Deloitte. Utredning - «Eier eller leie» Sandnes Eiendomsselskap KF Att: Torbjørn Sterri. Stavanger 11. august 2014.

Transkript

1 Sandnes Eiendomsselskap KF Att: Torbjørn Sterri Deloitte AS Strandsvingen 14 A Postboks 287 Forus 4066 Stavanger Telefon: Telefax: Stavanger 11. august Utredning - «Eier eller leie» Bør Sandnes Kommune dekke sitt langsiktige eiendomsbehov ved å eie eller leie eiendom? 1. Innledning Mandat: Vi har fått i oppdrag å foreta en utredning av problemstillingen: Bør Sandnes Kommune dekke sitt langsiktige eiendomsbehov ved selv å investere i eiendom, eller vil det være mer fordelaktig å leie ny eiendomsmasse fra det private eiendomsmarkedet? Vår utredning er gjennomført på et overordnet nivå og er basert på erfaringer og normative sammenhenger. Utredningen gjelder eie/leie problemstillingen i Sandnes som vekstkommune, men er ikke basert på analyse av faktiske eiendomskostnader i Sandnes Kommune. Utredningen tar allikevel utgangspunkt i rentenivå, og faktagrunnlag mottatt fra ulike nøkkelpersoner i Sandnes Kommune. Brukerne av denne utredningen må være oppmerksom på de begrensninger som følger av at utredningen er generell og pedagogisk, slik at utredningen ikke dekker alle de ulike problemstillingene som kan ha betydning i konkrete enkeltsaker. Hva saken gjelder: Problemstillingen «eie eller leie» av eiendom har ofte blitt reist av politikere og administrasjon i ulike kommuner. Problemstillingen har alltid medført stor interesse og engasjement, både hos det offentlige og hos de private aktørene i eiendomsmarkedet, fordi den berører både teoretiske sammenhenger og motstridende praktiske erfaringer. Det teoretiske utgangspunktet er relativt enkelt: En kommune har på grunn av sin kredittverdighet lavere lånekostnad enn private aktører. Forskjellen i lånekostnad mellom kommunen og private aktører er vesentlig'. Den store forskjellen i lånekostnad tilsier at det prinsipielt vil være lønnsomt for kommunen å eie eiendom der det foreligger et tilstrekkelig langsiktig eiendomsbehov. Den totale kapitalkostnaden for en eiendom skal reflektere både lånerente og egenkapitalkostnad. Dersom en investor kjøper en eiendom som bare kan finansieres med 50 % rentebærende gjeld(lån) medfører dette at investoren må dekke det resterende kapitalbehovet med egenkapital. Eiendommen vil således bli finansiert med 50 % egenkapital og 50 % lån. I Ulikheten i lånerente rulhenger av aktører, leieavtaler og typ.e eiendom Audrt siax & Legal.Lonsu ting Finäncral Advrsory, Member of Deloitte Touche Tohmatsu Org.nr.:

2 Kapitalkostnaden for eiendommen er forenklet den kombinerte kostnaden for gjelden og egenkapitalen. Egenkapitalkostnaden reflekterer eierens avkastningskrav ved bruk av egenkapital til investeringer. Det er kjøperens totale kapitalkostnad som er det beste utgangspunktet ved vurdering av kjøp aveiendom, ikke lånekostnaden. Kapital er et knapphetsgode for offentlige aktører på samme måte som den er et knapphetsgode for private aktører. Kapitalkostnaden til en kommune er derfor ikke begrenset til kommunens faktiske lånekostnad, men bør settes høyere for å reflektere at kommunen bruker aven begrenset lånekapasitet. Dette kan medføre at kommunen, må utsette andre prosjekter eller begrense tjenesteproduksjonen i dag mot å få anledning til å bruke mer ressurser i framtiden. Det foreligger ingen definert kapitalkostnad for Sandnes kommune, men kapitalkostnaden kan for vårt formål settes til et beregnet «forsvarlig offentlig avkastningskrav» (se tabell nedenfor under punktet - «kommunens kapitalkostnad - Hva er et forsvarlig offentlig avkastningskrav?). Sandnes kommune kan velge å fastsette et avkastningskrav tilpasset egne forhold, men dette vil ikke endre konklusjonene i utredningen. Et forsvarlig offentlig avkastningskrav villigge betydelig lavere (antatt 2,5 til4 % lavere) enn avkastningskravet til de private aktørene som er aktuelle som utleiere. Konklusjonen, som er basert på ulikheten i kapitalkostnad, er at kommuner generelt bør dekke sitt langsiktige eiendomsbehov ved å eie eiendom i stedet for å leie. Eiendomsfaglige problemstillinger, vedlikehold og forvaltning. Profesjonelle eiendomsaktører har stort fokus på drift og vedlikehold av bygningsmassen. Vedlikeholdskostnadene utgjør en stor del av samlet livssykluskostnad for en eiendom. Vedlikehold blir i kommunalt sammenheng ofte undervurdert og nedprioritert. Ved kjøp avet nytt bygg tilsier tommelfingerreglene i eiendomsbransjen at en bør avsette 10 % av de årlige leieinntektene til å dekke det vedlikeholdet som påløper, men som kanskje ikke utføres før etter 10 år. Over et bygningsmessig livsløp vil vedlikeholdskostnadene kunne utgjøre både 20 og 30 % av investert beløp. Det er således avgjørende for det faktiske utfallet med hensyn eie eller leie problemstillingen, at kommunen som eier faktisk gjennomfører en forsvarlig forvaltning og utfører et forsvarlig løpende vedlikehold av den aktuelle bygningen. Vår konklusjon om at det er fordelaktig å «eier kontra leie» er basert på en forutsetning om at de eiendomsfaglige behovene dekkes på en profesjonell måte. Ansvar for vedlikehold Det normale er at huseier er ansvarlig for ytre vedlikehold og vedlikehold av tekniske installasjoner. Leietaker er ansvarlig for indre vedlikehold. Indre vedlikehold påligger således kommunen ansvarsmessig, enten som eier eller som leietaker og vil ikke ha betydning for «eie -leie vurderingenv' Manglende indre vedlikehold har i likhet med manglende ytre vedlikehold stor betydning for bygningens livssyklus kostnad. 2 Rent faktisk blir det, i en del tilfeller med offentlige leietakere, konstatert mangelfullt indre vedlikehold, noe som medfører erstatningskrav ved fraflytting. Dette indikerer at indre vedlikehold ofte blir undervurdert av offentlige leietakere. Dette har medført at utleiere avtalemessig krever å organisere indre vedlikehold og videre belaste kostnaden til leietaker. 2

3 2. Illustrasjon av beslutningsproblemstillingen ved nyinvestering versus leie Vi vil illustrere «eie versus leie» problemstillingen med et praktisk eksempel. Vi vil deretter redegjøre nærmere for enkelte av faktorene: Kommunen har behov for ytterlige bygningsareal bestående av kontorer etc. Dette er areal som kan dekkes ved å investere i en bygning til en pris på 100 MNOK. En identisk eiendom kan også leies fra en privat eiendomsutvikler for 7,5 % av byggets verdi, forutsatt 10 års leieavtale og full KPI justering. Leieavtaler for denne type bygg dekker ordinært ytre vedlikehold, mens leietaker svarer for indre vedlikehold. Kommunen kan således dekke sitt eiendomsbehov ved å: A. Inngå en langsiktig avtale med en privat eiendomsaktør (lo år) B. Investere i egen eiendom - kostpris 100 MNOK Kommunen vil søke å dekke sitt eiendomsbehov tillavest mulig kostnad beregnet for perioden behovet foreligger. Beskrivelse av leiealternativetca) Leiekostnaden er kjent, 7,5 MNOK per år justert med full KPI. Utleier har beregnet årlig vedlikeholdsbehov til 0,75 MNOK som dekkes av leien. Det løpende leiebeløpet betales og utgiftsføres i kommunens driftsregnskap. Leietaker er ansvarlig for indre vedlikehold, noe som må administreres og betales av kommunen. Utleier svarer for ytre vedlikehold. Kommunen kan ved å inngå leieavtalen dekke sitt konkrete leiebehov for en periode på10år. Etter 10 år må kommunen etablere forlengelse av leieavtalen, ordinært til markedsbetingelser, eller dekke sitt arealbehov på annen måte. Kommunen har således et udekket eiendomsbehov 10 år fram i tid. Beskrivelse av «eie» alternativet CB) l. «Eie» kostnad basert på kommunens regnskap og faktiske kapitalstrømmer: Kommunen kan finansiere sitt eiendomskjøp tillav rente pga kommunens kredittverdighet. Eiendommen blir balanseført i investeringsregnskapet og belastet i driftsregnskapet over tid med avskrivning (typisk 2,5 % av kostpris) og renter. Rentenivået settes rent praktisk til2 % selvom Sandnes Kommune, per i dag, finansierer seg noe lavere. Det første året vil renter og avdrag utgjøre 4,5 MNOK3. Rentekostnaden vil avta over byggets levetid. Kommunen bør sette av 10 % av antatt leieverdi til framtidig vedlikehold, noe som vil utgjøre 0,75 MNOK. Dette har ingen regnskapsmessig effekt, men dersom dette ikke gjennomføres vil kommunen kunne få et etterslep på vedlikeholdet. 3 Dersom avdraget settes til 2,5 % per år vil første års eierkostnad utgjøre avdrag på 2,5, renter på i underkant av 2 MNOK og avsetning til vedlikeholdsfond på O,75MNOK. 3

4 Kostnaden ved å eie bygningen vil i år l være 5,25 MNOK basert på denne tilnærmingen. 2. «Eie» kostnad basert på et forsvarlig offentlig avkastningskrav: Selvom kommunen finansierer seg svært billig er det ikke nødvendigvis riktig å bruke lånerenten når en foretar finansielle vurderinger. Kommunenes lånerente reflekterer ikke knappheten på kapital i tilstrekkelig grad. Vi vil derfor anbefale at det i denne type vurderinger anvendes en kapitalkostnad på ca. 5 % for å reflektere et såkalt «forsvarlig offentlig avkastningskrav». «Eie» kostnaden vil, basert på 5 % 4 realrente, utgjøre 5,75 MNOK inklusiv «avsetning» til vedlikeholdsfond. 3. Beregningene viser at den finansielle tilnærmingen tilsier at kommunen bør eie og ikke leie. Forskjellen er vesentlig også når det blir lagt til grunn et forsvarlig offentlig avkastningskrav. Dersom prosjektet bare blir belastet med faktiske «betalbare» renter så vil «eie» alternativet fremtre enda gunstigere. Dette siste alternativet reflekter hvordan denne type beslutninger praktisk gjennomføres, men dette er en fremgangsmåte som ikke hensyntar at kapital / lånekapasitet er et knapphetsgode som også må prises utover lånerenten. 4. I tillegg til den løpende besparelsen ved å eie kontra leie vil kommunen kunne få en langsiktig verdistigning på eiendommen. Denne verdistigningen har historisk vært vesentlig og representerer i et viktig bidrag i form av spart leie ved å eie egen eiendomsmasse. 3. Kommunenes kapitalkostnad - Hva er et forsvarlig offentlig avkastningskrav? Kommunens lånekostnad En kommune kan ordinært finansiere seg langt billigere enn private aktører. Sandnes kommune finansierer seg i dag til en lånerente omkring Nibor (1,72 % - NIBOR3Mjuli 2014). Kapitalkostnad En kommune beregner ordinært ikke noe eget avkastningskrav, selvom dette hadde vært nyttig. I beslutningsprosesser og ved selvkostanalyser anvendes et svært lavt avkastningskrav / rentenivå tilsvarende eksempelvis risikofri rente (f eks 3 års statsobligasjon eller tilsvarende) pluss l %. Ved investeringer legger kommunene ordinært lånerenten til grunn ved vurdering av alternative prosjekter og foretar deretter en prioritering utifra andre ikke finansielle vurderinger (Brukerbehov, brukervurderinger etc). Det foreligger allikevel et implisitt avkastningskrav også i en kommune, men dette reflekteres på mer uformelle måter. Enhver kommune må prioritere hvilke prosjekter som skal realiseres. Dersom alle prosjektene representerer en bruk som forsvarer innlånsrenten og derfor realiseres 4 Forskjellen mellom kommunens realavkastningskrav på 5 % og privat avkastningskrav på 7 % er satt konservativt utifra en antatt forskjell mellom privat og offentlig avkastningskrav for eiendom på 2 til 4 % 4

5 vil kommunens låneforpliktelser bli for store. Kommunen bør derfor bruke et høyere avkastningskrav enn lånerenten ved vurderinger av eiendomsprosjekter. Et eksempel på en beregning av «et forsvarlig offentlig avkastningskrav» som er gjengitt fra en fagbok i finans kan gi en god indikasjon på hvilket avkastningskrav - nivå som bør anvendes i enkommune: Risiko Eksempler Realkrav syss.kapital Lav risiko Helse & skole; demografisk risiko 3,5 % + 0,5 % = 4 % Middels risiko Infrastruktur 3,5 % + 2,5 % = 6 % Som gjennomsnittlig børsrisiko Produksjonsvirksomhet & konjunkturømfintlig infrastruktur 3,5 % + 4,5 % = 8 % kilde: Gjesdal & Johnsen, 1999 (Tabellen ble etablert på et tidspunkt der risikofri rente var høyere enn i dag. Det har liten hensikt å være veldig teoretisk på nivået på avkastningskrav når kravet allikevel skal benyttes på kontantstrømmer som er estimert utifra usikre forutsetninger. Vi vil derfor anbefale at en legger til grunn en forenklet kapitalkostnad på 5 % for kommunens eiendomsvurderinger og at fokus retles mot å gjøre gode estimater på kontantstrømmene i form av leieverdi, huseierkostnader og vedlikehold) 4. Kommunen som eiendomsinvestor - andre perspektiv Vi har konkludert med at kommunen bør investere i eiet eiendom når kommunen skal dekke et langsiktig arealbehov og er i stand til å ivareta forvaltning og vedlikehold. Denne konklusjonen er rent finansielt begrunnet, kommunen har lavere kapitalkostnad enn private investorer. Det er her lagt til grunn en at målsetningen bare er å dekke eiendomsbehovet tillavest mulig kapitalkostnad. Kommunen kan også legge til grunn mer utvidede målsetninger for eiendomskjøp, i tillegg til å dekke dagens eiendomsbehov: Målsetning om å skape fleksibilitet og dynamikk: Kommunen kan velge å investere i eiendom også utvikle en av eiendomsportefølje som kan gi tilstrekkelig fleksibilitet i forhold til tjenesteproduksjon i framtiden - en eiendomsstrategi som forutsetter at en er i forkant av utviklingen. Målsetning om å skape en god sentrumsutvikling: Kommunen kan også ønske å eie sentrale eiendommer for å redusere fremtidig konfliktnivå / interessemotsetninger ved sentrumsutvikling 5

6 Målsetning om å få nytte av ringvirkningene av investeringer som kommunen allikevel skal gjøre i infrastruktur, offentlige rom etc: Kommunen kan også, som private aktører, velge å investere i eiendom som ligger gunstig an med hensyn til verdiutvikling som følge av planlagte infrastrukturtiltak, byfomying etc som kommunen investerer i for andre formåls. 5. Verdien av spart husleie ved at kommunen i dag eier egne bygg Sandnes Kommune er, i likhet med de fleste andre kommuner, en stor eiendomsaktør. Dette er et resultat av at kommunen over tid har investert i eiendom i stedet for å leie. Sandnes Kommune nyter i dag godt av avkastning på historiske eiendomsinvesteringer i form at fordelen med å slippe å leie tilsvarende eiendommer. Vi har ikke tallgrunnlag for å beregne denne fordelen, men utifra et veldig grovt estimat utgjør denne fordelen ca MNOK6 Kommunene i Norge har vært dårlige på verdibevarende vedlikehold. Når mange kommuner sitter på store eiendomsverdier og oppnår store husleiebesparelser skyldes at dette lave kapitalkostnader og regnskapsregler som har favorisert eiendomsinvesteringer. Dette betyr ikke at kommunene generelt har vært dyktige eiendomsforvaltere eller opptrådt optimalt i forhold til verdiskapning / avkastning. Det foreligger derfor en mulighet for kommunen til å skape langt større verdier i framtiden ved å utvikle gode prosesser for eiendomsfunksjonen. Vi tror at kommunene kan få en økt langsiktig avkastning ved å være mer bevisst på porteføljestyring av eiendomsmassen, investering i lavkonjunkturperioder, vektlegging av planmessig vedlikehold og avsetning til vedlikeholdsfond og ha en bred tilnærming til investeringsbeslutningene. 5 Problemstillingen kan illustreres med en uttalelse fra Christian Ringnes om investeringer som eiendomsselskapene gjorde i form av kunst i det offentlige rom uten økonomisk motiv, viste seg å ha positiv effekt på attraktiviteten og leieverdien tilomkringliggende bygninger. Tilsvarende vil gjelde for infrastruktur etc. 6 Oppgitt eid areal er m2. Basert på en verdi per m2 på kr og en faktor på 7,5 % er spart leie 562 MNOK. 6