Storebrand Eiendomsfond AS

Transkript

1 Forvaltet av: Storebrand Eiendomsfond AS Storebrand Privat Investor ASA. kvartal 0

2 Kvartalsrapport Q 0 - Storebrand Eiendomsfond AS Innhold Sammendrag Avkastning og aksjekurs Eiendomsporteføljen Eiendomssalg Finansiering Regnskap Markedskommentar Side Sammendrag Storebrand Eiendomsfond AS (Fondet) leverer en avkastning på ca. -,6 % i. kvartal 0. Storebrand Eiendomsfond AS er eier av totalt 55 næringsbygg som blir forvaltet av UNION Eiendomskapital på vegne av fondet. I løpet av. kvartal ble Landøyveien i Asker realisert. Fondet har tillegg solgt ytterligere 4 eiendommer med overtagelse i. kvartal og har solgt til sammen 6 eiendommer så langt i år. Fondet har levert en akkumulert avkastning på 7,8 %. Verdiskapningen i porteføljen skyldes i hovedsak gode eiendomskjøp, prosjektarbeider på eiendommer, og aktiv jobbing med utleie av ledige arealer, og forlengelse av eksisterende leiekontrakter etter overtagelse av eiendommene. Netto yield på porteføljen er 6,9 %. Fondet har 4 65 aksjonærer.

3 4 Kvartalsrapport Q 0 - Storebrand Eiendomsfond AS 5 Avkastning og aksjekurs Fondet leverer en avkastning på ca. -,6 % for. kvartal, og dette skyldes i hovedsak negativ verdiendring i Fondets eiendomsportefølje. Siden oppstart i 005 har Fondet levert en akkumulert avkastning på ca. 7,8 %. Eiendomsporteføljen Eiendomsporteføljen består av 55 eiendommer med en markedsverdi på ca. NOK 6 56 millioner. Det er totalt 9 leietakere i porteføljen. Netto-yielden på porteføljen er ca. 6,9 % ved utgangen av. kvartal, og ledigheten er ca. 5 %. Det ble gjennomført flere eiendomssalg i løpet av kvartalet. Avkastning pr. aksje Q 0 Direkteavkastning,4 % Verdiendring -,0 % Totalt -,6 % Verdijustert egenkapital pr. aksje Verdijustert egenkapital pr. aksje (VEK) beregnes ved å ta utgangspunkt i bokført egenkapital pr. aksje med tillegg/fradrag for avvik mellom eiendomsporteføljens bokførte verdi vs. markedsverdi, samt overkurs/underkurs for Fondets gjeld. Aksjekurs og avkastning Kurs Avkastning Oppstart 9,04 - Q4 05 9,07 0,4 % Q 06 9,78 7,9 % Q 06 0,70 9,4 % Q 06,6 6, % Q4 06,5 7,0 % Q 07,5 8,8 % Q 07,7,0 % Q 07,6 5,0 % Q4 07,47 0,8 % Q 08,5-4,8 % Q 08,04-9, % Q 08 8,86-9,8 % Q4 08 7,0-0,8 % Q 09 6,9 -, % Q 09 6,68 -,4 % Q 09 6,78,4 % Q4 09 7,8 5, % Q 0 7,69 -,5 % Q 0 8,47 0, % Q 0 8, -,7 % Q4 0 9,70 6,4 % Q 9,98,9 % Q 0,6 7,4 % Q 9,98 -,7 % Q4 9,60-0,8 % 4 Q 9,7, % Q 8,50-5, % 5 Q 8,5 0, % Q4 8, -,5 % Q 8,9 0,7 % Q 7,74 -,6 % 6 Akkumulert 7,8 % Avkastning i. kvartal 0 Avkastning i eierselskapet Storebrand Privat Investor ASA ble ca. -,6 % i. kvartal. Per var verdijustert egenkapital (VEK) pr. aksje NOK 7,74. Det er i. kvartal delt ut et utbytte på NOK 0,4 per aksje. Hvordan beregnes avkastningen? Egenkapitalavkastningen for en eiendoms investering inkluderer i hovedsak to elementer:. Direkteavkastning. Verdiendring Direkteavkastning Direkteavkastning kalkuleres ved å ta brutto leieinntekter for kvartalet fratrukket eierkostnader, dividert på vektet verdijustert egenkapital for perioden. Direkteavkastningen for Fondet i. kvartal ble,4 %. Direkteavkastning for fondet ble,4 % i. kvartal. Verdiendring Det ble gjennomført verdivurdering av Fondets eiendommer i løpet av kvartalet. Disse viste en negativ utvikling siden forrige verdivurdering i desember 0. Totalt sett resulterte verdiendringene i en negativ avkastning på ca. % i perioden. Avkastning siden oppstart Siden oppstart har Fondet levert en akkumulert avkastning på 7,8 %. Aksjonærer som er interessert i å kjøpe eller selge aksjer i annenhåndsmarkedet bes kontakte UNION Corporate AS på telefon Utbytte Siden oppstart i 005 er det utbetalt utbytte til aksjonærene i årene 007, 008, 0, 0 og 0. Utbetalingene var på henholdsvis NOK 0,875, NOK 0,68, NOK 0,65, NOK 0,70 og NOK 0,4 pr. aksje. Ettersom Fondet går inn i en avviklingsfase er det å forvente økte utbytter i forbindelse med eiendomssalg. Fondets levetid Ved ordinær generalforsamling i Storebrand Privat Investor ASA.mai 0 ble styrets forslag om å forlenge fondets levetid med inntil tre år vedtatt. Eiendomsfondet blir avviklet senest. desember 08. Frem til. desember 05 skal forvalter gjennomføre et nedsalg av eiendomsporteføljen med minimum 75 % basert på en vurdering av hva som gir best verdiskapning for aksjonærene. Øvrig del av porteføljen på inntil 5 % av verdien av eiendomsporteføljen skal realiseres innen. desember 05 dersom det ikke sannsynliggjøres en betydelig forventet meravkastning for aksjonærene ved å realisere innen. desember 08. Gjennomsnittlig yield, basert på siste verdivurdering av porteføljen var ca. 6,9 % Solid eiendomsportefølje Per bestod eiendomsporteføljen av 55 eiendommer med en samlet verdi på NOK 6 56 millioner. Porteføljen har et samlet areal på ca m som ved utgangen av kvartalet genererte årlige leieinntekter på ca. NOK 465,7 millioner. Gjennomsnittlig yield, basert på siste verdivurdering av porteføljen var ca. 6,9 %. Dette er inklusive prosjekteiendommer som for eksempel Karl Johans gate og Kirkegaten 4, hvor det fortsatt er store arealer som er under rehabilitering og som således står uten leieinntekter. Totalt er det investert ca. NOK 6,4 millioner i Fondets eiendommer i løpet av. kvartal. Investeringene skyldes blant annet prosjekter på eiendommer der kontrakter er blitt reforhandlet. Leieforhold Per hadde eiendomsporteføljen totalt 9 ulike leietakere. De tre største leietakerne i porteføljen er Hafslund Eiendom AS, Maske Gruppen AS og Forsvarsbygg. De største og mest solide leietakerne er ansvarlige for store deler av leien i porteføljen. Eksempelvis var de 0 største leietakerne per ansvarlige for ca. 55 % av de samlede leieinntektene i porteføljen. Ledigheten i porteføljen er på ca. 5 %. Salg av eiendom Forvalter har i løpet av kvartalet arbeidet med salg av flere eiendommer i Fondet. I løpet av. kvartal ble Landøyveien overtatt (fremforhandlet i. kvartal). Eiendommene Dyrskueveien 5 og Raveien 69 er også solgt med overtakelse i. kvartal. Disse salgene vil bli nærmere omtalt i Eiendomssalg. Forvalter har i tillegg fremforhandlet salg av ytterligere eiendommer med overtagelse i. kvartal. Informasjon knyttet til disse salgene vil bli gjort tilgjengelig så snart som mulig. Fondet har flere eiendommer med utviklingsprosjekter som forventes ferdigstilt de kommende årene. Det er å forvente at flere av disse eiendommene vil bli vurdert for salg, når brorparten av gevinstpotensialet på eiendommene vurderes som realisert. Eiendomsfondets levetid Eksempel på en portefølje på NOK 7,0 mrd. Mill. NOK Oppbygging Forvaltning Avvikling Portefølje av eiendommer Topp 0 investorer % andel av aksjene STOREBRAND LIVSFORSIKRING 0,70 % UNIFOR - FORVALTNING, % LØRENSKOG KOMMUNE 0,77 % 4 KIKAMO AS 0,75 % 5 LAVO AS 0,65 % 6 STATE STREET NOMINEE DE8W 0,6 % 7 HEDALM AS 0,6 % 8 RS PLATOU SECONDARIE 0,6 % 9 AS BACKE 0,59 % 0 STIFTELSEN SCHEIBLER 0,57 % Utbytte på NOK 0,875 per aksje. Utbytte på NOK 0,68 per aksje. Utbytte på NOK 0,5 per aksje. 4 Utbytte på NOK 0,0 per aksje. 5 Utbytte på NOK 0,70 per aksje. 6 Utbytte på NOK 0,4 per aksje. Totalt i utbytte,5 Noter Eierkostnader inkluderer driftskostnader, avsetninger, skatt, rentekostnader, forvaltningshonorarer m.m. Det presiseres at historisk avkastning ikke er en garanti for fremtidig avkastning. Noter Alle tall er justert for fondets eierandel Yield er et nøkkeltall som beskriver direkteavkastningen på en eiendom. Yield for en eiendom beregnes som leieinntekter fratrukket kostnader dividert med eiendommens markedsverdi. En leieinntekt fratrukket eierkostnader, på eksempelvis NOK 6 millioner og en markedsverdi av eiendommen på NOK 00 millioner gir en yield på 6,0 % (6 mill/00 mill).

4 6 Kvartalsrapport Q 0 - Storebrand Eiendomsfond AS 7 Eiendomsporteføljen (forts) Eiendomssalg I henhold til Fondets plan om nedsalg og avvikling, arbeider forvalter aktivt med å klargjøre eiendommer for salg. Verdivurderinger Verdivurderingen fra juni viser nedgang i eiendomsverdiene på ca. 0,7 % siden 4. kvartal 0. Generelt har verdivurderingene vist at eiendom med lav antatt risiko har holdt seg godt i verdi. Det er særlig eiendom med korte leiekontrakter, risikofylt beliggenhet og logistikk som har fått økt yield-påslag i verdivurderingene. Verdivurdererne estimerer markedsverdien av eiendommene om de skulle omsettes i markedet på det aktuelle tidspunktet. I den forbindelse blir en rekke forhold rundt eiendommene hensyntatt. Det være seg blant annet leietakerprofil, gjenværende løpetid på eksisterende leiekontrakter, behov for rehabilitering/oppussing, vedlikeholdskostnader, eiendommensbeliggenhet, samt den generelle bygningstekniske standarden. I tillegg vurderes andre sammenlignbare transaksjoner som er gjennomført i nærområdet, finansieringskostnader, tilgjenglighet av ledige lokaler i nærområdet, markedsnivået for nye leiekontrakter, og de generelle makroøkonomiske utsiktene for de kommende årene. I sum gir dette et realistisk bilde av prisnivået som kan oppnås om eiendommen skulle omsettes fritt i markedet på verdivurdering stidspunktet. For verdivurdering av Fondets eiendommer benyttes NEWSEC og Akershus Eiendom, som er to av de ledende aktørene innenfor dette området i Norge. Landøyveien i Asker kommune Eiendommen ble kjøpt i 4. kvartal 005 for NOK 6 mill. og selges for NOK 0 mill., som er 0, % høyere enn siste verdivurdering. Plantasjen er leietaker i eiendommen, og har ca. 5 år igjen av leiekontrakten. Landøyveien er lokalisert på Landøya i Asker. Eiendommen ligger godt profilert mot en trafikkert hovedvei med nærhet til E8, samt at eiendommen har en attraktiv beliggenhet i et veletablert boligområde med nærhet til sjøen. Bygget har et samlet areal på m, med utvendig salgsareal på 500 m, og et samlet tomteareal på ca m. Bygget ble rehabilitert i perioden etter Fondets kjøp frem til 008. Dyrskueveien 5 på Kløfta i Ullensaker kommune Eiendommen ble kjøpt i. kvartal 007 for NOK 0 mill. og selges med overtakelse i. kvartal 0 for NOK 05 mill, som er % over siste verdivurdering. Dyrskuveien 5 ligger på Kløfta ca. mil nord for Oslo langs E6, med god profilering mot hovedveien. Bygget var nyoppført da Fondet overtok eiendommen i 007 og har et areal på ca m. Tomten er på ca. 000 m og har 4 parkeringsplasser. Eiendommen er moderne, velholdt og har et langsiktig leieforhold med Autolease (,5 år) og Megaflis. Salg av Raveien 69 i Sandefjord kommune Raveien 69 ble kjøpt av fondet i 005 for NOK 50,8 mill, og selges med overtakelse i. kvartal 0 for NOK 5 mill, som er % lavere enn siste verdivurdering. Eiendommen som huser Plantasjen, har et bruttoareal på 600 m, og en selveiertomt på ca m. Eiendommen er moderne, velholdt og har et langsiktig leieforhold med Plantasjen (4,5 år). Landøyveien Dyrskueveien 5 Raveien 69 Andel leiekontrakter som utløper

5 8 Kvartalsrapport Q 0 - Storebrand Eiendomsfond AS 9 Finansiering Regnskap før skatt Fondets belåningsgrad er 74 % ved utløp av. kvartal. Totalt har Fondet rentebærende gjeld på NOK 4 8 millioner, hvorav 54,5 % av dette er rentesikret. Gjennomsnittlig rentekostnad var 5,59 % ved utløp av kvartalet. Topp 0 Leietakere % andel av porteføljen Hafslund Eiendom AS 4, % Maske Gruppen AS,4 % Forsvarsbygg,4 % 4 Norgesgruppen Øst AS,0 % 5 Lindex AS Invoice,0 % 6 Universitetet i Oslo,0 % 7 Skanem Moss AS,9 % 8 Trondheim Kommune - Helse og velferdstjenesten,5 % 9 Carlsen Fritzøe Handel AS,5 % 0 Expert AS,4 % Andre 9 ulike leietakere 69,7 % Totalt 00,0 % Utløpsprofil Belåningsgrad Per hadde Fondet totalt NOK 4 8 millioner i langsiktig gjeld, og en belåningsgrad på 74 %. Fondets samlede gjeld har gått ned i perioden, noe som skyldes nedbetaling av gjeld i perioden knyttet til salg av eiendom. Fondet har som målsetning å ha en gjennomsnittlig belåningsgrad på 70 % over Fondets levetid, men har anledning til å ha en belåningsgrad på mellom 60 % og 80 %. Per hadde Fondet totalt NOK 4 8 millioner i langsiktig gjeld. Rentekostnader Den gjennomsnittlige årlige rentekostnaden for Fondet per var 5,59 %, inklusiv lånemargin. Dette var en oppgang på 5 rentepunkter fra utgangen av. kvartal, og skyldes hovedsakelig økte bankmarginer. Det er et positivt yield gap på ca., % i perioden. Fondet benytter seg av ulike rentesikringsinstrumenter for å redusere renterisikoen i langsiktig gjeld. Det vanligste instrumentet er rentebytteavtaler. Per har Fondet 6 ulike rentebytteavtaler. Den gjennomsnittlige rentekostnaden på disse avtalene er 7 % inklusiv lånemargin, og avtalene har en gjennomsnittlig gjenværende løpetid på ca.,5 år. Forklaring av rentesikring Rentesikringsavtaler blir som nevnt benyttet for å øke forutsigbarheten av rentekostnader over en gitt periode. Fondet minimerer således risikoen i tilfelle rentene skulle stige kraftig og den løpende kontantstrømmen ikke dekker rentekostnadene. RESULTAT (Tall i MNOK) Q/ 0 Hittil i år 0 Gevinst ved salg av bygg 0, 9,9-6, Leieinntekter 7, 7,9 488,0 Øvrige inntekter 8, 8, 4, Sum inntekter 5,4 66, 466,0 Tap ved salg av aksjer (garantier) - - Av og nedskrivninger varige driftsmidler -9,5-9,0-4, Reversering tidligere års nedskrivninger 7,9 4,0 6,9 Annen driftskostnad -7, -6,5-4, Sum driftskostnader -8,8-78,6-68,4 Driftsresultat 86,6 87,5 97,6 Finansinntekter,0 6, 4,8 Finanskostnader -64,7-44,8-0,7 Verdiendring finansielle derivater 7,7 0, -,7 Resultat 40,6 79, -8, BALANSE (Tall i MNOK) Eiendeler Utsatt skattefordel 65,6 65,6 65,6 Varige driftsmidler 6 67, 6 67, 6 5,7 Finansiell anleggsmidler 6,4 6,4 6,4 Sum anleggsmidler 6 549, 6 549, 6 695,6 Postivt yield gap Fondets gjennomsnittlige rentekostnad per var lavere enn den gjennomsnittlige yielden på eiendomsporteføljen på samme tidspunkt. Den gjennomsnittlige netto-yielden på eiendomsporteføljen per var 6,9 %. Dermed var det et positivt yield gap på ca., % mellom Fondets netto leieinntekter og Fondets rentekostnader. Avdragsstruktur Fondets lånerammer løper hovedsakelig uten avdrag. Nåværende avtaler har for det meste avdragsfrihet frem til 04/05. Som følge av den vedtatte delvise forlengelsen av Fondets levetid vil finansieringsstrukturen bli søkt tilpasset den samme løpetiden. Bank 6,0 6,0 7,4 Omløpsmidler 6,6 6,6 65,5 Sum eiendeler 6 848, , ,6 Egenkapital og gjeld Innskutt egenkapital 8,6 8,6 8,6 Annen innskutt egenkapital 48,5 48,5 497, Sum egenkapital 667,0 667,0 680,6 Gjeld Langsiktig gjeld 4 94,9 4 94, ,4 Kortsiktig gjeld 56,9 56,9 48,6 Sum gjeld 5 8,8 5 8, ,0 Sum egenkapital og gjeld 6 848, , ,6 Rentesikring Per var 54,5 % av Fondets langsiktige gjeld rentesikret, noe høyere enn forrige kvartal. I henhold til Fondets prospekt skal minimum 50 % av total gjeld være rentesikret. Sikringsgraden forventes å øke som følge av salg av eiendommer i 0. Noter Fondets gjennomsnittlige yield er et nøkkeltall som beskriver den gjennomsnittlige direkteavkastning på fondets eiendommer. Se definisjonen av yield i fotnote på side 5. Differansen mellom fondets netto leieinntekter og fondets gjennomsnittlige rentekostnad.

6 0 Kvartalsrapport Q 0 - Storebrand Eiendomsfond AS Markedskommentar Andre kvartal var preget av god leieprisvekst i kontormarkedet i Oslo, og tall for konsumprisveksten styrker forventningene til økte leieinntekter. Det var mange eiendomssalg før sommeren, og kjøpsinteressen er særlig høy for eiendommer med utviklingspotensial og eiendommer med lange leiekontakter med betalingssikre leietagere. Kilde: UNION / DnB NOR Næringsmegling % Liv- og pensjonsselskap inkl egne fond Rammevilkår og konjunkturutsikter Økonomi: Europeisk økonomi preges fortsatt av store utfordringer og høy arbeidsledighet. Totalt sett er likevel de internasjonale forholdende tilstrekkelige gode til at fastlandseksporten utvikler seg positivt og at oljeprisen holder seg på et høyt nivå. Norsk industriproduksjon har aldri vært høyere, men industrien preges samtidig av en todeling der blant annet metallindustrien er på et lavere nivå enn før finanskrisen. Norsk økonomi er inne i en svak oppgangskonjunktur som innebærer at sysselsettingen stiger og skaper behov for mer næringseiendom. Gjennom sommeren har nøkkeltall for arbeidsmarkedet og prisvekst steget raskere enn ventet. Konsumprisveksten (KPI) steg med hele % fra juli 0 til juli 0. Nivået er høyere enn forventet og det er positivt for næringseiendom ettersom svært mange leiekontrakter justeres årlig med KPI. Fremtidstro: Konjunkturbarometeret til Dagens Næringsliv, som måler ledernes forventninger, viser at næringslivet generelt er preget av optimisme, men at graden av optimisme har sunket. Summen av ulike indikatorer for forventninger og sysselsetting indikerer at sysselsettings veksten blir lavere enn fjorårets vekst på, %. Befolkning: I fjor ble befolkningsveksten, % i Norge og % i hovedstaden. Befolkningsveksten i Norge ventes å bli ca. % årlig frem til 040. Veksten i befolkning og sysselsetting innebærer at det er gode forutsetninger for eiendomsutvikling, særlig i de større byene. Utviklingen illustrerer todelingen i norsk økonomi og at veksten er mer geografisk konsentrert. Forventningene til sterk befolkningsvekst lover godt for langsiktige tomteverdier og bidrar til å gjøre Norge attraktivt for internasjonale eiendomsinvestorer. Renter og finansiering For å få god avkastning på investeringer i næringseiendom er man normalt avhengig av å delvis lånefinansiere kjøpene. Man kan for eksempel finansiere kjøpet med 70 % lån og 0 % egenkapital. Investeringsmarkedet er derfor følsomt overfor endringer lånefinansieringsmulighetene og rentene. Økte krav til bankenes kjernekapital har innebåret at bankene har vært mer restriktive i sine utlån til næringseiendom. Særlig i forhold til nye kunder og eiendommer utenfor de etablerte områdene. Fra i fjor høst har det blitt lettere for solide aktører å få lån og bankmarginene har begynt å synke. Det typiske nye lånet i næringseiendom har en egenkapitalandel på %, en varighet på cirka fire år en samlet rente på ca. 5 %. Salgsmarkedet for næringseiendom Hittil i år har UNION registrert 68 transaksjoner over MNOK 50 for til sammen NOK 0 mrd. I tillegg er det registrert en lang rekke eiendomssalg som er i bud/aksept for totalt NOK 5 mrd. Hittil i år har eiendomsselskapene og syndikerings aktørene vært de største nettokjøperne av næringseiendom, mens liv/ pensjons-selskapene og norske fond har vært de største netto-selgerne. Kjøpsinteressen har særlig vært stor for kontoreiendommer i etablerte kontorområder og veletablerte handelseiendommer. Investorene har de siste to årene hatt et økende fokus på eiendomsutvikling, både nybygging, utvikling og ombygging. Det har derfor vært mange salg av tomter hvor det kan utvikles nybygg, samt eiendommer som kan få opp leienivået gjennom totalrehabilitering eller ombygging. Som i fjor har det vært mange salg av næringseiendommer som er velegnet for ombygging til leiligheter. Det er gjerne eiendommer som ligger i boligområder og som fungerer dårlig som næringseiendommer. Ettersom bolig markedet er så sterkt er det ofte svært lønnsomt å bygge om slike eiendommer til boligformål. Priser / yielder Som beskrevet over har det de siste årene blitt en økende interesse for eiendomsutvikling og det har bidratt til økte tomtepriser. Mange tomtesalg har medført budrunder. Det siste året har særlig kontorsegmentet i Oslo fått et verdiløft ut fra stigende markedsleienivåer. Det er god investorinteresse for kontoreiendommer med korte leie kontrakter på etablerte kontorbeliggenheter. I næringseiendom uttrykkes gjerne investorenes avkastningskrav og risikovurderinger for en eiendom med yielden. Med yield menes normalt eiendommens netto leieinntekt dividert på markedsverdi. Jo lavere yield jo høyere pris gitt samme leieinntekt. Jo høyere antatt risiko knyttet til leieinntektene jo høyere yield og lavere pris gitt samme leieinntekt. Yield-bunnen uttrykkes gjerne ved prime yield. UNION vurderer prime yield for kontor i Oslo til 5,5% og nivået gjelder for kontoreiendommer i Vika, Aker Brygge og Tjuvholmen. Nivået har sunket fra 6,5 % høsten 009. Isolert sett innebærer reduksjonen i yield-nivået en prisvekst for eiendommene på 4 %. Gjennomsnitts yielden i de solgte eiendommene det siste året har vært på 6,8 %. Ettersom investeringer i næringseiendom gjerne lånefinansieres er det en klar sammenheng mellom lånefinansieringsrenten og yield-nivåene. Ut fra våre forventninger til lånefinansieringsvillkårene fremover venter UNION relativt stabile yield-nivåer. Det er med andre ord primært leieprisveksten som vil bidra til verdiveksten. Totalavkastning og IPD-indeksen IPD-indeksen viser at totalavkastningen (avkastning på totalkapitalen) for næringseiendom i Norge ble på 4,7 % i fjor, lavere enn forventet. Til sammenligning har gjennomsnittlig årlig avkastning vært 9, % siden 999. UNIONs prognoser innebærer en årlig avkastning for totalkapitalen på 8,5 % i gjennomsnitt for perioden Leieprisvekst innen kontor og handel vil være viktige bidragsytere. Moderat rentevekst og høyere tilpasningskostnader til nye leietagere utgjør faktorer som sannsynligvis vil bremse avkastningen. UNION har ikke endret avkastningsprognosene etter sommeren. Da UNION utarbeidet prognosene i mai baserte man seg på en prisvekst på,9 %. Tall fra Statistisk Sentralbyrå viser som nevnt at prisveksten nå er opp i hele % på årsbasis. Det indikerer at leieinntektene vil vokse raskere enn forventet fordi leienivået typisk justeres årlig med konsumprisindeksen. Økte leieinntekter betyr i praksis også høyere avkastning på investeringene alt annen likt. Oslo Børs Hovedindeksen på Oslo børs steg med 5,4 % i fjor og er opp ytterligere % per 8. august. Nivået er nå ca. 5 % under høyeste notering. Tilsvarende økte eiendomsindeksen på Oslo Børs med 9 % i fjor og har vokst med ca. 0 % hittil i år. Kontorleiemarkedet i Oslo, Asker og Bærum Kontorleiemarkedet i Oslo fikk et tilbudsoverskudd i kjølevannet av finanskrisen. Etterspørselen har imidlertid tatt seg opp de siste årene og arealledigheten er nå i en synkende trend. Arealledigheten per. kvartal 0 er 6,7 % i Oslo og Asker og Bærum, og UNIONs prognoser innebærer at kontorledigheten synker til under 5 % i 05. Arealledigheten varierer fra under 5 % i sentrumsområdene til - % i randsonene. I enkelte områder, særlig i sentrum, ser UNION at det allerede er etterspørselsoverskudd. Antall kvadratmeter i nye leieavtaler var opp % i. kvartal 0, sammenlignet med samme kvartal året før. Gjennomsnittelig leienivå i kontrakter er nå 785 kr per kvm, som er opp, % fra forrige kvartal og 5, % høyere enn samme kvartal i fjor (basert på data fra Eiendomsverdi Næring). UNION venter leieprisvekst i størrelsesorden 5 % årlig, med raskere vekst i sentrumsområdene, og tregere vekst i randsonene. Bergen, Trondheim og Stavanger Kontorledigheten har vært stigende og er på ca. 7 % i Bergen, mens leieprisene har hatt flat utvikling. I Stavanger har kontorledigheten vært økende den siste tiden på grunn av betydelig tilførsel av nybygg. Ledigheten er på 5,8 % og forventes å nå toppen på 6 %. Det er imidlertid lav kontorledighet i Stavanger sentrum og den stigende leiepristendensen fortsetter. I Trondheim er det vært en marginal vekst i ledigheten på grunn nybygging, mens leieprisene har vært stabile det siste halve året. UNION har registrert salg av større enkelteiendommer i alle de tre byområdene i år. Gjennomsnitts-yielden i omsetningene siden 00 har vært hhv. 7 % i Bergen, 7,5 % i Trondheim og 6,9 % i Stavanger. Kyte Næringsmegling Eiendomsmegler Næringsmegler Dagens Næringsliv

7 Storebrand Eiendomsfond AS c/o UNION Eiendomskapital AS, Bolette brygge, Postboks 75 Vika, N-0 Oslo, Telefon 69 00, nr B