UNION Eiendomsinvest Norge AS

Transkript

1 UNION Eiendomsinvest Norge AS 1. kvartal 2016

2 2 3 INNHOLD SAMMENDRAG Sammendrag Innhold Sammendrag 3 Eiendomsporteføljen 4 Avkastning og aksjekurs 7 Finansiering 8 Regnskap 9 Markedskommentar 10 UNION Eiendomsinvest Norge AS (Selskapet) leverer en avkastning på -2,8 % i 1. kvartal UNION Eiendomsinvest Norge AS er deleier i totalt 6 næringsbygg som blir forvaltet av UNION Eiendomskapital på vegne av Selskapet. Selskapet har levert en akkumulert avkastning på 81,6 %. Verdiskapningen i porteføljen skyldes i hovedsak gode eiendomskjøp, som er gjenspeilet i eiendomssalgene, prosjekter, samt aktiv forvaltning ved utleie av ledige arealer og forlengelse av eksisterende leiekontrakter etter overtagelse av eiendommene. Netto-yield på porteføljen er ca. 7,4 %. Selskapet har per en eiendomsportefølje med en verdi på ca. MNOK 518,7 1. Foto: Shutterstock side 1, 2, 4, 6, 7 og 8. 1 Justert for eierandel

3 4 5 EIENDOMSPORTEFØLJEN Eiendomsporteføljen Selskapet har 6 deleide eiendommer i porteføljen, som gir årlige leieinntekter på ca. NOK 40,0 millioner 1. Det er 49 leietakere i porteføljen. Netto-yielden på porteføljen er ca. 7,4 % ved utgangen av 1. kvartal. 2 er Fabricom AS, Siemens AS og National Oilwell Norway. Det er ikke noe ledighet i porteføljen. Verdivurderinger Verdivurdering av porteføljen i kvartalet viste at eiendomsverdiene i Oslo har steget i verdi, mens eiendommene i Stavanger har falt i verdi. Generelt har verdivurderingene vist at eiendom med lav antatt risiko har holdt seg godt i verdi. Det er særlig eiendom med korte leiekontrakter som har fått økt yield-påslag i verdivurderingene. Selskapet får uavhengige verdivurderinger av eiendomsporteføljen hvert kvartal. Verdivurdererne estimerer markedsverdien av eiendommene dersom de skulle omsettes i markedet på det aktuelle tidspunktet. I den forbindelse blir en rekke forhold rundt eiendommene hensyntatt. Det være seg blant annet leietakerprofil, gjenværende løpetid på eksisterende leiekontrakter, behov for rehabilitering/oppussing, vedlikeholdskostnader, eiendommens beliggenhet, samt den generelle bygningstekniske standarden. I tillegg vurderes andre sammenlignbare transaksjoner som er gjennomført i nærområdet, finansieringskostnader, tilgjenglighet av ledige lokaler i nærområdet, markedsnivået for nye leiekontrakter, og de generelle makroøkonomiske utsiktene for de kommende årene. I sum gir dette et realistisk bilde av prisnivået som kan oppnås om eiendommen skulle omsettes fritt i markedet på verdivurderingstidspunktet. For verdivurdering av Selskapets eiendommer benyttes DNB Næringsmegling og Akershus Eiendom, som er to av de ledende aktørene innenfor dette området. Fordeling iht eiendomssegment 82,1 % Kontor Lager 34 % 10 % 0,3 % 2,2 % Handel 15,4 % Parkering Fordeling av eiendomsporteføljen per fylke Basert på eiendomsverdi 56 % EIENDOMSPORTEFØLJEN Oslo Rogaland Vest-Agder 1 Alle tall er justert for Selskapets eierandel. 2 Yield er et nøkkeltall som beskriver direkteavkastningen på en eiendom. Yield for en eiendom beregnes som leieinntekter fratrukket kostnader dividert med eiendommens markedsverdi. En leieinntekt fratrukket eierkostnader, på eksempelvis NOK 6 millioner og en markedsverdi av eiendommen på NOK 100 millioner gir en yield på 6 % (6 mill/100 mill). 3 Inkluderer full leie på Grev Wedels plass, som er fullt utleid, per 1. kvartal hadde Fondet 35 % av leien, etter 3. kvartal vil eiendommen generere full årstakt hhv. NOK 8,5 millioner. Reforhandlingspotensial Andel leiekontrakter som utløper 20 % 16 % EIENDOMSPORTEFØLJEN Eiendom Beliggenhet Areal (m 2 ) Bruttoleie(NOK) Leietid (År) 12 % Østervåg 7 Stavanger ,9 8 % Selskapets levetid Selskapets livssyklus er delt inn i tre ulike faser: Oppbygging, forvaltning og avvikling. Selskapet er fullinvestert og er i en forvaltningsfase hvor forvalter har fokus på aktiv forvaltning og utvikling av Selskapets eiendommer. Det er mulighet for en toårig forlengelse av Selskapets levetid dersom aksjonærene i Selskapet ønsker dette. Solid eiendomsportefølje Per bestod eiendomsporteføljen av 6 deleide eiendommer (Karl Johans gate 8 og Dronningens gate 25 er slått sammen til en) med en samlet verdi på NOK 518,7 millioner 1. Porteføljen består av et samlet areal på ca m 2 som ved utgangen av kvartalet genererte årlige leieinntekter på ca. NOK 40,0 millioner 3. Gjennomsnittlig yield 1, basert på siste verdivurdering av porteføljen var ca. 7,4 %. Leieforhold Per hadde porteføljen 49 leietakere, der de tre største Kanalsletta 3 Sola ,3 Buråsen 24,28 og 30 Kristiansand ,8 Grev Wedels plass 7 Oslo ,3 KJ8/DR25 Oslo ,5 Kanalsletta 2 Sola ,1 Totalt på 100 %-basis ,4 Totalt fordelt på eierandel ,1 4 % 0 % Kontor Handel Butikk Parkering Lager Annet

4 6 AVKASTNING OG AKSJEKURS Avkastning og aksjekurs Selskapet leverer en avkastning på -2,8 % i 1. kvartal. Porteføljen har siden oppstart levert en avkastning på ca. 81,6 % (inkludert utbytte). 7 AVKASTNING OG AKSJEKURS Avkastning pr. aksje Q116 Direkteavkastning 2,15 % Verdiendring -5,00 % Totalt -2,8 % Verdijustert egenkapital pr. aksje Verdijustert egenkapital pr. aksje (VEK) beregnes ved å ta utgangspunkt i bokført egenkapital pr. aksje med tillegg/fradrag for avvik mellom eiendomsporteføljens bokførte verdi vs. markedsverdi, samt overkurs/underkurs for Selskapets gjeld. Avkastning i 1. kvartal 2016 Avkastningen i Selskapet ble -2,8 % for 1. kvartal. Per var verdijustert egenkapital (VEK) per aksje NOK 6,39. Forvalter mottok i Q en henvendelse fra en leietaker i en av selskapets eiendommer med ønske om leiereduksjon i I dagens vanskelige markedssituasjon har leietaker svak inntjening, og arbeider med å fremleie deler av lokalene i eiendommen. Det arbeides med å finne en omforent løsning med leietaker. Det er i beregningen av verdijustert egenkapital per aksje lagt til grunn en konservativ vurdering av denne eiendommens verdi, slik at nedsiden for Selskapet anses hensyntatt i VEKberegningen. Hvordan beregnes avkastningen? Egenkapitalavkastningen for en eiendomsinvestering inkluderer i hovedsak to elementer: 1. Direkteavkastning 2. Verdiendring Direkteavkastning Direkteavkastning kalkuleres ved å ta brutto leieinntekter for kvartalet fratrukket eierkostnader 1, dividert på vektet verdijustert egenkapital for perioden. Direkteavkastningen for Selskapet i 1. kvartal 2016 var 2,15 %. Total avkastning for Selskapet i kvartalet var -2,8 %. Verdiendring Den store verdiendringen på -5 % skyldes nedgang i verdi på Stavanger-eiendommene. Avkastning siden oppstart Selskapet har levert en akkumulert avkastning på ca. 81,6 % siden oppstart, inkludert utbytte 2. Selskapet har utbetalt totalt 9,18 kr per aksje. Avkastning og aksjekurs Kurs Avkastning Oppstart 9,50 Q ,80 24,2 % Q ,22 3,6 % Q ,33 0,9 % Q ,91-3,4 % 1 Q ,03 9,4 % Q ,31 0,8 % 2 Q ,35 0,4 % Q4 12 9,29 1,8 % 3 Q1 13 9,48 2,1 % Q2 13 9,10 0,4 % 4 Q3 13 9,13 0,3 % Q4 13 8,43 2,3 % 5 Q1 14 8,59 1,8 % Q2 14 7,94 1,8 % 6 Q3 14 8,06 1,5 % Q4 14 7,59-0,9 % Q1 15 7,62 0,4 % Q2 15 7,82 2,6 % 7 Q3 15 8,40 7,5 % Q4 15 6,57 8,9 % Q116 6,39-2,8 % Akkumulert 81,6 % 1Inkl. utbytte på NOK 2,83 per aksje. 2Inkl. utbytte på NOK 1,25 per aksje. 3Inkl. utbytte på NOK 0,42 per aksje. 4Inkl. utbytte på NOK 0,90 per aksje. 5Inkl. utbytte på NOK 0,80 per aksje. 6Inkl. utbytte på NOK 0,40 per aksje. 7Inkl. utbytte på NOK 2,58 per aksje. 1 Eierkostnader inkluderer driftskostnader, avsetninger, skatt, rentekostnader, forvaltningshonorarer m.m. 2 Det presiseres at historisk avkastning ikke er en garanti for fremtidig avkastning.

5 8 FINANSIERING Finansiering Selskapet en samlet gjeld på ca. NOK 361,5 millioner. Dette tilsvarer 70 % av verdiene i eiendomsporteføljen. Den gjennomsnittlige rentekostnaden var 3,61 %. Regnskap RESULTAT (TALL I TNOK) Pr. 1. kv Leieinntekter Sum inntekter REGNSKAP Gevinst (-tap) ved salg av eiendommer Topp 10 Leietaker % andel av porteføljen 1 Fabricom AS 25,2 % 2 Siemens AS 18,9 % 3 National Oilwell Norway AS 10,3 % 4 Forusparken Eiendom AS 7,6 % 5 Høgevoll AS 5,5 % 6 Asplan Viak AS 3,8 % 7 Panduro Hobby AS 3,4 % Selskapet benytter seg av ulike rentesikringsinstrumenter for å redusere renterisikoen i langsiktig gjeld. Det vanligste instrumentet er rentebytteavtaler. Per hadde Selskapet inngått 4 rentebytteavtaler. Den gjennomsnittlige rentekostnaden på disse avtalene var 2,79 % eksklusiv lånemargin, og avtalene hadde en gjennomsnittlig gjenværende løpetid på 0,9 år. Av og nedskrivninger varige driftsmidler Avsatt suksesshonorar (1 096) Annen driftskostnad Sum driftskostnader Driftsresultat (32 129) Finansinntekter Finanskostnader (4 356) (23 870) Skatt 95 (4 591) Resultat (36 391) King Food AS 2,6 % 9 Leatherman Gruppen AS 2,5 % 10 Helse Sør-Øst 2,3 % Andre 39 ulike leietakere 17,9 % Totalt 100,0 % Forklaring av rentesikring Rentesikringsavtaler blir benyttet for å øke forutsigbarheten av rentekostnader over en gitt periode. Selskapet minimerer således risikoen i tilfelle rentene skulle stige kraftig slik at den løpende kontantstrømmen ikke vil dekke rentekostnadene. Minoritetens andel av resultatet (17 333) BALANSE (TALL I TNOK) Eiendeler Utsatt skattefordel Sum immaterielle eiendeler Mill. NOK Utløpsprofil Leieinntekter År Belåningsgrad Ved utgangen av kvartalet hadde Selskapet totalt NOK 361,5 millioner i langsiktig rentebærende gjeld. Verdivurderinger av Selskapets eiendommer i kvartalet gav en totalverdi på ca. NOK 518,7 millioner. Selskapets samlede belåningsgrad var 70 % ved utgangen av kvartalet. Rentekostnader Den gjennomsnittlige årlige rentekostnaden for Selskapet var 3,61 %, inklusiv lånemargin, og er noe lavere enn ved utgangen av 1. kvartal pga. lavere NIBOR rente. Postivt yield gap Selskapets gjennomsnittlige rentekostnad ved utgangen av kvartalet var lavere enn den gjennomsnittlige yielden 1 på eiendomsporteføljen. Den gjennomsnittlige yielden på eiendomsporteføljen var på ca. 7,4 % ved utløpet av kvartalet. Det var derfor et positivt yield gap 2 mellom Selskapets netto leieinntekter og Selskapets rentekostnader på 379 rentepunkter. Rentesikring Per var 33 % av Selskapets langsiktige gjeld rentesikret. Det var et positivt yield gap mellom Selskapets netto leieinntekter og Selskapets rentekostnader på 379 rentepunkter. De aller fleste aktører innen næringseiendom benytter ulike rentesikringsinstrumenter i varierende grad ved finansiering av eiendom. I et marked hvor rentene faller, vil derimot rentekostnadene ikke falle i den sikrede perioden, og investor betaler derfor en høyere rente i denne perioden. Rentesikringen medfører dermed en ekstrakostnad for Selskapet. Denne ekstrakostnaden beregnes over avtalens levetid, og må føres som en verdiendring i Selskapets regnskaper. Med høy grad av rentesikring i et fallende rentemarked vil derfor denne verdiendringen bidra negativt til Selskapets avkastning. 1 Selskapets gjennomsnittlige yield er et nøkkeltall som beskriver den gjennomsnittlige direkteavkastning på Selskapets eiendommer. Se definisjonen av yield i fotnote 2 på side 5. 2 Differansen mellom Selskapets netto leieinntekter og Selskapets gjennomsnittlige rentekostnad. Varige driftsmidler Finansielle anleggsmidler Aksjer og andeler i tilknyttede selskaper Sum anleggsmidler Bank Omløpsmidler Sum eiendeler EGENKAPITAL OG GJELD Innskutt egenkapital Annen egenkapital Sum egenkapital Minoritetens andel av egenkapitalen Gjeld Langsiktig gjeld Avsatt suksesshonorar Kortsiktig gjeld Sum gjeld Sum egenkapital og gjeld

6 10 11 MARKEDSKOMMENTAR Markedskommentar Etter at alle transaksjonsrekorder ble slått i fjor, har 2016 så langt vært betydelig roligere i transaksjonsmarkedet. I leiemarkedet venter vi at kontorledigheten vil begynne å falle i løpet av det neste året grunnet lite nybygging og betydelig konvertering, parallelt med gradvis sterkere økonomisk vekst. Vi forventer at leienivåene har flatet ut og vil begynne å stige fra Rammevilkår og konjunkturutsikter Etter at vedvarende tilbudssideoverskudd og usikkerhet knyttet til etterspørselen fra fremvoksende økonomier sendte oljeprisen ned til bunnen på USD 27 pr. fat, har prisen steget mer enn 90 prosent. Oljeprisen er imidlertid fortsatt på et nivå som påvirker norsk økonomi negativt gjennom lavere investeringsvilje hos aktørene i oljenæringen og dermed lavere BNP-vekst. Den kraftige kronesvekkelsen som har fulgt i kjølvannet av oljenedturen bidrar til å motvirke de negative effektene av oljeprisfallet ved at eksportbedrifter og importkonkurrerende bedrifter har blitt mer konkurransedyktige. Videre bidrar ekspansiv penge- og finanspolitikk til å dempe effektene av oljeprisfallet. Så langt er det først og fremst oljerelaterte næringer og de oljeeksponerte fylkene på Sør- og Vestlandet som opplever svak vekst. Dette fremgår blant annet av utviklingen i den registrerte arbeidsledigheten, som viser at økningen på landsbasis siste to år kan forklares i sin helhet ved økningen i oljefylkene på Sør- og Vestlandet. I Oslo har arbeidsledigheten falt noe de siste to årene. Renter og lånefinansiering UNIONs Bankundersøkelse fra juni viste at den gjennomsnittlige bankmarginen for nye 5-års lån til sentralt beliggende eiendom i Oslo hadde kommet opp 0,62 prosentpoeng siden Q Til tross for at bankmarginen har økt, holder samlet finansieringskostnad seg på et attraktivt nivå. Dette skyldes at lange renter har kommet ytterligere ned i samme periode. Samlet finansieringskostnad i standardcaset var opp fra 3,25 til 3,41 fra 1. kvartal til 2. kvartal. Økte innlånskostnader for bankene kombinert med den overraskende strenge linjen fra Finanstilsynet høsten 2015 har gjort finansieringstilgangen vesentlig strammere enn på samme tid i fjor. Så langt i 2016 har bankenes innlånskostnader kommet noe ned igjen. Samtidig observerer vi at bankene på kort tid har kommet langt i tilpasningen til de nye og strengere kapitalkravene. Dette kan bidra til å bedre situasjonen i bankmarkedet fremover. Salgsmarkedet for næringseiendom 2015 var et ekstremt år i det norske eiendomsmarkedet, med et samlet transaksjonsvolum på 128 mrd. kroner. Det var særlig de mange store milliardtransaksjonene som drev volumet. I segmentet med transaksjoner fra mil. var volumet faktisk marginalt ned fra Så langt i 2016 har markedet vært betydelig roligere. Transaksjonsvolumet hittil i år er på drøyt 20 milliarder kroner. Volumet er betydelig lavere sammenlignet med samme periode i fjor, men likevel høyere enn i 2013 og 2014, og er generelt er godt normalår. Markedet er fortsatt preget av sterk etterspørsel etter eiendomsinvesteringer fra norske og utenlandske investorer, men så langt har det vært færre selgere av store eiendommer og porteføljer. Vi forventer et sterkt transaksjonsår også i 2016, men volumene blir betydelig lavere enn i fjor. UNION venter et volum på ca. 65 mrd. i år. Priser / yielder Til tross for en utfordrende makrosituasjon de siste to årene, resulterte etterspørselsoverskuddet etter eiendomsinvesteringer i at prime yield kom ned 0,5 prosentpoeng til rekordlave fire prosent i Så langt i 2016 anslår vi at prime yield har holdt seg på dette nivået. Finansieringsmarkedet og utsiktene i leiemarkedet er de største usikkerhetsmomentene for prisutviklingen i eiendomsmarkedet på kort sikt. Tendensen den siste tiden peker imidlertid mot at prime yield vil bli liggende stabilt i tiden fremover. Vi tror finansieringsmarkedet vil bedres gradvis utover i 2016 i takt med at bankene får tilpasset seg strengere kapitalkrav, og at lånekundene etter hvert vil få videreført bankenes reduserte innlånskostnader. Kontorleiemarkedet i Oslo, Asker og Bærum Kontorledigheten i Oslo, Asker og Bærum var 7,8 prosent i første kvartal, etter å ha steget med om lag m 2 de siste to årene. Ledigheten har imidlertid vært stabil og svakt nedadgående de siste kvartalene. I 2014 og 2015 økte ledigheten på Lysaker og Fornebu til sammen med om lag m 2. Ledighetsveksten i de andre områdene i Oslo har med andre ord vært svært moderat. Ferdigstillelse av nye kontorarealer forventes å bli på om lag m 2 årlig i perioden 2016 til Til sammenligning har snittvolumet de siste 15 årene vært om lag m 2. I tillegg tas et stigende volum kontorareal ut av markedet for å konverteres til andre formål. Kontor konverteres i hovedsak til leiligheter, men vi ser også eksempler på konvertering til hotell, utdanning og asylmottak. Vi estimerer at om lag m 2 kontor fjernes fra tilbudssiden i perioden 2016 til Moderat nybygging og mye konvertering fører til at det blir nullvekst på tilbudssiden i 2016 og at byggmassen krymper i Vår prognose for kontorleiemarkedet i Oslo innebærer at ledigheten har toppet ut og vil fortsette å falle i et tiltagende tempo. Lav nybygging og betydelig konvertering bidrar til å balansere markedet i en utfordrende tid og danner grunnlaget for en raskere nedgang i ledigheten etter hvert som etterspørselen tiltar. Vi forventer en kontorledighet på om lag 6,5 prosent ved utgangen av Aktiviteten i leiemarkedet har tatt seg gradvis opp de siste kvartalene. Signeringsvolumet på 12-måneders basis var om lag 15 prosent høyere i første kvartal i år enn i samme kvartal i fjor. Leieprisene i nye kontrakter er i gjennomsnitt 5 til 10 prosent lavere enn på toppen i Vi ser imidlertid klare tendenser til at leieprisfallet har flatet ut og vi forventer at leieprisene i Oslo i hovedsak holder seg stabile i 2016, med vekst i enkelte områder og fall primært i den vestre delen av Oslo. Den gunstige utviklingen på tilbudssiden bidrar til at leieprisveksten kan komme relativt raskt tilbake. Vi tror derfor at leieprisene i Oslo i snitt vil stige med 2 prosent i 2017 og 5 prosent i Bergen, Trondheim og Stavanger Rogaland og Hordaland er de to fylkene som har hatt størst økning i arbeidsledigheten det siste året. Den svake utviklingen i arbeidsmarkedet i disse fylkene skyldes selvsagt den relativt høye eksponeringen mot oljeindustrien. I 2015 ble det ferdigstilt m 2 nye kontorarealer i Bergen, noe som tilsvarer en tilbudssidevekst på hele 5,7 prosent. Svært høy nybyggaktivitet kombinert svak utvikling i arbeidsmarkedet har bidratt til at kontorledigheten har steget med om lag 3 prosentpoeng siden april 2014 til 10,5 prosent i april i år. 1 Beslutningene om å bygge er tatt i «gode tider», mens byggene er realisert i «dårlig tider». I 2016 er nybyggvolumet tilbake til mer normale nivåer da det ferdigstilles om lag m 2. Kyte forventer likevel at kontorledigheten skal holde seg på et høyt nivå i tiden fremover. Stigende kontorledighet og økt fremleieaktivitet legger press på leieprisene. Det er særlig i de oljeeksponerte områdene som Kokstad og Sandsli at leieprisene er under sterkt press. Lokaler med høy standard og sentral beliggenhet i sentrum har kun hatt en moderat leiepriskorreksjon. Etter å ha steget jevnt og trutt siden 2012, er kontorledigheten i Stavanger redusert med 0,9 prosentpoeng til 9,2 prosent siden oktober i fjor. 2 Nedgangen i ledighet kan i stor grad relateres til at Forusbeen 35 ble konvertert til asylmottak. Ledigheten er forventet å stabilisere seg på rundt ti prosent. Leieprisene i Stavanger er fortsatt under press, noe som særlig er merkbart for kontoreiendommer på Forus og i enkelte områder i Stavangers randsoner. Leieprisene på Forus har falt om lag 20 prosent siden toppen før oljeprisfallet. Svak kontoretterspørsel og stigende kontorledighet vil sannsynligvis bidra til at leieprisene fortsetter å falle i andre halvår, men det største fallet er trolig bak oss. Arbeidsmarkedet i Trondheim er ganske differensiert med hensyn til næringsstruktur og har en relativt stor offentlig sektor sammenlignet med Bergen og Stavanger. Arbeidsmarkedet har derfor vært mer robust i kjølevannet av oljeprisfallet. Det ble ferdigstilt m 2 nye kontorarealer i Trondheim i Dette er det høyeste nivået som har blitt ferdigstil i de siste 15 årene og mer enn dobbelt så mye som i et gjennomsnittsår. Likevel har kontorledigheten kun steget fra 8 prosent i februar i fjor til rundt 9 prosent på samme tidspunkt i år, noe som indikerer at etterspørselen har holdt seg på et bra nivå i Det er imidlertid også en mulighet at dette delvis skyldes en tidsforskyvningseffekt før vi ser at det høye nybyggvolumet materialiserer seg i ledighetstallene. 1 Kyte 2 EiendomsMegler1 Næringsmegler 3 Norion MARKEDSKOMMENTAR

7 UNION Eiendomskapital - Bolette Brygge 1 - PO BOX 1715 Vika Oslo, Norway Tel: Fax: post@union.no