Delstrategi for oppgradering og verdibevarende vedlikehold

Transkript

1 Delstrategi for oppgradering og verdibevarende vedlikehold Formannskapet Eiendomsdirektør Kristine Hjellup Horne Enhetssjef Eiendomsforvaltning Bjørn Fredrik Kristiansen

2

3 Bakgrunn Eiendomsstrategi Vedtatt av kommunestyret i sak 023/15. Fra vedtakets punkt 3: «Langsiktig ambisjonsnivå for tilstand settes til 1,2 for de bygninger kommunen skal satse på (A-bygg). Tidshorisont for når ambisjon skal oppfylles vurderes nærmere i forbindelse med egen sak om delstrategi for oppgradering og verdibevarende vedlikehold, langsiktig investeringsplan og handlingsprogram »

4 Bakgrunn Handlingsprogram (HP) Viderefører opptrapping til formuesbevaring til kr 100 mill i 2016 Langsiktig driftsanalyse og investeringsplan (LDIP) Historisk i 20 år 2014 for lite til formuesbevaring og FDV Opptrapping av investeringer til formuesbevaring. Fra 100 mill i 2016 til 300 mill/år i perioden Deretter 200 mill årlig fra 2035, etter at etterslepet er hentet inn. Nærmere fordeling mellom investering og drift vil belyses i neste rullering av LDIP. Nøkkeltall for sunn økonomi suppleres med et nøkkeltall som skal sikre et sunt nivå på kommunens verdibevarende vedlikehold.

5 2014: Teknisk tilstand i kartlagt bygningsmasse Bygningstype Areal kvadratmeter Gjennomsnittlig tilstandsgrad Bolig ,8 Kontor og næring ,4 Barnehage ,2 Grunnskole ,3 Idrettsbygning ,0 Kulturhus ,6 Kirker mm ,5 Sykehjem ,5 Tilfluktsrom mm ,8 Annet ,6 Samlet ,4 Teknisk tilstand settes iht. NS = Uten feil tilsv. nybygg 1 = god tilstand, få feil 2 = svak tilstand, flere feil 3 = svært dårlig tilstand Boligene har dårligere tilstand enn kontor og formålsbygg. De yngste bygningene har best tilstand. Gjennomsnitt på 1,4 er dårligere enn gjennomsnittet for kommuner det er naturlig å sammenligne seg med.

6 2014: Teknisk tilstand - byggeperioder Byggeperiode Areal kvadratmeter Gjennomsnittlig tilstandsgrad Før , , , , , , , , ,4 Etter ,9 Samlet ,4

7 2014: Teknisk tilstand - byggeperioder Byggeperiode Areal kvadratmeter Gjennomsnittlig tilstandsgrad Før , , , , , , , , ,4 Etter ,9 Samlet ,4

8 Langsiktig perspektiv på eierskap Eierskap til bygninger er langsiktig. Verneverdige bygninger eksempelvis på Wøyen Gård, Tanum kirke Ved nybygg: ofte 60 års perspektiv på økonomiske analyser Lengden på eierskapet avhenger av utvikling, historisk verdi, bruksverdi, funksjonalitet og tilpasningsdyktighet. Strategisk verdi i forhold til fremtidige behov

9 Bygningene trenger ulik oppfølging gjennom livsløpet

10 Verdibevarende vedlikehold Figur: Multiconsult, professor Svein Bjørberg

11 Utvikling av eiendommene og porteføljen Dagens situasjon Fremtidig situasjon Virksomhetens behov Fysisk Infrastruktur Aktiviteter Kapasitet Funksjonsfordeling Arealbehov & lokasjon Samsvar? «Diagnose»: - Teknisk tilstand - Dagens egnethet - Tilpasningsdyktighet GAP- analyse Aktiviteter Kapasitet Funksjonsfordeling Arealbehov & lokasjon Samsvar! En bygningsmasse og infrastruktur som tilfredsstiller fremtidig aktivitets- og kapasitetsbehov MÅL Forvaltnings- og utviklingsplan Sikre rasjonell og effektiv drift av virksomheten Figur: Multiconsult

12 Kategorisering av eiendommer: A, B eller C A: Godt egnet for virksomheten, tilpasningsdyktig og god teknisk tilstand. Disse eiendommene skal forvaltes med langsiktige vedlikeholdsplaner. B: Vedlikeholdes på enklest mulig måte i påvente av enten rehabilitering og/eller videreutvikling eller utfasing og transformasjon eller avhending. Disse eiendommene blir enten A-eiendom eller C-eiendom. B-eiendommer kan være prioritert i den strategiske porteføljeforvaltningen. C: Eiendommer som ikke har strategisk betydning og som kan avhendes.

13 Underlag for kategorisering - egnethet og langsiktighet NB! Denne tabellen illustrerer hvordan egnethet og tilpasningsdyktighet kan benyttes. I realiteten vil en del lite egnede eiendommer benyttes lenge bla. pga. verneverdi mm.

14 Kriterier for prioritering av tiltak og prosjekter 3 Svært alvorlig kan gi uopprettelig skade/tap (sykdom, tap av liv eller store tap av verdier, lovstridighet) 2 Alvorlig reversibel skade/tap (sykdom, skade på mennesker eller andre verdier) 1 Moderat akseptabel skade/tap 0 Lav målbart ubehag/skade/ tap, men av mindre betydning Prioritering av rehabiliterings- og vedlikeholdstiltak etter prinsippet i ROS- vurderinger. Fra virksomhetens side: legge sterk vekt på planløsning, inneklima, funksjonalitet mm. Fra bygningsperspektiv: prioritere bygningsdeler med dårligst tilstand, og som vil gi størst konsekvenser.

15 Utvikle riktige og bærekraftige prosjekter Høyt prioritert etter ROS-analyse Lovstridighet, klima/miljø, sikkerhet Brukere, innbyggere, ansatte, driftsøkonomi Riktig pakkede tiltakspakker med smarte entrepriser Kombinere teknisk oppgradering, ombygging, tilbygg mm Egnede erstatningslokaler kan bli en knapphetsfaktor for formålsbygg Fra investeringsreglementet Nøktern, vedlikeholdsvennlig og funksjonell kvalitet En helhetsvurdering av investerings- og driftskostnader Alternative løsninger skal vurderes. Rasjonaliserings- og innsparingsmuligheter skal vurderes og kvantifiseres.

16 Eksempler på prosjekter Eksempler på prosjekter finansiert helt eller delvis av «formuesbevaring» Prosjekter for flere eiendommer EPC-prosjektet energisparing med garanti Legionella Adkomst skole installasjon av utstyr for forebygging UU, adgangskontroll, brannsikring/rømning Større enkeltstående prosjekter BBS, skoler mm. teknisk oppgrad. nybygg, utvidelser, ombygging, rehab.

17 Sammenhengen mellom planene Strategisk nivå Eiendomsstrategi Utviklingsplan på porteføljenivå for hver sektor Taktisk nivå Strategiske planer for hver eiendom, vurdere ombygging, oppgradering av hver enkelt bygning Vedlikeholdsplan (5-årig og rullerende, baseres på tilstandsanalyse) Operativt nivå Driftsplan (dag, uke, måned)

18 Utarbeidelse og implementering av planene Eiendomsstrategi Vedtatt i 2015 Utviklingsplan på porteføljenivå for hver sektor 2016: Skoler, verneverdige bygninger og kontorer 2017: Boliger, institusjoner, barnehager, idrett og kultur. Porteføljeplanene rulleres i sammenheng med behovsanalysene. Strategiske planer for hver eiendom, bruk, kapasitet, ombygging, oppgradering 2016: 60% av A-eiendommer, resten av A-eiendommer i B-eiendommene vil få strategiske planer etter tilstandsanalysene i 2016/17 Vedlikeholdsplan, 5-årig og rullerende, baseres på tilstandsanalyse 2016 og 2017: Tilstandsanalyser av alle A-eiendommer og B-eiendommer. Lovlighet, egnethet, tilpasningsdyktighet, arealeffektivitet samt teknisk tilstand og 2017: Vedlikeholdsplanene baseres på tilstandsanalysene. Tiltak prioriteres i samarbeid med sektorene. Planene rulleres ca. hvert 5 år. Driftsplan (dag, uke, måned) 2016 driftssystemet har faste rutiner for løpende drift av hver bygning og videre: løpende utvikling av rutinene. Samarbeid sektorene og Eiendom.

19 ( ) Eiendomsstrategiens fase 1 Viktige skritt mot måloppnåelse Herunder: Rigge eiendomsvirksomheten for helhetlig styring med riktig kapasitet, kompetanse, service- og innovasjonskultur. Etablere gode oversikter over hele eiendoms- og bygningsmassen, med teknisk tilstand, areal/bruker, tilpasningsdyktighet mv. Definere hvilke eiendommer det skal satses på, skal omdisponeres eller avhendes. Etablere utviklings- og forvaltningsplaner for eiendommer, systemer for prioritering og langsiktige vedlikeholdsplaner. Etablere system for porteføljestyring av eiendomsmassen.