Storebrand Eiendomsfond AS

Transkript

1 Forvaltet av: Storebrand Eiendomsfond AS Storebrand Privat Investor ASA. kvartal 05

2 Kvartalsrapport Q 05 - Storebrand Eiendomsfond AS Innhold Sammendrag Avkastning og aksjekurs Eiendomsporteføljen Finansiering Regnskap Markedskommentar Side Sammendrag Storebrand Eiendomsfond har i løpet av. kvartal gjennomført salg av 0 eiendommer til utenlandske Partners Group, og Fondet består per i dag av 0 eiendommer. Arbeid med salg av Fondets resterende eiendommer følges løpende opp med Fondets styre iht. selskapets vedtatte nedsalgsstrategi. Fondets akkumulerte avkastning iht. Norsk Eiendomsfondindeks var 8,7 % per med en VEK på,45 kr per aksje. Netto yield på porteføljen er ca. 6,4 %. Fondet har 4 65 aksjonærer.

3 4 Kvartalsrapport Q 05 - Storebrand Eiendomsfond AS 5 Avkastning og aksjekurs Fondet leverer en avkastning på 4, % for. kvartal, sammenlignet med VEK per aksje i. kvartal 05. Fondet har iht. Norsk Eiendomsfondsindeks en akkumulert avkastning på ca. 8,7 % siden oppstart i 005. Eiendomsporteføljen Eiendomsporteføljen består av 0 eiendommer med en markedsverdi på ca. NOK 74 millioner. Det er totalt leietakere i porteføljen. Netto-yielden på porteføljen er ca. 6,4 % ved utgangen av. kvartal, og ledigheten er ca. 6, %. Aksjekurs og avkastning Periode Kurs Avkastning Oppstart 9,04 - Q 06 9,78 7,9 % Q 06 0,70 9,4 % Q 06,6 6, % Q4 06,5 7,0 % Q 07,5 8,8 % Q 07,7,0 % Q 07,6 5,0 % Q4 07,47 0,8 % Q 08,5-4,8 % Q 08,04-9, % Q 08 8,86-9,8 % Q4 08 7,0-0,8 % Q 09 6,9 -, % Q 09 6,68 -,4 % Q 09 6,78,4 % Q4 09 7,8 5, % Q 0 7,69 -,5 % Q 0 8,47 0, % Q 0 8, -,7 % Q4 0 9,70 6,4 % Q 9,98,9 % Q 0,6 7,4 % Q 9,98 -,7 % Q4 9,60-0,8 % 4 Q 9,7, % Q 8,50-5, % 5 Q 8,5 0, % Q4 8, -,5 % Q 8,9 0,7 % Q 7,74 -,6 % 6 Q 7,74 0, % Q4 7,45 0, % Q 4 7,05 0, % 8 Q 4 7,40 4,9 % Q 4 7,5,5 % Q4 4 NA NA Avkastning i. kvartal 05 Fondet leverer en avkastning på ca. 4, % i. kvartal 05, sammenlignet med VEK per aksje i. kvartal 05. Per var verdijustert egenkapital (VEK) pr. aksje NOK,45 hensyntatt ev. fremtidige transaksjonskostnader. Hvordan beregnes avkastningen? Egenkapitalavkastningen for en eiendomsinvestering inkluderer i hovedsak to elementer:. Direkteavkastning. Verdiendring Direkteavkastning Direkteavkastning kalkuleres ved å ta brutto leieinntekter for kvartalet fratrukket eierkostnader, dividert på vektet verdijustert egenkapital for perioden. Direkteavkastningen for Fondet i. kvartal ble,5 %. Direkteavkastningen for fondet ble,5 % i. kvartal. Verdiendring Det er gjort investeringer i to av Fondets eiendommer i kvartalet, som det forventes vil gi Fondet en verdiøkning på sikt. Deler av disse investeringene i kombinasjon med en nedgang i verdiene på enkelte av Fondets eiendommer trekker ned totalavkastningen til -4, % for kvartalet. Avkastning siden oppstart Siden oppstart har Fondet levert en akkumulert avkastning på 8,7 %. Dette baserer seg på kursen fondet hadde ved oppstart i. kvartal 005 som beregnet i Norsk Eiendomsfondsindeks. Utbytte Siden oppstart i 005 er det utbetalt utbytte til aksjonærene i årene 007, 008, 0, 0, 0, 04 og 05. Utbetalingene var på henholdsvis NOK 0,875, NOK 0,68, NOK 0,65, NOK 0,70, NOK 0,74 (samlet i 0), NOK 0,40 og NOK,5 per aksje. Det er samlet utbetalt NOK 7,95 per aksje siden oppstart i 005. Ettersom Fondet er i en avviklingsfase er det å forvente økte utbytter i forbindelse med eiendomssalg. Fondets levetid Fondet er inne i en forvaltnings og avviklingsfase, der forvalter fokuserer på aktiv forvaltning samt klargjøring av eiendommene, som skal være solgt innen utgangen av 08. Forvalter har en løpende dialog med Fondets styre knyttet til gjennomføring av Fondets nedsalgsstrategi. Gjennomsnittlig yield, basert på siste verdivurdering av porteføljen var ca. 6,4 % Eiendomsporteføljen Per bestod eiendomsporteføljen av 0 eiendommer med en samlet verdi på NOK 74 millioner. Porteføljen har et samlet areal på ca m som ved utgangen av kvartalet genererte årlige leieinntekter på ca. NOK 0, millioner. Gjennomsnittlig yield, basert på siste verdivurdering av porteføljen var ca. 6,4 %. Oversikt over Fondets eiendommer: Eiendom Beliggenhet Leieforhold Per hadde eiendomsporteføljen totalt ulike leietakere. De tre største leietakerne i porteføljen er Expert Norge AS, Universitetet i Oslo og Bohus. De største og mest solide leietakerne er ansvarlige for store deler av leien i porteføljen. Eksempelvis var de 0 største leietakerne per ansvarlige for ca. 75 % av de samlede leieinntektene i porteføljen. Ledigheten i porteføljen er på ca. 6, %. Verdivurderinger Det er gjort investeringer i to av Fondets eiendommer i kvartalet, som det forventes vil gi Fondet en verdiøkning på sikt. Disse investeringene er ikke honorert i juniverdivurderingene og Fondets samlede verdi hensyntatt disse investeringene viser en nedgang på samlet, %. Generelt har verdivurderingene vist at eiendom med lav antatt risiko har holdt seg godt i verdi. Det er særlig eiendom med korte leiekontrakter, risikofylt beliggenhet og Areal (m ) Bruttoleie (NOK) Leietid (År) Kjellerholen 7 Skedsmo ,8 Rabekkgata 6 Moss ,5 Kabelgata 40 Oslo , Gunnar Knudsens vei 90 Skien ,5 Rabekkgata 4 Moss , Nyvegen 7 Gjøvik , Husnes Storsenter Husnes ,8 Topp 0 investorer % andel av aksjene STOREBRAND LIVSFORSIKRING 0,7 % GOLDMAN SACHS & CO,06 % UNIFOR - FORVALTNING, % 4 LØRENSKOG KOMMUNE 0,77 % 5 KIKAMO AS 0,75 % 6 LAVO AS 0,65 % 7 STATE STREET NOMINEE DE8W 0,6 % 8 HEDALM HOLDING AS 0,6 % 9 AS BACKE 0,59 % 0 Stiftelsen Scheibler 0,57 % Q 5,60-0, % 9 Q 5,45-4, % Akkumulert 8,7 % Utbytte på NOK 0,875 per aksje, Utbytte på NOK 0,68 per aksje, Utbytte på NOK 0,5 per aksje 4 Utbytte på NOK 0,0 per aksje, 5 Utbytte på NOK 0,70 per aksje, 6 Utbytte på NOK 0,4 per aksje 7 Utbytte på NOK 0, per aksje, 8 Utbytte på NOK 0,40 per aksje, 9 Utbytte på NOK,5 per aksje. Noter Eierkostnader inkluderer driftskostnader, avsetninger, skatt, rentekostnader, forvaltningshonorarer m.m. Det presiseres at historisk avkastning ikke er en garanti for fremtidig avkastning. OTI-Senteret Orkanger , Kjellerholen 9 Skedsmo ,9 Barstølveien Kristiansand , Noter Alle tall er justert for fondets eierandel. Yield er et nøkkeltall som beskriver direkteavkastningen på en eiendom. Yield for en eiendom beregnes som leieinntekter fratrukket kostnader dividert med eiendommens markedsverdi. En leieinntekt fratrukket eierkostnader, på eksempelvis NOK 6 millioner og en markedsverdi av eiendommen på NOK 00 millioner gir en yield på 6,0 % (6 mill/00 mill).

4 6 Kvartalsrapport Q 05 - Storebrand Eiendomsfond AS 7 Eiendomsporteføljen (forts) Finansiering Fondets belåningsgrad er 68,9 % ved utløp av. kvartal. Totalt har Fondet rentebærende gjeld på ca. NOK 00 millioner, hvorav 5,6 % av dette er rentesikret. Gjennomsnittlig rentekostnad var,9 % ved utløp av kvartalet. Fordeling eiendomstype,6 %,7 % Reforhandlingspotensial Andel leiekontrakter som utløper 0 % 5 % 0 % 5 % 5,8 % Kontor Butikk,9 % 8, % Hordaland Vest-Agder Akershus,6 %,6 % Lager Handel 6,9 % 0,4 %, % Oslo Sør-Trøndelag Østfold 57,4 % Parkering Annet Fordeling av eiendomsporteføljen per fylke basert på leieinntekter 4,9%,5 % Telemark Oppland logistikk som har fått økt yield-påslag i verdivurderingene. Det er godt synlig fra verdivurderingene at den aktive forvaltning gjennom ombygging og utleie, skaper en positiv utvikling. Verdivurdererne estimerer markedsverdien av eiendommene som om de skulle omsettes i markedet på verdivurderingstidspunktet. I den forbindelse blir en rekke forhold rundt eiendommene hensyntatt. Det være seg leietakerprofil, gjenværende løpetid på eksisterende leiekontrakter, behov for rehabilitering/oppussing, vedlikeholdskostnader, eiendommens beliggenhet, samt den generelle bygningstekniske standarden. I tillegg vurderes andre sammenlignbare transaksjoner som er gjennomført i nærområdet, finansieringskostnader, tilgjenglighet av ledige lokaler i nærområdet, markedsnivået for nye leiekontrakter, og de generelle makroøkonomiske utsiktene for de kommende årene. I sum gir dette et realistisk bilde av prisnivået som kan oppnås om eiendommen skulle omsettes fritt i markedet på verdivurderingstidspunktet. For verdivurdering av Fondets eiendommer benyttes NEWSEC og Akershus Eiendom, som er to av de ledende aktørene innenfor dette området i Norge. Belåningsgrad Per hadde Fondet totalt NOK 00 millioner i langsiktig gjeld, og en belåningsgrad på 68,9 %. Fondets samlede gjeld har gått opp i perioden på grunn av kjøp av en minoritetsandel i Husnes Storsenter. Fondet eier nå 00 % av senteret. Fondet har som målsetning å ha en gjennomsnittlig belåningsgrad på 70 % over Fondets levetid, men har anledning til å ha en belåningsgrad på mellom 60 % og 80 %. Per hadde Fondet totalt NOK 00 millioner i langsiktig gjeld. Rentekostnader Den gjennomsnittlige årlige rentekostnaden for Fondet per var,9 %, inklusiv lånemargin som er marginalt høyere en rentekostnade for. kvartal. Postivt yield gap Fondets gjennomsnittlige rentekostnad per var lavere enn den gjennomsnittlige yielden på eiendomsporteføljen på samme tidspunkt. Den gjennomsnittlige netto-yielden på eiendomsporteføljen per var ca. 6,4 %. Dermed var det et positivt yield gap på ca.,5 % mellom Fondets netto leieinntekter og Fondets rentekostnader. Rentesikring Per var 5,6 % av Fondets langsiktige gjeld rentesikret. I forbindelse med salg av store deler av porteføljen er det gjennomført refinansiering av fondets gjeld. Det er et positivt yield gap på ca.,5 % i perioden. Fondet benytter seg av ulike rentesikringsinstrumenter for å redusere renterisikoen i langsiktig gjeld. Det vanligste instrumentet er rentebytteavtaler. Per har Fondet 5 ulike rentebytteavtaler. Den gjennomsnittlige rentekostnaden på disse avtalene er 4,6 % inklusiv lånemargin, og avtalene har en gjennomsnittlig gjenværende løpetid på ca., år. Forklaring av rentesikring Rentesikringsavtaler blir som nevnt benyttet for å øke forutsigbarheten av rentekostnader over en gitt periode. Fondet minimerer således risikoen i tilfelle rentene skulle stige kraftig og den løpende kontantstrømmen ikke dekker rentekostnadene. Avdragsstruktur Fondet skal iht. låneavtaler betale avdrag de siste kvartaler av 05 på NOK millioner. Topp 0 Leietakere % andel av porteføljen Expert AS 9,7 % Universitetet i Oslo 9,056 % Bohus Sørlandsparken AS 4,794 % 4 Elkjøp Norge AS - Org.nr 4,69 % 5 Mobile Kjeller AS 4,0 % 6 Optimera AS 4,0 % 7 XXL Sport & Villmark AS,400 % 8 Jula Norge AS,58 % 9 Motor Forum Detalj AS,077 % 0 JYSK AS,766 % Andre 0 ulike leietakere 5,0 % Totalt 00,000 % Utløpsprofil Leieinntekter Mill. NOK Arealledighet 4 % % 0 % 5 % % 0 % Butikk Kontor Lager Garasje Servering Uteareal Investering Undervisning Noter Fondets gjennomsnittlige yield er et nøkkeltall som beskriver den gjennomsnittlige direkteavkastning på fondets eiendommer. Se definisjonen av yield i fotnote på side 5. Differansen mellom fondets netto leieinntekter og fondets gjennomsnittlige rentekostnad. % 0,0 % Oslo Akershus Rogaland Andre Butikk Lager Parkering Annet Kontor

5 8 Kvartalsrapport Q 05 - Storebrand Eiendomsfond AS 9 Regnskap Markedskommentar Høy aktivitet og store dealer kjennetegnet transaksjonsmarkedet i andre kvartal. Internasjonale investorer lar seg ikke skremme vekk av lav oljepris og utlendingene står bak om lag halvparten av transaksjonsvolumet hittil i år. I leiemarkedene er etterspørselen etter kontorarealer svak. RESULTAT (Tall i MNOK) Q/ 05 Hittil i år 04 Gevinst ved salg av bygg - 56,5 9,9 Leieinntekter 5,8 4,4 44, Øvrige inntekter -0, 0,, Sum inntekter 5,7 7, 455,5 Av og nedskrivninger varige driftsmidler -7,4 -, -40,8 Nedskrivning tidligere års nedskrivninger - -,8 Annen driftskostnad -8, -48,0-6,8 Sum driftskostnader -5,6-69, -49,8 Driftsresultat 0, 0,8-7, Finansinntekter 0,7,6 6, Finanskostnader -4,5-4,7-49,0 Verdiendring finansielle derivater 4, 96,7 6,6 Resultat 0,5 66, -4,4 BALANSE (Tall i MNOK) Eiendeler Utsatt skattefordel 4,7 4,7 0,0 Varige driftsmidler 790,4 790,4 5 5,7 Finansiell anleggsmidler 0,0 0,0 7, Sum anleggsmidler 944,0 944,0 5 7,9 Bank 7,8 7,8, Omløpsmidler 6, 6, 8,8 Sum eiendeler 4,0 4,0 5 6,0 Egenkapital og gjeld Innskutt egenkapital 8,6 8,6 8,6 Annen innskutt egenkapital 540,9 540,9 065,4 Sum egenkapital 74,4 74,4 49,0 Gjeld Langsiktig gjeld 54, 54, 4 47,7 Kortsiktig gjeld 55,4 55,4 6,4 Sum gjeld 409,6 409,6 4 64,0 Sum egenkapital og gjeld 4,0 4,0 5 6,0 Rammevilkår og konjunkturutsikter Økonomi: Statistisk Sentralbyrås prognoser for norsk økonomi fra juni viser en forventet sysselsettingsvekst på 0, % både i år og til neste år. Dette er omtrent det samme nivået som SSB hadde i prognosene i mars. Den svake veksten skyldes i hovedsak oljeprisfallet og lavere forventet investeringstakt i oljenæringen. SSB forventer imidlertid at aktiviteten i økonomien tar seg opp igjen fra 07, og at sysselsettingsveksten da kommer opp på, %. Den svake utviklingen i norsk økonomi førte til at Norges Bank kuttet styringsrenten med 5 basispunkter til,00 % i juni. Sentralbanken senket samtidig rentebanen og det er stor sannsynlighet for ytterligere ett rentekutt i løpet av høsten. Fremtidstro: Dagens Næringsliv sitt konjunkturbarometer for første kvartal viser at fremtidstroen til norske bedriftsledere fortsatt er på et lavt nivå i forhold til gjennomsnittet siste 0 år. Andelen bedrifter som ser for seg å nedbemanne er %, men det er fortsatt en overvekt av bedrifter som forventer å øke bemanningen (5 %). Et klart flertall av bedriftene venter også økt omsetning og lønnsomhet. Befolkning: I 04 vokste den norske befolkningen med, %, og de ti siste årene har befolkningen i Norge vokst betydelig raskere enn i Europa. Eurostat forventer at dette skal fortsette, og legger til grunn at Norge vil ha nest høyest veksttakt i Europa etter Luxembourg. Befolkningen i Norge forventes å vokse med,4 % per år frem til 00, mens EUs befolkning forventes å vokse med 0, % per år i samme periode. Til tross for lavere vekstutsikter for norsk økonomi på kort sikt, mener vi rammevilkårene for næringseiendom vil være positive fremover. Rimelig finansiering og attraktiv løpende avkastning relativt til andre aktivaklasser er forhold som preger markedet. Sammen med stor interesse fra utlandet bidrar dette til et betydelig etterspørselsoverskudd. Renter og lånefinansiering Etter at rentene falt markant gjennom 04 og i starten av 05, har lange renter steget betydelig i andre kvartal. 0-års swaprente er nå 77 punkter over den absolutte bunnen i vinter (per 0. juni). UNION Bankundersøkelse viser at bankmarginene flatet ut i andre kvartal, etter ni kvartaler på rad med reduksjon av marginene. Undersøkelsen viser at samlet lånefinansieringsrente for et standard trygt kontorbygg i Oslo sentrum er,45 %, opp 54 punkter siden første kvartal. Dette er likevel det nest laveste nivået vi noensinne har målt. Norges Banks utlånsundersøkelse for første kvartal indikerer en svak tilstramming i kredittpraksisen til næringseiendom. Undersøkelsen indikerer imidlertid at bankenes marginer generelt er på vei ned. Salgsmarkedet for næringseiendom Det sterke transaksjonsmarkedet har fortsatt inn i andre kvartal. Hittil i år har vi registrert et samlet transaksjonsvolum på rundt NOK 50 mrd. Internasjonale investorer har ikke latt seg skremme av oljeprisfallet, og utlendinger har stått bak omtrent halvparten av transaksjonsvolumet i Norge i 05. I tillegg til aktive utlendinger, kjennetegnes transaksjonsmarkedet i andre kvartal av at flere veldig store transaksjoner ble gjennomført. Citycon kjøpte Sektor-porteføljen for, milliarder kroner, KLP kjøpte restene av Aberdeen

6 0 Kvartalsrapport Q 05 - Storebrand Eiendomsfond AS Eiendomsfond Norge II for,6 milliarder, mens Colony Capital kjøpte Statoils hovedkontor på Forus for,5 milliarder. UNION tror vi får et samlet transaksjonsvolum i størrelsesorden 85 milliarder kroner i 05. Dersom det blir noen store porteføljesalg også i andre halvår, er 00 milliarder innen rekkevidde. Uansett ligger det an til at transaksjonsvolumet blir all time high med god margin i 05. Priser / yielder UNION anslår prime yield for kontor i Oslo til 4,5 %. Dette innebærer at nivået er redusert med 5 punkter siden første kvartal. Prime yield har falt ett prosentpoeng siden i fjor vinter. Vi forventer imidlertid nå at prime yield flater ut, og at dagens nivå holder seg de neste to årene. Med den siste tids oppgang i lange renter, og noe økt usikkerhet i kontorleiemarkedet, tror vi nå at vi har nådd yieldbunnen for de beste objektene. Høy etterspørsel og få selgere av de beste kontoreiendommene, bidrar til at flere beveger seg ut på risikokurven for å få eksponering. Dette legger press på yieldene i normalsegmentet. Normal yield har sunket 5 basispunkter over det siste kvartalet og vurderes til 6,50 %. UNION forventer at yielden for normaleiendom skal ned ytterligere 5 punkter til 6,5 %, før nivået stabiliserer seg. Avkastning UNION sitt avkastningsestimat for 05 er 8,4 % for en bred ubelånt eiendomsportefølje. Forventet yieldutvikling bidrar til sterk avkastning for næringseiendom i 05 til tross for svakere utvikling i norsk økonomi. Fra 06 legger vi til grunn at avkastningen i stor grad samsvarer med direkteavkastningen for eiendom. Oslo Børs Etter at eiendomsindeksen på Oslo Børs hadde en svært sterk utvikling gjennom fjoråret og i første kvartal i år, har indeksen falt med % i andre kvartal. Det er trolig tre hovedgrunner til den svake utviklingen. For det første har lange renter steget betydelig. For det andre ser utsiktene for leiemarkedene noe svakere ut. For det tredje er også eiendomsaksjene påvirket av urolighetene i finansmarkedene i forbindelse med den tiltakende usikkerheten rundt Hellas sin videre skjebne. Hovedindeksen er opp 9,6 % hittil i år. Kontorleiemarkedet i Oslo, Asker og Bærum Lav sysselsettingsvekst og pessimistiske bedriftsledere fører til lav etterspørsel etter kontorarealer for øyeblikket. Vi forventer at denne utviklingen forsetter i andre halvår og inn i 06. Fra 07 forventes høyere vekst i norsk økonomi, og vi forventer at arealetterspørselen tar seg opp i takt med konjunkturutviklingen. Tilbudssiden gjør at kontorledigheten ikke stiger kraftig til tross for svak etterspørsel. UNION forventer en brutto tilførsel av kontorareal på om lag kvm i snitt i kommende treårsperiode, mot kvm i snitt siste 5 år. Netto tilførsel av kontorareal blir betydelig lavere som følge av konvertering av et betydelig volum til andre formål (særlig bolig). Vi anslår en netto tilførsel av kontorarealer på rundt kvm i snitt i perioden. Kontorledigheten i Oslo, Asker og Bærum var 7,7 % i andre kvartal. UNION forventer at ledigheten øker til 8, % det kommende året, før den synker gradvis til 7,4 % ved utgangen av 07. Leieprisstatistikk indikerer at vi nå har hatt to kvartaler på rad med synkende leiepriser. For å få et robust datagrunnlag beregner vi fire kvartals rullerende snitt når vi vurderer utviklingen. Beregningen viser at trenden er ned 0,8 % i første kvartal. Nedgangen kommer etter 8 kvartaler på rad med vekst i snittleien. Leieprisutviklingen er i tråd med UNIONs forventning. Vårt markedssyn innebærer at vi får en nedgang i leieprisene på rundt tre % i år og to % i 06. Det blir imidlertid relativt stor forskjell i leieprisutvikling mellom de ulike områdene. UNION forventer svakest utvikling på Lysaker, Fornebu og i resten av Asker og Bærum. I disse områdene forventer vi en nedgang i leieprisene i størrelsesorden 6-8 % i 05. Det er særlig tre forhold som ligger bak dette synet; (i) høy kontorledighet, (ii) betydelig nybyggvolum og (iii) høy eksponering mot oljebransjen. I Sentrum og CBD, hvor ledigheten er lavere og oljeavhengigheten er mindre, venter vi at leieprisene holder seg stabile. Bergen, Trondheim og Stavanger Kontorledigheten i Bergen har økt med kvm i løpet av det siste året og var 9,5 % per. april 05. Ledighetsøkningen skyldes primært at det har blitt tilført et stort volum nye kontorlokaler. Nedgangen i olje- og gassektoren har bidratt til å forsterke utviklingen. Det ferdigstilles ytterligere ca kvm nye kontorarealer i 05 og 06. Dette sannsynliggjør at kontorledigheten skal stige videre. Markedet preges nå av tilbudsoverskudd, som legger press på leieprisene. Nybygg og lokaler med høy standard og sentral beliggenhet er ventet å stå seg best i et tøffere leiemarked, mens bygg med lavere standard og dårligere beliggenhet sannsynligvis får en vesentlig korreksjon. Kontormarkedet i Trondheim er i likhet med mange norske byer preget av oljeprisfallet og svakere makroutvikling. Blant annet har Aker Solutions og Aibel annonsert at de skal fremleie lokaler. Situasjonen er likevel ikke dramatisk, og kontorledigheten utviklet seg i hovedsak flatt gjennom fjoråret (7 %). Ledigheten er ventet å stige med rundt ett prosentpoeng i 05. Vi venter i hovedsak flat leieprisutvikling, men blir ikke overrasket dersom vi ser svakt synkende markedsleie i enkelte områder. Kontorledigheten i Stavanger-området har steget fra 8 % i oktober i fjor til 9,7 % i mai 4. Det er imidlertid stor variasjon i ledighet mellom de ulike områdene i regionen. Kontorledigheten er 6,7 % i sentrum, mens den er om lag % på Forus. Lavere oljepris og redusert aktivitet i oljebransjen har redusert etterspørselen etter kontorarealer betydelig. På Forus, hvor mange oljebedrifter er lokalisert, er leieprisene i en klart synkende tendens. Lokaler med sentral beliggenhet og høy standard i sentrum står seg best i et tøffere kontorleiemarked. Arealstatistikk Kyte Næringsmegling Norion Næringsmegling 4 Eiendomsmegler Næringsmegler

7 NEOLAB BY KNOWIT Storebrand Eiendomsfond AS c/o UNION Eiendomskapital AS, Bolette brygge, Postboks 75 Vika, N-0 Oslo, nr B