k profil 2010 UNION Eiendomsinvest Norge ASA

Transkript

1 k profil 2010 UNION Eiendomsinvest Norge ASA 3. kvartal 2011

2 2 INNHOLD Innhold Sammendrag 3 Avkastning og aksjekurs 4 Kvartalets eiendom 5 Eiendomsporteføljen 6 Finansiering 8 Regnskap 9 Markedskommentar 10 Foto: Shutterstock side 1, 2, 4, 7, 8, 11

3 3 SAMMENDRAG Sammendrag UNION Eiendomsinvest Norge ASA (Selskapet) leverer en positiv avkastning på 1 % i 3. kvartal. UNION Eiendomskapital utfører den aktive forvaltningen av Selskapets eiendommer. UNION Eiendomskapital er kapitalforvalter for UNION Eiendomsinvest Norge ASA. UNION Eiendomskapital driver aktiv forvaltning av eiendomsinvesteringer, og fokuserer på å skape meravkastning for investor i alle deler av verdikjeden innenfor eiendom. Selskapet overtok i juli 51 % av en handelseiendom på Åsane i Bergen, og har per kjøpt og overtatt eiendommer for ca. MNOK 516. UNION Eiendomsinvest Norge ASA leverer en akkumulert avkastning på 29,8 %, så langt i Verdiskapningen i porteføljen skyldes i hovedsak gode eiendomskjøp samt reforhandling av leiekontrakter etter overtagelse av eiendommene. Yielden på porteføljen er ca. 7,4 % ved utgangen av 3.kvartal. Ved utløp av 3. kvartal 2011 var det tegnet aksjer i Selskapet for ca. NOK 217 millioner fordelt på 106 aksjonærer i Selskapet. UNION Eiendomskapital har siden oppstarten av Selskapet lykkes med å bygge opp en attraktiv eiendomsportefølje. Grunnlaget er lagt for å kunne levere god avkastning til investorene i Selskapet.

4 4 AVKASTNING OG AKSJEKURS Avkastning og aksjekurs Selskapet leverer en avkastning på 1,0 % for 3. kvartal. Direkteavkastningen i 3. kvartal ble 2,0 %. Siden oppstart har Selskapet levert en avkastning på 29,8 %. Avkastning pr. aksje Direkteavkastning 2,0 % Verdiendring -1,1 % Totalt 0,9 % Verdijustert egenkapital pr. aksje Verdijustert egenkapital pr. aksje (VEK) beregnes ved å ta utgangspunkt i bokført egenkapital pr. aksje med tillegg/fradrag for avvik mellom eiendomsporteføljens bokførte verdi vs. markedsverdi, samt overkurs/underkurs for Selskapets gjeld. Avkastning og aksjekurs Kurs Avkastning Oppstart 9,50 Q ,80 24,2 % Q ,22 3,6 % Q ,33 0,9 % Akkumulert 29,8 % Fordeling investorer Basert på fylke 10,1 % Oslo 5,9 % Akershus 3,4 % 10,9 % 18,4 % Buskerud Møre og Romsdal 51,3 % Østfold Andre Avkastning i 3. kvartal 2011 Avkastningen i UNION Eiendomsinvest Norge ASA (UEN) ble 1 % i 3. kvartal. Per 30. september 2011 var verdijustert egenkapital (VEK) per aksje NOK 12,3. Andre Hvordan beregnes avkastningen? Østfold Egenkapitalavkastningen for en eiendomsinvestering inkluderer i Møre og Romsdal hovedsak to elementer: Buskerud 1. Direkteavkastning 2. Verdiendring Akershus Oslo Direkteavkastning Direkteavkastning kalkuleres ved å ta brutto leieinntekter for kvartalet fratrukket eierkostnader 1, dividert på vektet verdijustert egenkapital for perioden. Direkteavkastning for Selskapet i 3. kvartal ble 2,0 %. Direkteavkastning for Selskapet ble 2,0 % i 3. kvartal. Verdiendring Verdien av Selskapets eiendommer ble justert ned i 3.kvartal, bl.a. som følge av ledig lokale i Aslakveien 20 på Røa. Som følge av fallende markedsrenter fikk Selskapets rentebytteavtaler også en negativ verdiutvikling i perioden, og bidro derfor negativt til Selskapets avkastning. Totalt resulterte verdiendringene i en avkastning på 1,0 % i perioden. Avkastning siden oppstart Selskapet har levert en akkumulert avkastning på 29,8 % siden oppstart 2. Noter 1 Eierkostnader inkluderer driftskostnader, avsetninger, skatt, rentekostnader, forvaltningshonorarer m.m. 2 Det presiseres at historisk avkastning ikke er en garanti for fremtidig avkastning.

5 Kvartalets eiendom Kvartalets eiendom er Aslakveien 20 på Røa i Oslo. Eiendommen ble kjøpt i desember Forvalter jobber med og reforhandle og leie ut eksisterende arealer samt analysere utviklingsmuligheter for eiendommen for fremtiden. 5 KVARTALETS EIENDOM Eiendomsbeskrivelse Aslakveien 20 ligger i Oslo vest, i landlige og hyggelige omgivelser. Eiendommen ble oppført i perioden Tomten er på m 2, og bebyggelsen på tomten består av til sammen seks bygninger med et bygningsareal på m 2. Eiendommen har kjøreport til alle plan, dette er unikt og gir stor fleksibilitet i bygget. Det er enkel adkomst til eiendommen med bil, fra sentrum via Sørkedalsveien eller fra E18 via Vækerø, eventuelt også god kommunikasjon med både t-bane og buss. Eiendommen har 220 parkeringsplasser. Næringsparken er den eneste i Oslo vest. Leietakere Det er i dag 35 leieforhold på eiendommen der Posten Norge AS er største leietaker med sine 2300 m 2. Eiendommen er tilholdssted for flere ingeniørselskaper og ulik import-, og agenturvirksomhet. Lokalene i Aslakveien passer også godt som showroom. Panvulk AS og Stians Sport AS er begge store leietakere i eiendommen og har hver ca m 2. Panvulk AS ble etablert i 1953 og er en leverandør av vedlikeholdsprodukter til industri, offshore, forsvar, bilverksteder og bilrekvisita. Stians Sport AS er en av Norges ledende importør av sykler, trim-, og sykkelutstyr. En rekke av Stians Sports produkter er utviklet og designet for det norske markedet, og de har et årlig salg på mer enn sykler. Eiendommen har siden oppkjøp hatt positiv verdiutvikling.

6 6 EIENDOMSPORTEFØLJEN Eiendomsporteføljen Selskapet kjøpte 51 % av eiendommen Liamyrane 8 i Bergen i 3. kvartal. Eiendomsporteføljen består nå av fire eiendommer, som gir årlige leieinntekter på ca. NOK 46 millioner. Til sammen har Selskapet 59 leietakere. Gjennomsnittlig yield på eiendomsporteføljen per 3. kvartal var 7,4 %. Eiendomsselskapets levetid Eksempel på en portefølje på NOK 2,5 mrd. Mill. NOK Oppbygging Forvaltning Avvikling Fordeling eiendomstype 12,9 % 20,8 % Kontor/lager Lager Kontor Portefølje av eiendommer 2,2% 1,3 % 0,6 % 8,2 % 12,6 % Butikk Parkering Garasje 25,5 % ,7 % ,5 % Bolig Annet 2021 Fordeling av eiendomsporteføljen per fylke Basert på leieinntekter Selskapets levetid Selskapets livssyklus er delt inn i tre ulike faser: Oppbygging, forvaltning og avvikling. Selskapet er nå inne i en oppbyggingsfase der fokus er å søke og erverve gode investeringsobjekter samt innhente egenkapital. I tillegg til dette vil forvalter ha fokus på effektiv forvaltning av de investeringsobjekter som er ervervet av Selskapet. Oppbygningsfasen er planlagt å vare frem til slutten av Deretter starter forvaltningsfasen. Det er mulighet for en treårig forlengelse av Selskapets levetid dersom aksjonærene i Selskapet ønsker dette. Bolig Solid eiendomsportefølje Per 30. september 2011 bestod eiendomsporteføljen av fire eiendommer med en samlet verdi på NOK 575 millioner. Eiendomsporteføljen har et areal på ca m 2 som ved utgangen av kvartalet genererte årlige leieinntekter på ca. NOK 46 millioner. Gjennomsnittlig yield 1, basert på siste verdivurdering av porteføljen, var ca. 7,4 %. Garasje Parkering Butikk Annet Lager Kontor Kontor/Lager Eiendomsovertakelser Selskapet overtok 51 % av eiendommen Liamyrane 8 i 3. kvartal. Eiendommen ligger i et handelsområde i Åsane i Bergen, og er på ca kvm med anerkjente handelsleietakere som Europris og Biltema. Hordaland Oslo Rogaland Akershus Diversifisert eiendomsportefølje Selskapet har en diversifisert portefølje med ulike typer eiendommer med god geografisk spredning. Porteføljen er jevnt fordelt mellom kontor-, handelsog lager-/kombinasjonsarealer, med en mindre andel andre arealer. Leieforhold Den nyinnkjøpte eiendommen tilførte porteføljen 10 nye leieforhold. Per 30. september 2011 var det dermed 59 ulike leietakere. De tre største leietakerne i porteføljen er Naustvik AS, Posten Norge AS og Asplan Viak Stavanger AS. De 10 største leietakerne var per ansvarlige for 54 % av de samlede leieinntektene i porteføljen. Disse leietakerne vurderes som solide selskaper, og konkursrisikoen for disse leietakerne vurderes å være lav. Samlet kan ca. 10 % av de totale leieinntektene relateres til leietakere som enten er statlige, kommunale eller deleier av disse. Det var i 3. kvartal ledighet på 2,8 % i porteføljen 2. Verdivurderinger Verdivurdering av porteføljen i kvartalet viste en liten justering i eiendomsverdiene med -0,1 % fra forrige vurdering. Samlet har porteføljen hatt en økning i eiendomsverdiene på 11 % fra kjøpstidspunkt. Akershus 42,5 % Rogaland Oslo 12,2 % Hordaland NOTER 1 Yield er et nøkkeltall som beskriver direkteavkastningen på en eiendom. Yield for en eiendom beregnes som leieinntekter fratrukket kostnader dividert med eiendommens markedsverdi. En leieinntekt fratrukket eierkostnader, på eksempelvis NOK 6 millioner og en markedsverdi av eiendommen på NOK 100 millioner gir en yield på 6,0 prosent (6 mill/100 mill). 2 Det jobbes med å leie ut ledige lokaler i Jogstadveien, men selger dekker garantileie frem til Et ledig lokale i Liamyrane 8.

7 7 EIENDOMSPORTEFØLJEN I oppbygningsfasen gjennomføres uavhengige verdivurderinger av eiendomsporteføljen. Verdivurdererne estimerer markedsverdien av eiendommene om de skulle omsettes i markedet på det aktuelle tidspunktet. I den forbindelse blir en rekke forhold rundt eiendommene hensyntatt. Det være seg blant annet leietakerprofil, gjenværende løpetid på eksisterende leiekontrakter, behov for rehabilitering/oppussing, vedlikeholdskostnader, eiendommens beliggenhet, samt den generelle bygningstekniske standarden. I tillegg vurderes andre sammenlignbare transaksjoner som er gjennomført i nærområdet, finansieringskostnader, tilgjengelighet av ledige lokaler i nærområdet, markedsnivået for nye leiekontrakter, og de generelle makroøkonomiske utsiktene for de kommende årene. I sum gir dette et realistisk bilde av prisnivået som kan oppnås om eiendommen skulle omsettes fritt i markedet på verdivurderingstidspunktet. For verdivurdering av Selskapets eiendommer benyttes DnB NOR Næringsmegling og Akershus Eiendom, som er to av de ledende aktørene innenfor dette området. Reforhandlingspotensial Andel leiekontrakter som utløper 30 % 25 % 20 % 15 % 10 % 5 % 0 % Kontor/lager Kontor Lager Annet Butikk 2015 Parkering Garasje Bolig Bolig Garasje Parkering Butikk Annet Lager Kontor Kontor/La

8 8 FINANSIERING Finansiering Per 30.september 2011 har Selskapet en belåning på 60 % og en samlet gjeld på ca. NOK 343 millioner. Selskapets gjennomsnittlige rentekostnad var 4,73 % i kvartalet. Mill. NOK Topp 10 Leietaker % andel av porteføljen 1 Naustvik AS 11,7 % 2 Posten Norge AS Distribusjonsnett 7,6 % 3 Asplan Viak AS 5,9 % 4 GK Norge AS 5,1 % 5 Olavsgaard Eiendom AS 4,5 % 6 Eikmaskin AS 4,3 % 7 Sporty Intersport AS 4,2 % 8 Snap Drive AS 4,1 % 9 Europris Butikkdrift AS 3,9 % 10 Lubeco AS 3,0 % Andre 49 ulike leietagere 45,7 % Utløpsprofil Leieinntekter Totalt 100,0 % År Belåningsgrad Eiendomsselskapet finansierte eiendomskjøpet i 3. kvartal blant annet ved å øke Selskapets belåning. Per 30. september 2011 hadde Selskapet totalt NOK 343 millioner i langsiktig gjeld. På samme tidspunkt hadde verdien av eiendomsporteføljen økt til NOK 575 millioner. Med en økning i eiendomsverdiene ble selskapets belåningsgrad i 3. kvartal 60 %. Rentekostnader Den gjennomsnittlige årlige rentekostnaden for Selskapet per 30. september var 4,73 prosent, inklusiv lånemargin. Dette var en nedgang på 4 rentepunkter fra utgangen av 2. kvartal. Postivt yield gap Selskapets gjennomsnittlige rentekostnad per var lavere enn den gjennomsnittlige yielden 1 på eiendomsporteføljen på samme tidspunkt. Den gjennomsnittlige yielden på eiendomsporteføljen per 3. kvartal var 7,4 %. Dermed var det et positivt yield gap 2 på 271 rentepunkter mellom Selskapets netto leieinntekter og Selskapets rentekostnader. Den gjennomsnittlige årlige rentekostnaden for Selskapet per 30. september 2011 var 4,73 prosent, inklusiv lånemargin. Rentesikring For å redusere renterisikoen i langsiktig gjeld har Selskapet valgt å bruke rentebytteavtaler. Selskapet har inngått ulike rentebytteavtaler. Den gjennomsnittlige rentekostnaden på disse avtalene er 5,11 % inklusiv lånemargin, og avtalene har en gjennomsnittlig gjenværende løpetid på 4,2 år. Selskapet inngikk den 13. oktober 2011 en rentebytteavtale som medførte at samlet 51 % av Selskapets gjeld er rentesikret. NOTER 1 Selskapets gjennomsnittlige yield er et nøkkeltall som beskriver den gjennomsnittlige direkteavkastning på Selskapets eiendommer. Se definisjonen av yield i fotnote 1 på side 7. 2 Differansen mellom Selskapets netto leieinntekter og selskapets gjennomsnittlige rentekostnad pr. 3. kvartal Alle leieinntekter og gjeld er justert for minoriteten på 49 % i Liamyrane

9 Regnskap 9 REGNSKAP Resultat (Tall i TNOK) Hittil i år Leieinntekter Øvrige inntekter Sum inntekter Av og nedskrivninger varige driftsmidler Reversering tidligere års nedskrivninger Annen driftskostnad Sum driftskostnader Driftsresultat (447) Finansinntekter Finanskostnader (13 280) (13 280) (224) Skatt Resultat (355) Minoritetens andel av resultatet (223) (223) - Balanse (Tall i TNOK) Eiendeler Varige driftsmidler Finansielle anleggsmidler Sum anleggsmidler Bank Omløpsmidler Sum eiendeler Egenkapital og gjeld Innskutt egenkapital Vedtatt ikke registrert kapitalforhøyelse - - Annen egenkapital Sum egenkapital Minoritetens andel av egenkapitalen Gjeld Utsatt skatt Langsiktig gjeld Kortsiktig gjeld Sum gjeld Sum egenkapital og gjeld

10 10 MARKEDSKOMMENTAR Markedskommentar Det har så langt vært en urolig høst, nedsiderisikoen har tiltatt og investorene tenderer til å etterspørre eiendommer med lange og sikre leieinntekter. Imidlertid legger rentefallet til rette for fortsatt gode priser, de fleste pilene går tross alt i riktig retning og prognosene tilsier gode rammevilkår for næringseiendom i Norge de nærmeste årene. Konjunkturutsiktene Det har vært en turbulent høst med store bevegelser i børs- og rentemarkedene både her hjemme og i utlandet. Utviklingen speiler blant annet økt usikkerhet generelt. Prognosene for norsk økonomi har blitt nedjusterte og nedsiderisikoen har tiltatt. Totalt sett er det likevel sannsynlighetsovervekt for gode rammevilkår for næringseiendom de nærmeste årene. Norsk økonomi vil fra neste år være i en svak oppgangskonjunktur, sysselsettingen stiger, befolkningsveksten er rekordsterk og de fleste bedrifter venter vekst i omsetningen. Statistisk Sentralbyrå (SSB) venter per september at konsumprisindeksen (KPI) vil stige med kun 1,4 prosent i gjennomsnitt i perioden Leieavtalene i blant annet kontormarkedet reguleres normalt årlig med KPI. Renter & finansiering For å skape forutsigbare lånekostnader velger investorene typisk å binde renten for større deler av lånebeløpet gjennom såkalte renteswap-avtaler. Disse fastrenteavtalene kan ha ulik lengde og ofte bindes renta for fem til ti år. Den tiårige swaprenten har siden midten av april blitt redusert med ca. 100 rentepunkter til ca. 3,75 prosent og nivåene er nå rekordlave. Bankene erfarer nå økt etterspørsel etter fastrenteavtaler, og investorene binder renta for en høyere andel av lånebeløpene enn tidligere i år. Våre undersøkelser mot bankene viser entydig at de har reservene på plass til å øke utlånene til investeringer i næringseiendom i Norge. Videre er bankenes innlånsmarginer nå på vei oppover på grunn av økt risikopåslag i de internasjonale kredittmarkedene. Rentenedgangen er likevel større slik at finansieringskostnaden netto er gått ned. De lave rentene gjør at kostnaden for å bryte fastrenteavtalene har økt og vil i en del tilfeller kunne hindre at transaksjoner blir gjennomført. Salgsmarkedet Siden finanskrisen har salgsmarkedet i høy grad vært preget av at det har blitt omsatt eiendommer med lange leiekontrakter med solide leietagere. I fjor erfarte vi en gradvis normalisering ved at det ble omsatt flere eiendommer med ordinære lengder på leiekontraktene. I år er denne utviklingen reversert, og de omsatte eiendommene har i gjennomsnitt hatt 11 år igjen på leiekontraktene. Til sammenligning har en typisk leiekontrakt i kontormarkedet en varighet på mindre enn fem år. Vi erfarer også god kjøpsinteresse for tomter og eiendommer innen utvikling og handel. Hittil i år har vi registrert 103 transaksjoner over MNOK 50 for til sammen NOK 22,3 mrd. På tross av selektive investorer og økt usikkerhet har vi registrert flere transaksjoner i årets tre første kvartal enn i samme periode i fjor. Etter ferien har vi registrert 27 transaksjoner og normalt finner det sted mange transaksjoner i fjerde kvartal. Vi venter et salgsvolum i år i størrelsesorden NOK 35 mrd. Syndikeringsaktørene har vært største netto kjøper hittil i år og har hentet anslagsvis NOK 1,35 mrd. i egenkapital. Målt i kroner har 75 prosent av transaksjonsvolumet vært på Sørøstlandet når en ser bort fra transaksjoner under MNOK 50. Det har vært flest transaksjoner innen kontor, men generelt er lange og sikre leiekontrakter mest utslagsgivende for etterspørselen. Ti større transaksjoner fra MNOK 500 og oppover utgjør ca. 30 % av salgsvolumet hittil i år. Priser / yielder Verdivurderingene har vist oppgang de åtte siste kvartalene og indikerer altså fortsatt stigende eiendomsverdier. Generelt venter vi økt yieldspread avhengig av antatt risiko. Isolert sett betyr dette at man får ekstra godt betalt for eiendommer med lange leiekontrakter, og man får risikorabatt for eiendommer med helt ordinær risiko. Vi vurderer prime yield for kontor til ca. 5,25 prosent gitt dagens lave nivå for 10- års swaprente. De store bevegelsene i rentene, nærmest fra dag til dag, skaper imidlertid usikkerhet om yield-nivåene. I 15 transaksjoner etter sommerferien, der vi har informasjon om yield-nivået, var gjennomsnittet på 7,1 prosent. Nivåene varierte fra 5,7 prosent til 8,9 prosent. UNIONs fondsindeks i pluss UNIONs Fondsindeks er en indeks for avkastning i norske belånte fond med investeringer i næringseiendom i Norge. Eiendomsfondene er vektet i forhold til verdijustert egenkapital og fondenes oppstartstidspunkt varier. I forbindelse med finanskrisen ble eiendomsverdiene kraftig nedskrevet og nådde bunnen i andre kvartal Indeksen har etter dette hatt en positiv utvikling, og etter en vekst på 6,6 prosent fra 1. til 2. kvartal, er indeksen i pluss for første gang siden 3. kvartal Børs store bevegelser opp og ned Oslo Børs har i likhet med de

11 11 MARKEDSKOMMENTAR internasjonale børsene hatt en urolig utvikling denne høsten med store og raske bevegelser i begge retninger. Uviklingen speiler blant annet den høye graden av usikkerhet knyttet til statsgjelden og vekstevnen til flere land. Siden forrige kommentar 8. august har hovedindeksen steget med 7,5 prosent og eiendomsindeksen sunket 1,7 prosent per 14. oktober. Hittil i år er hovedindeksen ned 16,4 prosent og eiendomsindeksen ned 11,9 prosent. Kontorleiemarkedet i Oslo, Asker og Bærum De siste månedene har etterspørselsveksten bremset opp, og vi har nedjustert vårt anslag for netto arealabsorbsjon (endring i utleid areal) i år fra m² til m². Vårt inntrykk er at leietagere med utløp på leiekontraktene har benyttet lengre tid på beslutninger om valg av lokaler, og at flere gårdeiere har kommet leietagerne mer i møte. Våre leieprisanslag for 4. kvartal innebærer at hovedtendensen er endret fra svak vekst til flat. Imidlertid har særlig sentrumsområdene hatt nedgang i arealledigheten, og i sentrum har det blitt tegnet mange kontrakter på gode nivåer. For de sentrale områdene i Oslo venter vi derfor fortsatt svakt vekst i leienivåene. Særlig i 2012, men også i de påfølgende årene, blir tilførselen av nye kontorbygg høy. Vi venter derfor at kontorledigheten kun synker langsomt på tross av sysselsettingsvekst og at flere kontorbygg er i ferd med å bli konvertert til boligformål. Vi venter generelt akselererende leieprisvekst fra andre halvår 2013 da tilbudssiden ventes å være bedre balansert med etterspørselen. Bergen, Trondheim og Stavanger De siste anslagene fra ekspertpanelet til Dagens Næringsliv fra juni tyder på stabile leiepriser i Bergen og svakt vekst i Trondheim og Stavanger. Per medio oktober hadde vi registrert 20 transaksjoner i 2011 over MNOK 50 i Bergen, Trondheim og Stavanger for til sammen NOK 4,4 mrd. Alle byene tiltrekker seg investorer fra andre deler av landet, men det er særlig stor interesse for eiendomseksponering mot Stavanger-regionen. Flertallet av de større eiendomsomsetningene i Stavanger-regionen har endt med en kjøper fra Oslo. Handelssegmentet I mange handelseiendommer er leienivået knyttet til omsetningen i butikkene. I følge Kvarud Analyse økte kjøpesentrene omsetningen med 2,8 prosent i årets tre første kvartal mot samme periode i fjor. Hovedorganisasjonen Virke (tidligere HSH) har nok en gang nedjustert sin prognose for omsetningsveksten i 2011, nå til 3 prosent. For 2012 ventes imidlertid en vekst på 5 prosent. Så langt i år har vi registrert 23 transaksjoner innen handelseiendom for til sammen NOK 5,9 mrd. Lager/industri Hittil i år har vi registrert 27 transaksjoner for til sammen NOK 3,9 mrd. I dette segmentet finner vi gjerne eiendommene som er omsatt på de høyeste yield-nivåene, og salgsprisene er spesielt avhengige av lengden på leiekontraktene.

12 UNION Gruppen - Bolette Brygge 1 - PO BOX 1715 Vika Oslo, Norway Tel: Fax: post@union.no