Organisering av driften

Transkript

1 Organisering av driften 1 Innhold God eiendomsforvaltning Forvalterens rolle fokus på teknisk forvaltning Utfordringene Hvordan skal vi organisere oss for å møte utfordringene? 2

2 Multiconsults kjernevirksomhet er rådgivning og prosjektering Multiconsult skal være multifaglige tilby multifaglige produkter i regionene vi er tilstede i være tilstede i seks forretningsområder Bygg og eiendom Industri Olje og gass Samferdsel og infrastruktur Energi Miljø og naturressurser God fagkompetanse i kombinasjon med prosjektstyrings- og prosjektlederkompetanse er basis for vår virksomhet 3 Kort om Bjørn Fredrik Diplomøkonom (BI), Masterstudier i ledelse (BI) Mer enn 15 års erfaring som leder og rådgiver innen FM og eiendom Multiconsult, senior rådgiver Eiendomsledelse ForvaltningsCompagniet, Eiendomsdirektør ISS Facility Services AS, KAM og dir. forretningsutvikling Oslo kommune, EBY Eiendomsprosjektet Mfl (før 1995) Noen relevante prosjekter : Etablering av statlige og kommunale eiendomsforetak Evaluering av statlige og kommunale eiendomsforetak Eiendomsdirektør i ForvaltningsCompagniet. KAM for Aker Solutions og tilbudsleder Aker Hus, ROM Eiendom mfl Konkurranseutsetting og anskaffelser mm 4

3 God eiendomsforvaltning 5 Kriterier for god eiendomsforvaltning (NOU 2004:22) 1. Det foreligger overordnede politisk bestemte mål for eiendomsforvaltningen 2. Det foreligger et rasjonelt system for planlegging og styring av eiendomsforvaltningen 3. Generelle delkriterier: 3.1. Tilfredsstille prioriterte brukerbehov 3.2. Effektiv arealutnyttelse 3.3. Godt, verdibevarende vedlikehold 3.4. Kostnadseffektiv eiendomsforvaltning 3.5. Målrettet utvikling av eiendommens kvaliteter 3.6. Hensiktsmessig organisering av eiendomsforvaltningen 3.7. Riktige økonomiske rammebetingelser tilpasset eiendomsforvaltningens langsiktige karakter 4. Lovpålagte krav overfor eier og bruker blir ivaretatt. 6

4 Rollene i eiendomsforvaltningen Eier Forvaltningsavtale Leieavtale Forvalter Tjenesteavtaler -SLA Bruker 7 Rolleinteresser Forvalterens hovedoppgave i driftsfasen er å tilfredsstille Brukerne: Lave kostnader Gode og funksjonelle lokaler over tid Rett standard og kvalitet på tjenester i lokalene Godt omdømme i samfunnet, herunder forhold knyttet til kvalitet, estetikk og miljø At lover og forskriftskrav er ivaretatt Eier: Avkastning på investert kapital (langsiktig og/eller kortsiktig) Verdistigning, høye inntekter, lave kostnader Godt omdømme i samfunnet, herunder forhold knyttet til kvalitet, estetikk og miljø At lover og forskriftskrav er ivaretatt 8

5 Avgrensning Eiendomsforvaltning Økonomi Regnskap Utleie/innleie Leietakerpleie Teknisk forvaltning Prosjektledelse Dette innlegget har fokus på teknisk forvaltning i driftsfasen, men husk: Fagområdene må spille sammen for at helheten skal bli god Som tekniske forvaltere/eksperter må man vite om blant annet: leiekontraktens kostnadsfordeling (eier, leietaker, felleskostnader) leietakernes endringsbehov forestående inn- og utflyttinger mva justering og avskrivningsregler IFRS-rapportering og verdivurdering 9 Utfordringer 1 Økende krav om kostnadseffektiv forvaltning Bedre ledelse Bedre administrasjon: Standardisering, årshjul, sjekklister, IT-systemer Bedre innkjøp lavere pris på varer og tjenester Økende kvalitetsbevissthet - Hos eier og hos leietaker Bedre ledelse Forventningsstyring Klare avtaler SLA, KPI Økende krav om rask omstilling ved endring hos eier og hos leietaker Fleksible underleveranser Arbeidsavtaler? 10

6 Utfordringer 2 Økende krav til rapportering Til oppdragsgiver Til myndighetene I årsrapportene Til leietakerne Økende krav til ekspertise, både i dybden og i bredden Høyere utdannet og bedre betalt personell innen hvert fag Flere spesialister i stedet for noen generalister Kontinuerlig oppdatering og etterutdanning Større krav til profesjonell ledelse 11 Løsningen? Økte krav til ledelse og administrasjon, IT-systemer, rapportering, teknisk utstyr med mer fører til høyere faste kostnader. Dette er et sterkt incentiv til sentralisering av oppgaver i og mellom organisasjoner og utvikling av større enheter. Spisskompetanse kan benyttes på flere eiendommer. It-investeringer kan deles på flere eiendommer Osv.. Stordift 12

7 Stordrift i eiendomsforvaltningen Oppdragsgiver 1 Oppdragsgiver 2 Oppdragsgiver 3 Eiendom Eiendomsselskap Eiendom Eiendomsselskap Eiendom Eiendomsselskap Forvalter Int Ext Tjenesteleveranser Tjenesteleveranser Tjenesteleveranser 13 Forvalterens rolle - Kontraktsmodeller eller rolle i organisasjonen Managing Agent Managing Contractor And Managed Budget Total FM Client Client Client Managing Agent Managing Contr/Budg Total FM Contractor Int Int Ext Ext Individual service providers Individual service providers 14 Kontraktslinje Kommunikasjonslinje Fra B. Atkin & A. Brooks Total Facilities Management

8 Mulige svar Hvor går vi? Større, mer robuste og profesjonelle miljøer innen Eiendomsforvaltning Facility Management Spesialiserte fag og tjenester Samarbeidskonstellasjoner Mellom spesialister i privat sektor Mellom økonomisk og teknisk forvaltning i privat sektor Mellom forvaltere og spesialister,,,,,,, ikke mye samhandling i offentlig eiendomsforvaltning hittil,,,,, Nisjebedrifter og avskalling Neste generasjons vinnere? 15