Storebrand Eiendomsfond AS

Transkript

1 Forvaltet av: Storebrand Eiendomsfond AS Storebrand Privat Investor ASA 1. kvartal 2016

2 2 Kvartalsrapport Q Storebrand Eiendomsfond AS Innhold Sammendrag Avkastning og aksjekurs Eiendomsporteføljen Finansiering Orientering om salg av eiendom Regnskap Markedskommentar Side

3 3 Sammendrag Fondet består ved utløpet av 1. kvartal av 10 eiendommer. 7 av fondets eiendommer er solgt i løpet av kvartalet, med oppgjør i 2. kvartal. Etter salget i 1. kvartal består Fondets eiendomsportefølje av eiendommene Kabelgata 40 i Oslo, Husnes Storsenter samt Gunnar Knudsensvei 40 i Skien. Arbeid med salg av Fondets resterende eiendommer følges løpende opp med Fondets styre iht. selskapets vedtatte nedsalgsstrategi. Aksjekursen (VEK) i fondet er i kvartalet estimert til 2,29 kr per aksje. Netto yield på porteføljen er ca. 7,2 %. Selskapet har per en eiendomsportefølje med en verdi på ca. MNOK 1 565,6. Fondet har aksjonærer.

4 4 Kvartalsrapport Q Storebrand Eiendomsfond AS Avkastning og aksjekurs Fondet leverer en avkastning på 1,3 % for 1. kvartal, sammenlignet med verdijustert egenkapital per aksje i 4. kvartal Aksjekurs og avkastning Periode Kurs Avkastning Oppstart 9,04 - Q ,15 7,0 % Q ,35 8,8 % 1 Q ,73 3,0 % Q ,36 5,0 % Q ,47 0,8 % Q ,15-4,8 % 2 Q ,04-9,1 % Q3 08 8,86-19,8 % Q4 08 7,01-20,8 % Q1 09 6,92-1,3 % Q2 09 6,68-3,4 % Q3 09 6,78 1,4 % Q4 09 7,81 15,2 % Q1 10 7,69-1,5 % Q2 10 8,47 10,1 % Q3 10 8,33-1,7 % Q4 10 9,70 16,4 % Q1 11 9,98 2,9 % Q ,36 7,4 % 3 Q3 11 9,98-3,7 % Q4 11 9,60-0,8 % 4 Q1 12 9,72 1,3 % Q2 12 8,50-5,3 % 5 Q3 12 8,53 0,3 % Q4 12 8,23-3,5 % Q1 13 8,29 0,7 % Q2 13 7,74-1,6 % 6 Q3 13 7,74 0,1 % Q4 13 7,45 0,3 % 7 Q1 14 7,05 0,1 % 8 Q2 14 7,40 4,9 % Q3 14 7,51 1,5 % Q4 14 NA NA Q1 15 3,60-10,1 % 9 Q2 15 3,45-4,1 % Q3 15 2,82-18,3 % Q4 15 2,26-20,0 % Q1 16 2,29 1,3 % Akkumulert -28,0 % 1 Utbytte på NOK 0,875 per aksje. 2 Utbytte på NOK 0,68 per aksje. 3 Utbytte på NOK 0,35 per aksje. 4 Utbytte på NOK 0,30 per aksje. 5 Utbytte på NOK 0,70 per aksje. 5 Utbytte på NOK 0,70 per aksje. 6 Utbytte på NOK 0,42 per aksje. 7 Utbytte på NOK 0,32 per aksje. 8 Utbytte på NOK 0,40 per aksje. 9 Utbytte på NOK 3,15 per aksje. Avkastning i 1. kvartal 2016 Fondet leverer en avkastning på ca. 1,3 % i 1. kvartal 2016, sammenlignet med VEK per aksje i 4. kvartal Per var verdijustert egenkapital (VEK) per aksje NOK 2,29, aksjekursen, der man har hensyntatt fremtidige estimerte transaksjonskostnader. Hvordan beregnes avkastningen? Egenkapitalavkastningen for en eiendomsinvestering inkluderer i hovedsak to elementer: 1. Direkteavkastning 2. Verdiendring Direkteavkastning Direkteavkastning kalkuleres ved å ta brutto leieinntekter for kvartalet fratrukket eierkostnader 1, dividert på vektet verdijustert egenkapital for perioden. Direkteavkastningen for Fondet i 1. kvartal ble 0,9 %. Verdiendring Verdiendringene resulterte samlet sett i en økning i aksjekursen på 0,4 %. Avkastning siden oppstart Siden oppstart har Fondet levert en akkumulert avkastning på -28 % 2. Dette baserer seg på kursen fondet hadde ved oppstart i 1. kvartal 2005 som beregnet i Norsk Eiendomsfondsindeks. Omsetning i annenhåndsmarkedet Aksjer i Fondet kan kun handles av primærinnsidere i en periode på 4 uker etter at kvartalsresultatet er offentliggjort/gjort kjent for aksjonærene i Fondet. Kvartalsresultatet ansees gjort kjent 3 dager etter at kvartalsrapporten er sendt til aksjonærene. Med primærinnsidere menes styremedlemmer og daglig leder i Fondet og ansatte hos forvalter, UNION Eiendomskapital AS, samt selskaper kontrollert av nevnte personer, som direkte eller indirekte forestår arbeid for Fondet. Primærinnsidere kan ikke handle aksjer i Fondet selv i denne perioden, dersom det foreligger innsideinformasjon om aksjer i Fondet. Definisjonen av innsideinformasjon etter verdipapirhandelloven 3-2 gjelder tilsvarende. Primærinnsidere har i den perioden det er tillatt å handle aksjer undersøkelsesplikt med hensyn til om det foreligger innsideinformasjon. Etter at handelen er gjennomført skal primærinnsider informere styret i SPI. Utbytte Siden oppstart i 2005 er det utbetalt utbytte til aksjonærene i årene 2007, 2008, 2011, 2012, 2013, 2014 og Utbetalingene var på henholdsvis NOK 0,875, NOK 0,68, NOK 0,65, NOK 0,70, NOK 0,74 (samlet i 2013), NOK 0,40 og NOK 3,15 per aksje. Det er samlet utbetalt NOK 7,195 per aksje siden oppstart i Noter 1 Eierkostnader inkluderer driftskostnader, avsetninger, skatt, rentekostnader, forvaltningshonorarer m.m. 2 Det presiseres at historisk avkastning ikke er en garanti for fremtidig avkastning. Totalt i utbytte 7,195

5 5 Eiendomsporteføljen Eiendomsporteføljen består av 10 eiendommer med en markedsverdi på ca. NOK 1 565,6 millioner 1. Det er totalt 107 leietakere i porteføljen. Netto-yielden på porteføljen er ca. 7,2 % ved utgangen av 1. kvartal, og ledigheten er ca. 11 % 2. Fondets levetid Fondet er inne i en avviklingsfase, der forvalter fokuserer på aktiv forvaltning samt klargjøring av eiendommer for salg. Forvalter har en løpende dialog med Fondets styre og investeringskomite knyttet til gjennomføring av Fondets nedsalgsstrategi. Vektet yield, basert på siste verdivurdering av porteføljen var ca. 7,2 % Eiendomsporteføljen Per bestod eiendomsporteføljen av 10 eiendommer med en samlet verdi på NOK 1 565,6 millioner. Porteføljen har et samlet areal på ca m2 som ved utgangen av kvartalet genererte årlige leieinntekter på ca. NOK 119,9 millioner. Vektet yield 3, basert på siste verdivurdering av porteføljen var ca. 7,2 %. Leieforhold Per hadde eiendomsporteføljen totalt 107 ulike leietakere. De tre største leietakerne i porteføljen er Expert, Universitetet i Oslo og Bohus. De største og mest solide leietakerne er ansvarlige for store deler av leien i porteføljen. Eksempelvis var de 30 største leietakerne per ansvarlige for ca. 78,5 % av de samlede leieinntektene i porteføljen. Ledigheten i porteføljen er på ca. 11 %. Dette er basert på fondets leie, sammenlignet med markedsleien på ledige arealer vurdert av fondets to verdivurderere. Verdivurderinger Det er ikke gjennomført verdivurdering av Fondets eiendommer i 1. kvartal. Neste Topp 10 investorer % andel av aksjene 1 STOREBRAND LIVSFORSIKRING 10,70 % 2 GOLDMAN SACHS & CO 2,06 % 3 ANDVARI INVESTMENT R 1,11 % 4 UNIFOR - FORVALTNING 1,11 % 5 LØRENSKOG KOMMUNE 0,77 % 6 KIKAMO AS 0,75 % 7 LAVO AS 0,65 % 8 STATE STREET NOMINEE 0,63 % 9 HEDALM HOLDING AS 0,62 % 10 AS BACKE 0,59 % Oversikt over Fondets eiendommer: Eiendom Beliggenhet Areal (m 2 ) Bruttoleie (NOK) Leietid (År) Kjellerholen 7 Skedsmo ,9 Rabekkgata 6 Moss ,4 Kabelgata 40 Oslo ,3 Gunnar Knudsens vei 90 Skien ,8 Rabekkgata 4 Moss ,8 Nyvegen 7 Gjøvik Husnes Storsenter Husnes ,0 OTI-Senteret Orkanger ,6 Kjellerholen 9 Skedsmo ,6 Barstølveien Kristiansand ,4 Total ,2 Noter 1 Alle tall er justert for fondets eierandel 2 Faktisk leie mot gjennomsnittsmarkedsleie for porteføljen 3 Yield er et nøkkeltall som beskriver direkteavkastningen på en eiendom. Yield for en eiendom beregnes som leieinntekter fratrukket kostnader dividert med eiendommens markedsverdi. En leieinntekt fratrukket eierkostnader, på eksempelvis NOK 6 millioner og en markedsverdi av eiendommen på NOK 100 millioner gir en yield på 6,0 % (6 mill/100 mill).

6 6 Kvartalsrapport Q Storebrand Eiendomsfond AS Eiendomsporteføljen (forts) Fordeling av eiendomsporteføljen per segment basert på leieinntekter 21,9 % 17,1 % Butikk Kontor 2,6 % 2,4 % Lager Parkering Annet 56,0 % Fordeling av eiendomsporteføljen per fylke basert på leieinntekter 7,2 % 6,4 % 0,3 % 25,3 % verdivurdering vil bli gjennomført ved utgangen av 2. kvartal. Verdivurdererne estimerer markedsverdien av eiendommene som om de skulle omsettes i markedet på verdivurderingstidspunktet. I den forbindelse blir en rekke forhold rundt eiendommene hensyntatt. Det være seg leietakerprofil, gjenværende løpetid på eksisterende leiekontrakter, behov for rehabilitering/oppussing, vedlikeholdskostnader, eiendommens beliggenhet, samt den generelle bygningstekniske standarden. I tillegg vurderes andre sammenlignbare transaksjoner som er gjennomført i nærområdet, finansieringskostnader, tilgjenglighet av ledige lokaler i nærområdet, markedsnivået for nye leiekontrakter, og de generelle makroøkonomiske utsiktene for de kommende årene. I sum gir dette et realistisk bilde av prisnivået som kan oppnås om eiendommen skulle omsettes fritt i markedet på verdivurderingstidspunktet. For verdivurdering av Fondets eiendommer benyttes NEWSEC og Akershus Eiendom, som er to av de ledende aktørene innenfor dette området i Norge. 7,4 % 14,6 % 23,2 % Hordaland Vest-Agder Oslo 15,6 % Akershus Sør-Trøndelag Østfold Telemark Oppland Reforhandlingspotensial Andel leiekontrakter som utløper 30 % 25 % 20 % 15 % 10 % 5 % 0 % Butikk Servering Kontor Lager Garasje Parkering Uteareal Investering Undervisning Annet

7 7 Finansiering Fondets belåningsgrad er 74,5 % ved utløp av 1. kvartal. Totalt har Fondet rentebærende gjeld på ca. NOK millioner, hvorav 52,9 % av dette er rentesikret. Gjennomsnittlig rentekostnad var 4,01 % ved utløp av kvartalet. Belåningsgrad Per hadde Fondet totalt NOK millioner i langsiktig gjeld, og en belåningsgrad på 74,5 %. Fondets samlede gjeld har gått ned i perioden på grunn av betaling av avdrag. Fondet har som målsetning å ha en gjennomsnittlig belåningsgrad på 70 % over Fondets levetid, men har anledning til å ha en belåningsgrad på mellom 60 % og 80 %. Per hadde Fondet totalt NOK millioner i langsiktig gjeld. Rentekostnader Den gjennomsnittlige årlige rentekostnaden for Fondet per var 4,01 %, inklusiv lånemargin som er en økning i rentekostnaden fra forrige kvartal grunnet høyere marginer. Postivt yield gap Fondets gjennomsnittlige rentekostnad per var lavere enn den gjennomsnittlige yielden 1 på eiendomsporteføljen på samme tidspunkt. Den gjennomsnittlige netto-yielden på eiendomsporteføljen per var ca. 7,2 %. Dermed var det et positivt yield gap 2 på ca. 3,2 % mellom Fondets netto leieinntekter og Fondets rentekostnader. Rentesikring Per var 52,9 % av Fondets langsiktige gjeld rentesikret. Andel rentesikret gjeld er høyere enn forrige kvartal, ettersom andel flytende gjeld har blitt lavere. Det er et positivt yield gap på ca. 3,2 % i perioden. Fondet benytter seg av ulike rentesikringsinstrumenter for å redusere renterisikoen i langsiktig gjeld. Det vanligste instrumentet er rentebytteavtaler. Per har Fondet 5 ulike rentebytteavtaler. Den gjennomsnittlige rentekostnaden på disse avtalene er 4,84 % inklusiv lånemargin, og avtalene har en gjennomsnittlig gjenværende løpetid på ca. 1,5 år. Forklaring av rentesikring Rentesikringsavtaler blir som nevnt benyttet for å øke forutsigbarheten av rentekostnader over en gitt periode. Fondet minimerer således risikoen i tilfelle rentene skulle stige kraftig og den løpende kontantstrømmen ikke dekker rentekostnadene. Topp 10 Leietakere % andel av porteføljen 1 Expert AS 10,0 % 2 Universitetet i Oslo 9,3 % 3 Bohus Sørlandsparken AS 4,9 % 4 Elkjøp Norge AS Org.nr ,8 % 5 Mobile Kjeller AS 4,2 % 6 Optimera AS 4,1 % 7 Brynild Gruppen AS 4,0 % 8 XXL Sport & Villmark AS 3,5 % 9 Jula Norge AS 3,4 % 10 Motor Forum Detalj AS 3,2 % Andre 97 ulike leietakere 48,6 % Utløpsprofil Leieinntekter Mill. NOK Totalt 100,0 % Noter 1 Fondets gjennomsnittlige yield er et nøkkeltall som beskriver den gjennomsnittlige direkteavkastning på fondets eiendommer. Se definisjonen av yield i fotnote 1 på side 5. 2 Differansen mellom fondets netto leieinntekter og fondets gjennomsnittlige rentekostnad.

8 8 Kvartalsrapport Q Storebrand Eiendomsfond AS Orientering om salg av eiendom Salgsprosesser initiert i 4. kvartal 2015 og 1. kvartal 2016 er sluttført. Samlet er 7 av fondets 10 eiendommer solgt. Storebrand Eiendomsfond AS ( Fondet ) eide per eiendommer, etter at 30 eiendommer ble solgt gjennom et porteføljesalg i mars Forvalter har i samråd med fondets styre og investeringskomité vurdert ulike salgsstrategier, salg av enkelteiendommer, delporteføljer og salg av samlet portefølje. Det har med utgangspunkt i dette blitt gjennomført salgsprosesser som ble initiert i 4. kvartal 2015 og 1. kvartal Disse prosessene sluttføres i 2. kvartal 2016, og da vil følgende eiendommer være solgt: Salg av Fondets eiendommer: Eiendom Beliggenhet Areal (m 2 ) Barstølveien Kristiansand Kjellerholen 7 Skedsmo Kjellerholen 9 Skedsmo Nyvegen 7 Gjøvik OTI-Senteret Orkanger Rabekkgata 4 Moss Rabekkgata 6 Moss Total Ovennevnte eiendommer er solgt for en samlet verdi av MNOK 820 etter fradrag for berettigede funn i kjøpers due diligence (selskapsgjennomgang og teknisk gjennomgang). Eiendommen OTI- Senteret er solgt med virkning fra 2. kvartal, hvor avtalen med kjøper innebærer at det skal gjennomføres et etteroppgjør hvor verdiskapning frem til skal deles mellom selger og kjøper. Selger skal motta 40 % av denne verdiskapningen. I VEK pr er det hensyntatt et estimat på denne verdiskapningen. Etter at disse salgene er gjennomført har Fondet en eiendomsportefølje bestående av Kabelgata 40 i Oslo, Husnes Storsenter og Gunnar Knudsensvei 90 i Skien. Salg av gjenstående eiendommer i Fondet Det ble vedtatt av generalforsamlingen i 2012 at Fondets resterende eiendommer skulle være solgt senest I tråd med dette vedtaket vil forvalter, styre og investeringskomité fortsatt ha fokus på å selge eiendom på et for eiendommene og markedet gunstig tidspunkt. Det er igangsatt prosesser for å selge flere av Fondets gjenværende eiendommer. Salgsproveny relatert til nedbetaling av gjeld og utbetaling av utbytte På grunn av begrensninger i Fondets låneavtaler, og for å begrense likviditetsrisiko i resterende avviklingsperiode, vil salgsproveny fremover i hovedsak benyttes til nedbetaling av gjeld. Det er bedt om at generalforsamlingen 12. mai 2016 gir styret fullmakt til å utdele utbytte basert på det godkjente årsregnskapet for Styret vil etter at ovennevnte salg er gjennomført, vurdere størrelsen på utbyttet som kan deles ut. Utbytte knyttet til dette forventes utbetalt i slutten av Q samt tidlig i Q

9 9 Regnskap RESULTAT (Tall i MNOK) Q1/ 2016 Hittil i år 2015 Gevinst ved salg av bygg ,6 Leieinntekter 34,2 34,2 179,7 Øvrige inntekter 17,0 17,0 10,8 Sum inntekter 51,1 51,1 262,0 Av og nedskrivninger varige driftsmidler -7,6-7,6-204,3 Annen driftskostnad -7,8-7,8-64,8 Sum driftskostnader -15,4-15,4-269,1 Driftsresultat 35,8 35,8-7,1 Finansinntekter 0,2 0,2 4,8 Finanskostnader -16,3-16,3-76,1 Verdiendring finansielle derivater 1,8 1,8 9,9 Resultat 21,5 21,5-68,4 BALANSE (Tall i MNOK) Eiendeler Utsatt skattefordel 116,9 116,9 116,9 Varige driftsmidler 1 623, , ,2 Finansiell anleggsmidler 9,7 9,7 9,8 Sum anleggsmidler 1 750, , ,9 Bank 168,5 168,5 157,9 Omløpsmidler 17,2 17,2 28,0 Sum eiendeler 1 935, , ,7 Egenkapital og gjeld Innskutt egenkapital 183,6 183,6 183,6 Annen innskutt egenkapital 371,9 371,9 340,6 Sum egenkapital 555,4 555,4 524,1 Gjeld Langsiktig gjeld 1 321, , ,3 Kortsiktig gjeld 59,2 59,2 83,4 Sum gjeld 1 380, , ,6 Sum egenkapital og gjeld 1 935, , ,7

10 10 Kvartalsrapport Q Storebrand Eiendomsfond AS Markedskommentar Etter at alle transaksjonsrekorder ble slått i fjor, har 2016 så langt vært betydelig roligere i transaksjonsmarkedet. I leiemarkedet venter vi at kontorledigheten vil begynne å falle i løpet av det neste året grunnet lite nybygging og betydelig konvertering parallelt med gradvis sterkere økonomisk vekst. Vi forventer at leienivåene vil flate ut i år og deretter stige fra Rammevilkår og konjunkturutsikter Etter at vedvarende tilbudssideoverskudd og usikkerhet knyttet til etterspørselen fra fremvoksende økonomier sendte oljeprisen ned til bunnen på USD 27 pr. fat, har prisen steget mer enn 60 prosent. Prisen er imidlertid fortsatt på et nivå som påvirker norsk økonomi negativt gjennom lavere investeringsvilje hos aktørene i oljenæringen og dermed lavere BNP-vekst. Den kraftige kronesvekkelsen som har fulgt i kjølvannet av oljenedturen bidrar til å motvirke de negative effektene av oljeprisfallet ved at eksportbedrifter og importkonkurrerende bedrifter har blitt mer konkurransedyktige. Videre bidrar ekspansiv penge- og finanspolitikk til å dempe effektene av oljeprisfallet. Så langt er det først og fremst oljerelaterte næringer og de oljeeksponerte fylkene på Sør- og Vestlandet som opplever svak vekst. Dette fremgår blant annet av utviklingen i den registrerte arbeidsledigheten, som viser at økningen på landsbasis siste to år kan forklares i sin helhet ved økningen i oljefylkene på Sør- og Vestlandet. I Oslo har arbeidsledigheten falt noe de siste to årene. Renter og lånefinansiering Økte innlånskostnader for bankene kombinert med den overraskende strenge linjen fra Finanstilsynet høsten 2015 har gjort finansieringsmarkedet vesentlig strammere enn på samme tid i fjor. UNIONs Bankundersøkelse fra februar viste at den gjennomsnittlige bankmarginen for nye 5-års lån til sentralt beliggende eiendom i Oslo hadde kommet opp 0,49 prosentpoeng siden Q Til tross for at bankmarginen har økt, holder samlet finansieringskostnad seg på et attraktivt nivå. Dette skyldes at lange renter kom ytterligere ned i samme periode. Samlet finansieringskostnad i standardcaset var opp fra 3,17 til 3,25 fra november til februar. De siste ukene har bankenes innlånskostnader kommet noe ned igjen. Samtidig observerer vi at bankene på kort tid har kommet langt i tilpasningen til de nye og strengere kapitalkravene. Dette kan bidra til å bedre situasjonen i bankmarkedet fremover. Salgsmarkedet for næringseiendom 2015 var et ekstremt år i det norske eiendomsmarkedet, med et samlet transaksjonsvolum på 128 mrd. kroner. Det var særlig de mange store milliardtransaksjonene som drev volumet. I segmentet med transaksjoner fra mil. var volumet faktisk marginalt ned fra Så langt i 2016 har markedet vært betydelig roligere. Transaksjonsvolumet i første kvartal var på drøyt 8 milliarder kroner. Volumet er mer enn halvert sammenlignet med første kvartal i fjor, men likevel høyere enn i samme kvartal i 2013 og Markedet er fortsatt preget av sterk etterspørsel etter eiendomsinvesteringer fra norske og utenlandske investorer, men så langt har det vært færre selgere av store eiendommer og porteføljer. Vi forventer et sterkt transaksjonsår også i 2016, men volumene blir betydelig lavere enn i fjor. UNION venter et volum på ca. 65 mrd. i år. Priser / yielder Til tross for en utfordrende makrosituasjon de siste to årene, resulterte etterspørselsoverskuddet etter eiendomsinvesteringer i at prime yield kom ned 0,5 prosentpoeng til rekordlave fire prosent i Så langt i 2016 anslår vi at prime yield har holdt seg på dette nivået. Finansieringsmarkedet og utsiktene i leiemarkedet er de største usikkerhetsmomentene for prisutviklingen i eiendomsmarkedet på kort sikt. Vi tror finansieringsmarkedet vil bedres gradvis utover i 2016 og 2017 i takt med at bankene får

11 11 tilpasset seg strengere kapitalkrav. I tillegg har bankenes innlånskost kommet noe ned igjen de siste ukene. Kontorleiemarkedet i Oslo, Asker og Bærum Kontorledigheten i Oslo, Asker og Bærum var 7,8 prosent i første kvartal, etter å ha steget med om lag m 2 de siste to årene. Ledigheten har imidlertid vært stabil de siste kvartalene. I 2014 og 2015 økte ledigheten på Lysaker og Fornebu til sammen med om lag m 2. Ledighetsveksten i de andre områdene i Oslo har med andre ord vært svært moderat. eksponeringen mot oljeindustrien. I 2015 ble det ferdigstilt m 2 nye kontorarealer i Bergen, noe som tilsvarer en tilbudssidevekst på hele 5,7 prosent. Svært høy nybyggaktivitet kombinert svak utvikling i arbeidsmarkedet, har bidratt til at kontorledigheten har steget med om lag 3 prosentpoeng siden april 2014 til 10,5 prosent i april i år. Beslutningene om å bygge er tatt i «gode tider», mens byggene er realisert i «dårlig tider». I 2016 er nybyggvolumet tilbake til mer normale nivåer da det ferdigstilles om lag m 2. Kyte forventer likevel at kontorledigheten skal holde seg på et høyt nivå i flere år fremover. Ferdigstillelse av nye kontorarealer forventes å bli på om lag m 2 årlig i perioden 2016 til Til sammenligning har snittvolumet de siste 15 årene vært om lag m 2. I tillegg tas et stigende volum kontorareal ut av markedet for å konverteres til andre formål. Kontor konverteres i hovedsak til leiligheter, men vi ser også eksempler på konvertering til hotell, utdanning og asylmottak. Vi estimerer at om lag m 2 kontor fjernes fra tilbudssiden i perioden 2016 til Moderat nybygging og mye konvertering fører til at det blir nullvekst på tilbudssiden i 2016 og at byggmassen krymper i Vår prognose for kontorleiemarkedet i Oslo innebærer at ledigheten har toppet ut og vil gradvis begynne å falle. Lav nybygging og betydelig konvertering bidrar til å balansere markedet i en utfordrende tid og danner grunnlaget for en raskere nedgang i ledigheten når etterspørselen tiltar. Vi forventer en kontorledighet på om lag 6,5 prosent ved utgangen av Aktiviteten i leiemarkedet har tatt seg gradvis opp de siste kvartalene. Signeringsvolumet på 12-måneders basis var om lag 15 prosent høyere i første kvartal i år enn i samme kvartal i fjor. Leieprisene i nye kontrakter er i gjennomsnitt 5 til 10 prosent lavere enn på toppen i Vi ser imidlertid klare tendenser til at leieprisfallet har flatet ut og vi forventer at leieprisene i Oslo i hovedsak holder seg stabile i Den gunstige utviklingen på tilbudssiden bidrar til at leieprisveksten kan komme relativt raskt tilbake. Vi tror derfor at leieprisene i Oslo i snitt vil stige med 2 prosent i 2017 og 5 prosent i Bergen, Trondheim og Stavanger Rogaland og Hordaland er de to fylkene som har hatt størst økning i arbeidsledigheten det siste året. Den svake utviklingen i arbeidsmarkedet i disse fylkene skyldes selvsagt den relativt høye Stigende kontorledighet og økt fremleieaktivitet legger press på leieprisene. Det er særlig i de oljeeksponerte områdene som Kokstad og Sandsli at leieprisene er under sterkt press. Lokaler med høy standard og sentral beliggenhet i sentrum har kun hatt en moderat leiepriskorreksjon. Etter å ha steget jevnt og trutt siden 2012, er kontorledigheten i Stavanger redusert med 0,9 prosentpoeng til 9,2 prosent siden oktober i fjor. Nedgangen i ledighet kan i stor grad relateres til at Forusbeen 35 ble konvertert til asylmottak. Ledigheten er forventet å stabilisere seg på rundt ti prosent i overskuelig fremtid. Leieprisene i Stavanger er fortsatt under press, noe som særlig er merkbart for kontoreiendommer på Forus og i enkelte områder i Stavanger randsone. Leieprisene på Forus har falt om lag 20 prosent siden toppen før oljeprisfallet. Svak kontoretterspørsel og stigende kontorledighet vil sannsynligvis bidra til at leieprisene fortsetter å falle i andre halvår, men det største fallet er nok bak oss. Arbeidsmarkedet i Trondheim er ganske differensiert med hensyn til næringsstruktur og har en relativt stor offentlig sektor sammenlignet med Bergen og Stavanger. Arbeidsmarkedet har derfor vært mer robust i kjølevannet av oljeprisfallet. Det ble ferdigstilt m 2 nye kontorarealer i Trondheim i Dette er det høyeste nivået de siste 15 årene og mer enn dobbelt så mye som i et gjennomsnittsår. Likevel har kontorledigheten kun steget fra 8 prosent i februar i fjor til rundt 9 prosent på samme tidspunkt i år, noe som indikerer at etterspørselen har holdt seg på et bra nivå i Det er imidlertid også en mulighet at dette delvis skyldes en tidsforskyvningseffekt før vi ser at det høye nybyggvolumet materialiserer seg i ledighetstallene. Noter 1 Kyte 2 EiendomsMegler1 Næring 3 Norion

12 KNOWIT EXPERIENCE Storebrand Eiendomsfond AS c/o UNION Eiendomskapital AS, Bolette brygge 1, Postboks 1715 Vika, N-0121 Oslo, nr B