UNION Eiendomsinvest Norge AS

Transkript

1 UNION Eiendomsinvest Norge AS 1. kvartal 2014

2 2 INNHOLD Innhold Sammendrag 3 Eiendomsporteføljen 4 Utvikling på Grev Wedels plass 6 Avkastning og aksjekurs 7 Finansiering 8 Regnskap 9 Markedskommentar 10 Foto: istockphoto side 1, 2, 4, 7, 8 og 11.

3 3 SAMMENDRAG Sammendrag UNION Eiendomsinvest Norge AS (Selskapet) leverer en avkastning på 1,8 % i 1. kvartal UNION Eiendomsinvest Norge AS er deleier i totalt 10 næringsbygg som blir forvaltet av UNION Eiendomskapital på vegne av Selskapet. Selskapet har levert en akkumulert avkastning på 51,4 %. Verdiskapningen i porteføljen skyldes i hovedsak gode eiendomskjøp, som er gjenspeilet i salgene av Jogstadveien 25, Aslakveien 20, Liamyrane 8 og delrealisering av Østervåg 7, samt aktiv forvaltning ved utleie av ledige arealer og forlengelse av eksisterende leiekontrakter etter overtagelse av eiendommene. Netto yield på porteføljen er 7,0 %. Selskapet har per en eiendomsportefølje med en verdi på ca. MNOK 649,3 1. Selskapet har 155 aksjonærer. NOTER 1 justert for eierandel

4 4 EIENDOMSPORTEFØLJEN Eiendomsporteføljen Selskapet har 10 deleide eiendommer i porteføljen, som gir årlige leieinntekter på NOK 47,1 millioner 1. Det er 52 leietakere i porteføljen. Netto-yielden på porteføljen er 7 % ved utgangen av 1. kvartal. Selskapets levetid Selskapets livssyklus er delt inn i tre ulike faser: Oppbygging, forvaltning og avvikling. Selskapet er fullinvestert og er i en forvaltningsfase hvor forvalter har fokus på aktiv forvaltning og utvikling av Selskapets eiendommer. Det er mulighet for en treårig forlengelse av Selskapets levetid dersom aksjonærene i Selskapet ønsker dette. Solid eiendomsportefølje Per bestod eiendomsporteføljen av 10 deleide eiendommer (Karl Johans gate 8 og Dronningens gate 25 forvaltes som en eiendom) med en samlet verdi på NOK 649,3 millioner 1. Porteføljen består av et samlet areal på ca m 2 som ved utgangen av kvartalet genererte årlige leieinntekter på ca. NOK 47,1 millioner. Gjennomsnittlig yield 1, basert på siste verdivurdering av porteføljen var 7 %. Eiendomssalg Eiendommen Liamyrane 8 ble solgt i 4. kvartal 2013, og er overtatt av kjøper i 1. kvartal Denne eiendommen ble omtalt i forrige kvartalsrapport. Eiendommen ga en akkumulert egenkapitalavkastning på 36,2 % inklusive verdistigning og direkteavkastning og en IRR på ca. 10,6 %. Leieforhold Per hadde porteføljen 52 leietakere, der de tre største er Fabricom AS, ICA Detalj AS og National Oilwell Norway AS. Det er en ledighet på 2,7 % i porteføljen. Verdivurderinger Verdivurdering av porteføljen i kvartalet viste en økning i eiendomsverdiene med ca. 0,4 % fra forrige kvartal. Generelt har

5 Fordeling av eiendomssegmentet 0,2 % 2,3 % 31,9 % 65,6 % Lager Annet Parkering Handel Kontor 5 EIENDOMSPORTEFØLJEN verdivurderingene vist at eiendom med lav antatt risiko har holdt seg godt i verdi. Det er særlig eiendom med korte leiekontrakter som har fått økt yield-påslag i verdivurderingene. Selskapet har gjennomført uavhengige verdivurderinger av eiendomsporteføljen hvert kvartal. Verdivurdererne estimerer markedsverdien av eiendommene dersom de skulle omsettes i markedet på det aktuelle tidspunktet. I den forbindelse blir en rekke forhold rundt eiendommene hensyntatt. Det være seg blant annet leietakerprofil, gjenværende løpetid på eksisterende leiekontrakter, behov for rehabilitering/oppussing, vedlikeholdskostnader, eiendommens beliggenhet, samt den generelle bygningstekniske standarden. I tillegg vurderes andre sammenlignbare transaksjoner som er gjennomført i nærområdet, finansieringskostnader, tilgjenglighet av ledige lokaler i nærområdet, markedsnivået for nye leiekontrakter, og de generelle makroøkonomiske utsiktene for de kommende årene. I sum gir dette et realistisk bilde av prisnivået som kan oppnås om eiendommen skulle omsettes fritt i markedet på verdivurderingstidspunktet. For verdivurdering av Selskapets eiendommer benyttes DNB Næringsmegling og Akershus Eiendom, som er to av de ledende aktørene innenfor dette området. Kontor Handel 37 % 11 % Parkering Lager Fordeling av eiendomsporteføljen per fylke Basert på eiendomsverdi Oslo Rogaland Vest-Agder 52 % Oslo Vest-Agder Rogaland NOTER 1 Alle tall er justert for Selskapets eierandel, samt hensyntar syntetisk leie i Kanalsletta 2. Reforhandlingspotensial Andel leiekontrakter som utløper EIENDOMSPORTEFØLJEN 25 % Totalt Eiendom Beliggenhet Areal (m 2 ) Bruttoleie (NOK) Leietid (År) 20 % Annet Østervåg 7 Stavanger ,9 Kanalsletta 3 Sola ,3 15 % Lager Holmenkollveien 96 Oslo ,5 Neuberggaten 19 Oslo ,8 Thurmannsgate 12b Oslo ,0 10 % Parker Hande Stasjonsveien 4 Oslo ,0 Buråsen 24,28 og 30 Kristiansand ,2 5 % Kontor Grev Wedels plass 7 Oslo Karl Johans gate 8/ Dronningens gt. 25 Oslo ,7 Kanalsletta 2 Sola ,3 Totalt på 100 %-basis ,7 Totalt fordelt på eierandel ,1 0 % 2014 Kontor Handel Parkering Annet Lager Totalt

6 6 EIENDOMSSALG Utvikling på Grev Wedels plass Grev Wedels plass er under totalehabilitering, og vil fremstå som et nytt og moderne bygg når det ferdigstilles i januar Eiendommen ble kjøpt av Fondet i desember Eiendomsbeskrivelse Eiendommen er lokalisert i kvadraturen i Oslo, og har en attraktiv beliggenhet i forhold til utvikling av nye kontorclustere i Oslo sentrum. Parkeringsdekningen i området er god med parkeringshus i umiddelbar nærhet. Selskapet overtok 49 % av Grev Wedels plass 7, 20. desember 2012, og eier eiendommen sammen med Sjømannsforbundet. Eiendommen var opprinnelig mønstringskontor for Sjømanns forbundet, og har vært i forbundets eie siden det ble bygget i Leietakere Eiendommen sto på kjøpstidspunktet uten leietagere etter at forsvaret fraflyttet eiendommen i En stor del av eiendommen oppfylte ikke dagens krav til teknisk standard og funksjonalitet. Selskapet, i samarbeid med Sjømannsforbundet, har begynt arbeidet med å totalrehabilitere bygget for ca. NOK 40 mill. UNION Eiendomskapital er prosjektleder for rehabiliteringsprosjektet. Etter rehabilitering vil eiendommen kunne tilby lyse og moderne kontorlokaler med godt miljø, og ventilasjon etter dagens krav. Grev Wedels plass 7 får en flott fasade av store glassflater i kombinasjon med betong. Dette materialvalget skal videreføres til inngangspartiet, samt øvrige fellesareal i form av bl.a. skilting og møblering. Denne formgivningen er med på å gi bygningen et helhetlig og representativt inntrykk. Markedsleie for moderne bygg med god standard i dette området er høy, og det forventes at en slik rehabilitering vil gi en god avkastning for Selskapet. Eiendommen ligger sentralt i et attraktivt kontorcluster i Oslo sentrum. Verdiutvikling Eiendommen ble kjøpt i Q for NOK 39,5 mill. og er på nåværende tidspunkt verdivurdert til NOK 47,5 mill. Ytterligere verdistigning forventes i det bygget står ferdig i januar 2015.

7 Avkastning og aksjekurs Selskapet leverer en avkastning på 1,8 % i 1. kvartal og har siden oppstart levert en avkastning på ca. 51,4 % (inkludert utbytte). 7 AVKASTNING OG AKSJEKURS Avkastning i 1. kvartal 2014 Avkastningen i Selskapet ble 1,8 % for 1. kvartal. Per var verdijustert egenkapital (VEK) per aksje NOK 8,59. Hvordan beregnes avkastningen? Egenkapitalavkastningen for en eiendomsinvestering inkluderer i hovedsak to elementer: 1. Direkteavkastning 2. Verdiendring Direkteavkastning Direkteavkastning kalkuleres ved å ta brutto leieinntekter for kvartalet fratrukket eierkostnader 1, dividert på vektet verdijustert egenkapital for perioden. Direkteavkastningen for Selskapet i 1. kvartal 2014 ble 2,1 %, hvilket er høyere enn direkteavkastningsmålet på 1,25 %. Dette skyldes i hovedsak at leie for Kanalsletta 2 i byggeperioden inntektsføres som en reduksjon av kjøpesum og ikke leieinntekt. Dersom leie for eiendommen hadde vært inkludert i direkteavkastningen vil denne øke fra 2,1 % til ca. 2,8 %. Total avkastning for Selskapet i kvartalet var 1,8 %. Verdiendring Verdiendring i Selskapet i perioden utgjør - 0,3 % i kvartalet. Verdivurderingene av Selskapets eiendommer viser en svak oppgang, men investeringer gjennomført i kvartalet resulterer i en samlet negativ verdiendring for Selskapet. Avkastning siden oppstart Selskapet har levert en akkumulert avkastning på ca. 51,4 % siden oppstart, inkludert utbytte 2. Siden oppstart er det blitt tilbakebetalt NOK 5,40 per aksje tilsvarende ca. 52 % av gjennomsnittlig verdijustert egenkapital i selskapet. NOTER 1 Eierkostnader inkluderer driftskostnader, avsetninger, skatt, rentekostnader, forvaltningshonorarer m.m. 2 Det presiseres at historisk avkastning ikke er en garanti for fremtidig avkastning. Avkastning pr. aksje Q1 14 Direkteavkastning 2,1 % Verdiendring - 0,3 % Totalt 1,8 % Verdijustert egenkapital pr. aksje Verdijustert egenkapital pr. aksje (VEK) beregnes ved å ta utgangspunkt i bokført egenkapital pr. aksje med tillegg/fradrag for avvik mellom eiendomsporteføljens bokførte verdi vs. markedsverdi, samt overkurs/underkurs for Selskapets gjeld. Avkastning og aksjekurs Kurs Avkastning Oppstart 9,50 Q ,80 24,2 % Q ,22 3,6 % Q ,33 0,9 % Q ,91-3,4 % Q ,03 9,4 % Q ,31 0,8 % Q ,35 0,4 % Q ,29 1,8 % Q1 13 9,48 2,1 % Q ,10 0,4 % Q3 13 9,13 0,3 % Q ,43 2,3 % Q1 14 8,59 1,8 % Akkumulert 51,4 % 1 Inkl. utbytte på NOK 2,83 per aksje. 2 Inkl. utbytte på NOK 1,25 per aksje. 3 Inkl. utbytte på NOK 0,42 per aksje. 4 Inkl. utbytte på NOK 0,90 per aksje.

8 8 FINANSIERING Finansiering Selskapet har nedbetalt gjeld i kvartalet på grunn av salg av Liamyrane 8, og per har Selskapet en samlet gjeld på ca. NOK 441,5 millioner. Dette tilsvarer 68 % av verdiene i eiendomsporteføljen. Den gjennomsnittlige rentekostnaden var 4,92 %. Topp 10 Leietaker % andel av porteføljen 1 Fabricom AS 27,3 % 2 Ica Detalj AS 17,0 % 3 National Oilwell Norway AS 16,7 % 4 Asplan Viak AS 4,1 % 5 Sporty Intersport AS 2,0 % 6 King Food AS 1,4 % 7 Panduro Hobby AS 1,4 % 8 Leatherman Gruppen AS 1,4 % 9 Kondomeriet AS 1,2 % 10 Slemdal Mote AS 1,2 % Andre 42 ulike leietakere 26,2 % Totalt 100,0 % Mill. NOK Utløpsprofil Leieinntekter År Belåningsgrad Ved utgangen av kvartalet hadde Selskapet totalt NOK 441,5 millioner i langsiktig rentebærende gjeld. Verdivurderinger av Selskapets eiendommer i kvartalet gav en totalverdi på ca. NOK 649,3 millioner. Selskapets samlede belåningsgrad var 68 % ved utgangen av kvartalet. Selskapet har som målsetning å ha en gjennomsnittlig belåningsgrad på 65 % over Selskapets levetid. Rentekostnader Den gjennomsnittlige årlige rentekostnaden for Selskapet var 4,92 %, inklusiv lånemargin og er høyere enn ved utgangen av 4. kvartal 2013, pga. at en høyere andel av lånet er fastrentelån. Postivt yield gap Selskapets gjennomsnittlige rentekostnad ved utgangen av kvartalet var lavere enn den gjennomsnittlige yielden 1 på eiendomsporteføljen. Den gjennomsnittlige yielden på eiendomsporteføljen var på ca. 7 % ved utløpet av kvartalet. Det var derfor et positivt yield gap 2 mellom Selskapets netto leieinntekter og Selskapets rentekostnader på 204 rentepunkter. Høy rentesikring Per var ca. 70 % av Selskapets langsiktige gjeld

9 Regnskap 9 REGNSKAP rentesikret. I henhold til Selskapets prospekt skal minimum 50 % av total gjeld være rentesikret. Det var et positivt yield gap mellom Selskapets netto leieinntekter og Selskapets rentekostnader på 204 rentepunkter. Selskapet benytter seg av ulike rentesikringsinstrumenter for å redusere renterisikoen i langsiktig gjeld. Det vanligste instrumentet er rentebytteavtaler. Per hadde Selskapet inngått syv rentebytteavtaler. Den gjennomsnittlige rentekostnaden på disse avtalene var 3,20 % eksklusiv lånemargin, og avtalene hadde en gjennomsnittlig gjenværende løpetid på 2,6 år. Forklaring av rentesikring Rentesikringsavtaler blir benyttet for å øke forutsigbarheten av rentekostnader over en gitt periode. Selskapet minimerer således risikoen i tilfelle rentene skulle stige kraftig slik at den løpende kontantstrømmen ikke vil dekke rentekostnadene. De aller fleste aktører innen næringseiendom benytter ulike rentesikringsinstrumenter i varierende grad ved finansiering av eiendom. I et marked hvor rentene faller, vil derimot rentekostnadene ikke falle i den sikrede perioden, og investor betaler derfor en høyere rente i denne perioden. Rentesikringen medfører dermed en ekstrakostnad for Selskapet. Denne ekstrakostnaden beregnes over avtalens levetid, og må føres som en verdiendring i Selskapets regnskaper. Med høy grad av rentesikring i et fallende rentemarked vil derfor denne verdiendringen bidra negativt til Selskapets avkastning. NOTER 1 Selskapets gjennomsnittlige yield er et nøkkeltall som beskriver den gjennomsnittlige direkteavkastning på Selskapets eiendommer. Se definisjonen av yield i fotnote 1 på side 6. 2 Differansen mellom Selskapets netto leieinntekter og Selskapets gjennomsnittlige rentekostnad. RESULTAT (TALL I TNOK) Hittil i år Leieinntekter Øvrige inntekter Sum inntekter Gevinst (-tap) ved salg av eiendommer Av og nedskrivninger varige driftsmidler Reversering tidligere års nedskrivninger - - Annen driftskostnad Sum driftskostnader Driftsresultat Finansinntekter Finanskostnader (8 838) (35 821) Skatt (420) (1 619) Resultat Minoritetens andel av resultatet BALANSE (TALL I TNOK) Eiendeler Utsatt skattefordel Sum immaterielle eiendeler Varige driftsmidler Finansielle anleggsmidler Aksjer og andeler i tilknyttede selskaper Sum anleggsmidler Bank Omløpsmidler Sum eiendeler Egenkapital og gjeld Innskutt egenkapital Annen egenkapital Sum egenkapital Minoritetens andel av egenkapitalen Gjeld Langsiktig gjeld Leietakerinnskudd Avsatt utbytte Kortsiktig gjeld Sum gjeld Sum egenkapital og gjeld

10 10 MARKEDSKOMMENTAR Markedskommentar I første kvartal i år registrerte UNION ytterligere vekst i markedsleienivåene for kontor i Oslo samt reduserte bankmarginer i næringseiendomslån. Det siste året har kombinasjonen av stabile yield-nivåer og lavere bankmarginer og renter bidratt til at investorene sitter igjen med mer ved kjøp av næringseiendom. Rammevilkår og konjunkturutsikter Økonomi: Norges Bank sin Pengepolitisk Rapport fra mars viser at Kina ventes å få en årlig økonomisk vekst på ca. 7 % de nærmeste årene. For gruppen av øvrige fremvoksende økonomier ventes en vekst på drøye 4 % årlig. I Vesten vil USA utgjøre det viktigste vekstlokomotivet med en årlig BNPøkning på 3,25 %, mens Euroområdet ventes å få beskjedne 1,5 %. Norges Bank venter i likhet med Statistisk Sentralbyrå at fastlandsøkonomien er tilbake på trendvekst neste år og får en økning på hele 3,0 % i Vi ligger med andre ord an til å få dobbelt så høy veksttakt som Euroområdet, og selv fastlandseksporten ventes å få en positiv utvikling. Fremtidstro: De gode økonomiske utsiktene reflekteres i bedriftenes forventninger. I følge Dagens Næringsliv sitt konjunkturbarometer fra i vinter venter ca. 30 % av bedriftene å øke bemanningen de nærmeste 12 månedene, mens kun 1 av 10 venter å redusere bemanningen. Befolkning: I Europa er Norge en vekstvinner med tanke på befolkningsvekst. Vår befolkning økte med 1,3 % i 2012 og 1,1 % i fjor. Statistisk Sentralbyrå venter at Norge får en årlig befolkningsvekst på ca. 1 % frem til Befolkningsveksten er imidlertid todelt. De tre siste årene har befolkningsveksten vært 1,8 % i de fire største by-regionene, og 0,8 % i resten av Norge (utenom de fire største by-regionene). Totalt sett venter UNION positive rammevilkår for næringseiendom de nærmeste årene fordi det er økt behov for areal i storbyene, leietakerne er preget av vekstforventninger, leieinntektene er lite utsatte for konkursrisiko og rentene forventes å holde seg lave. Renter og lånefinansiering De fleste næringseiendomsinvesteringer finansieres med en betydelig andel gjeld. De fleste investorer er avhengig av høy låneandel for og både kunne by en realistisk pris og samtidig ha utsikter til en tilfredsstillende avkastning. Næringseiendomsmarkedet er derfor følsomt overfor endringer i lånefinansieringsmulighetene og rentene. Fra våren 2013 har bankmarginene vært i en synkende tendens. UNION Bankundersøkelse Q viser at i nye 5-års lån har bankenes gjennomsnittlige utlånsmargin blitt redusert med 60 rentepunkter det siste året. Samlet lånefinansieringsrente i et 5-års lån med rentesikring (5-år swaprente + bankmargin) har sunket med 74 rentepunkter det siste året. Kombinert med at yieldene har holdt seg stabile det siste året har utviklingen bidratt til at investorene sitter igjen med mer ved kjøp av næringseiendom. I gjennomsnittstransaksjonen er differansen mellom yield og lånefinansieringsrenten nå ca. 2,5 %. Salgsmarkedet for næringseiendom De siste ti årene har det gjennomsnittlige transaksjonsvolumet i Norge vært drøye NOK 40 mrd. (UNION registrer kun transaksjoner med eiendomsverdi fra MNOK 50 og oppover). Videre har UNION de fire siste årene registrert i gjennomsnitt 172 transaksjoner. Sett i forhold til befolkningsstørrelsen har Norge et høyt transaksjonsvolum. En av årsakene til at vi har ett likvid market er at vi har flere kreative og dynamiske syndikeringsaktører som skaper dealer og som de fire siste årene alene har gjennomført/ tilrettelagt minimum 176 kjøp. UNION venter et fortsatt aktivt transaksjonsmarked fordi kreditt har blitt lettere tilgjengelig og billigere, samt at det er investorkategorier som uttrykker henholdsvis kjøpsog salgsplaner. For inneværende år venter UNION at norske fond, eiendomsbrukere og private investorer vil utgjøre nettoselgere, mens særlig syndikeringsaktørene og utlendingene vil utgjøre nettokjøpere. Det gjennomføres relativt mange transaksjoner knyttet til at ulike aktører ønsker å utføre større utviklingsgrep og derfor kjøper naboeiendommen. De er ofte villige til å by mer enn verdivurderingene skulle tilsi. Videre trigges mange transaksjoner av at både etablerte og nye aktører forfølger konsentrerte investeringsstrategier. Man kjøper seg opp i definerte segmenter og områder og selger eiendommer utenfor kjernestrategien. Det er for tiden veldig god etterspørsel etter eiendommer med best beliggenhet og mange forsøker å få tak i trygt plasserte eiendommer ved direkte henvendelser. For aktører som kan akseptere ordinær eiendomsrisiko (B og C beliggenheter/leiekontrakter på +/- 5 år) synes kjøpsmulighetene å være flere. UNION venter imidlertid at høy betalingsvillighet vil utløse mange og store transaksjoner med eiendom i lavrisiko-segmentet slik at disse eiendommene målt i verdi vil dominere transaksjonsmarkedet. Priser / yielder Vår kartlegging blant lokale næringsmeglere kysten rundt og sentrale verdivurderere tyder ikke på noen segmenter eller byer med

11 11 MARKEDSKOMMENTAR vesentlig endringer i yield-nivåene gjennom UNION vurderer prime-yield for kontor i Oslo til 5,25 %, mens de øvrige storbyene ligger 65 til 100 punkter høyere. Median-yielden i kontoromsetningene i Oslo/Akershus de siste fire årene har vært 6,3 %, mens tilsvarende nivå i de andre storbyene ligger 60 til 90 punkter høyere. Omsetningene i logistikksegmentet har typisk hatt et yield-nivå på ca. 7,5 %. De beste kjøpesentrene kan selges på yield ca. 5 %, mens kjøpesentre i de mellomstore byene omsettes på yield +/- 6,0 % og de mindre kjøpesentre omsettes på yield +/- 7,5 %. Eiendommer for offentlige tjenester kan selges til under 6,0 % yield forutsatt lange leiekontrakter og at selger eller leietaker har et utvidet vedlikeholdsansvar. Avkastning Norsk Eiendomsfondsindeks steg netto med 3,2 % i 2013, men sank med 1,0 % i fjerde kvartal og er nå på nivå 98,3. Indeksen er med andre ord 1,7 % under oppstart som var i fjerde kvartal Til sammenligning lå Storebrand Eiendomsfond ved utgangen av ,2 % over oppstart og UNION Eiendomsinvest Norge 48,6 % over fondets oppstart i fjerde kvartal IPD lanserte nylig oppdaterte tall for totalavkastningen (ubelånt avkastning) for næringseiendom generelt i Norge, som viste en avkastning på 5,6 % i Til sammenligning har det årlige nivået vært 8,8 % (CAGR) fra og med år UNION Gruppens avkastningsprognoser innebærer at en bredt sammensatt næringseiendomsportefølje får en gjennomsnittlig årlig totalavkastning på 7,4 % i årene Hvor høy egenkapitalavkastningen blir, vil blant annet avhengige av hvor høy lånegrad investorene velger å ta. Jo høyere lånegrad, jo høyere risiko. Jo høyere lånegrad, jo høyere gevinst ved positiv utvikling og høyere tap ved negativ utvikling. Oslo Børs Hovedindeksen på Oslo børs steg med 23,6 % i fjor og er opp ytterligere 8,5 % i år per 15. mai Tilsvarende økte eiendomsindeksen på Oslo Børs med 10,2 % gjennom fjoråret, og har lagt på seg ytterligere 6,1 % hittil i år. Kontorleiemarkedet i Oslo, Asker og Bærum Gjennomsnittlig leienivå i nye kontorleiekontrakter steg med 8,7 % fjor og er opp drøye 23 % fra begynnelsen av 2010 i følge leieprisstatistikken til Arealstatistikk. Basert på deres data beregner UNION løpende årstendensen for å korrigere for bl.a. sesongvariasjoner. I første kvartal i år steg årstendensen med ytterligere 1,6 %. Leieprisveksten må dog sees i sammenheng med stadig økende tilpasningskostnader. Leietakerne stiller stadig høyere krav til standard og fleksibilitet, noe som innebærer at eiendomsbesitterne i gjennomsnitt må investere mer for å oppnå markedsleie. Typisk ca. NOK 5000 per kvadratmeter ved utskiftning av leietaker. Verdiutviklingen har derfor vært svakere enn leieprisveksten isolert sett skulle tilsi. Vårt scenario for kontorleiemarkedet i Oslo, Asker og Bærum innebærer at kontorledigheten synker fra nesten 7 % nå til 5,4 % ved utgangen av UNION venter en årlig vekst i markedsleienivåene på ca. 5 % i samme periode. Bergen, Trondheim og Stavanger Kontorledigheten i Bergen har vært i en svakt stigende tendens og er nå på ca. 7 til 7,5 %, ifølge ulike lokale meglere. Det er ventet at ledigheten fortsetter å øke når de store kontorprosjektene (Statoilbyen, DNB-bygget og Jonsvollskvartalet) blir ferdigstilt, og nåværende lokasjoner blir ledig. Det ventes en tredelt utvikling i markedsleienivåene der (i) eldre utidsmessige lokaler får en lavere leie (ii) alminnelig god standard får stabile leienivåer og (iii) sentralt beliggende nybygg og bygg med høy standard får leieprisvekst 1. De fleste leiekontraktene signeres i intervallet NOK 1400 til 1600 pr. m²/år 2. Kontorledigheten i Trondheim sank fra 7,5 % til 7 % i løpet av , og UNION legger til grunn en flat utvikling i ledigheten i 2014 og Det siste året har det vært en svak vekst i markedsleienivåene i Trondheim, og økningen synes å være KPI-drevet. Ut fra konkurransesituasjonen forventer UNION moderat leieprisvekst fremover. I Trondheim signeres de fleste nye kontrakter i intervallet NOK 1200 til 1700 pr.m²/år. For både Bergen og Trondheim legger UNION til grunn en maksleie på ca. NOK 2500 pr. m²/år. Eiendomsmegler 1 Næringseiendom sin markedsrapport publisert medio mai 2014 viser at kontorledigheten har flatet ut i Stavanger-regionen det siste halvåret. Nivået er nå 7 %, men varierer fra kun 2,7 % i Sandnes til 9,9 % i områdene Sola/Tananger/ Randaberg. Forus er blant områdene som har hatt en mindre reduksjon i kontorledigheten sammenlignet med i fjor høst. Markedsleienivåene for kontor i regionen varierer fra NOK 2650 pr. m²/år på det høyeste for høy standard i Stavanger sentrum til NOK 800 pr. m²/år på det laveste for god standard i Sandnes. Eiendomsmegler 1 venter at leieprisene generelt vil holde seg stabile i det høye segmentet, men at enkelte eiendommer i det lavere nivået vil bli leid ut på lavere priser. NOTER 1 DNB Næringsmegling 2 Kyte Næringsmegling 3 Norion Næringsmegling

12 UNION Gruppen - Bolette Brygge 1 - PO BOX 1715 Vika Oslo, Norway Tel: Fax: post@union.no