disse veiene. Leietakere Eiendommen er utleid til fem ulike leietakere, der Naustvik AS er den største leietakeren. Naustvik AS er en Norges ledende distributør av sjømat og har avdelinger i flere norske byer. GK Norge AS, et entreprenørselskap som leverer løsninger for inneklima i nye og eksisterende næringsbygg, er også leietakere i bygget. GK leier ca m2, samt ca. 30 p-plasser.

6 6 Eiendomsporteføljen Eiendomsporteføljen Eiendomsporteføljen består av tre eiendommer, og har årlige leieinntekter på ca NOK 41 millioner. Til sammen har Selskapet 49 leietakere. Netto-yielden på porteføljen er ca. 7,4 prosent ved utgangen av 2. kvartal. Eiendomsselskapets levetid Eksempel på en portefølje på NOK 2,5 mrd. Mill. NOK Oppbygging Forvaltning Avvikling Fordeling eiendomstype 27,4 % 4,7 % Kontor/lager Lager Kontor Portefølje av eiendommer 1,5 % 4 % 2,7 % 0,7 % 14 % Butikk Parkering Garasje 27,8 % 31,2 % Bolig Annet Fordeling av eiendomsporteføljen per fylke Basert på leieinntekter 49 % Selskapets levetid Selskapets livssyklus er delt inn i tre ulike faser: Oppbygging, forvaltning og avvikling. Selskapet er nå inne i en oppbyggingsfase der fokus er å søke og erverve gode investeringsobjekter samt innhente egenkapital. I tillegg til dette vil forvalter ha fokus på effektiv forvaltning av de investeringsobjekter som er ervervet av Selskapet. Denne fasen er planlagt å vare frem til slutten av Deretter starter forvaltningsfasen. Det er mulighet for en treårig forlengelse av oppbyggingsfasen dersom aksjonærene i Selskapet ønsker dette. Verdivurdering av porteføljen i mai viste en økning i eiendomsverdiene på 13,3 % siden oppstart i desember Bolig Garasje Parkering Annet Solid eiendomsportefølje Per 30. juni 2011 bestod eiendomsporteføljen av tre eiendommer med en samlet verdi på NOK 504 millioner. Porteføljen har et samlet areal på ca m2 som ved utgangen av kvartalet genererte årlige leieinntekter på ca. NOK 41 millioner. Gjennomsnittlig yield 1, basert på siste verdivurdering av porteføljen, var ca. 7,4 %. Butikk Kontor Lager Kontor/Lager Rogaland Akershus Oslo Eiendomsovertakelser Det er ikke gjennomført eiendomsoverdragelser i 2. kvartal, men Selskapet har etter kvartalsslutt kjøpt 51 % av Liamyrane 8 i Bergen. Denne eiendommen vil bli nærmere beskrevet i Selskapets neste kvartalsrapport. Leieforhold Per 30. juni 2011 hadde eiendomsporteføljen totalt 49 ulike leietakere. De tre største leietakerne i porteføljen er Naustvik AS, Posten Norge AS Distribusjonsnett og Asplan Viak Stavanger AS. De største og mest solide leietakerne er ansvarlige for store deler av leien i porteføljen. Eksempelvis var de 10 største leietakerne per ansvarlige for over 60 % av de samlede leieinntektene i porteføljen. Av de totale leieinntektene stammer ca. 10 % fra leietaker som enten er statlige, kommunale eller deleier av disse. Det var per ledighet på 1,6 % i porteføljen 2. Denne ledigheten er en naturlig ledighet på en eiendom som Aslakveien der det er nærmere 40 ulike leietakere. Verdivurderinger Verdivurdering av porteføljen i mai viste en økning i eiendomsverdiene på 13,3 % siden oppstart. Verdiskapningen skyldes i hovedsak gode eiendomskjøp samt utleie av ledige arealer etter overtakelse av eiendommene i desember % Oslo Akershus Rogaland Noter 1 Yield er et nøkkeltall som beskriver direkteavkastningen på en eiendom. Yield for en eiendom beregnes som leieinntekter fratrukket kostnader dividert med eiendommens markedsverdi. En leieinntekt fratrukket eierkostnader, på eksempelvis NOK 6 millioner og en markedsverdi av eiendommen på NOK 100 millioner gir en yield på 6,0 prosent (6 mill/100 mill). 2 Det jobbes med å leie ut ledige lokaler i Jogstadveien, men selger dekker garantileie frem til 2016.

7 7 Eiendomsporteføljen I oppbygningsfasen gjennomføres uavhengige verdivurderinger av eiendomsporteføljen kvartalsvis grunnet emisjonene. Verdivurdererne estimerer markedsverdien av eiendommene om de skulle omsettes i markedet på det aktuelle tidspunktet. I den forbindelse blir en rekke forhold rundt eiendommene hensyntatt. Det være seg blant annet leietakerprofil, gjenværende løpetid på eksisterende leiekontrakter, behov for rehabilitering/oppussing, vedlikeholdskostnader, eiendommens beliggenhet, samt den generelle bygningstekniske standarden. I tillegg vurderes andre sammenlignbare transaksjoner som er gjennomført i nærområdet, finansieringskostnader, tilgjengelighet av ledige lokaler i nærområdet, markedsnivået for nye leiekontrakter, og de generelle makroøkonomiske utsiktene for de kommende årene. I sum gir dette et realistisk bilde av prisnivået som kan oppnås om eiendommen skulle omsettes fritt i markedet på verdivurderingstidspunktet. For verdivurdering av Selskapets eiendommer benyttes DnB NOR Næringsmegling og Akershus Eiendom, som er to av de ledende aktørene innenfor dette området. Reforhandlingspotensial Andel leiekontrakter som utløper 30 % 25 % 20 % 15 % 10 % 5 % 0 % Kontor/lager Annet Garasje Kontor Butikk Bolig Lager Parkering Bolig Garasje Parkering Butikk Annet Lager Kontor Kontor/Lager

8 8 Finansiering Finansiering Per 30. juni 2011 har Selskapet en belåning på 57 % og en samlet gjeld på ca. NOK 290 millioner. Selskapets fastrenteavtaler er uendret i 2. kvartal, og Selskapets gjennomsnittlige rentekostnad var 4,78 % i kvartalet. Mill. NOK Topp 10 Leietaker % andel av porteføljen 1 Naustvik AS 13,2 % 2 Posten Norge AS Distribusjonsnett 8,7 % 3 Asplan Viak AS 6,7 % 4 GK Norge AS 5,8 % 5 Olavsgaard Eiendom AS 5,2 % 6 Eikmaskin AS 4,9 % 7 Sporty Intersport AS 4,7 % 8 Snap Drive AS 4,7 % 9 Lubeco AS 3,5 % 10 Via Scandinavia AS 2,7 % Andre 39 ulike leietagere 39,8 % Totalt 100,0 % Utløpsprofil Leieinntekter År Belåningsgrad Selskapets belåningsgrad ble redusert fra 1. kvartal Per 30. juni 2011 hadde Selskapet totalt NOK 289 millioner i langsiktig gjeld. På samme tidspunkt hadde verdien av eiendomsporteføljen økt til NOK 504 millioner. Selskapet har som målsetning å ha en gjennomsnittlig belåningsgrad på 65 prosent over Selskapets levetid. Med en økning i eiendomsverdier ble selskapets belåningsgrad i 2. kvartal 57 %. Rentekostnader Den gjennomsnittlige årlige rentekostnaden for Selskapet pr. 30. juni var 4,78 prosent, inklusiv lånemargin. Dette var en oppgang på 13 rentepunkter fra utgangen av 1. kvartal. Selskapets lånemargin er uendret fra 1. kvartal. Postivt yield gap Selskapets gjennomsnittlige rentekostnad per 30. juni 2010 var lavere enn den gjennomsnittlige yielden 1 på eiendomsporteføljen på samme tidspunkt. Den gjennomsnittlige yielden på eiendomsporteføljen per 30. juni var 7,4 %. Dermed var det et positivt yield gap 2 på 262 rentepunkter mellom Selskapets netto leieinntekter og Selskapets rentekostnader. Den gjennomsnittlige årlige rentekostnaden for Selskapet pr. 30. juni 2011 var 4,78 prosent, inklusiv lånemargin. Rentesikring Per 2. kvartal 2011 var 51 % av Selskapets langsiktige gjeld rentesikret. I henhold til Selskapets prospekt skal minimum 50 prosent av total gjeld være rentesikret. For å redusere renterisikoen i langsiktig gjeld har Selskapet valgt å bruke rentebytteavtaler. Selskapet har inngått to ulike rentebytteavtaler. Den gjennomsnittlige rentekostnaden på disse avtalene var 5,15 % inklusiv lånemargin, og avtalene hadde ved utløpet av 2. kvartal en gjennomsnittlig gjenværende løpetid på 4,5 år. Noter 1 Selskapets gjennomsnittlige yield er et nøkkeltall som beskriver den gjennomsnittlige direkteavkastning på Selskapets eiendommer. Se definisjonen av yield i fotnote 1 på side 7. 2 Differansen mellom Selskapets netto leieinntekter og selskapets gjennomsnittlige rentekostnad pr. 2. kvartal 2011.

9 Regnskap 9 regnskap Resultat (Tall i TNOK) Q2/2011 Hittil i år Leieinntekter Øvrige inntekter Sum inntekter Av og nedskrivninger varige driftsmidler Reversering tidligere års nedskrivninger Annen driftskostnad Sum driftskostnader Driftsresultat (447) Finansinntekter Finanskostnader (4 286) (6 661) (224) Skatt 41 (722) 208 Resultat (355) Balanse (Tall i TNOK) Eiendeler Varige driftsmidler Finansielle anleggsmidler Sum anleggsmidler Bank Omløpsmidler Sum eiendeler Egenkapital og gjeld Innskutt egenkapital Vedtatt ikke registrert kapitalforhøyelse Annen egenkapital Sum egenkapital Gjeld Utsatt skatt Langsiktig gjeld Kortsiktig gjeld Sum gjeld Sum egenkapital og gjeld

10 10 Markedskommentar Markedskommentar Siden sist har transaksjonsvolumet steget betraktelig, yieldene har vært synkende, tiårs-renten har sunket 75 punkter siden midten av april og leieprisene har steget svakt. Vedvarende børsuro vil kunne innebærer at investorene i enda større grad vil søke eiendommer med lange og sikre leieinntekter fremover. Totalomsetning i Norge Mrd. NOK E 27% 1% Kilde: UNION 56% Totalomsetning i Norge pr Fordelt på ulike investorer 2% 2% 9% 4% Totalomsetning i Norge 2010 Fordelt på type eiendom Kontor Hotell Kilde: UNION 15% 20% Eiendomsselskap Livselskap Syndikat Andre Kilde: UNNM NOK 14 mrd. pr. Q2-11 NOK 14 mrd. pr. Q2-11 Butikk/Handel 23% 17% Annet Lager/Kombi/Terminal/Ind 4% 22% Private investorer Norske fond Internasjonale Bruker Konjunkturutsiktene I begynnelsen av august har det kommet en rekke negative nyheter som innebærer at utsiktene for internasjonal økonomi har blitt verre. Sannsynlige konsekvenser for norsk økonomi er litt svakere vekst, lavere priser på norske eksportprodukter, men også en lengre periode med lave renter. Det er utfordrende å vurdere utviklingen internasjonalt, men ledende makromiljøer venter heller svakt nedjusterte vekstanslag for Norge enn dramatiske endringer. De siste publiserte prognosene for norsk økonomi fra juni viser en klar konjunkturoppgang de nærmeste årene. Anslagene viser at konsumprisindeksen (KPI) ventes å stige med 1,9 % i år. Leieavtalene i blant annet kontormarkedet reguleres normalt årlig med KPI. For årene 2012 til 2014 ventes KPI å stige med 1,9 % i gjennomsnitt per år. Renter og finansiering For å skape forutsigbare lånekostnader velger investorene typisk å binde renten for større deler av lånebeløpet gjennom såkalte renteswapavtaler. Disse fastrenteavtalene kan ha ulik lengde og ofte bindes renten for fem til ti år. Den tiårige swaprenten har siden midten av april blitt redusert med 75 rentepunkter til ca. 4,0 %. Primo august uttrykker bankene at de ikke har endret utlånspolicy eller vilkår som følge av den siste tids turbulens. Salgsmarkedet Som følge av usikkerheten som oppstod i kjølevannet av finanskrisen ble salgsmarkedet veldig orientert mot eiendommer med lange og sikre leieinntekter. I gjennomsnitt hadde de omsatte eiendommene 11 år igjen på leiekontraktene, mens en ordinær leiekontrakt i kontormarkedet er på snaue fem år. Fra slutten av fjoråret ble det omsatt flere eiendommer med ordinære leielengder. Den siste tids uro kan raskt medføre at flere av investorene igjen orienterer seg mer mot eiendommer med lange og sikre leieinntekter. Salgsvolumet har gradvis steget fra andre halvår Hittil i år er det registrert 59 transaksjoner over NOK 50 millioner for til sammen NOK 14,1 milliarder. Antall transaksjoner er på samme nivå som ved inngangen av august i fjor. Normalt finner en spesielt høy andel av salgene sted i fjerde kvartal, og det ventes et transaksjonsvolum i år på ca. NOK 40 milliarder. Hittil i år har eiendomsselskapene vært største netto selger og syndikatørene største netto kjøper. Priser / yielder Siden prisbunnen medio 2009 er det eiendommer med lange og sikre leieinntekter, eller eiendommer som ligger i de mest attraktive kontorområdene, som har steget mest i verdi. Hittil i 2011 har det vært mange omsetninger på både høye yielder og lave yielder. UNION argumenterte i mai for et nivå for prime yield på 5,60 %. Det har vært publisert informasjon knyttet til en rekke salg på lavere yielder. Felles for disse er at kjøper

11 11 nok har vurdert at leienivået har vært under (fremtidig) markedsleie. Når man ser på kvadratmeterprisene i salgene fremstår salgsprisene som mer edruelige. Ettersom de lange rentene har sunket betydelig er det sannsynlig at prime yield nå ligger nærmere 5,2 %. Har eiendommene spesielt lange kontrakter kan enda lavere yielder/høyere priser oppnås. Børs dramatisk utvikling Svake nøkkeltall for amerikansk økonomi, gjeldsuro i Europa og inflasjonsfrykt i Asia har gitt en dramatisk utvikling på verdens børser de siste ukene. Hovedindeksen på Oslo børs var per 8. august ned 24 % siden 6. april. Eiendomsindeksen var tilsvarende ned 15 % siden toppen 30. mai. Det er sannsynlig at børsen vil være volatil fremover ettersom det er mange uavklarte spørsmål internasjonalt. Kontorleiemarkedet i Oslo, Asker og Bærum UNION har ikke endret sine prognoser for kontorleiemarkedet i Oslo, Asker og Bærum siden sist. Forventningene er at leieprisene stiger svakt frem til medio 2013, og at leieprisveksten deretter akselerer fordi markedet da ligger an til å være bedre i balanse. Siden sist har Eiendomsverdi Næring publisert leieprisdata som bekrefter dette syn. Den såkalte tolvmånederstrenden (gjennomsnittet for de til en hver tid siste 12 måneder) benyttes for å kunne hensynta sesongvariasjoner, og viste at andre kvartal i år var femte kvartal på rad med marginal vekst. Leieprisveksten har vært høyest i Sentrum som også har hatt den største reduksjonen i kontorledigheten. De siste 18 månedene har Sentrum vunnet leietagere på bekostning av de fleste randsonene. Det erfares at leietagerne har blitt mer selektive med hensyn til lokasjoner de siste par årene. Flere eiendommer utenfor Sentrum og de etablerte kontorklyngene er således svært utfordrende å finne leietagere til. Bergen, Trondheim og Stavanger UNION innhenter prognoser for de andre byene fra lokale aktører. Sett i sammenheng med blant annet leieprisvurderinger publisert i Dagens Næringsliv i juni venter vi beskjeden vekst i leieprisene i kontormarkedet fremover i Trondheim og Bergen og tydeligere stigning i Stavanger. Handelssegmentet I mange handelseiendommer er leienivået knyttet opp til omsetningen i butikkene. Ifølge Kvarud Analyse økte kjøpesentrene omsetningen med 3,0 % i første halvår sammenlignet med samme periode i fjor. HSH har nedjustert sin prognose for omsetningsveksten i 2011 til 4 %. Så langt i år er det registrert 12 transaksjoner for til sammen NOK 3,7 milliarder. Transaksjonen med kjøpsenteret Steen & Strøm (inkl. to naboeiendommer) var den største transaksjonen. Lager/industri Hittil i år er det registrert 14 transaksjoner for til sammen NOK 1,5 milliarder i logistikksegmentet. Gjenværende leieperiode har vært svært utslagsgivende for prisingen de siste årene. Transaksjonene registrert fra april i fjor viser at eiendommene med mer enn 15 år igjen på leiekontraktene oppnådde kvadratmeterpriser som i gjennomsnitt var 66 % høyere enn eiendommene med mindre enn 5 år igjen på leiekontraktene. Renteutvikling 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% 0% Q Markedsleie og utleiegrad NOK Q Q3-07 Kilde: UNION Yield gap 99 Kilde: UNION 00 Q Q Q Yield 10-års swap-rente Yield gap Q1-11 Q2-11 Utleiegrad kontor (%) Q Q Markedsleie pr. kvm. prestisje Q måneders NIBOR-rente 10-års swap-rente Q Q Q4-10 Q Q1-11 Utleiegrad 100% 98% 96% 94% 92% 90% 88% 86% 84% Q2-11 Markedskommentar

12 UNION Gruppen - Bolette Brygge 1 - PO BOX 1715 Vika Oslo, Norway Tel: Fax: post@union.no