Etterslepet - hva snakker vi om?

Transkript

1 NBEF - Storefjell, 14. april 2008 Etterslepet - hva snakker vi om? Vedlikeholdsstatus for offentlige bygg Per T. Eikeland prosjektleder for Statens bygningstekniske etat side 1 disposisjon Tilstanden for offentlige bygninger Etterslepet - hva menes? Hvordan komme ut av sumpen side 2

2 Offentlige bygninger Statens bygninger 15 mill. m2 Kommunale bygninger - Primærkommunene 30 mill m2 - Fylkeskommunale bygninger 4 mill m2 - Kirkene og kirkelige bygg 1 mill m2 35 mill. m2 side 3 Statens eiendomsforvaltning (Moderniseringsdep. mars 2005) Bygninger eid direkte av staten 9,7 mill. m2 - herav Forsvaret 5,4 mill. m2 - " - sivil sektor 4,3 mill. m2 Eid via selskaper og foretak, anslag (Entra AS, Avinor AS, NSB Eiendom AS, AS Nationaltheatret, Statskog SF, helseforetakene osv.) 6,0 mill. m2 SUM DIREKTE OG INDIREKTE EID 15,7 mill. m2 Leide lokaler, Forsvaret 0,2 mill. m2 Leide lokaler, sivil sektor 1,5 mill. m2 side 4

3 Tilstand og etterslep i statlig eiendomsmasse Forsvaret har registrert et vedlikeholdsetterslep på 5,5 mrd kr når det sees bort fra eiendom som skal selges. Eiendomsmassen skal reduseres fra 5,6 mill. m2 til under 4 mill. m2 i løpet av få år (MOD, mars 2005). - etterslepet utgjør 1000 kr/m2 side 5 Sivil sektor svært varierende -rimelig velholdt under Statsbyggs husleieordning - for øvrig en del forsømt vedlikehold og dårlig tilstand, bl.a. i universitetssektoren. Vedlikeholdsetterslepet - universiteter og høgskoler side 6 Multiconsult AS vurderte i 2002 investeringsbehov og vedlikeholdsetterslep for bygningsmassen i universitets- og høyskolesektoren. 8,3 mrd. kroner av oppgraderingsbehovet gjaldt de fire universitetene i Oslo, Bergen, Trondheim og Tromsø og de fire vitenskapelige høyskolene som da forvaltet egne bygg (NLH, NVH, NHH, NIH) - Tilsammen registrert ca 1,2 mill m2, dvs 7000 kr/m2 0,7 mrd. kroner er relatert til høyskolene som Statsbygg forvalter (basert på husleie) - Tilsammen 0,7 mill m2, dvs 1000 kr/m2

4 Undervisningsbygninger med integrerte funksjoner Gjennomsnitt tilstandsgrad pr periode Arealunderlag: Bygninger uten husleie: m2 BTA Bygninger med husleie: m2 BTA Gj.snitt tilstandsgrad pr periode 3,0 Tilstandsgrad iht. NS ,5 2,0 1,5 1,0 0,5 Uten husleie Med husleie - Før Etter 1985 Periode Indirekte eid av staten Bygningsmassen som er eid av statlige AS, har varierende tilstand, fra svært bra til mindre tilfredsstillende. Sykehusene ble for det meste overtatt fra fylkeskommunene i Riksrevisjonen frykter at forfallet er under veis: - Vedlikeholdsetterslepet side 8 Få foretaksgrupper har oversikt over størrelsen på vedlikeholdsetterslepet. Et flertall melder imidlertid om at etterslepet er økende. Flere av foretaksgruppene mener at midlene som benyttes til vedlikehold, ikke er tilstrekkelige for å opprettholde standarden på sykehusbygningene. De regionale helseforetakene rapporterer om få igangsatte tiltak for å unngå at vedlikehold av sykehusbygninger blir nedprioritert. (Dok 1 ( ))

5 Kommunesektorens bygninger Kommunale bygninger - Helsebygninger - Skoler - Øvrige, boliger, drift, kontor, idrett, kultur.. Fylkeskommunale bygninger Kirkene side 9 Tilstanden for kommunenes helsebygninger 100% 90% 80% Svært dårlig 70% 60% 50% Dårlig 40% 30% 20% God/tilfreds stillende 10% 0% Meget bra Funksjonalitet Bygningsmess. Tilstand Inneklima Tilgjengelighet side 10 Eiendomsforvaltningsutvalget, NOU 2004:22

6 Tilstanden for kommunenes skolebygninger 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Svært dårlig Dårlig God/tilfreds stillende Meget bra Funksjonalitet Bygningsmess. Tilstand Inneklima Tilgjengelighet side 11 Eiendomsforvaltningsutvalget, NOU 2004:22 Tilstanden for kirkebygningene 100% 90% 80% 70% Svært dårlig 60% 50% Dårlig 40% 30% 20% 10% God/tilfreds stillende Meget bra 0% Funksjonalitet Bygningsmess. Tilstand Inneklima Tilgjengelighet side 12 Eiendomsforvaltningsutvalget, NOU 2004:22 For fyldigere dokumentasjon, se rapporten "Kirkekontroll 05/06" som finnes på

7 Tilstanden for kommunenes øvrige eiendommer 100% 90% 80% Svært dårlig 70% 60% 50% Dårlig 40% 30% 20% 10% 0% Funksjonalitet Bygningsmess. Tilstand Inneklima Tilgjengelighet God/tilfreds stillende Meget bra side 13 Eiendomsforvaltningsutvalget, NOU 2004:22 Tilstanden for kommunenes bygninger og kirkene Andel som har svart tilfredsstillende eller bedre i forhold til ulike kriterier for tilstanden til ulike kommunale bygninger og kirkebygningene 100% 90% 80% 70% Funksjonalitet 60% 50% 40% Bygningsmessig tilstand 30% 20% Inneklima side 14 10% 0% Skolebygninger Helsebygninger Øvrige bygninger Kirkebygninger Tilgjengelighet

8 Tilstanden for fylkeskommunenes bygninger Andel som har svart tilfredsstillende eller bedre i forhold til ulike kriterier for tilstanden til ulike fylkeskommunale bygninger 100% 90% 80% Funksjonalitet 70% 60% 50% Bygningsmessig tilstand 40% 30% Inneklima 20% 10% 0% Skolebygninger Øvrige fylkeskomm. bygninger Tilgjengelighet side 15 Kommunale skolebygninger -RR RR dok 3:13 ( ) viser dårligere tilstand basert på NS 3424 og et annet og mindre utvalg side 16

9 Kommunale skolebygninger -RR rektorenes vurdering av ulike aspekter ved egen skole side 17 Kommunale skolebygninger -RR alderen betyr mye ingen bygninger fra de siste 20 årene i denne oversikten side 18

10 Stort vedlikeholdsetterslep i kommunale bygninger Anslagene spriker enormt: 50 mrd mrd.. Er vi for dårlige til å måle og beregne eller vet vi ikke hva vi snakker om Hva betyr etterslep - bevilgninger vi ikke fikk - oppgraderingsbehov - forsømmelser - forfall side 19 - praktisk tilnærming (I) etterslep betyr sum av utsatt, planlagt vedlikehold - når samme tiltak utsettes flere år skal det bare regnes med første gang? Konsekvensene blir verre etterhvert.. - utsatt i forhold til normtallsbasert plan eller tilstandsbasert plan? side 20

11 - praktisk tilnærming (II) etterslep er et kostnadsanslag basert på tilstandsanalyse etter NS3424 og tilhørende nøkkeltall for oppgradering til et bestemt referansenivå - jf Multiconsults undersøkelser For undervisningsbygg beregnes oppgraderingsbehovet til 55 mrd i kommuner (5.100 kr/m2) og 11 mrd i fylkeskommuner (3.300 kr/m2). (MC 2003) - problem: vi vet ikke hva det er som er beregnet, metodens pålitelighet (validitet, reliabilitet) er ikke faglig dokumentert side 21 - praktisk tilnærming (III) etterslep er det beløp kvalifiserte konsulenter beregnet for spesifiserte tiltak som skal bringe en bygning opp til en bestemt tilstand FOBE gjorde i 2003 en "beregning av etterslep i vedlikehold av fylkeskommunale og kommunale bygninger, kirker og veger i Nord-Trøndelag" (rapport ) konklusjon: 1200 kr/m2 i "etterslep" basert på en skole i hver kommune side 22

12 analytisk tilnærming Tilstanden til ulike bygningsdeler vil gradvis svekkes i tidsrommet frem til vi gjennomfører et planlagt vedlikeholdstiltak Vedlikeholdsplanen kan forutsette svekkelse frem til tilstandsgrad 2 eller 3, avhengig av konsekvensgrad Bør vi snakke om etterslep når vedlikeholdet følger planen? side 23 Multiconsults bilde: side 24

13 Hvor stort er etterslepet? c b a side 25 Er etterslepet = a+b+c?... eller a+b?..eller bare a? Hvor stort er etterslepet? Tilstandsgrad 0 referansenivå b a referansenivå 1 3 side 26 Er etterslepet = a?... eller a+b?... eller kanskje null?

14 "Etterslepet" Etterslep er et uklart begrep - Kanskje vi heller skulle snakke om oppgraderingsbehov, forsømmelser, forvitring av verdier og forfall? Tall i størrelsesorden 50 til 150 milliarder kr har vært presentert - for kommunesektoren for noen år siden; - siden har vi hatt - ytterligere forsømmelser, ombygginger og nybygg, sterk prisstigning - diverse tiltakspakker (helsebygg, omsorgsboliger, skoler, kirker) - til høsten får vi nye tall for kommunene Ikke svært viktig å få presise tall for noe som verken kan eller bør håndteres som et konkret bevilgningsbehov. Kommunene må ta fatt i årsakene til problemet, og etablere et forvaltningsregime som er i stand til å få skikk på bygningsmassen og sørge for at nytt etterslep ikke oppstår side 27 Ut av sumpen... MERE PENGER TIL VEDLIKEHOLD (MEN MÅ IKKE VÆRE ØREMERKEDE MIDLER) STATLIGE SATSNINGER OG TILTAKSPAKKER Skippertak hjelper, men hvis vi ikke gjør noe med årsakene til at vi havnet i sumpen i først omgang, er vi der snart igjen Penger kan brukes på så mange måter, effektiv og målrettet bruk til FDVU krever kompetanse og styringsevne side 28

15 Ut av sumpen Få skikk på eiendomsforvaltningen, kompetanse, organisering, økonomiske rammer osv 2. Legg en langsiktig, strategisk utviklingsplan for eiendomsmassen med finansiering 3. Følg opp 1. og 2. med fokus på forutsetninger og avvikskorrigeringer side 29 side 30 Få skikk på eiendomsforvaltningen - NOU 2004:22 foreslår følgende kriterier for god eiendomsforvaltning 1. Det foreligger overordnede politisk bestemte mål for eiendomsforvaltningen 2. Det foreligger et rasjonelt system for planlegging og styring av eiendomsforvaltningen 3. Generelle delkriterier: 3.1. Tilfredsstille prioriterte brukerbehov 3.2. Effektiv arealutnyttelse 3.3 Godt, verdibevarende vedlikehold 3.4. Kostnadseffektiv eiendomsforvaltning 3.5. Målrettet utvikling av eiendommens kvaliteter 3.6. Hensiktsmessig organisering av eiendomsforvaltningen 3.7. Riktige økonomiske rammebetingelser tilpasset eiendomsforvaltningens langsiktige karakter 4. Lovpålagte krav overfor eier og bruker blir ivaretatt.

16 Strategi for eiendomsforvaltningen bør omfatte politiske mål som kan konkretiseres i realistiske krav og rammer for eiendomsforvaltningen (1) en hensiktsmessig organisering av eiendomsforvaltningen (3.6) økonomiske rammebetingelser tilpasset eiendomsforvaltningens langsiktige karakter (3.7) et rasjonelt system for planlegging og styring fra eier til forvalter (2) side 31 En hensiktsmessig organisering av eiendomsforvaltningen (3.6 ) god faglig kompetanse på alle nivåer godt samarbeid basert på gjensidig rolleforståelse med klare ansvarsforhold i trekantforholdet mellom eier, forvalter og bruker side 32

17 Riktige økonomiske rammebetingelser (3.7) tilpasset eiendomsforvaltningens langsiktige karakter: Eiendomsforvaltningen må ha tilstrekkelig handlefrihet til å prioritere forsvarlig ut fra faglige og økonomiske vurderinger og bør kunne sette av tilstrekkelig med penger til å ta større vedlikeholdsoppgaver som har lange tidsintervaller. side 33 Rollene i eiendomsforvaltningen EIER rammebetingelser eierskap mål, plan, budsjett tilstand tillatelse til bruk / beslutninger rapportering leieavtale strategi forslag renhold FORVALTER fdv energi bruk forvaltning av bruks-/ leieavtale driftstjenester BRUKER side 34

18 Strategisk utviklingsplan for eiendomsmassen politiske formål, mål og krav som skal legges til grunn prognoser for ulike typer arealbehov - analyse av forhold som påvirker behovet, befolkningsutvikling, organisering av tjenesteytingen, ev. geografisk inndeling oversikt over egne bygninger, tilstand, kapasitet og potensiale alternative konsepter og løsninger (eie eller leie, ombygging eller avhending og nybygg, sambruksmuligheter, deling osv) strategisk plan for lokalforsyning og utvikling av eiendomsmassen - vedlikehold, utvikling, utbygging, avhending/sanering, inn-/utleie side 35 Levetidskostnader som funksjon av forebyggende vedlikehold LCC bidrag til brukernes verdiskaping Reparasjonskostnader, skader Minimum: kostnadsmessig optimalt vedlikehold Kostnader til forebyggende vedlikehold Andre fdvkostnader 80 kr/m2 120 kr/m2 FOREBYGGENDE VEDLIKEHOLD Planmessig, forebyggende vedlikehold vil redusere risikoen for uforutsette skader. Når det planmessige vedlikehold blir forsømt, øker skadeomfanget. Dermed øker kostnadsbehovet til reparasjonsarbeider (uforutsett vedlikehold) etterhvert mer enn det som er spart ved å redusere det planmessige vedlikeholdet. Dersom også reparasjonsarbeidene forsømmes, øker skadeomfanget, og eiendommen får et aksellererende forfall. side 36

19 Noen påstander side 37 Det er både billigere og bedre å drive et godt, forebyggende vedlikehold, enn å drive brannslukking og/eller la bygninger forfalle Det brukes sannsynligvis nok penger på kommunale bygninger, men de brukes feil - Dyrt å reparere for gamle forsømmelser - For stor eiendomsmasse, særlig i kommuner med synkende folketall - Uhensiktsmessig eiendomsmasse - Feil bruk av fdv-midler - eksempler? Årsaker? Velkommen til å besøke! side 38