BRUK av INVESTERINGSANALYSER. Teknisk Vinteruke 2007 Storefjell

Transkript

1 BRUK av INVESTERINGSANALYSER Teknisk Vinteruke 2007 Storefjell

2 Innledning Investeringsanalyser Hvorfor? For å MINIMERE BOKOSTNADENE

3 Historiens gang 1816 Staten oppnevnte en bygningskyndig konsulent. Omkring århundreskiftet var det store overskridelser på en del statlige bygg. Stortingens budsjettkomité kom til at grunnen var manglende tilsyn med prosjektene og mangelfull administrasjon Bygningsinspektoratet etableres. Inspektoratet skulle ha det faglige tilsynet med prosjektering og oppfølging av statlige nybygg. Bygningsadministrasjon lå fortsatt under hvert enkelt departement Statens bygge og eiendomsdirektorat (SBED) ble opprettet Ansvar for planlegging og oppfølging av nybygg for staten, og forvaltning av den statseide bygningsmassen SBED omorganisert til Statsbygg. Statlige virksomheter i sivil sektor belastes for husleie i sitt driftsbudjett, også ved leie av statens egne lokaler Stortinget vedtok omorganisering og skilte ut en del av virksomheten til Entra Eiendom.

4 Statsbygg i samfunnet Eiendomsgigant Nasjonsbygger Monumentale formålsbygg Fra Antarktis til Svalbard

5 Statsbyggs oppgave En statlig forvaltningsbedrift som: - bygger - forvalter - utvikler - kjøper og selger

6 Gulating lagmannsrett

7 Eiendomsforvalteren Areal: 2,3 millioner m 2 Verdi: 20 milliarder kroner Inntekter: 2,5 milliarder kroner Inntektene er i all hovedsak leieinntekter fra brukerne/leietakerne av eiendommene

8 Gamlehaugen

9 Statsarkivet i Bergen

10 Organisering Hovedkontor i Oslo Regionkontorer i Oslo, Bergen, Porsgrunn, Trondheim og Tromsø Ca. 670 ansatte Ca. 300 på hovedkontoret

11 Investeringsanalyse Finne svar på: Lønner det seg å bygge dyrt nå for å få reduserte utgifter i fremtiden? ELLER Lønner det seg å bygge billig nå og heller betale høyere DVU (drift, vedlikehold, utskiftinger) i fremtiden?

12 Hvilke tall trenger vi? 1. For å sammenligne tall på ulike tidspunkt må vi justere tallene med en diskonteringsrente. 2. To alternative løsninger som skal sammenlignes eller vi kan se på nettoforskjellen mellom de to

13 1. Valg av diskonteringsrente Hvilken skal vi velge? Ditt avkastningskrav? Yielden som en tilsvarende eiendom gir i dag? Lånerenten?

14 Valg av diskonteringsrentens risikotillegg Hvilken risiko er knyttet til fremtidige utbetalinger? Energipriser svinger Pris på utskifting av maskineri og installasjoner Levetiden for tekniske anlegg (for eksempel VVS anlegget) Er det noen sammenheng mellom risikoen knyttet til fremtidige leieinntekter og risikoen ovenfor? Trolig liten! bygget vil bli leiet ut så lenge inntekten overstiger merkostnaden ved å bruke eiendommen fremfor å la den stå tom

15 Hva så? Det er altså en annen risiko knyttet til spørsmålet om du skal realisere byggeprosjektet enn til spørsmålet om du skal velge den ene eller den andre VVS løsningen Hva betyr det for valg av diskonteringsrente? Benytte en LAV diskonteringsrente?!

16 Hva som skjer om 40 år spiller ingen rolle år0 År 20 År 40 År % 8% 8%

17 Virkningen av inflasjon/prisstigning: Renten er 6% og Inflasjonen er 2,5% og Reallønnsveksten er 1,5% og Den dyrere løsningen i dag sparer lønnskostnader om 20, 40 og 60 år?

18 Da blir diskonteringsrenten bare: Rente 6,0% -inflasjon 2,5% Realrente 3,5% -Realvekst 1,5% (lønn, energi,miljø) Diskonteringsrente 2,0%

19 Da vil: Det du betaler 100 kroner for å få gjort i dag koste 220 kroner om tyve år, - og 480 kroner om 40 år Hvis du ved å investere 68 kroner ekstra nå sparer en arbeidsinnsats om 20 år tilsvarende 100 kroner i dag så bør du gjøre det. Eksempler på noe vi burde gjøre: Bruke bedre dørvridere, hengsler? To lag lakk ekstra? Satse på Jordvarme?

20 2. To alternative løsninger Energiforbruk Drift og vedlikehold Økonomisk levetid for bygget Utskiftingsbehov økonomisk levetid for komponenter Jordvarmeanlegg, VVS, Gulvbelegg, Vinduer, Hengsler osv

21 HUSK! MENGDE PRIS

22 LAGE to KONTANTSTRØMMER År År 4

23 ET EKSEMPEL: Valg av V V S løsning for et bygg: År Alternativ 0 år SUM A B

24 Betyr diskonteringsrenten så mye da? 0 0 år A B Nåverdi A B 8 % (147) (157) 3 % (191) (172)

25 Hvilket alternativ skal vi velge??

26 LEIE eller EIE?

27 Hvor høy leie skal kommunen maksimalt betale til private? Forutsetninger: Villig til å leie i 20 år med 100% indeks Kommunen kan låne til samme rente som staten Eiendommen har ingen verdi om 20 år SVAR: Leie (ex FDV 6,4%) av investeringen

28 EKSEMPEL TOMT: 2 mill BYGG: 1000m2 a kr pr m2 = 24 mill SUM: 26 mill Husleien blir da 6,4% x = 1664 kr pr. m2 + FDV Etter år 20 er leien for kommunen kun FDV kostnadene! (hvis du velger å eie selv de første 20 årene)