Status og prognoser for næringseiendom. Torsdag 6. mars 2014

Transkript

1 Status og prognoser for næringseiendom Torsdag 6. mars 2014

2 Norsk økonomi på trendvekst fra 2015 Årlige prosentuelle endringer E 2014E 2015E 2016E BNP - Fastlandet 3,4 1,8 2,1 2,5 3,1 BNP 2,9 0,7 2,1 1,9 2,5 KPI 0,8 2,1 2,0 2,0 2,2 Privat forbruk 3,0 2,3 2,3 3,6 3,9 Offentlig forbruk 1,8 2,0 2,4 2,4 2,2 Oljeinvesteringer 14,5 15,8 4,8 0,4 1,6 Tradisjonell eksport 1,7 0,8 1,2 3,2 3,9 Sysselsetting 2,2 1,4 0,9 0,9 1,4 Arbeidsledige AKU (nivå) 3,2 3,5 3,6 3,7 3,6 Kilde: SSB, desember 2013 Bedre rammevilkår for storbyregionene Vekst selv i tradisjonell eksport Lave, men svakt stigende lange renter + KPI på ca. 2,0 % Nøktern optimisme 2

3 Tilførsel av nye kontorbygg i m² per område for perioden : m² - kun sikre prosjekt Asker/Bærum 60 Lysaker 45 Ytre vest 37 Skøyen 52 Oslo vest 10 Indre nord 23 Øvrige Sentrum 250 Nydalen 55 Indre øst 28 Økern 41 Ytre nord/øst 34 Bryn/ Helsfyr 55 Fornebu 152 CBD 30 Ytre syd 34 Ca m² Ca m² til m² til m² Ca m²

4 Vekst i utleid areal 2010 feb. 2014: m² Ytre vest Nydalen Ytre nord/øst inkludert Økern Asker/Bærum Indre nord Skøyen Lysaker Oslo vest Øvrige sentrum Indre øst Bryn/ Helsfyr Fornebu Ytre syd Økning ca m² Økning 20 til m² Økning ca m² Økning inntil m² Økning 40 til m² +/- null 4

5 Kontorleiemarkedet lang sikt 12 % BNP-Fastlandet 10 % 8 % 6 % 4 % 2 % 0 % -2 % 1,8 % 2,1 % 2,5 % 3,1 % Prognose for BNP fastlandet Kontorledighet Prognose for kontorledighet Leiepris i nom. kr Prognose for leiepris i nom. kr. Leiepris i 2013-kr. Kontorledigheten fra drøye 7 % høsten 2012 til ned mot 5 % i 2016 Forholdene ligger til rette for økt nybygging utover i perioden Økt snittareal i kontraktene Økte tilpasningskostnader fremtvinger videre vekst i markedsleienivåene Reforhandlinger gir vekst Ca. 5 % årlig vekst i markedsleienivåene

6 Undervisning spiser kontor HiOA leier m 2 i Pilestredet 42 HiOA leier m 2 i Stensberggaten Campus Christiania leier m 2 i Prinsens gate 7-9

7 UNIONs leieprisanslag vinteren 2014 Leiepriser i nye kontrakter over 500 m² målt i kr. per kvm. per år ekskl. mva. og felleskostnader og parkering Nybygg - høy standard og best beliggenhet i sonen Topp standard og beliggenhet - eksisterende bygg Høy standard typisk nivå Normalt god standard typisk nivå Antall annonser Arealledighet Endring siden høsten 2012 (%-poeng) Vika, Aker Brygge & Tjuvholmen ,8 % 1,1 Øvrige sentrum inkl. Bjørvika ,1 % 1,2 Oslo Vest inkl. Majorstua ,7 % -0,1 Indre Nord inkl. Ullevaal stadion ,6 % -2,8 Indre øst inkl. Kværnerbyen ,4 % -0,2 Skøyen ,4 % 2,9 Lysaker * 6,7 %* 1,7 Fornebu Nydalen ,6 % 1,4 Bryn / Helsfyr ,5 % 3,0 Ytre Vest inkl. Ullern og Smestad ,6 % -1,9 Økern - Hasle - Løren - Ulven Ytre Nord og øst inkl. Furuset ** 11,7 %** -2,2 Ytre syd inkl. Ryen ,9 % -2,5 Asker/Bærum ekskl. Lysaker/Fbu ,2 % 0,2 ** Arealledigheten gjelder i Lysaker/Fornebu for det samlede området samlet Lysaker-Fornebu ** ** Arealledigheten gjelder i Ytre for nord det samlede og øst inkluder området Ytre Økern, nord Hasle, og øst inkl. Løren Økern og Ulven - Hasle - Løren

8 Lånefinansieringsrente i nye 5-års lån 6,0 % 5,68 % 5,25 % 5,0 % 4,54 % 4,0 % 3,0 % 2,0 % 1,0 % 5-års swap Bankmargin 5-års lån 0,0 % 2010 Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Q Lavere bankmarginer vilje til utlånsvekst - obligasjonsfinansiering I nye 5-års lån har bankene i snitt en rentenetto på ca. 1,4 %. Samlet lånefinansieringsrente i 5-års lån ned ca. 70 rentepunkter fra 2013

9 Økt yield-gap i transaksjonene 3,0 % 2,5 % 2,0 % 1,5 % 1,0 % Netto yield-gap etter bankmargin i snitttransaksjonen Yield-gap etter bank margin gitt kjøpsyield 7,5 % 0,5 % 0,0 % Q Q Q Yield-gap etter bankmargin ved kjøp av prime kontor i Oslo Lavere lånefinansieringsrente har ikke slått ut i lavere yieldnivåer Yield-gapet i snitt-transaksjonen opp ca. 100 rentepunkter til 2,5 % Kjøpsyield på 7,5 % gir ca. 3,0 % etter lånefinansieringsrenten

10 Transaksjonsvolumet i 2013 på segmenter Segment Antall NOK mrd. Andel av verdi Kontor 51 16,6 38 % Kjøpesenter 12 7,1 16 % Øvrig Handel 31 4,6 11 % Hotell 11 1,7 4 % Lager/Ind./ kombinasjon 33 5,7 13 % Utdanning, Helse og Kultur 9 2,6 6 % Øvrige med kontantstrøm 9 1,3 3 % Tomter, utvikling & konverteringsobjekt 28 3,6 8 % Sum ,2 100 % 10

11 Transaksjonsvolumet fordelt på investorer Investorkategori Kjøp Salg Netto kjøp Kjøp Salg Eiendomsselskap 42 % 38 % 1,7 17,9 16,3 Norske fond 0 % 7 % -3,0 0,1 3,1 Syndikeringsaktører inkl. club deals 22 % 3 % 8,1 9,4 1,4 Utlendinger inkl. fond 10 % 1 % 3,9 4,3 0,5 Liv- og pensjonsselskap inkl. egne fond 12 % 18 % -2,5 5,2 7,7 Private investorer 5 % 14 % -4,1 2,1 6,2 Bruker av eiendommen 7 % 13 % -2,4 3,1 5,5 Andre eller konfidensielt 2 % 6 % -1,6 0,9 2,5 Sum 100 % 100 % 43,2 43,2 108 ulike kjøpere i Andre = entreprenører & boligutviklere, kommuner, organisasjoner

12 NOK mrd. Forventninger til transaksjonsmarkedet , E Syndikeringsaktørene skaper dynamikk Investorgrupper som skal henholdsvis kjøpe og selge Spissing av porteføljene trigger transaksjoner Børsnotering av Entra Eiendom kan gi rekordvolum 12

13 Netto yield-nivåer for byer & segmenter Kontor Prime yield Påslag ift. Oslo Median-yield i salgene fra 2010 Påslag ift. Oslo # yielder i utvalg Oslo/Akeshus 5,25 % 0,00 % 6,28 % 0,00 % 92 Bergen 5,90 % 0,65 % 6,87 % 0,59 % 22 Trondheim 6,25 % 1,00 % 7,20 % 0,92 % 12 Stavanger 6,25 % 1,00 % 6,98 % 0,71 % 14 Andre segment Prime yield Påslag ift. k. i Oslo Median-yield i salgene fra 2010 Snittyield # yielder i utvalg Handel 5,25 % 0,00 % 7,00 % 6,92 % 100 Lager/Industri/komb. 6,50 % 1,25 % 7,36 % 7,45 % 86 Helse & utdanning 6,00 % 0,75 % 6,57 % 7,02 % 22 Hotell NA NA 6,50 % 6,76 % 11 13

14 Norsk Eiendomsfondsindeks og UNION-fondene Norsk Eiendomsfondsindeks Storebrand Eiendomsfond UNION Eiendomsinvest Norge Norsk Eiendomsfondsindeks steg 2,2 % i ,6 % under oppstart i Q Storebrand Eiendomsfond: Drøye 13 % over oppstart. 14 UNION Eiendomsinvest Norge: Drøye 48 % over oppstart.

15 Avkastning: Kan ikke la rentene gjøre jobben.. % M NIBOR Swap 5 år Swap 10 år Lineær (Swap 5 år) Vi skal leve av leievekst og utvikling ikke synkende yielder Alle segment: Større variasjon mellom de best og dårligst fungerende objektene 15

16 BNP fastlandet (h.a.) & UNIONs prognoser for ubelånt avkastning for en bred portefølje (v.a) Ubelånt Eiendomsavkastning BNP- vekst fastlandet (høyre akse) 7,8 7,4 7, UNIONs avkastningsprognoser Snitt BNP fastlandet (SSB) 2,1 % 2,5 % 3,1 % 2,6 % Konsumprisindeksen 2,0 % 2,0 % 2,2 % 2,1 % Bred portefjølje 7,1 % 7,4 % 7,8 % 7,4 % 16

17 Budskap Rammevilkår: Økt behov for næringseiendom i storbyene. Kontorleie i Oslo: Arealledigheten ned mot 5 % i Vi venter ca. 5 % årlig nominell vekst i markedsleienivåene. Øvrige leiemarkeder: Gjennomgangsmelodien er vekst på 0 til 2 % per år. Lånefinansiering: Bedret lånefinansieringssituasjon bl.a. fordi bankmarginene synker og fordi bankene planlegger å øke utlånene i 2014 med 3 til 4 %. Transaksjonsmarkedet: Investorkategorier som skal hhv. kjøpe og selge legger til rette for mange omsetninger i år. Spissing av porteføljene trigger transaksjoner. Yielder: Yield-gapet i transaksjonene har økt og vi venter stabile nivåer. Avkastning: Årlig totalavkastning på 7-8 % i årene for en bredt sammensatt portefølje.

18 18 UNION Gruppen Bolette Brygge 1 PO BOX 1715 Vika 0121 Oslo, Norway Tel: Fax: post@union.no