1. Bakgrunn for saken:

Transkript

1 1 Arkivsak-dok. Sak Saksbehandler: Bengt Eriksen, Deloitte Gunnar Sinnes, SE KF Torbjørn Sterri, SE KF Behandles av: Møtedato: Sandnes Eiendomsselskap KF INNFØRING AV HUSLEIE Bakgrunn for saken: Bystyret ba i sak 43/13 punkt 3 om at det lages en konkret plan for gjennomføring av system for intern husleie. Styret i Sandnes Eiendomsselskap KF behandlet i sitt møte vurderinger ved valg av modell og prinsipper for gjennomføring med vedtak: Prosessen med innføring av internhusleie skal ferdigstilles slik at internhusleie kan innføres fra og med Saken oversendes rådmannen for informasjon og involvering i linjeorganisasjonen Videre ble det i saken fremlagt aktivitetsplan for det videre arbeid: Det utredes ulike modeller for innføring av husleie. Ansvaret for arbeidet legges til Sandnes Eiendomsselskap KF med bistand fra rådmannens stab Modellene og en redegjørelse for hvordan modellene vil innvirke/forbedre beslutningskvaliteten for kommunen fremlegges for SE KF sitt styre før valg av modell gjennomføres. Styrets forslag til anbefalt modell oversendes rådmannen for videre oppfølging i egen organisasjon og for endelig behandling i bystyret med tanke på innføring av internhusleie fra

2 2 Etter styremøtet i juni ble utredningsarbeidet startet opp med interne resurser fra Sandnes Eiendomsselskap KF med hjelp fra økonomidirektør, regnskapssjef og Deloitte. I august ble arbeidsgruppen styrket ved at rådmannen formeldt oppnevnte 5 representanter fra linjeorganisasjonen (økonomidirektør og regnskapssjef, samt fagstab fra hhv. levekår, oppvekst/skole og oppvekst barn/unge. Det er til sammen avholdt 3 møter i den utvidede arbeidsgruppen. På bakgrunn av overstående fremlegges følgende sak for behandling. 2. Saksopplysninger og innledende vurderinger: Sandnes Kommune har etablert Sandnes Eiendomsselskap KF. Foretakets formål er å utøve helhetlig eierskap, forvaltning og utvikling av Sandnes Kommunes bygnings, - eiendom- og boligmasse etter forretningsmessige prinsipper, mål og strategier slik at realkapitalen ivaretas og kommunens tjenesteproduksjon tilbys tilfredsstillende lokaler. Vedtektene 2 punkt a til g angir detaljert hvordan bystyret ønsker at selskapet skal drives. Denne utredningen omfatter problemstillinger vedrørende innføringen av internhusleie, men gir ut over dette ikke noe fullstendig bilde av selskapets forretningsplan. Sandnes Kommune er i en vekstfase med et sterkt økende arealbehov. Sandnes Kommune disponerer i dag i underkant av 5 kvadratmeter per innbygger til sin tjenesteyting. Basert på samme forholdstall vil det være behov for en netto tilgang på m2 fram til Sammenholdt med investeringer i eiendommer i foreliggende langtidsbudsjett ( ) og andel økt eiendomsmasse i 2018 og 2019 vil dette utgjøre nødvendige investeringer på i overkant av 4 milliarder frem til Det foreligger i dag også etterslep på bygningsmessig vedlikehold på ca 1,5 milliarder som må søkes eliminert med investeringer, ekstraordinært vedlikehold og utskiftninger i eiendomsporteføljen. Markedsverdien av bygningsmassen vil sannsynligvis overstige 10 milliarder kroner i De store realverdiene som ligger til grunn for eiendomsmassen medfører at selv mindre forbedringer i bruk og forvaltning vil ha stor finansiell betydning for kommunens økonomi. Forbedringene i kommunens eiendomsforvaltning skal oppleves som en kvalitetsforbedring av brukerne, samtidig som brukerne skal ha incitamenter til å bruke bygningsmassen på en forsvarlig måte. De ulike tjenesteområdene etterspør egnede bygninger/utearealer og eiendomstjenester for å utføre sine lovpålagte oppgaver. Gode lokaler og eiendomstjenester av høy kvalitet er en viktig innsatsfaktor for at tjenesteområder som skoler, barnehager mv skal kunne levere lovpålagte tjenester av høy kvalitet. En tilfredsstillende og forbedret organisering av eiendomstjenestene har direkte betydning for tjenesteområdets mulighet til å utføre sine primæroppgaver. Den pågående omorganiseringen av eiendomsvirksomheten i Sandnes Kommune representerer også en ambisjon om å bedre kvaliteten på eiendomstjenestene innen en forsvarlig økonomisk ramme.

3 3 Det er bystyret som årlig gir de finansielle rammene for husleienivå og tjenesteområdenes kapasitet til å kjøpe eiendomstjenester fra Sandnes Eiendomsselskap KF. For å realisere de ambisjoner som ligger til grunn for etablering av Sandnes Eiendomsselskap KF er det avgjørende at det etableres stabile langsiktige rammebetingelser, herunder at prisingsmodellen som velges omfatter en løpende KPI justering av husleien. Dette vil medføre en langsiktig økning av husleienivået for eksisterende bygningsmasse. Historisk har eiendomskostnadene i kommunens regnskaper vært degressive (avtakende) på grunn av kombinasjonen av for lavt vedlikehold og rente og avskrivninger beregnet av lave bokførte verdier uten justering for endringer i prisnivå. Samtidig har det akkumulert seg en betydelig størrelse av forsømt vedlikehold. Fra og med 2015 vil tjenesteområdene oppleve en langsiktig kvalitetshevning ved at eiendomskostnader justeres i takt med utviklingen i reelle priser. Dette vil gi mindre utslag på kort sikt, men vil ha stor betydning for eiendomsselskapets evne til å tilfredsstille tjenesteområdenes kvalitetskrav i hele byggets levetid. Sandnes Eiendomsselskap KF skal utvikle et bredt kompetansemiljø innenfor eiendom. Det er Selskapet som skal representere de eiendomsfaglige vurderingene og veilede brukerne slik at alle nødvendige aspekter blir ivaretatt. Økt brukertilfredshet og vesentlig reduksjon i antall klager vedrørende bygningsmessig tilstand og vedlikehold er et av hovedmotivene for selskapsdannelsen. I tillegg skal selskapet se til at Sandnes kommune driver arealeffektivt med lavest mulig års kostnader (energi, materialvalg etc). Etableringen av Sandnes Eiendomsselskap KF vil sette brukerne i en kundeposisjon, med definerte rettigheter. Brukerne vil bli informert og det vil løpende bli målt endringer i brukertilfredshet. En bedre organisering av eiendomsvirksomheten skal medvirke til at brukerne opplever en bedre kvalitet (færre klager) på eksisterende bygg og at eiendomsselskapet ligger i forkant med å bringe fram fremtidsrettede eiendomsløsninger for brukerne. Dagens virkelighet er et regime der brukerne har akseptert systemet, samtidig som ansvarsforholdene oppleves som uklare. 3. Forretningsmodell, prisingsmodeller og konsekvenser. Sandnes kommune har etablert en forretningsmodell for Sandnes Eiendomsselskap KF basert på «internhusleie». Innføring av internhusleie reflekterer et mer omfattende prinsipp bestående av at selskapet skal drives med et selvstendig resultatansvar for ledelsen. Selskapets løpende virksomhet skal finansieres av løpende inntekter. Investeringene skal være basert på en forsvarlig vurdering av fremtidige kontantstrømmer. Etableringen av internhusleiesystemet er så prinsipielt og bærende for selskapets virksomhet at internhusleiesystemet omtales som selskapets forretningsmodell, mens de ulike alternativene for internhusleiemodeller i denne utredningen presenteres som ulike prisingsmodeller. Det er relevant og nødvendig å anvende ulike prisingsmodeller innenfor «internhusleiesystemet» fordi eksisterende eiendomsmasse bringer med seg et vesentlig lavere gjeldsnivå enn nye eiendommer. Det er også anledning til å implementere en enklere

4 4 prisingsmodell og endre denne etter hvert som selskapet og brukerne har vunnet mer erfaring og har sterkere preferanser. De ulike prisingsmodellene representerer ulik kompleksitet, kapitalbehov, konsistens med forsvarlige forutsetninger og grad av påvirkning på brukerne. Motivet for modellvalg vil være ulike forhold som: - Tilrettelegge for bedre vurderinger hos brukerne, spesielt i anskaffelsesfasen - Etablere et tilstrekkelig inntektsfundament for eiendomsselskapet - Legge til rette for gode investeringsbeslutninger - Budsjett hensyn i forhold til bystyret. - Etablere eiendomsselskapet som en attraktiv eiendomsaktør slik at selskapet kan rekruttere kompetente medarbeidere. I tillegg til de ulike hensyn og motiver foreligger det en tidsfaktor. Det er ikke mulig å etablere noe som er perfekt tilpasset målsetningen allerede i Sandnes Eiendomsselskap KF må utvikles til å bli et godt selskap over tid og prisingsmodellen og grensesnittet mot brukerne må justeres og tilpasses utifra erfaring og utviklingen av eiendomsmassen. 3 i)forretningsmodellen implementering internhusleie. Virksomheten til Sandnes Eiendom KF kan oppdeles i 3 avdelinger/forretningsområder: 1. Forvaltning, Drift og Vedlikehold av eksisterende eiendomsmasse 2. Nye prosjekter. 3. Strategi og porteføljestyring Den siste avdelingen omfatter nødvendige prosesser for å dekke Sandnes Kommune sitt behov for nye eiendommer ved å identifisere og vurdere, nyanskaffelser /rehabilitering og avhending av eiendom basert på kommunens fremtidige behov. Avdelingens resultatansvar skal knyttes til husleieinntekter og kjøp og salg av eiendom. Når det gjelder realisering av prosjekter ligger dette til avdelingen «Nye prosjekter». Innenfor området «Forvaltning, drift og vedlikehold» er etablering av husleieavtaler sentralt for organisering, vurdering og måling av utleie og drift av eksisterende bygningsmasse:

5 5 - Det vil bli etablert en husleieavtale mellom Sandnes Eiendomsselskap KF og den enkelte bruker 1. Dette vil være en videreføring av eksisterende husleieavtaler, men det må gjennomføres en oppdatering med hensyn til hvilke tjenester som dekkes av den ordinære husleien og hvilke tjenester som representerer tillegg i forhold til husleieforholdet. - Husleieavtalen vil være standardisert per type eiendom. - Eiendommer innen samme kategori bør få lik husleie (skoler, barnehager). Det vil bli gjennomført en grov differensiering basert på forskjeller i tilstandsgrad og funksjonalitet. Det vil være fordelaktig at husleienivået er konsistent med de forutsetninger som lå til grunn for investeringsbeslutningen. Dette er spesielt viktig for investeringsbeslutninger som tas etter at internhusleie er innført ii)utredning av ulike prisingsmodeller. Ved investeringer i ny eiendomsmasse må investeringsbeslutningene foretas utifra ulike relevante forutsetninger som størrelsen på fremtidig husleie, avkastningskrav og driftskostnader. Husleienivået som anvendes i investeringsbeslutningen må representere et husleienivå som er akseptabelt for de fremtidige brukerne. Dersom den fremtidige brukeren vurderer det forutsatte husleienivået til å være vesentlig for høyt medfører dette at valgt bygningsmessig løsning må revurderes eller kanselleres. Avkastningskravet som skal anvendes i beslutninger skal være et forsvarlig offentlig avkastningskrav. Prisingsmodellene som skal anvendes vil derfor systematisk medføre et lavere husleienivå enn det som må betales for tilsvarende areal ved leie fra privat aktør. Driftskostnadene for det enkelte bygg, inklusiv vedlikehold må betales av brukeren. Dette betyr ikke nødvendigvis at brukeren skal bære risikoen for at faktiske kostnader avviker fra budsjett. I mange tilfeller kan eiendomsselskapet være bedre kvalifisert til å kalkulere driftskostnader og risikoen for budsjettavvik, slik at risikoen for uforutsette kostnader kan tas av eiendomsselskapet dersom dette ansvaret er reflektert i egen post i leieavtalen. Virksomhetene får et bedre vurderingsgrunnlag ved at de får en klart definert kundeposisjon via husleieavtalen og bestemmelsene om tilleggstjenester. Virksomhetene kan vurdere kvaliteten av det som mottas mot husleienivå og avtalen. Prisingsmodellen må innebære at det vil være en ulempe for brukeren å disponere et unødvendig stort areal ved at dette vil medføre økte kostnader i form av økt husleie, energi og renhold. 1 Utformingen av husleieavtalene bør i innhold ikke skille seg ut fra standard husleieavtaler som kommunen er vant med i sine eksterne leieforhold, men være tilpasset at leietaker ikke er en profesjonell part. Det er vesentlig at interne og eksterne leiekostnader kan måles mot hverandre.

6 6 Husleien skal overordnet dekke tre elementer: 1. Kapitalkostnadene (på etableringstidspunktet for selskapet representerer kapitalkostnadene faktiske rente og avdrag på restlån for eksisterende bygningsmasse). 2. FDV kostnadene. I denne ligger skatter og avgifter, eierforsikring, administrasjon (F), løpende drifts/tilsyn knyttet til byggene inkl vakt / sikring og basis drift av uteområdene (D), som består av verdibevarende vedlikehold både ut- og innvendig (V). Hva som konkret ligger i de enkelte elementene i FDV vil fremkomme i husleieavtalene. (Tjenester som ikke direkte er knyttet til det byggtekniske og som leietaker bør ha styringen med (eks vis renhold, kjøp av energi etc.) kan administreres av eiendomsselskapet ved at det inngås egen tjenesteavtale om dette, som faktureres separat i tillegg til husleien.) 3. Utviklingskostnader. Foretakets kostnader til porteføljeutvikling som ikke dekkes gjennom prosjektinvesteringer eller FDV kostnader. Prisingsmodellene gjelder primært kapitalkostnadene, FDV kostnader og utviklingskostnader. Tjenesteavtaler belastes separat. 3 iii)beskrivelse av ulike prisingsmodeller: 1. Husleie basert på et «forsvarlig offentlig avkastningskrav»: Dette er en prisingsmodell som vil gi et husleienivå som er forsvarlig utifra forutsetningene med hensyn til avkastningskrav, arealbruk og driftskostnader. Denne prisingsmodellen tilsvarer prinsippene som ligger til grunn ved verdiberegninger husleievurderinger i privat sektor, men avkastningskravet er betydelig lavere (avvik i størrelsesorden 2,5 % til 4 %) for å tilsvare et forsvarlig offentlig avkastningskrav 2. Denne prisingsmodellen medfører at det blir anvendt samme forutsetninger for investeringsbeslutning og leienivå. Vi vil foreslå at denne modellen anvendes for nye bygg som tas i bruk etter Kostnadsbasert husleie, «Drammensmodellen» Drammensmodellen er beskrevet i tidligere saksutredninger. Denne modellen er en variant av såkalt «kostnadsbærende husleie». Kapitalelementet prises i denne modellen til bokført avskriving (lineært over 40 år) med tillegg av en rente på 3,5 % av investeringsbeløpet. FDV delen er priset til 350 kr per m2. 2 Et forsvarlig offentlig avkastningskrav vil ligge høyere enn kommunens effektive lånerente for å reflektere at kapitalen er et knapphetsgode også i offentlig sektor, men må settes lavere enn tilsvarende avkastningskrav for som anvendes av private investorer. Avkastningskravet må justeres utifra prosjektets langsiktige risiko.

7 7 Husleien i år 1 settes til 6 % av investert beløp med tillegg av FDV på 350 kr per m2. Husleie for påfølgende år settes til leie for år 1 justert med 100 % av KPI. «Drammensmodellen» er en prisingsmodell som er nærmest identisk med «husleie basert på er forsvarlig offentlig avkastningskrav». Renteelementet er bestemt av bystyret (3,5 %) og er på samme nivå uavhengig av type bygg, mens modellen «husleie basert på et forsvarlig offentlig avkastningskrav» var basert på at rentenivået skulle være tilpasset type bygg. Ved etableringen av Drammen Eiendom ble eksisterende eiendomsmasse oppskrevet til en sjablongmessig gjenanskaffelseskost. Selskapet ble således etablert med en oppskrevet eiendelsside (sjablongmessig gjenanskaffelseskost), egenkapital og gjeld til Drammen kommune. Drammen Eiendom KF betaler rente og avdrag til Drammen Kommune basert på samme rentesats som til enhver tid ligger implisitt i prisingsmodellen for husleieforholdene. Eiendomsselskapet bærer således ikke renterisikoen (risikoen for endret rentenivå) Drammen Eiendom KF legger vekt på at den reelle husleien skal være synlig for brukerne og at eiendomssektoren skal drives basert på et formuesforvaltningsperspektiv. Selskapets virksomhet er avhengig av at brukerne /kommunen betaler en KPI justert kostnadsbasert husleie uavhengig av at bygningens lånegjeld blir redusert med avdrag. 3. Kostnadsbasert husleie tilpasset Sandnes Kommune Prisingsmodell eksisterende eiendom: Husleie for eksisterende bygningsmasse foreslås priset etter følgende modell: Kapitalelementet prises for 2015 slik at dette dekker løpende rente og avdrag på gjeldsforpliktelse overtatt per Størrelsen av gjeldsforpliktelsen vil fremgå av åpningsbalansen 3. Kapitalelementet i husleien for 2016 foreslås priset til samme beløp per m2 som 2015, regulert med KPI endringen. Dette vil forhindre at kapitalelementet på eksisterende bygningsmasse blir degressivt. 3 Iht forslag til åpningsbalanse utgjør denne ansvarlig lån kr Långiver er Sandnes Kommune.

8 8 FDV utføres og faktureres iht medgått kostnad. Størrelsen på FDV kostnad bestemmes og bestilles av Sandnes Kommune. Eiendomsselskapet skal spesifisere og dokumentere utført FDV overfor Sandnes Kommune. Drift og adm elementet (utviklingskostnader) relatert til disponert bygningsmasse (egen + innleid), som ikke inngår i FDV kostnaden foreslås priset til budsjettert kostnad for Beløpet vil bli fordelt etter bruk på faktisk disponert areal (eid og leid totalt ca m2) og fakturert på basis av budsjettert kostnad per m2 disponert areal. Dette elementet settes til samme beløp i 2016 justert med KPI. Justeringer av prisingsmodell Det er gitt klare signaler fra rådmannen et det ikke kan ventes store endringer i budsjett for eksisterende bygningsmasse for 2015 i forhold til Som økonomisk grunnlag for modellen ligger derfor dagens bevilgning til selskapet. En budsjettering av kostnader allokert til de elementer som her er nevnt må gjøres i budsjettprosessen og i løpet av første regnskapsår. Prisingsmodell ny bygningsmasse: Ny bygningsmasse skal prises iht modell 1 «husleie basert på et forsvarlig offentlig avkastningskrav». Denne modellen vil medføre at husleien vil bli fakturert til et leiebeløp fastsatt når investeringen foretas. Husleien vil bestå av et kapitalelement (foreslås til 5 % for 2015) med tillegg av en vedlikeholds komponent som vil avhenge av type bygg, men som vil typisk være 10 % av markedsleien og 15 % av en leie basert på et lavere offentlig avkastningskrav. Denne dekker ytre vedlikehold. Indre vedlikehold er brukers ansvar, men vil ordinært kunne administreres og viderebelastes/ legges inn i det fakturerbare husleiebeløpet. 4. Normativ husleie En forsvarlig husleie kan også beregnes utifra kvadratmeterpriser og gjennomsnittlige kostpriser. Formålet med å anvende en normativ husleie er å belaste brukeren med en forsvarlig husleiekostnad. En normativ husleie kan skreddersys formålet gi brukeren beslutningsgrunnlag og incitament til å opptre kostnadsbesparende. Dette kan gjøres ved å anvende m2 pris per type eiendom basert på estimert gjenanskaffelseskost av bygning uten at leienivå blir påvirket av beliggenhet dersom dette ikke er relevant (f eks skoler, barnehager).

9 9 Konsekvenser En normativ husleie forutsetter at det bevilges midler til eiendomsformål langt utover dagens nivå. Husleien vil gi brukeren en rett kostnad, men leieinntektene ville ikke stå i forhold til at eiendomsselskapet har overtatt eiendommene til bokførte verdier. 3 iv)vurdering av prisingsmodell ulike hensyn/kost nytte vurdering Husleie som finansiering av eiendomsselskapet i etableringsfasen De ulike modellene reflekterer ulike motiv. Modell 2 og 3 bærer preg av at prisingsmodellen er valgt for å få etablert et selvstendig eiendomsselskap og at det skal være sammenheng mellom prisingsmodellen og den gjeldsforpliktelsen som er overført. Tanken er her at husleienivået vil være en finansiell størrelse som skal sette eiendomsselskapet i stand til å betale driften av eiendomsselskapet, renter og avdrag. Husleienivået kan av disse årsaker fremstå som tilfeldig for brukeren (for lavt), men vil allikevel gi bedre incitamenter til kostnadsbevissthet etc enn dagens modell. Dette betyr imidlertid at en kostnadsdekkende husleie ikke har noen relevans ved beslutninger om investeringer/rehabilitering. I denne type prosesser må brukeren akseptere en vurdering basert på modell 1 (Forsvarlig offentlig avkastningskrav) og et leienivå konsistent med dette. Budsjettmessige begrensninger Dersom Modell 1 og 4 anvendes på eksisterende eiendomsmasse vil det oppstå et misforhold mellom (en teoretisk korrekt) modell og størrelsen av rentebærende gjeld. Ved valg av modell må en praktisk også hensynta at selskapets prisingsmodell må være konsistent med kommunebudsjettet. Bystyret la i sak 43/13 føringer for husleie som gikk mot «Drammensmodellen». Ved etablering av selskapet vil det etter daglig leders mening ikke være rom for dette utfra dagens kommuneøkonomi. Forskjellen mellom modell 2 og 3, som begge bygger på en kostnadsbasert husleie, vil ikke ligge på avskrivingsdelen i kapitalkostnadene, men på forskjell på rentene beregnet inn (3,5 % i Drammensmodellen i forhold til antatt 2,5 % rente på ansvarlig lån i SEKF) samt tillegget som skal dekke FDV kostnader, som hos oss ligger lavere enn 350,- kr / m2 som benyttes i Drammen. Ved innføring av Drammensmodellen i Sandnes kommune, ville derfor husleiekostnadene for eksisterende eiendommer økt markant i forhold til dagens kostnader. Finansielle konsekvenser

10 10 Formålet med husleiemodellene er å få til en bedre organisering av eiendomsvirksomheten med fokus på en forsvarlig forvaltning. Eiendomsvirksomheten skal drives profesjonelt og vil på noen områder nærme seg privat eiendomsvirksomhet. Husleiemodellen medfører at husleie gradvis vil øke ved at husleien KPI justeres. I dagens modell vil eiendomskostnadene (kapitalelementet) reflektere betalbare renter og avdrag / avskrivninger. Når rentebærende gjeld reduseres oppstår det «spart rentekostnad» som i dagens system medfører redusert husleie. Effekten av spart rente er en effekt som normalt skal tilfalle eiendomsselskapet som nedbetaler sin rentebærende gjeld. I vedlegg 1 har en vist hvordan de ulike prisingsmodellene virker belastende pr m2 areal. Effekten er vist for de nærmeste årene og for utvalgte år (2025, 2035). I andre del av vedlegg 1 har en analysert avviket mellom de foreslåtte prisingsmodellene og dagens modell. Analysen viser at innføring av modell 3 «Sandnes modell» vil medføre at husleien i 2020 vil være 9 M NOK (2015 kroner) høyere enn dagens modell. Dersom det legges inn KPI justering på 2 % pr år vil avviket utgjøre 23,5 M NOK (2015 kroner). Avviket er forårsaket av at leietakerne i dagens modell får stilt eiendom resurser til disposisjon til en stadig lavere husleie, noe som reduserer utleier sin mulighet til å ivareta en forsvarlig forvaltning. Det vises elles til oppsummering i vedlegget. Forslag til praktisk gjennomføring av husleie og prisingsmodell 1. Husleie for eksisterende bygningsmassen bør settes til følgende nivå der den dekker: - Renter og avdrag på restlån pr (KPI justering med basis i ). - FDV kostnad lik det beløp som Sandnes Kommune bestiller på vegne av brukerne. Sandnes Eiendomsselskap KF skal levere de FVD tjenester som selskapet får dekket av Sandnes Kommune. - Utviklingskostnader Husleien beregnes og belastes utifra gjennomsnittsnivået for bygningsmassen. I det lange perspektivet må husleien prises mer riktig. «Riktig» husleie vil være en husleie som etter fradrag av FDV(U) tilfredsstiller et forsvarlig offentlig avkastningskrav for den enkelte hovedkategori av eiendom. I det korte perspektiv vil husleien tilsvare de betalbare kostnader som ville blitt belastet budsjettet dersom Sandnes Eiendomsselskap KF ikke hadde blitt etablert.

11 11 2. Ved utleie av ny eiendomsmasse fra Sandnes Eiendomsselskap KF skal husleienivået i år 1 settes med utgangspunkt i faktisk kostpris for eiendommen multiplisert med et «forsvarlig offentlig avkastningskrav» med tillegg av kalkulatorisk FDV kostnad. Et forsvarlig offentlig avkastningskrav fastsettes utifra type eiendom innenfor intervallet 4,5 til 6,5 %. 4 Husleien som er fastsatt fra år 1 skal reguleres løpende og årlig slik at husleien vil bli KPI justert opp for påfølgende år. FDV kostnaden må være konsistent med husleieavtalen og forutsetningene for investeringsbeslutningen for det enkelte bygg. Dette betyr at det ikke skal pådras forsømt vedlikehold for nye bygg. Dette praktiseres allerede i dag i form av DKIberegninger for nye prosjekter og forutsettes videreført. 3 v)ulike konsekvenser Kontantstrøm salg og kjøp av eiendom Ved salg av eiendomsmasse skal Sandnes eiendomsselskap KF betale et beløp lik andel restgjeld til Sandnes Kommune. For eksisterende eiendomsmasse vil dette tilsvare bokført verdi. Dette vil medføre at kapitalkost komponenten i samlet husleie reduseres. Ved kjøp av eiendom skal selskapets gjeld til Sandnes Kommune økes med et beløp lik kostpris inkl transaksjonskostnader. Sandnes kommune og Sandnes Eiendomsselskap KF skal avtale nedbetalingsprofil i forkant. Lånebeløpet skal ikke påvirke beregningsgrunnlaget for husleie for eksisterende eiendomsmasse, husleie for nye bygg vil bli beregnet og fakturert særskilt. Når Sandnes kommune bestiller nye prosjekt fra Sandnes Eiendomsselskap KF må det etableres en avtale om dekning av kapitalbehovet som Sandnes Eiendomsselskap KF kan bruke som grunnlag for å kalle inn likviditet fra kommunen Dersom Sandnes Kommune velger å skrinlegge prosjekt skal påløpt prosjektkostnad faktureres Sandnes kommune KF og ikke dekkes av husleieinntektene. Kontantstrøm husleieavregning Avtalt husleie vil rent praktisk bli fakturert og avregnet månedsvis / kvartalsvis av Økonomiavdelingen i Sandnes Kommune. Leien, minus påløpt kapitalkostnad skyldig 4 Renteelementet må baseres på et forsvarlig offentlig avkastningskrav som representerer lavere forretningsrisiko, mindre ikke rentebærende gjeld, lavere tapstillegg og bortfall av likviditetspremie sammenlignet med et privat avkastningskrav. Avkastningskravet bør fastsettes årlig av Styret.

12 12 Sandnes kommune vil bli tilført selskapets bankkonto senest innen 14 dager. i Spesifikasjon av husleie per bygg skal oversendes tjenesteområdet. Andre eiendomstjenester bestilt av kommunen faktureres månedsvis og vedlegges rekvisisjon (Tjenesteavtaler). Husleieavtalen parter og betingelser Prisingsmodellen må baseres på en avtalestandard som regulerer ansvaret for utvendig/innvendig vedlikehold og hvilke tjenester som leveres som en del av leieforholdet og ansvaret for avvik/skade Husleieavtaler avgrenser ansvaret for vedlikeholdet som skal dekkes av husleieavtalen. Sandnes Eiendomsselskap KF vil rutinemessig utføre andre tjenester vedrørende de ulike byggene. Det må avtales og betales i tillegg. Prisingen av disse tjenestene reguleres av tjenesteavtaler. Dialog med brukerne Dersom Sandnes Eiendomsselskap KF skal realisere en langsiktig verdiskapning og tilføre brukerne bedre løsninger så må selskapet allerede fra etableringen måle egen verdiskapning, brukertilfredshet og organisasjonsbygging. Dialogen med brukerne og eierne må være basert på en felles forståelse av målsetninger og åpenhet om utviklingen av de måltall som har relevans for bruker og eier. Kompetansekrav Det er nødvendig å utvikle et miljø som også har stor grad av forretningsforståelse slik at Sandnes Eiendomsselskap KF kan samarbeide med private selskaper i felleseide selskaper og prosjekter (Partnering, nettverk, forretningsforståelse). Det er i denne sammenheng viktig at alle prosesser legges opp på et høyt eiendomsfaglig nivå. Husleiemodell i relasjon til selskapets vedtekter og eierstrategi Ved etablering av prisingsmodell for eksisterende bygningsmasse er det tatt hensyn til de signaler som er kommet fra Sandnes kommune om at omlegging må gjennomføres over tid. Selskapets evne til å etablere en bedre eiendomsforvaltning skal derfor primært oppnås ved langsiktig effekt av gjeldsreduksjon og KPI justering. I tillegg har SE KF en målsetting om å etablere en bedre porteføljestyring av eiendomsmassen. Vi mener at husleiemodellen og den anbefalte prisingsmodellen vil være egnet til å fremme selskapets målsetning og strategi, men vil presisere at inndekning av FDV elementet bør økes overtid.

13 13 Finansiell rapportering Fra selskapets eierstrategi har en under pkt 2.3, «Resultatkrav» følgende føringer mht rapportering av resultatmål til bystyret: Eiendomsporteføljen (eiendommer, bygg og boliger) - gjennomførte kjøp- og salg av bygg, boliger og eiendommer - bygg og boliger under oppføring - vedlikeholdsstatus for hovedkategorier av bygg og boligene - eiendomsreserver; antatt verdi, utviklingspotensialet Gjennomførte anbudskonkurranser; oppnådde priser og deltakere i konkurransene sammenlignet med andre kommuner Gjennomførte tiltak innenfor eiendomsområdet ihht tiltaksplan i Framtidens byer Gjennomførte tiltak ihht oppdrag gitt jfr boligsosial handlingsplan I tillegg er det annen løpende rapportering internt i kommunen og eksternt, som KOSTRA. Etter hvert som en får et bredere datagrunnlag vil en utvikle rapporteringene innen ulike områder, med utgangspunkt i nyttige parametere, det være seg ovenfor styret i selskapet, bystyret, rådmannen og virksomhetene samt eksterne parter. Selskapet vil utarbeide årsregnskap i hht regnskapsloven til bruk for selskapets styre. Åpningsbalanse: Når det gjelder åpningsbalansen, vises det til egen sak. 4. Oppsummering: Sandnes Eiendomsselskap KF har etablert en forretningsmodell basert på internhusleie. Saksutredningen har som formål å redegjøre for ulike prisingsmodeller og hvordan prisingsmodellene vil innvirke / forbedre på beslutningskvaliteten. Valg av prisingsmodell må gjøres utifra ulike og kryssende målsetninger som: - Etablere en forsvarlig måling og rapportering av eiendomskostnader - Motivere til at brukerne og eiendomsselskapet kan etablere en god formuesforvaltning - Etablere en måling av hvor godt eiendomsselskapet forvalter eiendomsformuen Denne type målsetninger må veies mot hensynet til å gjennomføre endringene over tid og at husleienivået må stå i forhold til at eiendommenes bokførte verdi og tilhørende rentebærende

14 14 gjeld. Prisingen av husleie på eksisterende bygg må være konsistent med bokført verdi av overtatte eiendeler / størrelsen på overtatt rentebærende gjeld dersom resultatkravet til virksomheten skal være reelt. Det anbefales at prisingsmodellen for internhusleien for eksisterende eiendomsmasse for 2015 ikke bør avvike radikalt fra det kostnadsnivå som har blitt belastet for tidligere år. Utviklingen mot en mer korrekt prising av internhusleien bør tas over tid og være i samsvar med de prinsipper som normalt ligger til grunn i eiendomsvirksomhet. For eiendom som tas i bruk etter skal husleien prises basert på et «forsvarlig offentlig avkastningskrav». Dette medfører at husleienivået blir konsistent med forutsetningene som skal legges til grunn ved nye investeringer. Prinsippmodell og drift må også her utvikles og forbedres over tid, basert på de erfaringer som gjøres. Det er sentralt for SEKF at leienivået reguleres løpende med KPI og at eiendomsselskapet beholder rentebesparelsen som oppnås ved nedbetaling av egen gjeld. Det forutsettes at det skal benyttes samme rentesats ved beregning av husleie som legges til grunn for renteberegning av selskapets ansvarlige lån til Sandnes Kommune. Denne renten kan endres av bystyret. Modellen skal gi anledning til å måle og overvåke reelle eiendomskostnader, gi erfaringstall til å gjøre bedre beslutninger ved valg mellom ulike alternativer for nyanskaffelser og eller renovering. Et bedre tallmateriale og en mer reell prising skal også legge grunnlaget for mer konkrete forbedringsprosesser mellom SEKF og tjenesteområdene/virksomhetene. 5. Forslag til vedtak: 1. Sandnes bystyre og senere Sandnes Eiendomsselskap KF har vedtatt innføring av husleie i Sandnes kommune. Selskapet har nå utredet ulike prisingsmodeller. Selskapets skal innføre en prisingsmodell for eksisterende bygg som er beskrevet som modell 3 «Kostnadsbasert husleie tilpasset Sandnes Kommune». 2. Husleien for eksisterende bygg skal også omfatte et tillegg for å dekke løpende FDV kostnader. For 2015 legges det inn FDV kostnader basert på budsjettforutsetningene for 2015 budsjettet. Dette er estimert til 165 kr per m2, men kan endres av bystyret når budsjettet vedtas. 3. Sandnes Eiendom KF skal også innføre en egen prisingsmodell for nye bygg overført etter som er beskrevet i modell 1 «Forsvarlig offentlig avkastningskrav». Husleien for nye bygg skal i første driftsår prises til 5 % av investert beløp med tillegg av samme estimerte FDV kostnad som lå til grunn ved investeringsbeslutningen og som hensyntar byggets tekniske utforming og individuelle

15 15 vedlikeholdsbehov. Estimert FDV skal beregnes som et normalisert beløp over byggets effektive levetid. Midlene til vedlikehold av nye bygg skal ikke øremerkes, men det forutsettes at det ikke skal oppstå vesentlig forsømt vedlikehold på nye bygg tilført SEKF som prises iht modellen «Forsvarlig offentlig avkastningskrav» 4. Prisingen av husleien inneholder et renteelement. Renteelementet i prisingsmodellen skal være på samme nivå som renten som betales til Sandnes kommune. Dersom renten på selskapets ansvarlige lån til Sandnes kommune endres skal også prisingen av husleien justeres med virkning fra samme tidspunkt. 5. All husleie skal KPI justeres med 100 % av økningen i KPI indeks med grunnlag i KPI per Justering for økning i KPI skal første gang gjennomføres per Ved beregning av KPI på eiendom som er tilført i løpet av året skal justeringen ta utgangspunkt i KPI per 1. januar i anskaffelsesåret. 6. Tjenesteavtaler inngår ikke i husleien og skal bestilles og faktureres iht avtale mellom SEKF og leietaker. 7. Saken sendes rådmannen for videre oppfølging Sandnes Eiendomsselskap KF, Torbjørn Sterri daglig leder Vedlegg: 1: Økonomiske vurderinger 2: Vedtekter 3: Eierstrategi