Markedstrender og utvikling inn i Kontor

Transkript

1 Markedstrender og utvikling inn i Kontor Agenda Kort om Vital Eiendom. Utfordringer i dagens kontormarked Utvikling av kontormarkedet inn i 2011 Miljø

2 Vital Eiendom AS En av Norges største private eiendomsforvaltere 100 prosent eid datterselskap av Vital Forsikring Har to oppdragsgivere: Vital Forsikring og Vital Eiendomsfond Forvalter eiendomsverdier på litt i overkant av 36 mrd Totale leieinntekter utgjør 2,1 mrd Totalt forvaltet areal utgjør 1,3 mill. kvm Antall ansatte: 99 Kontorer i Bergen og Oslo

3 Markedsverdi Vital Eiendomsportefølje - Historisk utvikling 40,0 35,0 30,0 25,0 mill nok 20,0 15,0 10,0 22,9 25,7 33,0 33,9 34,3 35,0 5,0 0, Markedsverdi Vital Eiendomsportefølje - Geografisk fordeling per Sverige 23 % Bergen 13 % Øvrig 11 % Oslo 44 % Trondheim 9 %

4 Markedsverdi Vital Eiendomsportefølje - Fordeling på segment per Prosjekt 4% Hotell 15 % Kontor 55 % Kjøpesenter 26 % Vital Eiendomsfond Vital EiendomsFond gir mulighet til å investere i norsk og svensk eiendom sammen med Vital Forsikring og med Vital Eiendom som forvalter. Fondsstrukturen er skreddersydd for kunder som ønsker en ubelånt eiendomseksponering med lav risiko og et langsiktig perspektiv. Det er komittert NOK 1,3 mrd. til fondet som pt. er fullinvestert. Målet er at fondet skal nå en størrelse på minimum 5 mrd kroner

5 Oslo City Utfordringer i dagens kontormarkedet. Aker Brygge Stockholm, Kungsbron 9 Kontorledigheten i Oslo, Asker & Bærum Totalledigheten øker med kvm. til kvm. (8,4%) Mindre økning enn to foregående halvår Mer aktivitet - og redusert ledighet - i CBD Leienivåene bunner ut - CBD leder an Inklusive arealer som vil være klar for ny leietaker innen 12 mnd Copyright DnB NOR

6 Størrelse på leietakere i Oslo markedet kvm Andel kontrakter - 5,4% Andel areal - 47,8% kvm Andel kontrakter - 2,6% Andel areal - 35,9% Kilde: EVN De største leietakerne våre De 20 største leietakerne betaler 40% av leieinntektene

7 Fremtidig arealbehov Tror du din bedrifts arealbehov i løpet av de neste 2 årene vil Øke Ingen endring Redusere Totalt % 29 % 12 % Totalt 2009 Øke Ingen endring Redusere 63 % Totalt 2008 Øke Ingen endring Redusere 45 % 51 % 25 % 12 % % 13 Holde på leietakere, avgjørende for avkastningen. Leietakertilpasninger: Stor andel av gårdeierkostnadene, kommer på toppen. Godt marked mye as is. Alt fra 0 til NOK ,- pr kvm. Lavere kostnader ved reforhandlinger enn nyutleie. Andel reforhandlinger. 93% av våre leietakere sier at de vil fornye. Erfaring tilsier en reforhandlings-andel på 70-85%. God kundetilfredshet og et høyt servicenivå avgjørende for å lykkes

8 Hvorfor flytter leietakere? Bygget/beliggenheten ikke underbygger leietakers image / profil. Særlig ved lederskifte. Dårlig relasjon, utleier - leietaker i leieperioden Kontroll på drift og responstider. Utleier greier ikke møte leietakers endrede behov Krav til fleksibilitet og endret arealbehov i dagens bygg Krevende å gjennomføre ombygginger g i leieperioden Fusjoner/fisjoner og endrede eierstrukturer hos leietaker Ansattes og leders reisevei. Offentlig kommunikasjon /flytog/ parkering Kundetilfredshet: Hva kjennetegner de best i bransjen Tette relasjoner til kunde/leietaker Gode til å informere God kommunikasjon internt mellom marked og drift Jobber langsiktig og målrettet Søker å være i forkant, med også gode problemløsere Strukturerte Stor gjennomføringsevne Høye ambisjoner Høye krav og forventninger i kulturen Den enkelte tar eierskap utover eget ansvar Alle eier kundene

9 Granfos Næringspark 2011 Utvikling og markedstrender. Akerselva Atrium Lysaker Lysaker Lysaker, Vollsveien Prognoser leieprisutvikling Større aktivitet i CBD gir grunnlag for høyere CBD-leie Copyright DnB NOR

10 Leiemarkedet i Oslo Lysaker Skøyen CBD Helsfyr/Bryn Ledighet 9 % 9 % 8 % 9 %. Leienivå til Nybygging Begrenset med nye prosjekter neste 12 måneder. Flere prosjekter ferdig Nye prosjekter utsettes med enkelte unntak. Markedet vil påvirkes Fortsatt ledighet i av flere store enkelte nybygg. flytteprosesser og Leienivåene begrenser utviklingen av Bjørvika. nybyggingsaktiviteten. Få nybygg Avvik i løpende leiepriser mellom Vital og Oslo markedet. kr/kvm Snitt vektet løpende reell leiepris Vital Oslo Inngåtte reelle leier Vital - Inngåtte reelle leier 1Kv07 2Kv07 3Kv07 4Kv07 1Kv08 2Kv08 3Kv08 4Kv 08 1Kv09 2Kv09 3Kv09 4Kv09 1Kv

11 Spread markedsleie/utløpsleie Avvik markedsleie/utløpsleie Avvik i %* Kr/kvm Markedsleie Vika-Aker Brygge % 8% -2% Indre by sentrum % -12% -20% Indre by % 7% 6% Skøyen % 1% -4% Lysaker % 7% -4% Nydalen % -1% -4% Bryn-Helsfyr % 11% 8% Oslo ytre øst 970 0% -18% -10% Oslo ytre syd % -8% -25% Oslo ytre vest % -0% -6% Oslo % 2% -3% *Avvik mellom markedsleie og utløpsleie i % Kilde: EVN Andel av totalmarkedet Vital vs. Marked - antall kvadratmeter 25 % 22 % 20 % 15 % 14 % 12 % 10 % 9% 8 % 6 % 6 % 6 % 5 % 3 % 0 % Vika-Aker Indre by Brygge sentrum Indre by Skøyen Lysaker Nydalen Bryn- Helsfyr Oslo ytre Oslo ytre Oslo ytre øst syd vest Totalt

12 Holde på leietakere over tid Være fleksibel på endringer i leieperioden, initiere mulighetene, dette kan skape merverdier. Strandveien Granfos Flyttet leietaker fra Strandveien til Granfos, økte restleien med MNOK 9. Leiet ut fristilte lokaler i Strandveien med en årlig merleie på NOK Oslo City Stortingsgaten. Flytte leietaker fra Oslo City til Stortingsgaten, økte restleie med MNOK 9,5. Leiet ut fristilte lokaler med marginal økning i leie, men betydelig lengre kontrakt (8 år) Haslevangen Brynsveien Flytte leietaker fra Haslevangen til Brynsveien, økte resteleien med MNOK 6,5. Leiet ut lokalene i Haslevangen, samme vilkår men 5 nye år Oppsummering markedssyn Vital Eiendom Fortsatt volatilt i finansmarkedene, små nyheter får store utslag. Forventet moderat vekst i norsk økonomi framover. Renteøkningene ventes å komme senere enn tidligere antatt. Bunnen nådd i kontor- og hotellmarkedet? Svakt Q2 hva privat forbruk angår, men sterke tall i juli. Uenighet rundt hvor kraftig veksten i forbruket blir framover. Få gode eiendommer tilgjengelig i markedet mange aktører jakter de samme eiendommene. Lange renter falt kraftig gjennom august, men har steget noe igjen. Fortsatt lavt nivå, og kombinert med mer utlånsvillige banker vil dette kunne bidra til økte transaksjonsvolumer framover. Lave renter i obligasjonsmarkedet gjør eiendom som aktivaklasse relativt sett mer attraktiv

13 Miljøstrategi Vital Eiendom Torgalmenningen Stortorvet Bugården, Bryggen Miljøarbeid er lønnsomt Vital Eiendom tror på en sterk sammenheng mellom høy miljøstandard og høy konkurransekraft. Vi prioriterer investeringer i bygg som tilfredsstiller klassifiseringen Very Good i BREEAM. Vi skal bidra til å redusere den samlede miljøbelastningen fra våre forvaltede eiendommer bl.a. gjennom redusert energiforbruk, høy sorterings- og gjenvinningsgrad på avfall. Vi ønsker å gi våre leietakere en tilleggsverdi gjennom økt lønnsomhet og redusert miljøbelastning

14 Miljø Er din bedrift opptatt av energi- og miljøforhold vedr. leieforholdet? Totalt % Ja Nei Hvis ja, er din bedrift villig til å investere i forhold til dette? (for å spare kostnader på sikt) Ja Nei Totalt % 15 % 32 % Har du som leietaker forpliktet t deg til miljøsertifisering? i Totalt 2010 Ja Nei 77 % % Mål og status i Enovaprosjektet

15 Takk for oppmerksomheten!