VEDLEGG TIL SAKSUTREDNING: «INNFØRING AV HUSLEIE »

Transkript

1 VEDLEGG TIL SAKSUTREDNING: «INNFØRING AV HUSLEIE » Dagens modell Eiendomskostnadene i Sandnes kommune består av et kapitalelement (renter og avdrag) og en FDV del. FDV-delen (Ansvar 10 FDV + Ansvar 20 Fellestjenester) er 165kr/m2. Kapitalelementet av eiendomskostnadene utgjøres av påløpte renter og avdrag på rest lån (de faktiske avdragene er lik bokførte lineære avskrivninger). Størrelsen av kapitalelementet og forventet utvikling i eierkostnadene kan illustreres på ved følgende beregning basert på kostnadene for en gjennomsnitts kvadratmeter eiendomsmasse: Tabell 1.1 Nom. Tall i kr/m 2 År Bokført verdi / Gjeld (alle) Avdrag - budsjett* Renter (2,5 %) Profil Leie pr m FDV 165kr/m2** KPI 2 % (av FDV) Leie pr m 2 inkl FDV * Avdrag/avskrivninger for eiendommen er ca 2,6 % av bokført verdi (2015) pga historiske avskrivninger. ** FDV omfatter vedlikehold, forvaltning, reparasjon inn/ut, driftsop.tjen. og drift uteanlegg (10 FDV + 20 Fellestjenester) Tabellen viser at husleien/eiendomskostnadene blir lavere over tid som følge av at gjelden blir løpende nedbetalt. Reduksjonen skyldes ikke avdragene i seg selv, men at det påløper lavere rente når gjelden blir redusert med et års avdrag per år. Vi kan dermed si at kapitalelementet i dagens modell er degressivt, noe som medfører at husleien blir redusert over tid. For å få et fullstendig bilde av de eiendomskostnadene på et bygg må vi se på eiendomskostnadene i hele livsløpet inklusiv rehabiliteringskostnader og varighet av bygget. Dette er ikke reflektert i denne oppstillingen. Modell 1 Husleie basert på et «forsvarlig offentlig avkastningskrav» Eksisterende eiendomsmasse Leien prises i 2015 ut i fra et forsvarlig avkastningskrav på investert beløp (for eksisterende eiendomsmasse vil dette kunne være lik 5 % av bokført verdi per ). Leienivået justeres deretter med KPI endringen i de påfølgende årene. Denne modellen legger til grunn en «evig» kontantstrøm som igjen forutsetter tilstrekkelig løpende vedlikehold. Modellen er med andre ord ikke gyldig dersom ikke FDV settes høyt nok til at eiendommens funksjon, verdi og drift sikres i fremtiden. Nye bygninger På nye bygninger må det belastes en FDV kostnad som tilsvarer det estimerte vedlikeholdet som ble lagt til grunn ved investeringsbeslutningen. Estimert vedlikehold for en svømmehall

2 skal være tilstrekkelig til å vedlikeholde en svømmehall, mens estimert vedlikehold for et administrasjonsbygg skal være tilstrekkelig til å vedlikeholde et administrasjonsbygg. Tabellen under viser hvordan leieinntektene vil utvikle seg i fremtiden for eksisterende bygg: Tabell 1.2 Nom. Tall i kr/m 2 År Bokført verdi / Gjeld (alle) Leie iht avkastningskrav (5 %) KPI justering (2% p.a.) Profil Leie pr m FDV 350kr/m KPI 2 % (av FDV) Leie pr m 2 inkl FDV Av tabellen ser vi at husleien økes i takt med inflasjonen, men er uendret i reelle priser. Fremtidig husleie blir ikke påvirket av redusert bokført verdi. Modell 2 Kostnadsbasert husleie, «Drammensmodellen» FDV delen av husleien er satt til 350 kr/m2, noe som er vurdert av Drammen Eiendom til å være noe lavt. Kapitalelementet i husleien blir i år 1 priset til 6 % av investert beløp. Dette tilsvarer en lineær avskrivning av nye bygg over 40 år og 3,5 % rente på investert beløp (lik bokført verdi 2015) Husleien i år 2 settes til husleien i år 1 justert med KPI. Tabellen under viser hvordan leieinntektene vil utvikle seg: Tabell 1.3 Nom. Tall i kr/m 2 År Profil Bokført verdi / Gjeld (alle) Avdrag (2,5 %) Renter (3,5 %) KPI justering (2% p.a.) Leie pr m FDV 350kr/m KPI 2 % (av FDV) Leie pr m 2 inkl FDV Av tabellen ser vi at inntektene går opp i takt med inflasjonen, men er uendret i reelle priser. Dersom vi legger inn Sandnes kommunes rente (2,5 %) så vil husleien i Drammensmodellen bli lik beløpene i modell 1 «husleie basert på et forsvarlig offentlig avkastningskrav». Ved etablering av Drammen Eiendom KF ble eiendomsmassen oppskrevet til antatt gjenanskaffelseskostnad. Dette er ikke mulig å gjøre ved etableringen av SEKF som må følge et regnskapsmessig kontinuitetsprinsipp, men dette ga Drammen Eiendom AS et høyere grunnlag for beregning av kapitalelementet av husleien.

3 Modell 3 Kostnadsbasert husleie tilpasset Sandnes Kommune FDV elementet er her satt lik dagens nivå. Kapitalelementet prises for 2015 slik at løpende renter (satt til 2,5 %) og avskrivninger dekkes. Husleien for 2016 settes til husleie 2015 justert med KPI. Denne modellen legger til grunn en «evig» kontantstrøm som igjen forutsetter at det blir foretatt tilstrekkelig løpende vedlikehold. Modellen er med andre ord ikke gyldig dersom ikke FDV settes høyt nok til at eiendommens funksjon, verdi og drift sikres i fremtiden. Faktisk FDV og rentesats forutsettes vedtatt av bystyret. Tabellen under viser hvordan leieinntektene vil utvikle seg: Tabell 1.4 Nom. Tall i kr/m 2 År Bokført verdi / Gjeld (alle) Avdrag - budsjett* Renter (2,5 %) KPI justering (2% p.a.) Profil Leie pr m FDV 165kr/m2** KPI 2 % (av FDV) Leie pr m 2 inkl FDV * Avdrag/avskrivninger for eiendommen er ca 2,6 % av bokført verdi (2015) pga historiske avskrivninger. ** FDV omfatter vedlikehold, forvaltning, reparasjon inn/ut, driftsop.tjen. og drift uteanlegg (10 FDV + 20 Fellestjenester) Som i modell 1 og 2 ser man av tabellen at husleien øker i takt med inflasjonen, men er uendret i reelle priser. Modell 4 Normativ husleie Med normativ husleie menes at husleien settes til det husleien bør være for å fremme forsvarlige beslutninger og reflektere knapphet på areal/kapital. Prisnivået for normativ husleie kan etableres basert på antatt gjenanskaffelseskost og gjennomsnittlige kostpriser. Vi forutsetter at de gjennomsnittlige private leieprisene på sammenlignbare bygg i Sandnes er 1500kr/m2. Kommunen med sitt lavere avkastningskrav (5 % vs. 7,5 %) vil kunne sette et normativt husleienivå til 1000kr/m2 (= 5,0% / 7,5% x 1500kr/m2). Hovedproblemstillingen med å anvende en normativ på eksisterende bygningsmasse vil være at det oppstår et misforhold mellom husleie og overtatt gjeldsforpliktelse og en vesentlig økning i husleiekostnadene. Modellen kan rent praktisk benyttes dersom det samtidig gjennomføres eieruttak.

4 Tabellen under viser hvordan leieinntektene vil utvikle seg: Tabell 1.5 Nom. Tall i kr/m 2 År Profil Bokført verdi / Gjeld (alle) Husleie (1000kr/m2) Reduksjon FDV 350kr/m KPI justering (2% p.a.) Leie pr m FDV 350kr/m KPI 2 % (av FDV) Leie pr m 2 inkl FDV Vi har tatt bort en estimert FDV kostnad (ytre vedlikehold) på 350kr for å få leie pr m2 på kapitalelementet. Som i modell 1-3 ser man av tabellen at husleien øker i takt med inflasjonen, men er uendret i reelle priser.

5 Analyse av differanse mellom dagens budsjettmodell og alternative modeller beskrevet i saksutredningen: Tall i tnok Forutsetninger Bokført gjeld Avdrag - budsjett KPI 2 % Rente 2,50 % Differanse kapitalelement - Nominelle tall hvor leien i modell 1-3 ikke KPI-justeres Tabell 2.1 Tall i tnok År Lån Modell 1 - off.avk.krav 5 % Differanse Modell 2 - Drammensmodellen Differanse Modell 3 - Sandnesmodellen Differanse Kommentarer analyse basert på nominelle tallstørrelser: Faktisk regnskapsført avskrivning for 2015 utgjør 2,6 % av restgjeld av historiske årsaker. Dette medfører at husleie etter dagens budsjettmodell vil gi høyere husleie enn leie basert på et forsvarlig offentlig avkastningskrav. Dette er en teknisk overgangseffekt som ikke har betydning. Hovedtrekket et at dagens budsjettmodell gir en degressiv husleie, mens øvrige modeller medfører en husleie som er uendret fra år til år når prisene ikke endrer seg. Avviket representerer at rentebesparelsen forårsaket av at den rentebærende gjelden blir nedbetalt. Denne besparelsen tilfaller i dagens budsjettmodell leietaker, men vil tilfalle eiendomsselskapet når husleiemodellen innføres. Drammensmodellen (modell 2) er basert på 3,5 % rente og gir derfor en større husleie i hele perioden. Differanse kapitalelement - Nominelle tall hvor leien i modell 1-3 KPI justeres Tabell 2.2 Tall i tnok År Lån Modell 1 - off.avk.krav 5 % Differanse Modell 2 - Drammensmodellen Differanse Modell 3 - Sandnesmodellen Differanse

6 I tabell 2.2 har vi lagt til grunn en løpende prisstigning på 2 % at eiendomsselskapet får justere husleien med KPI. Dette vil gi en positiv finansiell effekt over tid fordi en slik KPI justering omfatter hele husleien inklusiv kapitalelementet. OPPSUMMERING Leietakerperspektiv Dagens budsjettmodell gir en feil husleiekostnad for leietakeren da eiendomskostnadene i regnskapet reduseres over tid, til tross for at leietakeren får stilt eiendomsressurser som har en økende nominell verdi til sin disposisjon. De alternative modellene som er utredet gir en konstant husleie før justering av KPI og en økende husleie justert for KPI. Utleier perspektiv Eiendomsselskapet skal drive en forsvarlig eiendomsforvaltning. Ved å prise husleien etter de foreslåtte modeller vil eiendomsselskapet og Sandnes kommune bli i stand til bedre å måle reelle eiendomskostnader, etablere erfaringstall som har betydning for fremtidige investeringsbeslutninger og å organisere eiendomsvirksomheten på en bedre måte. Eiendomsselskapet vil kunne både måle ressursbruken og veilede de som enheter/personer som kan påvirke ressursbruken. Eierperspektivet God eiendomsforvaltning handler om å ta vare på verdier og å skape verdier. Når Sandnes Kommune får et forhold til hvilke verdier som eiendomsselskapet forvalter og hvordan forretningsmodellen virker vil kommunen som eier kunne sette krav til effektivitetsforbedringer og andre prestasjonsmål for eiendomsselskapet. Det er således Sandnes kommune som eier som på sikt skal ta ut effektene av en bedre organisering av eiendomsvirksomheten i form av økt kvalitet, mindre vedlikeholdsetterslep og eventuelt eieruttak. Drammen kommune budsjetterer med eieruttak fra Drammen Eiendom KF ut i fra en forventning om løpende forbedringer. Modellvalg basert på den presenterte analysen Saksutredningen anbefaler at Sandnes Kommune etablerer en prisingsmodell som gir en gradvis overgang til en ny organisering av eiendomssektoren. Modell 3 gir ingen store endringer på tidspunkt for implementering, men setter eiendomsselskapet i stand til å starte en prosess som vil gi positive langsiktige effekter. Bystyret kan velge å endre prisingen på et senere tidspunkt ved å endre både FDV elementet og kapitalelementet. Analysene i tabell 2.1 og 2.2 illustrerer de langsiktige effektene av å få avviklet degressive eiendomskostnader og å få etablert KPI justering