k profil 2010 UNION Eiendomsinvest Norge AS

Transkript

1 k profil 2010 UNION Eiendomsinvest Norge AS 2. kvartal 2012

2 2 innhold Innhold Sammendrag 3 Avkastning og aksjekurs 4 Kvartalets eiendom 5 Eiendomsporteføljen 6 Finansiering 8 Regnskap 9 Markedskommentar 10 Foto: Shutterstock side 1, 2, 4, 6, 8 og 11.

3 3 sammendrag Sammendrag UNION Eiendomsinvest Norge AS (Selskapet) leverer en avkastning på 0,8 % i 2. kvartal Det ble utbetalt to utbytter på til sammen NOK 2,83 per aksje til aksjonærene i kvartalet. UNION Eiendomsinvest Norge AS er hel- og deleier av totalt 7 næringsbygg som blir forvaltet av UNION Eiendomskapital på vegne av selskapet (i 2. kvartal). Selskapet har levert en akkumulert avkastning på 38,3 %. Verdiskapningen i porteføljen skyldes i hovedsak gode eiendoms kjøp, som er gjenspeilet i salget av blant annet Jogstadveien 25 og Aslakveien 20, samt utleie av ledige arealer og forlengelse av eksisterende leiekontrakter etter overtagelse av eiendommene. Netto yield på porteføljen 6,9 %. I løpet av 2. kvartal ble Aslakveien 20 solgt. 51 % av Buråsen 24, 28 og 30 ble ervervet av Selskapet etter kvartalsslutt. Eiendomsselskapet har per eiendom for ca. MNOK 492, og er på utkikk etter nye investeringer. Selskapet har 152 aksjonærer.

4 4 avkastning og aksjekurs Avkastning og aksjekurs Selskapets avkastning for 2. kvartal er 0,8 %, og har siden oppstart levert en avkastning på 38,3 %. Avkastning pr. aksje Q Direkteavkastning 0,5 % Verdiendring 0,3 % Totalt 0,8 % Verdijustert egenkapital pr. aksje Verdijustert egenkapital pr. aksje (VEK) beregnes ved å ta utgangspunkt i bokført egenkapital pr. aksje med tillegg/fradrag for avvik mellom eiendomsporteføljens bokførte verdi vs. markedsverdi, samt overkurs/underkurs for Selskapets gjeld. Avkastning og aksjekurs Kurs Oppstart 9,5 Avkastning Q ,8 24,2 % Q ,2 3,6 % Q ,3 0,9 % Q ,9-3,4 % Q ,0 9,4 % Q ,3 0,8 % 1 Akkumulert 38,3 % 1 Inkl. utbytte på NOK 2,83 per aksje. Fordeling investorer Basert på fylke 5 % 8 % 5 % Oslo Akershus 19 % 14 % Buskerud Møre og Romsdal 49 % Østfold Annet Avkastning i 2. kvartal 2012 Per var verdijustert egenkapital (VEK) per aksje NOK 10,3. Avkastningen i kvartalet var 0,8 % på grunn av oppjustering av verdier på porteføljen, samt en positiv direkteavkastning. Hvordan beregnes avkastningen? Egenkapitalavkastningen for en eiendomsinvestering inkluderer i hovedsak to elementer: 1. Direkteavkastning 2. Verdiendring Direkteavkastning Direkteavkastning kalkuleres ved å ta brutto leieinntekter for kvartalet fratrukket eierkostnader 1, dividert på vektet verdijustert egenkapital for Annet perioden. Direkteavkastning for Selskapet i 1. kvartal 2012 Østfold ble 0,5 %, hvilket er lavere enn Møre direkteavkastningsmålet og Romsdal per kvartal på ca. 1,25 %. Dette Buskerud skyldes i hovedsak at Selskapet per 2. kvartal ikke er fullinvestert Akershus samt at leie for Kanalsletta 1 i Oslo byggeperioden inntektføres som en reduksjon av kjøpesum og ikke som leie inntekt. Dersom leien for Kanalsletta 1 inkluderes i direkteavkastningen vil denne øke fra 0,5 % til 1,8 %. Total avkastning for Sel skapet i kvartalet var 0,8 %. Verdiendring Verdi endring for aksjen i perioden utgjør 0,3 %, og dette skyldes i hovedsak verdiøkning i eiendomsporteføljen. Avkastning siden oppstart Selskapet har levert en akkumulert avkastning på ca. 38,3 % siden oppstart, inkludert utbytte 2. Utbytte I løpet av mai ble det utbetalt to utbytter som følge av salg av Aslakveien 20, og Jogstadveien 25 på henholdsvis NOK 1,21 og NOK 1,62 per aksje, som tilsvarer ca. 21,7 % av VEK. Skattemessig er ikke utbetal ingene å regne som utbytter men som tilbakebetaling av innbetalt egenkapital. Dette for å skatteoptimalisere utbetalingene. NOTER 1 Eierkostnader inkluderer driftskostnader, avsetninger, skatt, rentekostnader, forvaltningshonorarer m.m. 2 Det presiseres at historisk avkastning ikke er en garanti for fremtidig avkastning.

5 Kvartalets eiendom Kvartalets eiendommer er en handelsportefølje bestående av fire eiendommer beliggende i Oslo Vest (Majorstuen, Sagene, Slemdal og Besserud), med ICA Norge som hovedleietaker. 5 kvartalets eiendom Eiendomsbeskrivelser Oslo Vest Handelseiendommer (OVH) ble kjøpt i desember 2011 og er en portefølje med handelseiendommer. Eiendommene har gode handelsbeliggenheter i tilknytning til typiske boligområder i Oslo vest. Neuberggaten 19 på Majorstua og Thurmannsgate 12 B på Sagene er sentrumseiendommer med bolig i etasjene over og i omkringliggende eiendommer, der eiendomsselskapet eier næringsseksjonene. Slemdal Senter er et nærsenter med dagligvare og øvrige handelskonsepter, samt helserelaterte tjenester som lege, tannlege og fysioterapi. Holmenkollveien 96 er en enkeltstående dagligvareforretning med boliger over næringsseksjonen. UEN eier næringsseksjonen. Hovedleietaker på de fire eiendommene er ICA Norge AS, som er en av de fire store innenfor dagligvarebransjen i Norge. Porteføljen har en god teknisk og interiørmessig standard, og har vært løpende vedlikeholdt. Totalt areal på eiendommene er ca m. Eiendommene har hatt positiv verdiutvikling siden kjøpstidspunktet.

6 6 Eiendomsporteføljen Eiendomsporteføljen Aslakveien 20 ble solgt i løpet av kvartalet, og Selskapet har nå 7 eiendommer i porteføljen, som gir årlige leieinntekter på NOK 35,2 millioner 1. Det er 34 leietakere i porteføljen. Netto-yielden på porteføljen er 6,9 % ved utgangen av 2. kvartal. Selskapets levetid Selskapets livssyklus er delt inn i tre ulike faser: Oppbygging, forvaltning og avvikling. Selskapet er i en oppbyggingsfase der fokus er å erverve gode investerings objekter. I tillegg til dette vil forvalter ha fokus på effektiv forvaltning av de eiendommer som er ervervet av Selskapet. Det er mulighet for en tre årig forlengelse av Selskapets leve tid dersom aksjonærene i Selskapet ønsker dette. Solid eiendomsportefølje Pr. 30. juni bestod eiendoms porteføljen av 7 eiendommer med en samlet verdi på NOK 492 millioner 2. Porteføljen består av et samlet areal på ca m 2 som ved utgangen av kvartalet genererte årlige leieinntekter på ca. NOK 35,2 millioner. Gjennomsnittlig yield 3, basert på siste verdivurdering av porteføljen var 6,9 %. Leieforhold Eiendomsporteføljen har 34 leietakere, der de tre største er Fabricom AS, ICA Norge AS og Asplan Viak AS. Porteføljen har per 2. kvartal en ledighet på 2 %. Det er signert to nye leiekontrakter i perioden med forlengelse på fem og femten år, noe som bidrar til verdiøkning for Selskapet. Salg av eiendom Som nevnt i forrige kvartalsrapport ble salget av Aslakveien 20 gjennomført 1. mai. Eiendommen ble solgt

7 7 til en pris ca. 12 % over siste verdivurdering, som tilførte Selskapet en likviditet på ca. NOK 90 millioner etter innfrielse av gjeld, før utbetalt utbytte. Eiendomsovertakelser Selskapet har overtatt 51 % av eiendommen Buråsen 24, 28 og 30 i begynnelsen av 3. kvartal. Eiendommen er et kontorbygg i Sørlandsparken i Kristiansand kommune, oppført i 3 byggetrinn i perioden Bygget er ca kvm med National Oilwell Varco Norway AS som leietaker. Verdivurderinger Verdivurdering av porteføljen i kvartalet viste svak økning i eiendomsverdiene med netto 0,6 % fra forrige kvartal. Dette skyldes i hovedsak de reforhandlede leiekontraktene samt verdiøkning på Kanalsletta ved Forus. I oppbygningsfasen har Selskapet gjennomført uav hengige verdivurderinger av eiendomsporteføljen hvert kvartal. Verdivurdererne estimerer markedsverdien av eiendommene dersom de skulle omsettes i markedet på det aktuelle tidspunktet. I den forbindelse blir en rekke forhold rundt eiendommene hensyntatt. Det være seg blant annet leietakerprofil, gjenværende løpetid på eksisterende leiekontrakter, behov for rehabilitering/ oppussing, vedlike holdskostnader, eiendommens beliggenhet, samt den generelle bygnings tekniske standarden. I tillegg vurderes andre sammenlignbare transaksjoner som er gjennomført i nærområdet, finansierings kostnader, tilgjengelighet av ledige lokaler i nærområdet, markedsnivået for nye leiekontrakter, og de generelle makroøkonomiske utsiktene for de kommende årene. I sum gir dette et realistisk bilde av prisnivået som kan oppnås om eiendommen skulle omsettes fritt i markedet på verdivurderingstidspunktet. For verdivurdering av Selskapets eiendommer benyttes DNB Næringsmegling og Akershus Eiendom, som er to av de ledende aktørene innenfor dette området. NOTER 1 Justert for Selskapets eierandel. 2 Justert for Selskapets eierandel. 3 Yield er et nøkkeltall som beskriver direkteavkastningen på en eiendom. Yield for en eiendom beregnes som leieinntekter fratrukket kostnader dividert med eiendommens markedsverdi. En leieinntekt fratrukket eierkostnader, på eksempelvis NOK 6 millioner og en markedsverdi av eiendommen på NOK 100 millioner gir en yield på 6 % (6 mill/100 mill). Fordeling av eiendomssegmentet 43,5 % Kontor Butikk Reforhandlingspotensial Andel leiekontrakter som utløper 30 % 25 % 20 % 15 % 10 % 5 % 2,9 % 4,1 % 0,1 % Annet Lager 49,4 % Parkering Fordeling av eiendomsporteføljen per fylke Basert på leieinntekter 55 % Hordaland Oslo 15 % 30 % Rogaland 0 % Kontor Annet Parkering Butikk Lager Bolig Bolig Parkering Lager Eiendomsporteføljen Annet Butikk Kontor Rogaland Oslo Hordaland Lager Parker Annet Butikk Kontor

8 8 Finansiering Finansiering Selskapets belåningsgrad ligger på 69,7 % ved utløp av 2. kvartal, en økning på ca. 4 % fra 1. kvartal. Selskapet har en samlet gjeld på ca. NOK 342 millioner og gjennomsnittlig rentekostnad var 4,94 % i kvartalet. Topp 10 Leietaker % andel av porteføljen Mill. NOK 1 Fabricom AS 36,3 % 2 ICA Norge AS 21,9 % 3 Asplan Viak AS 9,6 % 4 Europris Butikkdrift AS 5,2 % 5 Sporty Intersport AS 5,0 % 6 Åsane Møbler AS 3,8 % 7 Biltema Norge AS 3,6 % 8 Reiten og Vaage Legesenter 1,7 % 9 Slemdal Klær 1,5 % 10 Lerpold AS 1,2 % Andre 24 ulike leietagere 10,1 % Utløpsprofil Leieinntekter Totalt 100,0 % 0 År Belåningsgrad Ved utgangen av 2. kvartal hadde Selskapet totalt NOK 342 millioner i langsiktig rentebærende gjeld. Verdien av eiendomsporteføljen var totalt ca. NOK 492 millioner. Selskapets samlede belåningsgrad var 69,7 % ved utgangen av kvartalet pga endring i eiendomsmassen. Selskapet har som målsetning å ha en gjennomsnittlig belåningsgrad på 65 % over Selskapets levetid. Rentekostnader Den gjennomsnittlige årlige rentekostnaden for Selskapet per 30. juni 2012 var 4,94 %, inklusiv lånemargin. Dette er en økning fra forrige kvartal som et resultat av økte marginer. Postivt yield gap Selskapets gjennomsnittlige rentekostnad per 30. juni 2012 var lavere enn den gjennomsnittlige yielden 1 på eiendomsporteføljen på samme tidspunkt. Den gjennomsnittlige yielden på eiendomsporteføljen var 6,9 %. Det var derfor et positivt yield gap 2 mellom Selskapets netto leieinntekter og Selskapets rentekostnader på 193 rentepunkter. Høy rentesikring I slutten av 2. kvartal var ca. 73 % av Selskapets langsiktige gjeld rentesikret. Forvalter vil løpende vurdere rentesikring av gjelden i tiden fremover. I henhold til Selskapets prospekt skal minimum 50 % av total gjeld være rentesikret. Det var et positivt yield gap mellom Selskapets netto leieinntekter og Selskapets rentekostnader på 193 rentepunkter. Selskapet benytter seg av ulike rentesikringsinstrumenter for å redusere renterisikoen

9 Regnskap 9 regnskap i langsiktig gjeld. Det vanligste instrumentet er rentebytteavtaler. Per 31. mars 2012 hadde Selskapet inngått fire rentebytteavtaler. Den gjennomsnittlige rentekostnaden på disse avtalene var 3,37 % eksklusiv lånemargin, og avtalene hadde en gjennomsnittlig gjenværende løpetid på 4,26 år. Forklaring av rentesikring Rentesikringsavtaler blir benyttet for å øke forutsigbarheten av rentekostnader over en gitt periode. Selskapet minimerer således risikoen i tilfelle rentene skulle stige kraftig slik at den løpende kontantstrømmen ikke vil dekke rentekostnadene. De aller fleste aktører innen næringseiendom benytter ulike rentesikringsinstrumenter i varierende grad ved finansiering av eiendom. I et marked hvor rentene faller, vil derimot rentekostnadene ikke falle i den sikrede perioden, og investor betaler derfor en høyere rente i denne perioden. Rentesikringen medfører dermed en ekstrakostnad for Selskapet. Denne ekstrakostnaden beregnes over avtalens levetid, og må føres som en verdiendring i Selskapets regnskaper. Med høy grad av rentesikring i et fallende rentemarked vil derfor denne verdiendringen bidra negativt til Selskapets avkastning. Resultat (Tall i TNOK) Hittil i år Leieinntekter Øvrige inntekter - - Sum inntekter Gevinst (-tap) ved salg av eiendommer Av og nedskrivninger varige driftsmidler Reversering tidligere års nedskrivninger - - Annen driftskostnad Sum driftskostnader Driftsresultat Finansinntekter Finanskostnader (17 187) (22 048) Skatt (602) Resultat Minoritetens andel av resultatet (1 446) 399 Balanse (Tall i TNOK) Eiendeler Utsatt skattefordel Sum immaterielle eiendeler Varige driftsmidler Finansielle anleggsmidler Sum anleggsmidler Bank Omløpsmidler Sum eiendeler Egenkapital og gjeld Innskutt egenkapital Annen egenkapital Sum egenkapital Minoritetens andel av egenkapitalen NOTER 1 Selskapets gjennomsnittlige yield er et nøkkeltall som beskriver den gjennomsnittlige direkteavkastning på Selskapets eiendommer. Se definisjonen av yield i fotnote 1 på side 6. 2 Differansen mellom Selskapets netto leieinntekter og Selskapets gjennomsnittlige rentekostnad per 2. kvartal Gjeld Langsiktig gjeld Leietakerinnskudd Kortsiktig gjeld Sum gjeld Sum egenkapital og gjeld

10 10 Markedskommentar Markedskommentar De siste månedene har næringseiendom vært preget av et godt utleiemarked, men et litt tregere salgsmarked hvor låne finansieringsutfordringene har slått tydeligere ut. UNIONs oppdaterte prognoser for totalavkastning er nedjustert for inneværende år i tråd med bankenes forventninger om stigende renter. Rammevilkår og konjunkturutsikter Norsk økonomi: Juni-prognosene til Statistisk Sentralbyrå (SSB) viser at Norge er i ferd med å gå inn i en moderat konjunkturoppgang. Veksten for fastlandet ventes å bli 3,2 % i år, 2,8 % i 2013 og 3,4 % i Totalt sett blir veksten litt høyere enn det langsiktige gjennomsnittet. Sysselsettingen ventes å stige med ca. 5 % i årene , noe som gir en pekepinn på at behovet for næringseiendom er stigende. I et totalt sett positivt makrobilde ventes konsumprisindeksen (KPI) å stige med kun 1,4 % i gjennomsnitt i årene Husleien i mange næringseiendommer reguleres årlig med KPI, og per juli var tolvmånedersveksten på kun 0,2 %. Fremtidstro: Gjennom første halvår viste en rekke forventningsundersøkelser at nærings livet og husholdningene var preget av positivitet. Per medio august er det ikke registrert publiserte undersøkelser etter ferien som viser hvordan den siste tids uro i Europa har slått ut. Det er imidlertid gledelig for Norge at oljeprisen nå står i 116 USD fatet, og at Oslo børs nådde årsbeste 16. august. Befolkning: Norges befolknings vekst stiger raskere enn befolkningsprognosene tilsier. Veksten var på ca. 0,6 % i første halvår. Norges befolkning ventes å stige med ca. 1 % årlig frem til Den sterke befolkningsveksten lover godt for langsiktige eiendomsverdier. Renter og finansiering De lange fastrentene forsetter og trosse bankenes prognoser og har fra rekordlave nivåer sunket ytterligere gjennom sommeren. Blant nivåene kan nevnes 10-års swaprente på 3,25 % og 5-års swaprente på 2,63 %. Bankmarginene, som utgjør rentekostnadens andre hovedkomponent, økte imidlertid kraftig i fjor og har flatet ut på høye nivåer. Samlet rentekostnad for et standard nytt lån til næringseiendom på fem år er nå på 5 %. Også bankmarginene i løpende engasjementer har steget det siste året. Bankenes svar fra april tyder på en gjennomsnittsøkning på ca. 50 rentepunkter. Salgsmarkedet for næringseiendom Gjennom sommermånedene har man sett tydeligere tegn på at låne finansieringsutfordringene slår ut i transaksjonsmarkedet. For flere investorkategorier som syndikeringsaktørene har det blitt vanskeligere å få tilfredsstillende lånefinansiering. Av de siste 25 transaksjonene UNION har registrert var eiendomsselskapene kjøper i hele 18 og syndikeringsaktørene kun 3. Det var færre eiendomsomsetninger i juni enn på samme tid i fjor. Hittil i år har UNION notert 64 transaksjoner over MNOK 50, mot 84 på samme tid i fjor. De siste månedene har de fleste salgene vært innen kontor, handel og tomter/utvikling. Særlig innen lager/industri har det vært få transaksjoner i år. UNION vurderer at etterspørselen er langt høyere enn tilbudet for eiendommer med lange leiekontrakter med solide leietagere. Priser / yielder Den siste tids rentenedgang og den høye interessen for trygg eiendom tyder på at prime yield er på ca. 5,25 %. UNION har imidlertid ikke registrert transaksjoner gjennom sommeren som kan gi en pekepinn. Generelt legger UNION til grunn at prisforskjellen mellom trygg og mer risikofylt eiendom bare har blitt større. UNIONs registrering av transaksjoner samt bankundersøkelsen fra 2. kvartal viser at gjennomsnitttransaksjonen i perioden hadde et yield-gap (direkteavkastning minus lånefinansieringskostnad) etter bankmargin på 1,5 %. UNIONs fondsindeks UNIONs Fondsindeks er en indeks for avkastning i norske belånte fond med investeringer i næringseiendom i Norge. Fondene er vektet i forhold til verdijustert egenkapital. Fondsindeksen er i motsetning til børsindeksene, ikke basert på faktiske omsetninger, men på verdivurderingene. Eiendomsfondenes oppstarts tidspunkt varierer. Justert for et fond som avskrev aktiverte transaksjonskostnader i 4. kvartal steg fondsindeksen med ca. 6 % i fjor. I 1. kvartal steg indeksen med 1,3 %. Nivået for indeksen er nå 2 % under utgangspunktet i 4. kvartal 2005, 41 % over bunnen i 2. kvartal 2009 og 35 % under toppen i 4. kvartal Totalavkastning og IPD-indeksen IPD-indeksen viser at total avkastningen (avkastning på totalkapitalen) for næringseiendom generelt i Norge ble på 7,4 % i fjor. Til sammenligning har det årlige nivået vært på 6,7 % siste tre år og 9,0 % siste ti år. Siden sist har UNION oppdatert prognoser for totalavkastning for en tenkt bredt sammensatt eiendomsportefølje. Det er valgt å legge til grunn bankenes prognoser som viser stigende rentenivåer. En logisk konsekvens er at yieldene stiger og prisene synker.

11 11 Markedskommentar Nivået for totalavkastningen for inneværende er derfor nedjustert til 5 %, tross stigende leienivåer i flere segment. Videre viser UNIONs prognoser en totalavkastning på 8 % i 2013 og 9,4 % i Oslo Børs I fjor sank Eiendomsindeksen på Oslo Børs med 20,1 %, og den har per 17. august lagt på seg ca. 17 % hittil i år. Tilsvarende sank hovedindeksen netto med 12,5 % gjennom 2011 og er hittil i år opp med netto ca. 13 % per 17. august. Kontorleiemarkedet i Oslo, Asker og Bærum UNIONs beregninger på data fra Eiendomsverdi Næring viser at leieprisene i 2. kvartal steg svakt for niende kvartal i rad. Nivået er nå ca. 11 % over bunnen i begynnelsen av Gjennomsnittelig leiepris i Oslo er kr. per m²/år ekskl. mva. og felleskostnader. Etterspørselen holder seg godt oppe og arealledigheten holder seg stabil, tross høy tilførsel av nybygg. Det er særlig større gjennomsnittsareal i kontraktene som signeres som bidrar til god etterspørsel. Videre har leiekontraktene som løper ut et stigende nivå i gjennomsnitt. UNION legger til grunn at kontorledigheten vil synke langsomt fra neste år, og at leieprisene vil stige 4-5 % årlig. Bergen, Trondheim og Stavanger De siste leieprisanslagene fra ekspert panelet til Dagens Næringsliv fra juni i år innebærer at leieprisnivået for moderne og sentrale kontorlokaler ligger stabilt på snaue kr. i Bergen. Videre har nivået det siste halvåret steget med en femtilapp til kr. i Trondheim. Stavanger har tilsvarende hatt en økning på 100 kr, til kr. Hittil i år har UNION registrert kun 13 transaksjoner over MNOK 50 i de tre byene for til sammen NOK 3,1 mrd. Nivået utgjør 15 % av det samlede salgsvolumet i Norge i perioden. Det er sannsynlig at det har vært enkelte omsetninger UNION ikke har fått registrert enda. UNION legger for øvrig til grunn et yield-påslag på ca. 50 punkter for Stavanger mot Oslo og tilsvarende ca. 70 punkter for Bergen og Trondheim mot Oslo. Handelssegmentet Generelt er interessen for handelseiendom svært god. Handelseiendom har gitt god avkastning og utsiktene er gode på både kort og lang sikt. Data fra Kvarud Analyse viser at omsetningen ved landets kjøpesentre steg med 3,4 % i årets syv første måneder mot samme periode i fjor. Veksten var imidlertid på kun 1,6 % justert for arealendringer og handledager. Utviklingen er viktig ettersom leien i mange handelseiendommer helt eller delvis er omsetningsbasert. De siste tre årene har husholdningenes sparerate steget til høye 8 %. Kombinert med den høye befolkningsveksten vurderer UNION at det således er et klart oppsidepotensial for privat konsum. Hittil i år har UNION registrert 11 transaksjoner innen handelseiendom for til sammen NOK 4,2 mrd. I tilegg har det vært en større omsetning hvor UNION ikke kjenner salgsbeløpet. Yieldene har det siste året vært i intervallet 5 % til 9 %, med et gjennomsnitt på ca. 6,9 %. Lager/industri/kombinasjon/terminal UNION registrerte hele 51 transaksjoner over MNOK 50 i dette segmentet i fjor for til sammen NOK 7,6 mrd. Hittil i år har UNION imidlertid kun registrert 10 omsetninger for til sammen MNOK 948. En medvirkende årsak til at det har vært færre salg i dette segmentet i år er at syndikeringsaktørene har gjort langt færre kjøp. Det er også nærliggende at det har blitt lagt ut langt færre eiendommer med lange og sikre leieavtaler. Mange av salgene i dette segmenter er knyttet til sale lease-back transaksjoner hvor virksomheter innen industri og lager selger ut eiendommene for å kunne investere i kjernevirksomheten.

12 UNION Gruppen - Bolette Brygge 1 - PO BOX 1715 Vika Oslo, Norway Tel: Fax: post@union.no