LIVSSYKLUSKOSTNADER (LCC) I PROSJEKTGJENNOMFØRING. 26. mars 2015 Torgeir Thorsnes RÅDGIVNING

Transkript

1 LIVSSYKLUSKOSTNADER (LCC) I PROSJEKTGJENNOMFØRING 26. mars 2015 Torgeir Thorsnes BYGGING EIENDOMSFORVALTNING RÅDGIVNING

2 INNHOLD I PRESENTASJONEN Hvorfor LCC-analyse? LCC i et leiemarked Bakgrunn for LCC-satsing i Statsbygg Litt mer om totaløkonomi Innhold i metode for LCC-analyse Hovedutfordringer LCC i prosjektets faser Prosjektleders roller HVORFOR LCC - ANALYSER?

3 UTGANGSPUNKT FOR LCC - ANALYSER I STATSBYGG LCC analyse er en kostnadsbasert metode/ prosess som sammenligner flere alternative utforminger som tilfredsstiller brukernes krav til funksjon. Målet: finne den mest kostnadseffektive strategi for for eksempel byggutforming, design, konstruksjon mv over byggets levetid. Det alternativet med lavest verdi, vil være det mest kostnadseffektive. Det er ikke gitt at den mest kostnadseffektive løsningen er det mest miljøvennlige idealvalg. For eksempel vil bygg som bruker lite energi, men koster mer å vedlikeholde enn det som spares i energikostnad, komme dårligere ut i en slik analyse. LCC I ET LEIEMARKED? Statsbygg skal gi råd om valg av leietilbud fra private investorer Statsbygg skal bidrar til effektiv arealbruk i staten Hva legges vekt på fra private utleiere? Sentral beliggenhet Inngangsforhold Pausearealer Kantine Møterom Takterrasse Servicetjenester m.m Hva bør legges vekt på fra leietaker? Riktig areal, B/ N-faktor Riktig standard og tilpasning til funksjonene Offentlig kollektivtilbud Opsjoner - mer eller mindre areal Leiepris -kontor -lager Felleskostnader Tilpasningsarbeider FDVU Dette krever en LCC-analyse!

4 Avtale! Husleie fra kunder Renteutg. 66 Økonomisk sammenheng i 2014 Utbytte 41 Avskrivninger Kostnadsdekkende husleie Rådgiving 80 Gevinst salg 105 FoU 11,2 Administrasjon 605 Utbytte kjøp 325 Regfond 284 Salg totalt Byggevirksomhet Sikring RKV Forvaltning FDVU Kjøp 90 (Inv. post ) 54 Tall i mill FØ v/ T. Thorsnes 4. februar 2015 BAKGRUNN FOR LCC-SATSING I STATSBYGG FDVU-kostnadene (Forvaltning, Drift,Vedlikehold og Utvikling) utgjør fra 35-50% av LCCkostnadene for våre bygninger. Alternativanalyser er nødvendig I Lov om offentlige anskaffelser 6 stilles krav til LCC og miljø I Finansdepartementets veileder for kostnadsestimering av stilles det krav om levetidsbetraktninger, og de tidlige fasene nevnes spesielt Pilotprosjekter: Framsenteret Livsvitenskap

5 MULIG BESLUTNINGSMATRISE VIDERE UTVIKLING Høy Potensiell gevinst/ besparelse I Prioriteres III Vurderes II Prioriteres IV Lite aktuelt Lav Lav Høy Analysens kompleksitet/ kostnad Utfordring: Marmor eller granitt? Hva koster det å forvalte bygningen hvert år?

6 Overordnet modell/alternativanalyser Valgt løsning Investeringskostnad FDV-kostnad Husleie (Årskostnad) Årskostnad Løsning Investering + FDVU Valgt løsning/ husleie Etter 2 års drift : Kontroll/analyse Budsjett for de første 5 år

7 Kr LCC-kostnader ordnet etter kostnadstyper NS (pr 201 (Nåverdi) Levetidskostnad Ansk.kost.- 11,12,13, 14 Diskontering til Nåverdi Vedlikehold: 32 Drift: 31,33 Forvaltning: 21,22,23 Forsyning: 51,52,53 Renhold: 61,62,63 Post 42 Mer enn Byggeprogram Post 41 Nåverdien av disse er vist som grå farge År: 0 Restverdi/Restkostnad HOVEDUTFORDRINGER Ambisjonsnivå Integrering med andre prosesser o Miljøkrav o Usikkerhetsanalyse o BIM Brukstid o Forskjellig bruk i årskostnadanalyse og husleieberegning o Hva med kulturhistoriske eiendommer? Samarbeid Rapporter

8 Oppdr. brev OM OM PROSJEKTMODELL OM OM OM OVERORDNEDE DOKUMENTER V1 Overlev. til forvalter KS1 Initiering Prosjektetablering/ akkvisisjon Programfase Behovsutredning Plan- og program- Byggeprogram utvikling Kontrahering av rådgivere / konkurranse Forprosjektfase KS2 Detaljprosjektfase Byggefase Reklamasjonsfase Kontrahering av entr./ konkurranse Bygging Detaljprosjektering Forprosjektering Skisseprosjektering Overtakelse Bygg Teknisk prøvedrift Overtakelse Teknisk Rekl. bygg Reklamasjon LCC LCC LCC LCC Etter LCC 2-års drift v/kvu (Tidligfase) IG1 IG2 IG3 IG4 IG5 IG5a IG6 IG7 IG8 IG9 PE Godkj. PE Godkj. PE Godkj. PE Godkj. PE Godkj. Eva. Eva. Styringsdok. v.1 Styringsdok. v.n Styringsdok. v.n Styringsdok. v.n OM: Byggeprogram Romprogram Kostnadsest. OM: Kostnadsram. Styringsramme Leieavtale Godkjent dato: Doculivenr Revisjon: 5/ Godkjent av: B-direktør Dokumenteier: B-direktør Utgiver:: BP1 Kostnadsestimat Konkurransegrunnlainnstilling Tilbuds- rådgivere Konkurransegrunnlag entreprenør Tilbudsinnstilling Prosjekteval. Evaluering Sluttrapport Regnskapsmessig avslutte prosjekt Et prosjekteksempel:

9 Statens hus Nordfjordeid: bruttoareal BTA = m2, kapitalkostnad P50= 72 mill. Kostnadsdiagram FDVU-konsekvenser 1.961` EL Nåverdi over hele byggets brukstid: i= 5, 10,15.,55 3 mill 4% realrente: p=22,6235 Utskiftninger 833` ` VVS 833` 2 mill Kr/m2/år Jevnt påløpende kostnader 70` 225` 638` 600` ` 785` Bygg 638` 600` 70` 800` 451` 1 mill 0 mill 32 Vedlikehold: 70, Drift: 145,- 2.0 Forvaltning: 47,- 51 Forsyn.: 116,5 61 Renhold: 84, år

10 Utskiftning år 5 år 10 år 15 år 20 år 25 år 30 år 35 år 40 år 45 år 50 år Bygg VVS EL Sum Utskiftninger over brukstiden på 60 år (tall i 1000 kr) 2. 0 Bygg VVS EL år 5 år 10 år 15 år 20 år 25 år30 år 35 år 40 år 45 år 50 år 55 FDVU kostnader år 2,3 og 4 etter ferdigstillelse (antatt KPI: 2%) 250 Budsjett Regnskapsår 2 Regnskapsår 3 Regnskapsår 4 32 Vedlikehold 70, Drift 145, Forvaltning 47, Forsyning 116, Renhold 84, Budsjett Regnsk. år 2 Regnsk. år 3 Regnsk. år Vedlikehold 1) Drift 2.0 Forvaltning 1) de første årene skal denne posten være = 0 51 Forsyning 61 Renhold

11 PROSJEKTLEDERS ROLLE Hovedansvar for bestilling, gjennomføring, mottak og videreformidling/ bruk Ha LCC på agendaen o Tenke riktig: INV + FDVU o Oppstartsmøter (ambisjonsnivå, alternativer som skal analyseres, integrere med miljøkrav, sørge for at E er med) o IG møter (gå igjennom sjekkliste, bruke LCC-resultater som beslutningsgrunnlag) o Styringsdokument (rapportere årskostnad, beskrive alternativanalyser og beslutninger) o Erfare hva som er nyttig, hjelpe til å videreutvikle faget Bruken av LCC-analysen: Vi skal ikke nødvendigvis velge den løsningen med lavest årskostnad, men vise konsekvensene av våre valg! 22

12 TAKK!