LCC for dummies? (rive vs rehabilitering hjelp!)

Transkript

1 LCC for dummies? (rive vs rehabilitering hjelp!) av Ellen Bodsberg 1 Organisering BFEE = Byrådsavdeling for Finans, eiendom og Eierskap = Etat for bygg og eiendom EBE EFU = Etat for Utbygging Direktør Økonomi og HR Strategisk avdeling Byggteknisk avdeling Eiendomsavdeling Prosjektavdeling Oppdragsavdeling 2

2 Eiendomsportefølje EBE forvalter, drifter og vedlikeholder ca kvm (ca 1000 bygg) Mange ulike typer formålsbygg representert 30% av byggene er over 50 år gamle En del er verneverdig/fredet 3 EBE hvor står vi?/utfordringer Vedlikeholdsetterslep 2011: bevilget 127 millioner til D+V 2013: planlagt bevilget 188millioner til D+V Behov 2014: 468 millioner* En stor andel av bygningsmassen har ikke blitt vedlikeholdt i tilstrekkelig grad (90% av midlene har gått til drift) 2012: 18 av 89 skoler manglet helseverngodkjenning Resultat: Strakstiltak, ingen langsiktig vedlikehold. Vi må forholde oss til ulike tilsynsmyndigheter med sine krav Feil prioriteringer (P415, strakstiltak, brannslukking) Positivt: Øynene opp for at forfallet skyldes manglende vedlikehold. Det vil ta flere år å innhente vedlikeholdsetterslepet *F+D-kostnader fra Holte + våre egne vedlikeholdsbehov registrert i vårt eget FDV-system BKBygg. Inkluderer behov for midler til tilstandskartlegging, energimerking, radon og kanalrens. 4

3 BkBygg (D) Kontrollmodul HMS Div krav Rutiner Prinsipp for vedlikeholdsplanlegging 2013 Årlig HMS- Leietakermøte 2014 Årlig HMS- Leietakermøte 2015 Årlig HMS- Leietakermøte 2016 Årlig HMS- Leietakermøte 2017 Osv BkBygg (V) Årlig vedlikeholdsplan Opprettholde HMS krav/ risikoreduksjon Innenfor ordinært vedlikeholdsbudsjett BkBygg (VU) Tilstandskartlegging Bla for å fange opp: Nye krav og behov. Utvikle bygget. Tiltak som ikke lar seg løse innenfor ordinært vedlikeholdsbudsjett Plan 2014 Omtekke tak Ventilasjon Rehab sørfasade Plan 2015 Asfalt skoleplass Rehab fyrrom Gulvbelegg 5 klrom es hvert 4. år Egne ressurser eller eksterne Målsetning Plan 2016 Brannalarmanlegg Varmeanlegg SD-anlegg Plan 2017 Belysninig Lakke gymsal Gulvbelegg 5 klrom Tilstand- Behov- Risikoreduksjon Politisk sak- Økonomiplan Vedlikeholdsmelding Trend og utvikling Plan 2018 Rehab wc Tilbygg lærararb Rehab østfasade Hvordan snu trenden? Tilstandskartlegging fra av 89 skoler kartlagt per i dag. Bli flinke til å synliggjøre kostnader og behov gjennom FDV budsjett og LCC beregninger Ny vedlikeholdsstrategi, se vedlikeholdsplan Følge opp vedlikeholdsplan. Ny systematikk i drift og oppfølging av bygningsmassen Innspill til årlig revidering av budsjett og økonomiplan Igangsette tiltak for å få byggene opp til et akseptabelt nivå. LCC Offentlig eiendomsforvalter; vi er styrt av politikere bevilger penger riktig.

4 Bergen Kommune hvorfor LCC? LOV Livssykluskostnader, universell utforming og miljø Statlige, kommunale og fylkeskommunale myndigheter og offentligrettslige organer skal under planleggingen av den enkelte anskaffelse ta hensyn til livssykluskostnader, universell utforming og miljømessige konsekvenser av anskaffelsen. Synliggjøre alternativer og konsekvenser Ved nybygg Driftsbesparelser ved investeringer Kostnadsdekkende internhusleie. FDV budsjetter Utarbeide nøkkeltall 7 Avklare roller Godt samarbeid EFU og EBE Aktive i LCC forum HVA GJØR VI NÅ? Kursing/ kompetansebygging Aksept/ forståelse fra politisk hold 8

5 Rive eller rehabilitere hjelp! Holen ungdomsskole Ungdomsskole U450 Fra 1953, murbygg Hovedbygg med svømmehall, 7080 m² tilsammen Ikke helseverngodkjent Stort vedlikeholdsetterslep og store mangler i forhold til dagens standard Store overskridelser i CO2 nivå Fuktskader, muggsopputvikling Mangelfull drenering Dårlig isolert Dårlig stand på overflater, vinduer, toaletter Forhøyede radonforekomster Branntekniske mangler Tilkomst; parkering, snuplasser Gymbygg dårlig forfatning Universell utforming Forts. Holen ungdomsskole Avsatte midler i budsjett til rehabilitering: 105,3 millioner Tilstandskartlegging foreslår: 151,7 millioner for rehabilitering av hovedbygg og svømmehall Estimerte kostnader for nybygg: 240,5 millioner Vedtatt å rehabilitere bygget. EBE og EFU ønsket å se på muligheten for å bygge nytt. Brukte blant annet LCC som en betraktning for å belyse argumentet nybygg

6 Hvordan begynne? Forutsetninger Lite input basert på vedtak/bestemmelser på strategisk hold. Vurdert etter føringer fra BBS (Byrådsavdeling for skole og helse): Behov for skole er U450 med flerbrukshall, tilsvarer m² : Ingen alternativsanalyse. Enkel excel beregning for et case i denne fasen Nøkkeltall fra LCCWeb, andre kommuner Programfase nivå to analyse. Rammebetingelser: Betraktningstid? (Føringer må bestemmes på et overordnet nivå. Her: 20 år) Levetid for bygget? (Basert på antakelser rundt byggets forventede levetid basert på og fundamentering samt byggegrunn og tilstandsanalyse. Her: 40 år) Nullstilles bygget etter rehab? Drifte ned? Hvilke nøkkeltall bruker vi? Realrente?

7 ALT. 1 REHAB ALT. 2 NYBYGG Innsparte FDVU kostnader per år: kr Innsparte FDVU kostnader over 20 år: kr Vurderinger Sammenligne epler og pærer i konklusjonen av LCC beregninger Hvordan sammenligne utfallet for LCC beregning når det er bygg med ulike funksjoner? Hvordan sammenligne bygg med ulik arealeffektivitet? Retningslinjer? Vurderingen blir ikke bedre enn de nøkkeltall man har. Alternative vurderinger kvalitative: Tilstand, konstruksjoner: Murbygg, solid. Tilstand utvendig: Dreneringsutfordringer. Planløsning/fleksibilitet: Dårlig. HMS: Radon. Usikkerhet TEK 10: Vanskelig å tilfredsstille. Byantikvar? Fins det retningslinjer for å vurdere disse opp mot hverandre? Prioritering?

8 Konklusjon Holen rives og det bygges nytt bygg uten svømmehall. Ikke nødvendigvis kun basert på LCC! Flere spørsmål enn svar! Kan man sammenligne epler og pærer? Kan man legge vekt på LCC i vurdering riving vs nybygg? Hva etterlyser vi? Retningslinjer? Riving og rehab for Dummies? Anbefalinger for rammebetingelser (betraktningstid, nøkkeltall, drifte ned, etc) Hva kan det lages generelle retningslinjer for? Hvordan gjør andre det? Caser, eksempler Miljøanalyse? Kilder «Levetider i praksis» Multiconsult «Livssykluskostnader for bygninger 3. utgave 2007» Norges Bygg og Eiendomsforening «Veiledning til praktisk bruk av LCC» Multiconsult NS3454:2013 Byggforskserien Definisjoner, etablering og bruk av levetidsdata for bygg og bygningsdeler Byggforskserien Livssykluskostnader for byggverk. Beregningseksempler Beregningseksempler fra Undervisningsbygg 16